贵阳市房地产市场行业环境分析.docx
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贵阳市房地产市场行业环境分析
2009年贵阳市房地产市场行业环境分析
一、2009年贵阳市房地产开发投资情况
【注:
此部分商品房物业性质包含经济适用房、区域包含清镇、修文、开阳等郊县数据】
1.2009年贵阳房地产开发投资走势
1.1.房地产开发投资走势
数据来源:
贵阳市统计局/贵阳市筑房网数据整理:
合富辉煌市场部
贵阳市09年固定资产投资额达782.64亿元,较08年增长30.1%。
09年房地产开发所占比例较去年略有下降,趋于平缓,达到26.9%。
1.2.房地产开发投资完成额/全社会固定资产投资
走势
数据来源:
贵阳市统计局数据整理:
合富辉煌市场部
09年全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数达到0.269,较08年稍低【指标比值:
正常区间0.22-0.28】,该指标回到正常范围,说明我市房地产开发投资占全社会固定次产投产比重合理,在房地产蓬勃发展的09年,政府出台的相关调控措施起到一定的调控作用,使得房地产投资合理进行,促进了房地产业的健康发展。
1.3.房地产投资增速/GDP投资增速指标分析
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
房地产投资增速
22.33
18.38
25.3
19.1
25.7
25.6
23.6
GDP增长速度
13.3
13.7
14.6
14.7
15.8
13.1
13.3
房地产投资增速/GDP增速
1.68
1.34
1.73
1.30
1.63
1.95
1.77
数据来源:
贵阳市统计局/贵阳市筑房网数据整理:
合富辉煌市场部
数据来源:
贵阳市统计局数据整理:
合富辉煌市场部
截止至贵阳市房地产投资增速为23.6,GDP增长速度为13.3,房地产投资增速/GDP增速指数维持在1.77【指标比值:
正常区间1.50-2.00】,处于正常区间。
二、2009年贵阳市房地产开发建设情况
1.2009年贵阳市房地产市场开发情况
1.1.商品房新开工面积、施工面积、竣工面积
数据来源:
贵阳市统计局数据整理:
合富辉煌市场部
09年全市商品房新开工面积719.08万平米,较上年度有所下降(08年为771.33万平米),商品房施工面积3088.57万平米,较上年度增幅明显(08年为2464.18万平米),商品房竣工面积740.05万平米,是上年度一倍(08年为307.59万平米)。
长久以来所形成的商品房开发新增面积和施工面积逐年增高,而竣工面积呈逐年下降的趋势,这一趋势在今年发生了改变。
转变的原因,主要是一方面政府加大了市场监管力度。
另外随着市场的回暖成交量激增,各房开企业资金周转得到有效缓解,施工进度得到加速。
还有就是开发模式的转变,过去贵阳市场以期房销售为主,甚至很多项目未达到预售条件即可销售。
但随着一些有实力品牌开发商的入驻,以世纪城为典型的准现房销售模式,正逐渐成为消费者青睐和欢迎,一定程度上又带动了周边项目在开发模式上的转变,进而促进了各项目在整盘开发进程的提速,从数据上直观反映为竣工面积的增长。
数据来源:
贵阳市统计局数据整理:
合富辉煌市场部
09年全市商品房新开工面积719.08万平米,同比下降7.7%,商品房施工面积3088.57万平米,同比增幅24.5%,商品房竣工面积740.05,同比增幅128.1%,;新开工面积在年初、九月两个阶段增加最为明显,竣工面积则是在四月和年末完成量最大。
1.2.商品房新开工面积/施工面积
数据来源:
贵阳市统计局数据整理:
合富辉煌市场部
商品房新开工面积/施工面积指标为0.23,低于处于正常区间范围(红色标注带为正常区间范围),全年新开工面积不足,市场中期房有效供应量减少,新货供应减少。
1.3.商品房施工面积/商品房竣工面积
数据来源:
贵阳市统计局数据整理:
合富辉煌市场部
商品房施工面积/商品房竣工面积指标为4.17,【指标比值:
正常区间3.00-4.00】,略超过正常区间,整体施工进度较快,竣工量相对较充足。
三、2009年贵阳市商品房供需情况
1.2009年商品房贵阳市商品房供求情况
数据来源:
贵阳市统计局/贵阳市筑房网数据整理:
合富辉煌市场部
2009年全市销售面积754.81万平米,同比增长83%,市场整体复苏,销售火爆。
2.商品房空置情况
数据来源:
贵阳市统计局/贵阳市筑房网数据整理:
合富辉煌市场部
09年商品房空置面积44.82万平米,空置率略高出正常指标【指标比值:
正常区间4.0-5.0】。
3.2009年贵阳市供求关系分析
3.1.居民年均可支配收入/商品房销售价格
2005-2009年贵阳市“居民年均可支配收入/商品房销售价格”指标统计
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
居民年均可支配收入(元)
9928
11222
12780
13817
15041
商品房销售均价(元/㎡)
2560
2775
3392
3847
3731
居民年均可支配收入/商品房销售均价
3.88
4.04
3.77
3.59
4.03
房价收入比
9.45
8.33
9.73
10.21
9.10
数据来源:
贵阳市统计局/贵阳市筑房网数据整理:
合富辉煌市场部
【注:
本表中统计的“商品房销售均价”的范围为“全市所有商品住房”,户均按3人、每套住房按110平米计算】
数据来源:
贵阳市统计局/贵阳市筑房网数据整理:
合富辉煌市场部
09年居民年均可支配收入/商品房销售价格指标为9.17,【指标比值:
正常区间6.00-8.00】,根据中国房价收入标准值为7.5计算,贵阳的房价水平超过正常区间,处于高位区间。
3.2.居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率
2005-2009年贵阳市“年均居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率”指标统计
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
居民可支配收入增长率(%)
10.4
13.0
13.9
8.1
8.9
商品房销售均价增长率(%)
9.4
8.4
22.2
13.4
-3.02
居民可支配收入增长率/商品房销售均价增长率(%)
1.11
1.55
0.63
0.60
-2.95
数据来源:
贵阳市统计局/贵阳市筑房网数据整理:
合富辉煌市场部
09年商品房销售均价增幅低于居民可支配收入增长率,今年商品房销售面积得猛增对房价的降低也起到很大的影响作用。
在价格相对较低的情况下,成交量大幅上涨,从而走出08年的销售低谷。
居民可支配收入稳定增长,社会经济趋于稳定。
一月受到08年全球金融危机大环境的影响,开发商和购房者在新年春节期间均保持低调,楼市并未出现上涨态势。
在受到之前楼市低迷的影响下,二月份大多数开发商纷纷采取降价促销的手段,价格达到消费者能接收的心理底线,纷纷出手,楼市开始出现可喜的趋势。
接下来的几个月无论从市场供应还是需求来看,均开始出现并保持上涨趋势,尤其在4、5月份成交量大幅上扬,均价翘头趋势越加明显。
10月的楼市供应出现下滑,成交量有所回落。
总体上全年的楼市在08金融危机的席卷下迅速回暖,市场趋势还是比较可喜的。
在一月,由于大多数开发商在整体经济环境不明朗的情况下,推迟了新推案的推出时间,导致本月供应量小于成交量。
二月,商品房供应量减少的原因是在整体市场尚未呈现出明朗态势的情况下,开发商在商业和办公用房上不愿贸然推出新房源,这段时间均以消化存量为主,由于商办市场没有供应量放出,所以有下降的趋势。
三月由于政策的利好,大多数的开发商开始放量,推出的量使2009年推盘的高峰期提前到来,贵阳楼市显露回暖端倪。
由图表可以看出,从4月开始的几个月以内,市场放量幅度加大,使成交量一路飚红,造成2009年推盘的高峰期提前到来,贵阳楼市的供需继续保持高位增长态势。
在10月,金九银十的房地产旺季,各开发商纷纷入市,加大推盘力度,近两个月的新增供应弥补了市场短期供应不足的问题。
年底,各楼盘已完成了年度销售任务,大幅减少放量。
从市场成交量看,一月在春节假日期间是房地产市场的淡季,由于经济不景气,导致购房者信心不足,产生更多观望的成分,销售情况反而不如有凝冻灾害的08年。
经过成交量有小幅回升的二月,三月商品房成交量已超过2008年单月成交最高峰,在全国各地楼市出现小阳春的时候,贵阳也交出了满意答卷,由于利好政策效应开始出现,刚性需求集中释放,使得成交量有突飞猛进的增长。
从四月开始,成交量增长速度加快与各大盘采取多种多样的促销手段有密不可分的原因,各大房开采取团购优惠、购房送礼、直接减价等多种方法促进销售,明显成效一直持续到年底。
虽然金秋九月并未出现火爆的成交场面,但到11月房地产市场仍继续保持波动性高位盘整。
总体来说,市场成交量从低迷状态到逐渐上涨的可喜态势。
数据显示,年初均价因为受到供需不均衡的影响,二月到四月呈下降态势。
不过四月之后均价一直都是平稳上升的,虽然十月曾一度出现回落外,全年价格走势让人看好。
由于年底各商家都已完成销售任务,放出的量也少了,在需求较大的年底市场并没有举办各种打折、促销等活动,在市场供小于求的情况下,年底成交均价提高。
估计这个势头将要持续到来年4月份左右。
总的来说,全年成交量都是居高不下,比较稳定的,本年度的市场均价走势平稳。
2009年全年的商品房供应量为448.365平方米,而成交量却为687.24万平方米,由此可看出多出来的238.875万平方米,是去年的囤货,共占了今年总成交量的1/3,再次反映了楼市去年的惨淡、今年的火爆。
可以用这几句话来总述今年的楼市状况:
地价涨,楼价涨,需求涨——项目集体入市,交易爆棚。
年头冷,年中热,年底沸——楼市由衰而盛,扶摇直上;
明年楼市是个怎样局面,回落?
或延续今年之势?
我们将拭目以
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