房地产基本制度与政策考试重点.docx

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房地产基本制度与政策考试重点

房地产基本制度与政策

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务、和管理的行业。

包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。

房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

建筑业是物质生产部门，属于第二产业。

房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。

作用：

1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。

2、房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。

3、可以改善人民的住房条件和生活环境。

4、可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。

通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。

5、有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。

6、可以扩大就业。

特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

7、可以增加政府财政收入。

房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。

房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

房地产开发经营业巨头单件性

、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联高、带动力强等特点。

我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。

物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

房地产咨询业的具体业务，进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。

房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

房地产估价业是知识密集型行业。

房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业得主体。

房地产法是调整房地产活动的法律规范的总称。

调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。

房地产法律体系内容：

1、宪法。

2、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。

3、国务院发布的房地产方面的行政法规。

4、地方性法规。

5、行政规章。

（包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。

）6、最高人民法院的司法解释。

（有关房地产的技术规范及一些规范性文件，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴。

）

房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

房地产中介服务时房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

房地产中介服务的三个特点：

1、人员特点。

2、委托服务。

3、服务有偿。

设立房地产中介服务机构的条件：

1、有自己的名称、组织机构。

2、有固定的服务场所。

3、有规定数量的财产和经费。

4、有足够数量的专业人员。

5、法律、法规规定的其他条件。

（在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案）。

具有一级资质的房地产估价机构可以按照规定设立分支机构。

二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师。

房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。

房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。

有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。

故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。

中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

房地产经纪人执业资格注册工作交由中国房地产估价师与房地产经纪人学会。

报住房和城乡建设部备案。

省、自治区、直辖市房地产行政主管部门或其授权的省级房地产经纪行业组织初审合格后，送交中国房地产估价师与房地产经纪人学会注册登记，核发房地产经纪人注册证书。

有效期一般为3年。

有下列情况注销注册：

1、不具有完全民事行为能力。

2、受刑事处罚。

3、脱离房地产经纪工作岗位连续2年（含2年）以上。

4、同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动。

5、严重违反职业道德和经纪行业管理规定。

房地产经纪人员的职业技术能力：

1、具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识。

2、能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定。

3、熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能。

4、具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌。

5、有一定的外语水平。

协理的职业技术能力：

1、了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定。

2、具有一定的房地产专业知识。

3、掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。

房地产经纪人权利：

1、依法发起设立房地产经纪机构。

2、加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职。

3、指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务。

4、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件。

5、要求委托人提供与交易有关的资料。

6、有权拒绝执行委托人发出的违法指令。

7、执行房地产经纪业务并获得合理佣金。

协理的权利：

1、房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构。

2、协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

房地产经纪人和协理的义务：

1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范。

2、不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执业业务。

3、接受职业继续教育，不断提高业务水平。

4、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。

5、为委托人保守商业秘密。

房地产经纪机构备案公示制度：

自领取营业执照之日起30日内，在房地产管理部门备案，就够的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息公布。

房地产经纪机构与委托签订委托合同后，方可对外发布相应的房源、客源信息，具体要求如下：

1、发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息。

2、房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息。

3、不得以低价购入（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得谋取非法收益。

4、不得采取内部认购等手段营销造成销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。

5、不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人的签名。

子账户划转时应当有房地产经纪机构或交易保证机构和房产买方的签章。

客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。

房地产中介服务行业信用档案，由房地产估计机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、注册房地产经纪人信用档案等构成。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。

不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应当在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门。

房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15天内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况）。

授权查询信息，房地产估价机构信用档案中估价项目名称、委托人名称、委托人联系电话等内容。

2004年7月12日，更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。

理事会是领导机构。

中国现行土地基本制度：

1、全部土地都为社会主义公有制。

2、土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

3、土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，由国务院代表国家行驶。

4、规定行驶所有权：

（A.属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行驶所有权。

B.分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行驶所有权。

C.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行驶所有权。

）5、城市市区的土地属于国家所有。

6、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

7、国家实行国有土地有偿使用制度。

8、国家实行土地用途管制制度。

9、

国家实行不动产登记制度。

取得国有建设用地使用权的途径有：

1、通过国家出让方式取得。

2、通过行政划拨方式取得。

3、通过房地产转让方式取得。

4、通过土地或房地产租赁方式取得。

《物权法》第四十二条第二款规定：

征集集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用

征收土地有三个明显的特点：

1、具有一定的强制性。

2、要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿。

3、被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地。

征收集体土地的原则：

1、珍惜耕地，合理利用土地的原则。

2、保证国际建设用地的原则。

3、妥善安置被征地单位和农民的原则。

4、有偿使用土地的原则。

5、依法征地的原则。

征收土地的范围，（基于公共利益才可征收）。

国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的。

征收土地批准权限的规定：

1、征收土地实行两级审批制度，即国务院审批和省级人民政府审批。

2、征收农用地的，应办理农用地转用手续。

3、基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

4、其他用地和已经批准农用地转用范围的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。

临时使用土地的期限，最多不得超过2年。

按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。

耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜地基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。

土地补偿费的标准：

1、征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。

2、征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。

安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。

安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。

最高不得超过15倍。

土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。

土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照《物权法》第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

土地使用权出让具体内容：

1、土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

2、对土地拥有使用权、占有、收益、处分权。

但地下埋藏物和矿藏物归国家所有。

3、支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

4、集体土地不经征收不得出让。

5、是国家以土地所有者得身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，有市、县人民政府土地管理部门实施。

商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

（1、招标方式。

2、拍卖方式。

3、挂牌方式。

4、协议方式。

）

土地使用权出让最高年限如下：

1、居住用地70年。

2、工业用地50年。

3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年。

4、商业、旅游、娱乐用地40年。

5、综合或其他用地50年。

土地使用权收回原因：

1、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或申请未获批准，国家无偿收回土地使用权。

2、根据社会公共利益的需要，根据土地使用者使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当补偿。

3、A.未如期支付地价款的。

B.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地（2年）。

4、司法机关决定收回土地使用权。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，应当迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

使用权终止：

1、土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回而终止。

2、土地使用权因土地灭失而终止。

3、因土地使用者得抛弃而终止。

建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，项目用地（宗地）土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

改变土地利用条件及用途。

必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意。

由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定方案，由土地管理部门实施。

签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。

国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种方式。

土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行国有土地租赁。

国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。

土地使用权划拨，是指在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者得行为。

除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

划拨土地使用权的范围：

1、国家机关用地和军事用地。

2、城市基础设施和公益事业用地。

3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。

4、法律、行政法规规定的其他用地。

划拨土地的管理：

1、划拨土地使用权可以转让。

2、划拨土地使用权可以出租。

3、划拨土地使用权可以抵押。

国有企业改革中的划拨土地采取土地出让或出租方式处置：

1、国有企业改造或改组为有限责任公司或股份有限公司以及组建企业集团的。

2、国有企业改组为股份合作制的。

3、国有企业租赁经营的。

4、非国有企业兼并国有企业的。

保留划拨土地方式的期限不超过5年。

划拨土地使用权的收回主要原因：

1、土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的。

2、国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权的。

3、各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的。

4、土地使用者自动放弃土地使用权的。

5、未经原批准机关同意，连续2年为未使用的。

6、不按批准用途使用土地的。

7、铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，为经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具体情形：

1、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起1年内未动工开发建设的。

2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

3、法律、行政法规规定的其他情形。

相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

连续2年未使用的，无偿收回土地使用者的土地使用权。

城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

城镇体系规划分为全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域（镇域）城镇体系规划以及县域城镇体系规划。

城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

建立了绿线（绿化）、紫线（文化）、蓝线（水）、黄线（公共设施）管理制度。

城市规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

城市总体规划的内容应当包括：

城市、镇的发展布局，功能分区。

规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划的强制性内容。

、

城市人民政府组织编制城市总体规划。

直辖市的城市总体规划报国务院审批。

省、自治区人民政府所有地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，报国务院审批。

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