城区物业管理存在问题.docx

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城区物业管理存在问题

遵义市中心城区物业管理存在的问题及对策

随着城镇化建设步伐的加快，抓好物业管理对改善城市人居环境，提高市民生活质量，维护社会和谐稳定，深入推进遵义市“双创一巩固”工作，保障物业合理使用，促进业主的物业保值、增值，增加就业岗位等方面，具有十分重要的意义。

一、中心城区物业管理的现状

（一）物业公司发展情况

遵义市自1998年成立首家物业公司以来，现中心城区有资质的物业服务企业有220家，从业人员15000余人。

中心城区有物业服务企业管理的小区250余个，面积约1200万平方米，分别分布在红花岗区和汇川区。

新浦新区由于正在建设中，还未涉及物业管理问题。

（二）物业公司的经营状况

遵义市物业服务住宅小区收费标准在0.4-1.8元／㎡之间，办公楼、写字楼、商场等非住宅房收费标准在3-8元／㎡之间。

据物业运营情况调查，承接写字楼、商场、办公楼的物业服务企业都能100%收足物业管理费，都处于盈利状态；承接住宅小区的物业服务企业有50%以上都不能收足物业服务费，处于亏损状态。

下图为遵义市近3年物业服务企业经营状况的随机抽查统计表，从图表中可以得知，住宅小区物业服务经营面临巨大挑战，形势不容乐观，如果经营状况持续得不到改善，亏损局面仍旧得不到扭转，势必对遵义市物业服务行业的正常运行带来严重冲击，从而形成遵义市物业服务业规范化、制度化建设进程的巨大阻力。

2010年度--2013年度遵义物业服务企业经营状况随机抽查表（单位：

万元）

年度情况

公司

2010年度

2011年度

2012年度

收入

支出

利润

收入

支出

利润

收入

支出

利润

遵义市城投物业公司

229.48

188.07

41.41

250.64

297.92

-47.28

424.21

434.66

-10.45

遵义美洁尔物业公司

220.05

225.56

-5.51

302.04

346.21

-44.17

400.62

417.81

-17.19

遵义市龙华物业公司

428.33

481.2

-52.87

506.27

513.69

-7.42

544.75

588.18

-41.69

二、中心城区物业管理存在的问题

（一）物业管理社会意识、个人意识淡薄

由于受计划经济传统习惯的影响，人们的物业管理服务消费观念还没有形成，特别是在住房维修、居住环境维护、卫生状况等方面仍依赖政府去包揽管理，不积极甚至不接受市场化的物业管理。

业主拖欠甚至不交物业管理服务费的情况在许多小区仍然存在，已交付使用若干年的住宅小区，由于人工工资上涨、物价提高等因素影响，导致物业服务企业严重亏损，要求将几年前的物业服务收费标准提高，小区住户不同意，物业服务企业无力经营，只有撤离。

这些因素已成为制约物业管理发展的主要思想障碍。

（二）物业管理市场机制还没有形成，行政管理推动力不够

大多数楼盘前期物业管理都是由房开公司指定物业服务企业进行服务，相当一部分物业服务企业就是房开公司的子公司，物业服务企业收费不足处于亏损状态，还依赖房开公司补贴，业主与物业服务企业还没有真正通过市场竞争机制相互选择，影响了物业服务企业行业的发展和管理水平的提高。

部分物业服务企业经营行为不规范，擅自提高收费标准，未按合同约定进行物业服务，因亏损又降低服务标准，引起小区住户强烈不满和信访，也容易引发物业管理矛盾和纠纷。

物业管理涉及建设、规划、城管、物价、公安、工商、环保、民政、乡镇及街道办事处等多个职能管理部门，如物业公司营业执照及资质、社区组建、业主委员会成立房屋质量、治安秩序、绿化管理、服务价格、违规装修、违章搭建等具体问题都和以上部门相关联。

由于物业服务企业没有执法权，小区业主有违规装修、违章搭建等问题时向有关部门反映，往往得不到及时解决，致使矛盾转嫁到物业服务企业身上，从而影响到业主和物业服务企业的和谐。

业主和物业服务企业常常因为价格产生矛盾而无力进行调解。

监督管理的力度不够，这些工作的滞后，很不适应物业管理工作的需要。

（三）解决矛盾的途径不明确、机制不健全、效果不明显

过去前期物业直接由建设单位成立的物业服务企业进行管理，业主购房时的规划在交房时发生了变化，售房时的承诺在交房时未兑现等等，物业公司解决不了开发建设中的问题，业主将房开企业经营不诚信的问题转嫁给物业服务企业，从而造成了物业服务企业与业主的矛盾不断升级，信访上访案件增多，成了困扰各级政府的一大难题。

大多数小区未规范建立业主委员会，已成立的业主委员会其成员沟通协调能力不强，不切实履职，缺乏调解业主和物业服务企业矛盾的手段和方法，害怕承担责任，对业主拖欠物业服务费的行为不制止，不正确引导，看见物业服务企业不按合同提供物业服务不敢管理，业委会代表业主共同利益履行职责的作用没有得到充分发挥，业主和物业服务企业的矛盾纠纷不断升级，甚至有因物业矛盾尖锐而导致业主委员会筹备组集体辞职的情况发生。

相当多的小区业主委员会成员都是兼职，责任心不强，没有担当，甚至有成员不交物业服务费，个别人想利用业主委员会主任或成员的身份从物业服务企业捞取好处，从而失去了业主的信任，没有起到桥梁纽带作用，也容易引发物业管理的矛盾。

（四）历史遗留问题

开发建设遗留问题造成老旧住宅小区历史欠账多。

老住宅小区基础设施较差，配套设施不完善，实行物业管理的难度大。

多数小区选择业主或居委会自行管理，仅仅维持打扫卫生，与专业化的物业管理差距很大，已经影响到遵义市物业管理的整体水平，成为物业管理的一个难点和重点，矛盾纠纷也很突出，同时也给城市管理及遵义市的“双创一巩固”工作带来极大的困难。

三、中心城区物业管理的对策建议

（一）构建平台，创新工作机制

两城区分别成立由分管区长任组长，各相关职能部门负责人担任成员的物业管理工作领导小组，建立“统一领导，分级负责、条保块管、综合协调”的物业管理新体制，将物业管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理考核体系和年终目标考核。

充分发挥街道办事处和乡镇人民政府在物业管理活动中的协管作用。

区政府要在街道办事处（乡镇人民政府）成立相应的物业管理部门，配置2名专职人员，履行本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主和业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系等监管职责，定期开展综合督查，并向社会公布检查结果。

（二）建立物业服务矛盾纠纷调解机制

两城区各明确一个副区长分管，区住建局、物业服务企业所在辖区的乡、镇、街道办事处及居委会抽调专人组成若干个协调小组，解决本辖区的物业服务与小区业主委员会的矛盾纠纷，对不能切实履行职责，引起小区住户强烈不满和投诉的，无论业主委员会是否到期，由辖区的乡、镇、街道办事处及居委会抽调专人组织召开业主大会，改选业主委员会。

（三）成立物业服务企业星级评定机构

根据《遵义市星级物业服务评比实施方案》规定，每两年评定一次，由物业服务企业申报，加盖业主委员会、所在社区居委会、街道办事处公章和推荐意见方能上报，评定小组由市、区住建局及所在辖区的乡、镇、街道办事处及居委会抽调专人组成，采取现场考评、听取群众意见和评定小组打分办法进行。

星级评定结果将作为物业服务企业资质等级申报、企业资质年检、品牌物业服务企业评选的重要依据。

同时作为遵义市推荐申报省、部级物业管理示范小区的重要依据。

（四）加强物业服务行业队伍建设

1、每年定期组织所有物业服务企业从业人员、社会闲置人员进行物业管理基础知识培训，增加社会就业机会。

实行岗前培训制度，组织参训人员参加物业管理岗位考试，取得“建设企事业单位专业管理人员岗位证书”后持证上岗。

对已取得上岗证书的人员定期进行继续教育培训。

2、积极引导从业人员参加国家注册物业管理师考试，进一步优化遵义市物业管理从业人员的知识结构，提升物业管理整体水平。

3、组织物业服务企业法人、经理、办事处和居委会负责物业管理的人员、业主委员会主任进行高端教育培训，培养出一支懂管理、会沟通、能守法、服务意识强、反应速度快、专业知识精、综合素质高、经营水平强的专业队伍。

（五）加强行业监管，及时排查和调处物业服务矛盾和纠纷

由市、区住建局及辖区矛盾纠纷协调小组每季度进行抽查或巡查，对在检查、抽查、巡查中，发现住宅小区、办公楼及写字楼的物业管理达不到物业管理服务合同约定的物业管理服务标准的，应责令限期整改、视情给予通报批评，建议业主委员会或物价部门降低其收费标准、降低或吊销物业管理资质；发现星级住宅小区、办公楼及写字楼的物业管理达不到原订星级标准的，应责令限期整改，视情给予通报批评、降低或取消星级并作不诚信记录，对不服从管理又引发大量矛盾纠纷且群众投诉较多的物业服务企业，通过新闻媒体曝光并注销其资质。

（六）严格实行物业市场准入和退出制度　　　

1、实行物业市场准入制度

为限制物业服务企业擅自撤离导致小区失管，凡承接物业项目的物业服务企业，应当自物业服务合同签订之日起30日内将物业服务履约保证金缴存到市、区物业管理主管部门开立的专户。

缴纳物业服务履约保证金的标准按小区面积在3万平方米以下的交1万元；小区面积在3-5万平方米的交2万元；小区面积在5-10万平方米的交3万元；小区面积在10-15万平方米的交4万元；小区面积在15-20万平方米的交6万元，小区面积在20万平方米以上的交8万元。

履约保证金由市、区住建局统一保存，实行企业缴存、政府监管、专户存储、分户立账、专款专用的原则，任何单位和个人不得挪作他用。

为保障人民群众正常生活，由政府指定物业服务企业管理的物业项目，免于缴存物业服务履约保证金。

承接廉租住房小区的物业服务企业，免于缴存物业服务履约保证金

履约保证金是为保证物业公司按照合同约定退出物业项目，避免物业项目发生“弃管”行为。

一旦物业服务企业未按合同约定提前退出物业项目，可由当地居民委员会申请使用履约保证金，用于弃管物业项目一定时期内的环境卫生和垃圾收集清运费用。

2、建立物业企业强制退出制度

对管理乱、服务差、欺行霸市、业主投诉多、不配合辖区政府开展相关工作，经多次督办但拒不整改的物业服务企业，街道乡镇会同市、区住建部门，强制该企业退出物业服务项目，扣留50%履约保证金，指导业主大会重新选聘物业服务企业。

一旦出现物业弃管行为，保证金的动用也将在相关部门的监督下使用。

退出服务的物业服务企业应当将小区的资料全部移交给街道办事处或社区居委会代管。

建设单位要在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，出具承接查验报告并报市、县（市）区主管部门备案。

　　住宅区内共用部位、共用设施设备未达到承接查验标准的，建设单位要对存在问题承诺限期改正，物业服务企业要做好记录并监督建设单位改正完成。

（七）分散楼宇、老旧小区就近区域划片集中托管　

近几年来，遵义市城市建设日新月异，城市面貌发生了很大变化。

但市中心的一些老住宅小区与新建住宅小区相比，反差很大，极不协调，影响了城市的整体形象和品味。

因此，要把老住宅小区的改造和物业管理作为今后一个时期城市管理的重点来抓。

1、由街道办事处和居委会牵头将分散楼宇划片组建小区，重命名集中托管，引导成立业主委员会，选聘物业服务企业自行商谈服务内容和收费标准。

2、是对改造后的老住宅小区实行分类管理。

经过改造达到物业管理条件的，及时成立业主大会，选举产生业主委员会，招标选聘物业管理企业，签订物业服务合同，实施规范的物业管理，建立长效管理机制；对基础条件比较差或业主不接受物业管理等不具备物业管理条件的老住宅小区，可以由社区居委会牵头负责，组织业主实行卫生、秩序、维修等专项服务或实行自治管理。

3、加强新建住宅小区的物业管理。

新建住宅小区基础比较好、配套比较完善，应当从一开始就要把它纳入规范的物业管理轨道。

新建住宅小区应按不低于5万平方米设计，以实现成片改造、成片开发建设的规划指导思想，要制定住宅小区规划建设标准，对容积率、绿化率、公建面积、基础设施及配套设施建设要求作出明确规定，防止零星开发建设以及房地产开发的随意性。

必须改变新建小区前期物业管理往往由开发企业自己管理的传统做法，实行房地产开发企业选聘物业管理企业，实行专业化、市场化管理。

（八）加强正确的舆论引导

加强物业管理社会化服务意识的宣传教育，通过新闻媒体作几期物业管理专题节目，增强城市居民的物业管理消费观念，让全社会了解、参与、支持物业管理，在全市形成全面推动物业管理上档次、上水平的良好氛围，促进遵义市社会经济又好又快发展。