物业管理师考试大纲修改.docx
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物业管理师考试大纲修改
关于修改《全国物业管理师执业资格
考试大纲》的说明
近两年来,《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》相继出台,《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。
为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突,经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准,现对2006年发布的《全国物业管理师执业资格考试大纲》中《物业管理基本制度与政策》部分的相关内容进行了修改与补充,作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。
全国物业管理师制度管理委员会
二〇〇八年八月二十六日
《物业管理基本制度与政策》考试大纲
(补充修改内容)
第一章物业管理
(一)考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》(以下简称《条例》)分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。
(二)考试基本要求
掌握:
《条例》对物业管理的定位,《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉:
物业管理的基本特征,物业管理在社会经济中的地位和作用,《条例》确立的基本制度,《条例》涉及的主要问题。
了解:
物业管理产生和发展,我国物业管理制度建设的历史沿革。
(三)要点说明
1.《条例》对物业管理的定位
2.物业管理的特征
3.物业管理的市场化特征
4.市场原则作为物业管理活动的前提条件
5.我国物业管理的产生和发展
6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征
7.物业管理在社会经济中的地位和作用
8.我国物业管理制度建设的历史沿革
9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位
10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点
11.《城市新建住宅小区管理办法》
12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点
13.《条例》的指导思想
14.《条例》创设的法律制度及其内容
15.《条例》的主要内容
16.《条例》法律责任的特点
17.《条例》确立的基本法律关系
第二章物业管理服务
(一)考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容,物业服务收费、物业使用和维护等有关政策,解决物业管理服务标准,物业服务收费,(前期)物业服务合同等业务的能力。
(二)考试基本要求
掌握:
物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式,(前期)物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。
熟悉:
普通住宅小区物业管理服务的标准,物业服务定价成本审核的方法和标准,前期物业服务合同的特征和时效,物业服务企业维护秩序的方式,物业服务企业在安全事故中的法律义务。
了解:
物业服务企业的安全防范协助义务,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。
(三)要点说明
1.物业管理服务的特点
2.物业管理服务的内容
3.物业服务合同约定以外的服务
4.物业管理服务标准
5.物业服务收费的原则
6.物业服务收费的定价形式
7.物业服务费用的计费方式
8.物业服务定价成本监审
9.物业服务费用的成本构成
10.物业服务定价成本的原则和依据
11.物业服务定价成本审核的方法和标准
12.实行酬金制的物业服务企业的义务
13.物业服务费的缴纳和督促
14.物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定
15.物业服务合同的主要内容
16.物业管理资料的移交
17.前期物业服务合同的主要条款
18.前期物业服务合同的特征
19.前期物业服务合同的时效
20.物业服务企业的义务
21.物业服务企业的责任
22.物业使用和维护的相关法律规范
23.利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定
24.业主装饰装修房屋的规范
第三章物业管理的基本制度
(一)考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。
(二)考试基本要求
掌握:
业主大会的职责和表决规则,业主委员会的职责,业主(临时)公约的内容和法律效力,前期物业管理招投标的强制性规定,物业承接查验制度的现实意义,各资质等级物业服务企业的条件,物业管理师考试注册规定,住宅专项维修资金的管理原则,住宅专项维修资金的交存与使用。
熟悉:
业主的权利和义务,临时管理规约应具备的主要条款,前期物业管理招投标的意义和原则,应移交的物业管理资料的范围,物业保修的法律规定,物业服务企业资质管理的必要性,物业管理师应具备的执业能力,住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务,挪用住宅专项维修资金的法律责任。
了解:
筹备成立业主大会的工作内容和程序,业主委员会委员的资格条件,物业管理招标文件的内容,物业管理招投标的评标规则,物业承接查验的主要内容,物业服务企业资质的申报程序,物业管理从业人员的职业道德。
(三)要点说明
1.业主的权利
2.业主的义务
3.业主大会的组成
4.业主大会的性质
5.成立业主大会的限制和选择
6.业主大会的筹备
7.筹备业主大会的工作要求
8.业主大会的成立
9.业主大会的职责
10.召开业主大会临时会议的三种情况
11.业主大会的表决规则
12.业主委员会的性质
13.业主委员会的职责
14.业主委员会的备案
15.业主委员会委员的资格条件
16.业主委员会委员的资格终止
17.业主委员会会议的规范
18.业主大会、业主委员会的限制性要求
19.管理规约的性质
20.管理规约的主要内容
21.管理规约的特殊作用
22.管理规约的法律效力
23.临时管理规约的特殊主体
24.临时管理规约的内容
25.临时管理规约的违约责任
26.《条例》关于临时管理规约的规定
27.业主使用物业应当遵守的规则
28.前期物业管理招投标的原则
29.前期物业管理招投标的特殊性
30.前期物业管理招投标的强制性规定
31.前期物业管理招标文件的内容
32.物业管理招标的备案
33.物业管理投标文件的内容
34.物业管理招标程序规则
35.物业管理评标专家名册
36.物业管理评标委员会
37.物业管理招投标的中标和备案
38.违反前期物业管理招投标规定的法律责任
39.我国实行物业承接查验制度的现实性
40.物业承接查验的内容
41.建设单位应当移交的物业管理资料
42.物业的保修责任
43.房屋的保修范围和期限
44.物业服务企业资质管理的必要性
45.物业服务企业的资质等级
46.《条例》关于不同资质等级企业承接项目的规定
47.资质证书的颁发和管理
48.物业服务企业资质等级的核定
49.物业服务企业违规行为的行政处罚
50.物业管理职业道德的主要内容
51.建立物业管理人员职业资格制度的现实性
52.物业管理师的注册
53.物业管理师的继续教育
54.物业管理师的执业能力
55.物业管理师的执业范围
56.住宅专项维修资金的使用
57.住宅共用部位共用设施设备的范围
58.住宅专项维修资金的管理原则
59.住宅专项维修资金的交存主体
60.住宅专项维修资金的交存金额
61.住宅专项维修资金的交存方式
62.住宅专项维修资金管理
63.住宅专项维修资金使用范围和原则
64.住宅专项维修资金的分摊规则
65.住宅专项维修资金使用程序
66.住宅专项维修资金使用禁止
67.住宅专项维修资金使用的其他规定
68.住宅专项维修资金的监督管理
69.住宅专项维修资金相关主体的法律责任
第四章业主的建筑物区分所有权
(一)考试目的
本部分考试目的是考察应试人员运用《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力。
(二)考试基本要求
掌握:
建筑物区分所有权的构成,行使专有部分所有权的限制,行使共有部分所有权的规定,业主共同决定事项的表决规则,业主大会和业主委员会的处置权,建筑物及附属设施的管理形式,业主的诉讼权利。
熟悉:
住宅改变为经营性用房的条件,建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属,建筑区划内车位、车库的归属;业主共同决定事项的范围;建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用,管理费用分摊与收益分配;业主对物业服务企业的选择权和监督权。
了解:
《物权法》的立法背景和现实意义;建筑物区分所有权的概念。
(三)要点说明
1.建筑物区分所有权的作用
2.建筑物区分所有权的构成
3.行使专有部分所有权的相关规定
4.住宅改变为经营性用房的条件
5.行使共有部分所有权的相关规定
6.道路、绿地、物业管理用房等所有权归属
7.车位、车库的所有权归属
8.业主共同决定事项的范围
9.业主共同决定事项的表决规则
10.业主大会和业主委员会的设立
11.业主大会和业主委员会的决定效力
12.业主大会和业主委员会的处置权
13.建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用
14.管理费用分摊与收益分配
15.建筑物及其附属设施的管理形式
16.业主对物业服务企业的监督权
17.业主的诉讼权利
第五章房地产相关制度与政策
(一)考试目的
本部分考试目的是考察应试人员在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。
(二)考试基本要求
掌握:
房地产领域的现行法规体系,《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容,商品房预售和现售的条件,商品房销售合同的主要内容,房屋租赁合同的主要条款,房地产中介服务的内容,房地产抵押的程序,房地产权属登记的种类。
熟悉:
房地产开发项目的规划设计管理,工程竣工验收备案制度,房地产项目转让条件和程序,房屋租赁登记,房地产中介服务管理的内容,房地产抵押登记,房地产权属登记程序,城市异产毗连房屋管理的规定。
了解:
施工许可证制度,禁止转让房地产的规定,商品房销售争议的解决规则,房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则,公有住宅售后维修养护管理的规定。
(三)要点说明
1.房地产领域的现行法规体系
2.房地产开发项目的规划设计管理
3.城市规划与房地产开发项目的关系
4.房地产开发项目管理应遵循的制度
5.建筑工程质量管理制度
6.房地产开发的施工许可证制度
7.工程竣工验收备案制度
8.房地产项目转让的条件
9.房地产项目转让的程序
10.禁止房地产转让的规定
11.商品房预售的条件
12.商品房现售的条件
13.商品房销售合同的主要内容
14.《住宅质量保证书》的要求和主要内容
15.《住宅使用说明书》的要求和主要内容
16.房屋租赁合同的主要条款
17.禁止房屋租赁的规定
18.房屋租赁登记备案
19.设立房地产中介服务机构应具备的条件
20.房地产中介服务合同的主要内容
21.房地产中介活动中禁止的行为
22.房地产抵押程序
23.不得设定抵押权的房地产
24.房地产抵押合同
25.房地产抵押登记
26.房地产权属登记的种类
27.房地产权属登记的要求
28.房地产权属登记管理制度的种类
29.房地产权属登记的特殊性
30.房屋权属证书的种类
31.房屋权属登记程序
32.异产毗连房屋及其使用规则
33.危险房屋造成损害事故的法律责任
34.公有住宅售后的维修养护责任
物业管理师执业资格考试参考教材
《物业管理基本制度和政策》
(补充修改内容)
一、补充修改的说明
物业管理师执业资格考试参考教材编写出版于2006年8月,近两年来,《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》相继出台,《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。
为适应这一变化,避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突,我们对《物业管理基本制度与政策》一书中的相关内容进行补充和修改,其他三本教材中涉及物业管理制度和政策的内容,也应做相应的修改和调整。
二、修改的相关称谓
根据《中华人民共和国物权法》和《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》(中华人民共和国国务院令第504号)的有关规定,将教材中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
三、修改的相关内容
(一)关于“业主大会制度”(第三章第一节)的修改
2007年8月26日,《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》正式公布,自2007年10月1日起施行。
1、修改后的《物业管理条例》第十条的内容为:
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
2、修改后的《物业管理条例》第十一条的内容为:
下列事项由业主共同决定:
(1)制定和修改业主大会议事规则;
(2)制定和修改管理规约;
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(4)选聘和解聘物业服务企业;
(5)筹集和使用专项维修资金;
(6)改建、重建建筑物及其附属设施;
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
3、修改后的《物业管理条例》第十二条内容为:
业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
。
4、修改后的《物业管理条例》第十九条内容为:
业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
教材第三章第一节“业主大会制度”中的表述应按上述内容进行相应修改。
(二)关于“物业管理企业资质管理制度”(第三章第五节)的修改
2007年11月26日,《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》(建设部令第164号)发布,决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)进行修改,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,同时删去《物业管理企业资质管理办法(建设部令第125号)中的以下内容:
第十七条物业管理企业资质实行年检制度。
各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。
第十八条符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为合格。
不符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为不合格,原资质审批部门应当注销其资质证书,由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。
第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年检的,由资质审批部门责令其限期改正,可处1万元以上3万元以下的罚款。
据此,教材第三章第五节“物业管理企业资质管理制度”修改为“物业服务企业资质管理制度”,其中涉及上述三个条款的相关内容予以删除。
(三)关于“住宅专项维修资金制度”(第三章第七节)的修改
2007年12月4日,建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号),自2008年2月1日起施行,1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)同时废止。
根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定,将“住宅专项维修资金制度”进行相应修改,修改后的教材“第三章第七节”的内容为:
第七节住宅专项维修资金制度
2007年12月4日,根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,建设部会同财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》,并于2008年2月1日起施行。
该办法对加强住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,都起着重要的作用。
一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门
1、住宅专项维修资金的定义
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
2、共用部位、共用设施设备的定义
共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:
住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
3、管理原则
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
4、监督部门
国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
二、住宅专项维修资金的交存
(一)住宅专项维修资金的交存主体
住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类:
1、住宅的业主,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。
3、涉及公有住房出售的,售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
(二)住宅专项维修资金的交存金额
1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门根据本地区情况确定并公布。
2、出售公有住房的,业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
(三)住宅专项维修资金的交存方式
1、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
2、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
3、未按规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。
成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的,续交按照直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。
(四)住宅专项维修资金的管理
1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理
业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。
开立的住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账,未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
业主大会成立前,已售公有住房住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅专项维修资金专户负责管理。
开立公有住房住宅专项维修资金专户,按照售房单位设账,按幢设分账;其中,业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户帐。
2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理
业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。
业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的,应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。
住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。
三、住宅专项维修资金的使用
(一)住宅专项维修资金的使用范围和原则
1、使用范围
住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
2、使用原则
住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
(二)住宅专项维修资金的分摊规则
1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
2、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊
3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。
其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
(三)住宅专项维修资金的使用程序
1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序
(1)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;
(2)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
(3)物业服
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