广州商圈市场调研报告.docx
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广州商圈市场调研报告
广州商圈市场调研报告
*
广州商圈市场调研报告
广州市商业网点十年规划
拓展东西南北四条商业带
———东推进:
要依托快速轨道交通和快速干道,向黄埔区、广州经济技术开发区、增城市推进,发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代化活力和具有较强辐射力的东部商业带。
———西延伸:
要利用芳村的区位优势,以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心,延伸商业发展脉络,打造连接和辐射邻近城市的西部商业带。
———南跳跃:
充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势,实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展;利用沙湾水道和临海滨水区,大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。
———北培育:
要依托国际新机场和“双快”交通网络,加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区,科学规划北部各中心镇,培育和发展北部商业带。
将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。
中圈层依托地缘优势,发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态,使中圈层发挥“承内启外”的作用,形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。
外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络,积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区,壮大外圈层商业实力,进一步扩大商贸中心城市的辐射力。
大型零售商业网点发展规划
重点提升的大型零售网点
----广州百货大厦
----新大新百货公司
----广州友谊商店
----时代广场
----中华广场购物中心
----荔湾广场购物中心
重点新建的大型零售网点
----天河正佳购物中心
----海珠城购物中心
----长隆购物中心
----花花世界购物中心
----琶洲购物中心
----白云新城购物中心
----广州新城购物中心
----南沙购物中心
----名盛广场
----雄峰商城
广州地区生产总值
全市经济保持较快发展,9>2005年至2010年广州保持双位数字增长率,经济发展势头良好,对商业发展有着重大支撑作用。
2010年,广州市实现地区生产总值(GDP)106043>.48亿元,按可比价格计算,比上年(下同)增长13.0%。
其中,第一产业增加值189.05亿元,增长3.2%;第二产业增加值3950.64亿元,增长13.0%;第三产业增加值6464.79亿元,增长13.2%。
单位:
亿元
以服务经济为主体,不断加快产业转型升级步伐。
广州整体产业结构偏重第三产业对商业发展有强大的促进作用.
广州市城镇居民可支配收入
过去几年,广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势,其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%,城市人口消费力度水平高,含有较高消费力。
城乡居民收入水平不断提高。
据城乡居民家庭抽样调查,全年城市居民家庭人均可支配收入30658元,增长11.0%,扣除价格因素,实际增长7.6%。
单位:
元
广州市消费物价
消费价格明显上升。
全年城市居民消费价格总水平上升3.2%,其中,消费品价格上升4.1%,服务项目价格上升1.2%。
随着08年的金融危机到来,09年居民消费价格出现负增长,但是对居民消费支出影响力有限,2010年居民随着经济复苏逐步释放,同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一,未来商业的发展前景乐观。
类别及名称
以上年价格为100
城市居民消费价格总指数(%)
103.2
消费品价格指数
104.1
服务项目价格指数
101.2
按类别分:
Bstyle='color:
white;background-color:
#990099'>2
食品
105.7
其中:
粮食
104.1
肉禽及其制品
101.3
水产品
104.6
菜
119.9
烟酒及用品
102.8
衣着
106.6
家庭设备用品及维修服务
99.8
其中:
耐用消费品
97.6
医疗保健和个人用品
103.2
交通和通信
99.9
娱乐教育文化用品及服务
100.3
居住
104.0
广州市社会消费零售总额
在2008年,广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名,当年人均消费支出达到20836位居全国之首,近年广州经济保持稳定快速增长状态,经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境,加上收入不断上升,增加市民消费意愿和购买能力,为消费市场活跃提供了强大动力。
在2010年社会消费零售总额已到4476亿元,环比增长24.2%,消费能力旺盛。
按照规划,广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地,到2020年,工业增加值8000亿元,社会消费品零售总额超1万亿元。
广州市商业形式发展
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
第五阶段
1979-1980初年中期,商铺市场萌芽期。
1980-1990中期,专业批发零售市场发展时期。
1990年中后期,大型购物中心发育时期。
1998年-2002年,社区商业发展时期。
2003年至今,大型购物中心和主题商场的出现。
广州市消费人群特征
广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主,向购物环境舒适的大型综合购物中心过渡,集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场的主流。
广州居民对商品的使用性和价格比较敏感,在选择商品的时候喜欢货比三家。
因为靠近港澳地区,居民消费习惯收到两地的影响大,随着收入水平和生活水平的提高,对购物环境及高档商品的需求越来越大。
广州居民对餐饮消费很重视,外出就餐的频率很高,饮食支出占居民总支出比例较大。
随着信用卡的推行使用,越来越多的广州居民接受了刷卡消费行为,并且习惯刷卡购物消费这方式。
广州主要商圈
海珠商圈
番禺商圈
白云商圈
天河商圈
越秀商圈
荔湾商圈
素有“千年商都”美誉的广州,经过了多年的商业沉淀并随着广州GDP不断增长,市政建设的不断完善以及商户吸引形成了多个地段,多种类型和多层档次的商业格局,相继形成了上下九、北京路、天河体育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。
商业街
组成单位:
MALL(购物中心)、百货公司、超市、品牌专卖店、个体户
MALL(购物中心)
组成单位:
百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、(酒楼,快餐,各式餐厅)、娱乐悠闲(电影院、游戏厅、KTV、健身中心)
百货公司
例如:
广百百货、友谊商店、新大新公司
超市
例如:
百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛
品牌专卖店
例如:
NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLEIPHONE、HANDM。
。
。
。
个体户
商圈组成
广州主要商圈情况
越秀商圈
主要组成:
主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈(友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月花。
。
。
。
)
天河商圈
主要组成:
天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈(天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置地。
。
。
。
)
河南商圈
主要组成:
(江南新地、广百新一城)
荔湾商圈
主要组成:
(恒宝广场、荔湾广场、赛博广场)
番禺商圈
主要组成:
市桥商圈+迎宾路商圈(万博、新大新、奥园广场、易发)
白云商圈
主要组成:
(万达广场、五号停机坪、百信广场)
广州主要商圈地理表现
地理
分区
板块
档次
租赁情况
人流
老城区
越秀区
淘金板块
高级、顶级
优
一般
北京路板块
中低、中档、高级
良
优
中华广场板块
中档、高级
优
优
海珠区
河南板块
中低、中级
一般
优
荔湾区
西关板块
中低
一般
优
白云区
白云新城板块
中档、高级
一般
一般
新城区
天河区
天河城板块
高级、顶级
优
优
珠江新城板块
高级
一般
一般
东圃板块
中低、中档
良
良
岗顶板块
中档
良
良
番禺区
市桥板块
中低、中级
一般
良
迎宾路板块
中档、高级
良
良
天河商圈
商圈现状:
商圈以大商场、中高档消费为主,裙楼商铺加临街商业旺铺为辅,拥有较高的消费能力,而且追求时尚、讲求品牌,是商圈的核心消费群体。
随着体育中心商业圈的扩大,目前体育中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局,周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。
尽管竞争局面难以避免,但是商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。
天河体育中心
东圃购物中心
天河城
正佳广场
万菱汇
太古汇
时尚天河
天娱广场
高德置地
国际金融中心
花城汇
珠江太阳城
个案分析—天河城广场
开业
时间
经营
规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
1996年
10万㎡
60元/㎡
50%
中高档
-1F:
吉之岛
1F:
服饰、珠宝钟表、鞋类、皮具
2F:
天河城百货、服装、精品
3F:
天河城百货
4F:
天河城百货、家电数码、娱乐
5F:
天河城百货、娱乐、玩具、文化
6F:
娱乐、餐饮
7F:
餐饮、百货
1F:
2000-2300
2F:
2500-2800
3F:
1800-1900
4F:
800-900
5F:
600-650
6F:
200-300
7F:
100-200
100%
开发商
广东天贸股份有限公司
地址
天河区天河路208号
品牌
品牌:
吉之岛、天河城百货、飞扬影院;品牌店:
星巴克、ROLEX、ZARA、东方表行、百丽等
个案分析—天河城广场
个案分析—正佳广场
开业
时间
经营
规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
2005年1月
建筑面积:
42万㎡
65元/㎡
50%
高端
-1F:
西餐厅、快餐、时尚玩意
1F:
知名品牌店,珠宝首饰、餐饮2F:
男女服饰、化妆品、西餐厅、皮具
3F:
时尚服饰、西餐厅、百货公司
4F:
IT商品、运动用品、音像产品、玩具、餐饮
5F:
文具、家庭用品、溜冰场、餐饮
6F:
西餐厅、家具
7F:
电影院、健身中心、游乐场、餐饮
1F:
1500-2000
2F:
800-1500
3F:
800-1200
4F:
500-800
5F:
500-600
6F:
300-400
7F:
100-200
M层:
500-800
90%
开发商
广州正佳企业有限公司
地址
天河路与体育东路交汇处
品牌
主力店:
飞扬电影城、欢歌KTV、肯德基、冰河湾真冰溜冰场、百佳
品牌店:
力美健、友谊、唐盛KTV夜总会、蒙地卡罗
个案分析—正佳广场
个案分析—时尚天河
开业
时间
经营规模
管理费
使用率
消费档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
租赁情况
预计2011年10月开业
占地:
12万㎡
建筑:
22万㎡
50元
50%
中高档
负一:
时尚精品、服饰、餐饮
负二:
时尚精品、服饰、餐饮
负三:
停车场
免租7个月,诚意金1万元,餐饮约1200元、百货服饰1400-1600元、小铺2000元
目前招商中
开发商
广州市时尚商业城有限公司
地址
广州天河体育中心地下
品牌
项目将开业时间一再推后,暂时没有品牌进驻,主要以小面积的品牌店为主
个案分析—万菱汇
开业
时间
经营规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
2010.11月
建筑
23万㎡
商业
5.8万㎡
70元
51%
中高档
M层:
现代生活
1层:
国际品牌
2层:
时装世界
3层:
时尚品味
4层:
美食天地
5层:
美食、娱乐
-1F:
1000元/平方米
1层:
1000-1500元/平方米
2层:
700元-900元/平方米
3层:
400-600元/平方米
4层:
200-250元/平方米
5层:
100-200元/平方米
70%
开发商
万菱实业(广东)有限公司
地址
天河路与体育东路交界处
苏宁电器、楼上保健品店Emodues、YZC、ochirly欧时力、LOCKN`LOCK、海马、CATALO、佰特咖啡、DOUBLESTARCADE、东方红、ECOH、楼上、美芝婷
个案分析—万菱汇
个案分析—国际金融中心
开业
时间
经营
规模
管理费
使用率
消费档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
状况
2010年11月18日
总建筑面积45万平方米,商场3.5万平方米
租金包含管理费
50%
高档
1F:
国际名牌服饰,化妆品,精品,名表
2F:
女士服饰,饰品,化妆品,丝绸,袜,女式内衣
3F:
男士服饰
4F:
女士服饰、运动服饰、户外、高尔夫用品
5F:
餐饮
M层:
皮具箱包、手表、皮鞋、珠宝、眼镜
负1层:
家电、床上用品、糖烟酒、厨卫、滋补品
1F:
扣点5%-20%
2F:
扣点5%-20%
3F:
扣点10%-20%
4F:
扣点10%-20%
5F:
租金150元/㎡
M层:
扣点5%-10%
负1层:
扣点5%-15%
(友谊包租均价约150,共7层,单层面积6000平方米左右)
100%
开发商
广州城市建设开发集团
地址
广州市珠江新城花城大道
品牌
品牌:
CUCCI、OMEG、劳力士、L&C皮革工房、新秀丽、施洛华世奇、周大福
个案分析—高德置地
开业
时间
经营规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
2010年5月
商业
17万㎡
50元/㎡
春:
54%
夏:
53%
秋:
53%
冬:
53%
中高档
分春夏秋冬四大板块
春:
广百
夏:
苏宁
秋:
餐饮、珠宝
冬:
百货、超市
-1F:
1000元/平方米
1F:
700元/平方米
2F:
700元/平方米
3F:
360元/平方米
4F:
320元/平方米
5F:
200-300元/平方米
70%
开发商
高德置地
地址
天河珠江新城花城大道与冼村路交汇处
品牌
品牌:
上川日本料理、百滋百味涮涮锅、GBF、六福、
个案分析—太阳新天地
开业
时间
经营规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
未开业
14.5万㎡
55元/㎡
50%
中高端
广百、中影、超市、餐饮、娱乐、电器等
1F:
900元/㎡
2F:
350元/㎡
3F:
200元/㎡
四层以上约100元/㎡
(共10层)
35%
开发商
百嘉信房地产开发有限公司
地址
马场路521号
品牌
广百百货、中影国际影城
个案分析—天娱广场
开业
时间
经营
规模
管理费
使用率
消费档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
租赁
情况
2005年
商业
4万㎡
50元/㎡
50%
中档
1F:
品牌品牌
2F:
时尚服饰、休闲服饰、休闲餐饮
3F:
休闲运动、餐饮
4F:
正货折扣店、美容美发、电子游戏
5F:
电影城、餐饮
1F:
600-1000元/平方米
2F:
500元-700元/平方米
3F:
300-400元/平方米
4F:
150-300元/平方米
5F:
80-150元/平方米
出租率90%
开发商
广州市百淘房地产开发有限公司
地址
天河区石牌岗顶
品牌
天河电影城、百佳、春之花、屈臣氏,六福珠宝、麦当劳、金利来、鳄鱼恤、佐丹奴、班尼路
个案分析—天娱广场
本章小结
天河中心商圈的商业氛围浓厚,目前已形成广州市具主导力的消费购物中心商圈,片区商业的高度聚焦;
天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势,有利于汇聚人流;
天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家,大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力,使得体育中心商圈不断改善其发展,来适应市场的需求,使得该商圈与时俱进,成为商业发展的先驱。
越秀商圈
商圈现状:
北京路商圈是广州传统商业地,汇聚世界名牌专卖店,再有“广百”、“新大新”在两头压阵,其消费档次可及中高档。
中华商圈主要中华广场、流行前线、地王广场、公园、陵园西组建而成,是过去东山区传统商业旺地,中华商圈目前年销售额度超过30亿元,并保持良好增长势头。
广百百货
名盛广场
光明广场
五月花
中华广场
友谊商场
个案分析—五月花
开业
时间
经营规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
概况
2004年
商业
2.95万㎡
60元/㎡
(10元广告)
45%
高档
-1F:
精品、服饰、小吃
1F:
国际精品、进口名牌
2F:
化妆品、女士服饰
3F:
男装品牌、童装、玩具
4F:
运动服饰
5F:
餐饮、小吃
6F7F:
电影城、餐饮
8F:
餐饮、小吃
9F:
婚纱、美容
-1F:
800-1200元/平方米
1F:
1000-1200元/平方米
2F:
800-1000元/平方米
3F:
800-1000元/平方米
4F:
600-800元/平方米
5F:
500-600元/平方米
6F:
400-450元/平方米
90%
开发商
广州丽兴房地产开发有限公司
地址
越秀区中山五路68号
品牌
主力店:
万宁、肯德基
品牌店:
满记甜品、肯德基、厨房制造、千色店、六本木、时间廊
个案分析—五月花
个案分析—名盛广场
开业
时间
经营规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
租赁情况
2006年6月
商业7万㎡
60元/㎡
55%
中档
1F:
天河城百货
2F:
天河城百货
3F:
天河城百货
4F:
天河城百货
5F:
天河城百货
6F:
天河城百货
7F:
美食城
8F:
幸运楼酒家
1F:
900-1200元/平方米
2F:
600-800元/平方米
3F:
400-600元/平方米
4F:
300-400元/平方米
5F:
150-200元/平方米
6F:
80-200元/平方米
7F:
100-250元/平方米
8F:
50-80元/平方米
90%
开发商
广州名盛房地产实业有限公司
地址
北京路238号
品牌
天河城百货、肯德基、必胜客、康师傅、麦当劳、百千代、幸运楼
个案分析—光明广场
开业
时间
经营规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
2005年
1月
建筑面积6万㎡
55
元/㎡
45%
中档
-1F:
服饰,精品
1F:
服饰,精品,化妆品,珠宝
2F:
服饰,餐饮,美甲3F:
服饰
4F:
空置
5F:
规划儿童用品
6F:
网吧,儿童乐园
7F:
真冰运动场,餐饮8F:
餐饮,美容
-1F:
150-300元/平方米
1F:
300-500元/平方米
2F:
100-125元/平方米
3F:
80-100元/平方米
4F:
60-70元/平方米
5F:
50元/平方米
50%
开发商
光明房地产发展公司
地址
越秀区西湖路63号
品牌
溜冰场、肯德基,绿茵阁,金捞火锅,太湖喜洋洋大酒楼,山田日本料理,奈瑞尔美容
个案分析—光明广场
个案分析—北京路广百
开业
时间
经营规模
管理费
使用率
消费档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
1991年
建筑面积:
6.6万㎡
60元/㎡
50%
中高档
-1F:
名鞋之都
1F:
化妆品、皮具、钟表、眼镜
夹层:
珠宝、钟表、餐饮、工艺品
2F:
少女服饰、专业店
3F:
女士服饰
4F:
男士服饰
5F:
广百超市
6F:
运动休闲服饰
7F:
床上用品、童装、文具、玩具、运动器械
8F:
家电卖场
9F:
餐饮、折扣店
10F:
餐饮
-1F:
扣点5%-15%
1F:
扣点5%-10%
夹层:
扣点5%-15%,麦当劳租300元/㎡
2F:
扣点10%-15%
3F:
扣点10%-20%
4F:
扣点10%-25%
5F:
超市不扣点
6F:
扣点10%-20%
7F:
扣点10%-20%
8F:
家电卖场
9F:
折扣店扣点10%-30%,餐饮租100元/㎡含管理费
10F:
60元/㎡含管理费
100%
开发商
广百股份有限公司
地址
北京路295号广百百货
品牌
CASIO手表、金至尊珠宝、达芙妮、六福珠宝、七匹狼、凡高表VANKOR、Etam艾格服饰、极地背囊、Etam艾格服饰、东方眼镜、凯妮伊泰莲娜饰品店、威臣琴行、TheNorthFace、Levi’s
个案分析—友谊商店
开业
时间
经营
规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
1979年
建筑面积:
1.6万㎡
扣点没有管理费
50%
高档
1F:
国际名牌服饰,化妆品,精品,名表
2F:
女士服饰,饰品,化妆品,丝绸,袜,女式内衣
3F:
女士服饰,饰品,羊毛羊绒服饰,手袋,皮件,女鞋
4F:
女士服饰,眼镜,咖啡厅,寝室用品,滋补品,茶烟酒,超级商场
5F:
珠宝首饰,工艺品,家居用品,手机数码,文具,厨卫,友谊轩
6F:
儿童服饰,童鞋,冰箱,空调,洗衣机
7F:
婴幼儿服饰,婴幼儿用品,玩具,音响,影像制品
1F:
扣点5%-15%
2F:
扣点5%-15%
3F:
扣点10%-15%
4F:
扣点10%-15%
5F:
扣点5%-15%
6F:
扣点5%-15%
7F:
扣点5%-15%
100%
开发商
友谊集团
地址
环市东路369号
品牌
boss,dunhill,bally,Cerruti1881hr,Dior,lancome,lamer,Olay,lorealRolex,omega,Mido,ck,titoni,citizen
个案分析—丽柏广场
开业
时间
经营规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
租赁情况
2004年
建筑面积1.2万㎡
不详
50%
高档
1F:
服饰
2F:
服饰
3F:
女士服饰
4F:
女士服饰
5F:
美容美发
1F:
600-1500元/㎡
2F:
400-800元/㎡
3F:
200-600元/㎡
4F:
150-300元/㎡
5F:
80-150元/㎡
100%
开发商
香港兴盛发展有限公司
地址
广州市越秀区环市东路367号
品牌
louisvuitton,fendi,diorhomme,dior,gucci,celine,hermes
个案分析—丽柏广场
个案分析—中华广场
开业
时间
经营
规模
管理费
使用率
消费
档次
经营业态
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
2000年
商业
面积17万㎡
68元/㎡
50%
中高档
-1F:
品牌专卖店、超市
1F:
名牌专卖店
2F:
时尚服饰、大型百货超市
3F:
大型百货超市
4F:
手机数码品牌集中地
5F:
家居城
6F:
文化用品、书店
7F:
美食城
8F:
电影院、健身俱乐部
-1F:
600-800元/平方米
1F:
800-1500元/平方米
2F:
800元-1000元/平方米
3F:
600-800元/平方米
4F:
300-4
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 广州 商圈 市场调研 报告
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