星城半岛商品房买卖合同.docx

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星城半岛商品房买卖合同

“星城半岛”商品房买卖合同

　　合同双方当事人：

　　出卖人：

 宁波恒裕置业有限公司                           

　　注册地址：

 宁波镇海澥浦镇汇源路西侧      

　　法定代表人：

   杨孟君               联系电话：

 86666660

　　营业执照注册号：

330211000004072     

　　企业资质证书号：

 镇建交开（2008）001                                         

　　委托代理人：

  杨勇              地址：

镇海澥浦兴建西路356号                       

　　邮政编码 ：

  315204            联系电话：

  86669966                    

　　委托代理机构：

  宁波双赢房产策划咨询有限公司                                          

　　注册地址：

  宁波市海曙区国安巷6号1601室                                              

　　法定代表人：

  郑国强               联系电话：

  87133767                

　　营业执照注册号：

   3302002007561                                       

　　企业资质证书号：

  甬房中介备字2010第010号                                        

　　邮政编码：

   315000               

　　买受人：

　　【本人】【法定代表人】姓名：

              国籍   中国        

　　身份证种类                号码                           

　　地址：

                      联系电话：

　　【委托代理人】【     】姓名：

            国籍：

　　地址：

　　邮政编码：

                 电话：

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

　　第一条   项目建设依据

　　出卖人以   出让  方式取得位于镇海区澥浦镇广源路西侧 、

　　编号为11-502-008-0003、11-502-008-0004的地块的建设用地使用权。

载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是镇国用（2007）第0008901号、镇国用（2007）第0008902号。

该地块总土地面积为 26497平方米               。

　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】 星城半岛  。

建设工程规划许可证号为（2009）浙规（建）证0205126    ，施工许可证号为2010—001  。

　　第二条  商品房销售的依据

　　买受人购买的商品房为【预售】商品房。

预售商品房批准机关为镇海区房地产管理处      ，预售许可证号为               ;或者,现售商品房备案机关为  X ，备案号为  X    。

　　第三条  买受人所购商品房的基本情况

　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的：

　　   第    幢    单元        号房，或                       

　　                    。

建筑层数地上    层，地下  层，该商品房位于第    层。

（层数按照面积测绘汇总表计算。

）

　　该商品房土地使用权年限自2007 年 12 月 20 日至2077 年 12 月 19 日。

　　该商品房的设计用途为住宅  ，属框架结构，层高    。

该商品房有阳台   个，其建筑样式（封闭式、非封闭式或其他）为                           。

　　该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明：

 相关节能措施、保温工程保修期按政府相关规定执行，具体内容见附件八 。

　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共       平方米。

其中，套内建筑面积      平方米，应分摊的共有建筑面积         平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。

　　除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。

　　第四条  建筑区划内相关物业归属的约定

　　在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房具体以政府相关主管部门批准为准     平方米，坐落  位置以为政府相关部门批准为准                   ，属于业主共有。

　　下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。

　　1、车位， 本小区地下室-1-1、-1-2、-1-3、-1-4车位为出卖人所有，可另行出售 。

　　2、车库， 本小区自行车房为出卖人所有，可另行出售 。

　　3、  买卖双方确认：

项目内所有的建筑物除规划或国家法律、法规明确规定属业主所有的外，其余物业均归出卖人所有。

其他规划确定归小区业主共同所有的公建配套设施归业主共有，但在业主委员会成立前，由前期物业公司统一管理使用，取得的收益用于小区物业管理。

　　城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关规定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。

　　第五条 计价方式与价款

　　出卖人与买受人约定按下述第 1  种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）：

　　    1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米                

　　元，总价款                           元。

　　      2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米  X    

　　元，总价款  X 元。

　　      3、按套（单元）计算，该商品房总价款为 X   

　　X 元。

　　      4、  X  。

　　按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。

该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。

　　第六条 面积确认及面积差异处理

　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。

　　1、当事人选择【建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 双方同意按以下方式处理：

　　   ①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

　　   ②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　     买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期银行贷款利率付给利息。

　　     买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=

产权登记面积－合同约定面积

合同约定面积

×100%

　　2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 约定按下列第X种方式处理：

　　①交付的房屋套型与设计图纸一致,相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的,总房价款不变。

　　②   X  。

　　第七条 付款方式及期限

　　买受人按下列第      种方式按期付款：

　　1、一次性付款                                       。

　　     2、分期付款  X   。

　　     3、其他方式______年___月___日前支付该商品房的首付价款计_________元（大写：

____________），余款计__________元（大写：

_________________），买受人采用按揭贷款方式付款。

本合同签订之日起7个工作日内即_______年___月___日前买受人应向按揭贷款银行提供完整的按揭贷款申请资料，并保证申请资料符合按揭贷款银行的要求；在该商品房所在楼宇符合按揭银行发放按揭条件起10天内，买受人应把该商品房的按揭贷款支付到出卖人的银行帐户的所有手续办妥，买受人逾期付款或相关按揭手续逾期办妥，应承担合同第八条约定的违约责任。

　　第八条 买受人逾期付款的违约责任

　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第  1、2   种方式处理：

　　   1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。

　　    ① 逾期不超过  90  日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之   二 的违约金，合同继续履行；

　　   ②逾期超过 90  日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的  3 %向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三    （该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。

　　    本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

　　    2、如因买受人原因或国家、银行政策调整未能按合同约定时间办理按揭手续或未能足额办理银行按揭放款的，在接到出卖人通知之日起七天内须补足房款。

如逾期则承担该条款的违约责任。

　　第九条 交付期限及条件

　　出卖人应当在2012年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：

　　1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；

　　2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；

　　3、用水、用电、用气、道路、×等，具备商品房正常使用的基本条件；

　　4、由于市政外部条件不具备，本小区未接通天然气或煤气管道    。

　　但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

　　1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起    30日  内告知买受人的。

　　    2、非出卖人原因引起的，如因政府重大活动或规划等 。

　　      3、重大设计变更并经有关部门批准，并在发生之日起30日内告知买受人的。

　　4、买受人的购房款未按合同约定支付给出卖人的。

　　第十条 出卖人逾期交房的违约责任

　　除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 1  种方式处理：

　　1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。

　　①逾期不超过 90 日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二     

　　的违约金，合同继续履行；

　　②逾期超过 90  日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 30  天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的  3 %向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 三  （该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。

　　   2、因买受人未付清全额购房款导致出卖人逾期交付的，或因买受人未提供办理产权所需的相关资料，出卖人不承担逾期交付的违约责任                                                  

　　                                                        。

　　第十一条 规划设计变更的约定

　　经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

　　1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。

　　2、                 ×                                  。

　　3、                ×                                    。

　　    买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。

出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

　　   买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起  30  天内将买受人已付款还给买受人，并按中国人民银行公布的同期银行贷款利率（不低于买受人购房贷款利率）付给利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起 10    日内另行签订补充协议。

　　X 。

　　第十二条 交接

　　商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。

在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。

所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托   具有国家资质的宁波当地质量检测单位     进行质量检测。

双方对检测费用垫付和结算约定为  由提出质量异议并要求质量检测的一方先行垫付，如经检测质量不合格的，由出卖人承担；检测结果合格的，则由买受人承担全额检测费用 。

检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。

　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

　　 1、买受人应在出卖人寄发的《交房通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日起履行《前期物业服务合同》。

2、买受人未在出卖人寄发的《交房通知书》中规定的领房时间内办理领房手续导致出卖人不能交房的，在一个月后一切后果均由买受人承担，包括承担领房期限届满之日起商品房毁损、灭失的风险责任等，且该商品房按已交付的商品房进行相同管理。

3、除出卖人原因逾期交房外，买受人购买的商品房保修时间从本合同规定的交付期限届满之次日起开始计算。

　　第十三条 抵押与相关债权债务

　　与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况（登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等）告知如下：

 该项目的土地使用权已抵押给招商银行股份有限公司北仑支行，出卖人承诺在办理土地使用权初始登记前解除抵押关系。

  。

　　出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。

因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

　　    具体按本合同第十六条的约定处理。

　　第十四条  出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

　　双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。

　　出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。

达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：

按实际结算差价，或以同档次装饰、设备进行替换。

　　第十五条  出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：

　　     1、至交付之日起单身公寓楼电梯具备正常使用条件                   。

　　2、                       ×                            。

　　     3、                       ×                           。

　　     4、                      ×                             。

　　     5、                      ×                             。

　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

　　1、 根据本合同第十条第一种方式处理          。

　　     2、 如遇本合同第九条所规定的特殊原因，出卖人可据实予以延     期    。

　　     3、   X  。

　　第十六条   关于产权登记的约定

　　购买商品房，当事人可以申请预告登记。

就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。

　　出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。

出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。

　　出卖人承诺于2012年7月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。

买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。

（一次性付款和银行按揭区分）

　　出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：

　　1、约定日期起 120   日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一点五 承担违约责任；

　　2、约定日期起  120  日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第 1、2    项处理：

　　①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 30   日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款  千分之壹     的违约金。

　　②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款  千分之壹   的违约金。

　　建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。

商品房交付时，出卖人应当将登记相关信息书面告知买受人。

　　第十七条  《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形

　　凡符合《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的,买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。

　　第十八条 保修责任

　　商品房实行保修制度。

有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。

　　买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。

　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。

出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。

因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

　　   约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条的有关规定。

　　第十九条  商品房相关事项约定

　　双方可以就下列事项约定：

　　1、该商品房所在楼宇的屋面使用权   按相关规定执行     ；

　　2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权 按相关规定执行    ；

　　3、该商品房所在楼宇的命名权 按相关规定执行   ；

　　4、该商品房所在小区的命名权 按相关规定执行        ；

　　5、                                                      ；

　　6、                                                      。

　　第二十条   房屋交付使用后相关权利义务约定

　　买受人的房屋仅作    住宅      使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。

除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

　　   出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

　　第二十一条 前期物业管理

　　出卖人已经选聘宁波市镇海创安物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。

买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。

　　第二十二条   本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第   2  种方式解决：

　　1、提交X仲裁委员会仲裁。

　　2、依法向人民法院起诉。

　　第二十三条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。

　　第二十四条 合同附件与本合同具有同等法律效力。

本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　第二十五条  本合同连同附件共 24  页，一式   五 份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

　　   出卖人    份，买受人    份，镇海区房地产管理处壹  

　　份， X份。

　　第二十六条   本合同自双方签订之日起生效。

　　第二十七条   商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由出卖人