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房地产毕业设计管理资料
6项目实施进度20
结论31
致谢32
参考文献33
附表1总投资估算表
附表2项目进度计划表
附表3资金投入表
附表4收入估算表
附表5利润分配表
附表6还本付息表
附表7销售税金及附加估算表
附表8资金来源运用表
附表9全部投资净现金流量表
附表10资本金流量表
附表11项目总投资使用计划与资金筹措表
附图1绿城新景平面布置图
1总论
项目提出的背景
中央经济工作会议提出了涉及房地产业的政策方针总共有三个方面:
一是进一步推进房产税改革试点;二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作;三是坚持房地产调控政策不动摇。
同时,把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”,这是中央首次提出带有压低房价的调控策略。
因此,2012年严控房地产的政策环境仍将维持。
2011年12月14日,中央经济工作会议召开,指出2012年的经济社会发展要突出把握好稳中求进的工作总基调。
要继续积极的实施稳健的货币政策和财政政策,保持经济平稳较快发展,保持宏观经济政策和物价总水平的基本稳定。
要着力扩大内需,特别是消费需求,合理增加城乡居民特别是低收入群众收入。
宏观经济的持续较快发展,为居民收入的稳定增长提供了有力的保障,这将进一步增强居民的购买力,也为房地产市场的平稳健康发展提供了有力的支撑。
2011年,央行连续多次加息和上调存款准备金率,在流动性趋紧的情况下,中小型房地产企业取得贷款的难度增加。
同时,销售低迷也使得房地产企业回笼资金放缓。
虽然11月底,存款准备金率三年来首次下调,中共中央政治局会议也提出实施积极的财政政策和稳健的货币政策,但在2012年初召开的中央金融工作会议没有提出针对房地产的政策,因此2012年房地产行业的融资情况仍不容乐观。
并且住建部12月23日表示,2012年要严格的实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民合理的购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求,预计2012年针对刚需购房的按揭贷款政策会比去年宽松。
项目可行性研究的依据
(1)《郑州城市居住区规划设计规范》
(2)《郑州市规划管理条例》
(3)《中华人民共和国城市规划法》
(4)《工程建设标准强制性条文》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《郑州市城市规划管理局地块规划设计条件》
(7)《房地产开发项目经济评价方法》
(8)《建设项目经济评价方法与参数》
(9)《郑州市房地产开发项目资本金制度管理办法》
(10)《投资项目评估方法与实务》
(11)《郑州城市房地产开发经营管理条例》
(12)郑州市商品房销售管理办法
(13)《住宅设计规范》
(14)《郑州市城市规划建筑管理技术规定》
(15)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》
(16)《建筑设计防火规范》
(17)《郑州市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则
(18)最新《河南省工程建设其它费用定额》
(19)最新《河南省建筑工程综合概预算定额》
(20)规划红线图
(21)全国统一建筑安装工程定额
项目概况
项目名称为“绿景新城”。
项目建设地点在高新技术开发区牡丹路与月季路交汇口201亩及雪松路128亩范围内承建。
项目总建筑面积约50万平方米,钢筋混凝土框架剪力墙结构,拟分三期建设。
开发商:
河南金基房地产开发有限公司
公司法人:
刘建宏
注册资本:
1亿元人民币
房地产开发资质等级:
一级
公司地址:
郑州市嵩山路与中原路交叉口往南第一个十字路口,再向北200米,路西,金基王朝项目部
河南省郑州市金基房地产开发有限公司成立于1992年,是一个横跨地产、商业、能源等多行业的现代化企业。
注册资金一个亿,具备国家一级房地产开发资质,是一个以房地产开发为主,集科技开发、融资担保、工程监理、造价咨询、装修装饰等多家企业为一体的综合经济实体。
现有职工256人,其中享受国务院特殊津贴和中高级技术职称的各类专家86人。
公司内设财务部、工程部、造价部、开发部、营销部、综合部等多个部室。
公司围绕市政府下达的文件精神,加快旧城改造建设,从改善居民人居环境、改变市容市貌入手,坚持以市场为导向,牢固树立“用户第一、质量第一、信誉第一”的经营宗旨,以合理的价格、完善的设计、优良的服务,为郑州的建设、为郑州的人民营造一个温馨家园,做出自己的贡献!
“绿景新城”是以“绿色创新”为主题,“环保舒适”为核心的高层高档小区。
“绿景新城”规划总用地面积为329亩,,分为牡丹路与月季路交汇口201亩()及雪松路128亩()两块,,产权年限为70年,,绿化率为40%,地块性质为住宅用地,建筑类型以高层为主,户型分为两室一厅、两室两厅和三室两厅,以两室两厅户型为主,南北通透,户型建筑面积在60-140平米之间,装修状况以毛坯房为主。
该项目北临连霍高速和月季街,南通莲花街,西接雪松路,东到银杏路,并与河南工业大学莲花街校区相邻。
该地块地处郑州高新技术产业开发区。
高新区位于郑州市西北部,北接邙山,南临西流湖,东连环城快速公路,西四环穿区而过,距市中心大约12公里,南距310国道约为两公里,北邻连霍高速,距新建的郑州国际航空港大约30公里,有优越的对外交通条件。
高新区的空气质量、水质上乘,规划面积约为70平方公里,建成区面积30多平方公里,总人口有20多万,技术人才居全省第一,是河南省发展高新技术产业的核心区域。
轨道交通1号线西起高新区的河南工业大学,科学大道、莲花街、瑞达路、雪松路、长椿路等四通八达,能够快速方便的与外界联系,交通便利。
地铁开通后,从郑州西区到东区只需20多分钟时间。
地铁拉近了郑州东、西时空的距离,让一度默默无声的高新技术开发区变得炙手可热。
农业西路、化工路、桐柏路的打通拓宽等工程的日益完善,使西区的地产显现出巨大的发展空间。
高新区成立以来,汇集了河南工业大学、郑州大学、解放军信息工程大学、郑州轻工业学院等河南省一流的大学,具有强大的工科、医科、IT产业等研发力量。
项目开发建设的预期目标
具体项目开发建设目标见表1-1。
表1-1项目开发建设目标
项目名称
绿景新城
1物业类型
住宅
2建筑类别
高层建筑
3规划用地面积
㎡
㎡
㎡
㎡
4总建筑面积
㎡
㎡
㎡
㎡
5绿化率
40%
6地下停车
1200辆
项目开发建设条件
(1)已签订“国有土地使用权出让合同”;
(2)土地使用权出让金已经按合同约定开始支付;
(3)项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定,并已取得同意立项的批复文件;
(4)项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果;
(5)已开始进行项目前期的论证分析及立项工作;
(6)项目建设资金已经准备到位;
(7)项目前期各项审批手续基本到位。
项目投资估算
,,,,,,,,,,。
具体数据见附表1项目总投资估算表。
表中收费标准与计价方法是根据《河南省工程建设其它费用定额》、《河南省建筑工程综合概预算定额》、《河南建设工程收费标准》以及《全国统一建筑安装工程定额》
项目进度计划
计划工期:
9层为360日历天,18层为480日历天。
项目分三期完成,2012年9月至12月立项申请及审批手续办理、设计、施工手续办理、招标等前期工作,2013年1月1日开工,一期工程2014年4月30日完工;二期工程2015年8月31日完工;三期2016年12月31日完工并完成竣工验收。
结论及建议
本项目属于住宅类建设项目,符合国家的有关政策,符合河南省房地产发展方向,能够得到国家有关政策的扶持。
随着高新区经济的发展和人民生活水平的日益提高,人们对房地产的需求量还会日益增加,销售市场广阔。
本项目建设单位河南金基房地产开发有限公司实力雄厚,这样可以大大的降低风险,提高项目质量,降低建设成本。
此外,本项目建设地的劳动力资源充足且便宜,对降低建设成本非常有利。
要节省建设资金,坚持以质量领先的市场策略,在切实保证工程质量的前提下保证工程进度,确保工程按时完工。
项目开发的各个阶段都要特别注意邀请有实力,信誉度高,口碑好的合作伙伴,从而大大增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。
综上所述,本项目销售市场广阔,建设手段和技术先进成熟,经济效益和社会效益都较为显著。
因此,本项目是可行的。
建议有关部门及银行对本项目予以充分重视,并给予积极支持,使之早日建成,早日投入使用,早日解决广大人民的住房问题。
2市场分析与预测
一方面,由于2009年、2010年郑州市区商品房销售面积都超过千万,部分消费者出现了抢购等非理性购房行为,提前透支了部分需求。
另一方面,限购令实施后,购房人群受到了一定限制;同时,不断收紧的信贷政策也使购房门槛提高,从一定程度上影响了销售量。
%、%、%,销售持续走低。
从月度统计数据来看,2011年12月份市区商品住宅销售均价为6010元/平方米,较年初的1月份下降649元/平方米。
随着调控的深入,4季度商品住宅价格走势平缓并呈逐步回落的态势,从国家统计局已公布的70个大中城市住宅销售价格指数来看,10-11月份,%%。
2011年,在供大于求、交易萎缩的情况下,商品房累计可售面积不断增加。
截止12月底,市区商品房累计可售面积较2010年底增加,。
若按2011年商品房和商品住房月度销售均值计算,目前郑州市区商品房待售面积可销12个月,。
从库存结构看,,%,无论是数量还是比重都比较大。
2011年4季度,,:
1,市场仍呈现供大于求。
从商品住房的供应结构上看,90平方米以下商品住房投放5996套,%;其中,%,,%,,说明在限购限贷、刚性需求占据主流的形势下,开发商增加了更适合自住性需求的产品供应量,郑州商品房供应结构正趋于合理。
2011年高新区的商品房供应量达到了188万多平方米,高新区板块地产迅速崛起。
新出台的限购令并没有限制高新区,这对于高新区房地产事业的发展是一次很好机遇。
随着以河南新合鑫置业有限公司、河南新世家置业、郑州市基正房地产开发有限公司、郑州泽龙置业有限公司为代表的一批品牌开发商的进驻,高新区实现了由科技地产向人居地产的快速转变。
2011年12月份的郑州商品房住宅均价为6010元/平米。
郑州楼市在受到房地产调控政策的影响,郑州市区的商品房住宅销售均价也出现平缓回落的迹象。
有分析指出,目前郑州商品房库存量可维持大概1年的时间。
2011年4季度,随着房地产调控成效的逐步显现,郑州市投机投资性需求得到进一步抑制,房价平缓回落,郑州房地产宏观调控措施达到了预期的效果。
2011年,,%,;其中,住宅开发投资完成,%。
,%;其中,,%。
2011年4季度,,%;其中,,%。
,%;其中,,同比下降%。
2011年4季度,,%;其中,,%。
商品房销售均价为6594元/平方米,其中,商品住房销售均价为5349元/平方米。
,%;其中,,%。
市区商品房销售均价为7686元/平方米,其中,商品住房销售均价为6265元/平方米。
截止2011年底,,%;其中,,%。
以收入水平为参照,可以大致把客户阶层分类如图2-1。
富豪:
顶端产品消费者(家庭年收入30万以上,比例:
1%)
高端:
中高端产品消费者(家庭年收入12-30万,比例:
14%)
中端:
中端产品消费者(家庭年收入5-12万,比例:
30%)
低端:
中低端产品消费者(家庭年收入2-5万,比例:
35%)
无置业能力:
无住宅消费能力(家庭年收入2万以内,比例:
20%)
图2-1
经济实力决定购买能力,因此,中高端客户阶层是购房的主力。
家庭的储蓄率和家庭过去的年收入相关。
整个市场的储蓄率除了和过去的收入有关外,还和贫富差距有关。
贫富差距越大,社会储蓄率就会越大。
房地产消费能力由财产决定,而不是未来收入。
财产由外部注入或以前储蓄累计。
贫富差距的加剧加大了房地产的购买能力。
同时,自身积累的消费能力主要是可持续的消费能力,外部注入是周期性消费能力,也可以说是泡沫部分。
周期性消费能力对可持续性消费能力具有很强的挤出效应,向右下倾斜的陡峭的曲线。
郑州市去年的住宅成交价格5000~6000元/平方米是当前商品房的主力价格范围,并逐渐向6000~7000元/平方米区间靠近。
并且,从商品住房购买对象来看,外地占的比重越来越多,%。
本地购房者购买的商品住宅成交均价为4586元/平方米,外地则为5384元/平方米。
这说明郑州作为河南的省会城市,其影响力和发展潜力越来越受到人们的肯定。
不同于一线城市,如郑州这样的二、三线城市中,所谓的外地置业并不一定是为了投资,他们可能是为了后代享受到更好的教育,又或者是帮助留在郑州工作的孩子解决后顾之忧。
房价不断上涨,主力购买区间缓缓上移,仿佛总有购房者能接受得了高房价的现实,所以即便调控,去年的房价依然在涨,只是幅度和速度都相对缓了点。
从2011年的各项房地产指标看,受到销售情况不景气的影响,房地产开发企业的投资信心不足,势必会影响到2012年的开发投资速度和开工规模。
同时,由于目前房地产开发企业待售面积处于高位,且资金链趋紧,融资难度加大,也影响着房地产项目的工程进度。
中央经济工作会议提出将加快普通商品住房建设,扩大有效供给,因此2012年前期商品房投资进度将继续放缓,后期有望平稳并略有回升。
2011年,郑州投资及新开工面积等房地产开发先行指标增速逐月减缓,市场开始出现“拿地慢、开工少”的现象,将极大影响2012年的商品房供应量。
预计2012年商品房投放量将呈逐步下降的态势,2011年以来一直持续走高的商品房存量将会随着供应量的减少呈现前高后稳的局面,这也有利于减轻市场压力,保持市场稳定。
在多轮调控政策的影响下,国家对投资投机行为的打压不会放松,购房者长期观望的情绪在2012年仍将延续,郑州住宅市场的冷淡氛围持续的可能性比较大,市场回暖尚需时日。
但城市化进程和消费水平以及消费结构升级等刚性需求将支撑着商品房消费量维持在一定数量上,在政策没有出现重大松动的情况下,不会出现释放性成交量的可能。
郑州市区将在很大程度上推动城镇发展进程,其需要的教育、文化等设施以及城市配套住宅、商业及公共设施给房地产开发商带来了巨大的市场空间。
新兴区域及老城区内的一大批城市综合体项目兴起,为郑州各区的均衡发展提供了保障。
目前,房地产业正面临着阶段性调整时期,在国家一系列的调控之下,房地产市场已经逐步降温,房价也出现了积极变化,一线城市楼市不同程度地出现了“降价风”,并有向二三线城市发展的趋势。
但总体来看,支撑房价上涨的主要因素依然存在,特别是土地、建材和人力成本支撑着房价不会有太大下降,因此2012年郑州的房价会逐步趋于合理。
在目前的市场环境和调控形势下,对开发企业来说,应正确分析判断市场,了解政策调控的连续性,努力适应市场变化,从公司具体情况出发,积极调整营销策略;以刚性需求为突破口进行市场推广,调整产品结构,通过灵活适宜的销售战略寻找发展的机遇;注重企业品牌和楼盘品质的塑造,由于在调控时期仍有品质楼盘取得不俗销量,所以企业要在楼盘的品质和质量上下功夫,以期待赢得客户的青睐。
SWOT分析
见表2-1SWOT分析表。
表2-1SWOT分析表
S-strength(优势)
1.项目以市场、消费需求为导向,因此能够很好把握消费动态和市场的走势;
2.项目严格遵守优质制胜、廉价制胜、服务制胜、宣传制胜的原则;
3.具有完整的、良好的品牌形象;规模较大,管理和销售经验充足,在市场竞争中风险较小;
,较强的市场推广能力与持续的促销支持。
W-weakness(弱势)
1.商品房销售持续走低;
;
。
O-opportunity(机会)
1城市化进程和消费水平以及消费结构升级等刚性需求将支撑着商品房消费量维持在一定数量上,在政策没有出现重大松动的情况下,不会出现释放性成交量的可能;
2郑州市区将在很大程度上推动城镇发展进程,其需要的教育、文化等设施以及城市配套住宅、商业及公共设施给房地产开发商带来了巨大的市场空间。
新兴区域及老城区内的一大批城市综合体项目兴起,为郑州各区的均衡发展提供了保障;
3总体来看,支撑房价上涨的主要因素依然存在,特别是建材和人力成本支撑着房价不会有太大下降。
T-threat(威胁)
,国家对投资投机行为的打压不会放松,购房者长期观望的情绪在2012年仍将延续,郑州住宅市场的冷淡氛围持续的可能性比较大,市场回暖尚需时日;
,房地产业正面临着阶段性调整时期,在国家一系列的调控之下,房地产市场已经逐步降温,房价也出现了积极变化,一线城市楼市不同程度地出现了“降价风”,并有向二三线城市发展的趋势。
3建设条件
开发项目用地状况
该地块地处郑州高新技术产业开发区。
北临连霍高速和月季街,南通莲花街,东到银杏路,西接雪松路,并与河南工业大学莲花街校区以及西雅图花园相邻。
交通便利,位置优越,用地面积约329亩,规划为住宅用地,,绿化率为40%,土地使用年限为70年。
本项目所选地址没有拆迁建筑,不属于两控区,本项目雨水及处理过的生活污水排入市政管网。
项目所在地地处郑州市高新技术开发区,是河南省发展高新技术产业的核心区域。
项目所处地貌属平原,地形相对较平坦,地势较低,该区域无不良地质情况,水文地质条件可以满足建设施工要求,适宜建造拟建建筑。
项目所选地址位置紧临连霍高速,交通极为便利。
项目建设所需水、电、汽采用小区内集中供应、统一管理的方案,极大降低企业建设成本,有效避免安全事故发生,给企业提供了良性的可持续发展保障。
4规划设计方案
规划设计方案的指导思想
该设计规划方案本着绿色节能,经济适用,舒适大方,风格多样,以人为本,创新发展等作为指导思想。
推崇人本主义精神,尊重住户的居住要求,关注住户的生活习惯,照顾住户的日常生活,充分结合地块的特征,创造出体现人性化的生态型居住环境和高品质生活环境,创造一个功能明确布局合理,空间丰富,既具有人文性又能充分发挥地块特色的21世纪新住宅小区。
本项目总体规划力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性,兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质,强调人和人的交往,动静有机结合,社区生活形态多样化,用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套,确保该项目能够站在郑州房地产业的高端,对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响,在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标,重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养,力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。
独具特色的绿化布局,以绿色覆盖两个地块,形式各具特色的中心花园,强化了“绿色”住宅概念。
居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区,延伸到湘江岸边,真正做到景观的均好性。
小区内曲径通幽、步步为景,设计了地下阳光车库,即使在车库里也可以看见如画的园林风景,。
充分考虑郑州的气候特点,在平面布局上强调南北通透,力求通风系统畅通。
合理组织交通,尽可能减少公摊面积。
规划设计方案的原则
本设计方案以安全环保、舒适、经济为基本原则,以科学发展观为统领,以支撑可持续性发展为重点。
遵守国家法律、法规和规定,积极响应国家政策,执行国家、行业和项目所在地区现行的有关标准、规范、规定,满足生产及经营的要求,坚持实事求是,坚持安全生产,严把质量关,坚持以人为本。
建筑规模及规划设计方案
本项目物业类型以高层住宅为主,本项目商业类型齐全,既有临街商业街,又有集中商业、社区会所。
小区东西两个地块之间的市政路,结合小区主入口的设置,形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街,沿小区市政路规划了底层沿街商业,增强了小区外围的商业氛围。
(1)总平面布置
该项目占地面积329亩,总建筑面积为46万平方米。
其中住宅40万平方米,地下车库建筑面积3万平方米。
具体布置情况见附图1绿景新城平面布置图。
(2)户型设计
住宅户型格局方正大气,功能布置合理,空间结构紧凑。
充分考虑郑州的气候特点,在平面布局上强调南北通透,力求组织穿堂风,明厨、明卫,提高生活品质。
户型设计新颖,增加品位空间,符合当前及未来的市场需求,提升卖点。
按户型分,分为两室一厅,两室两厅,三室两厅,以两室两厅为主。
表4-1户型设计
面积
60
平方米
90
平方米
110
平方米
140
平方米
合计
比例
20%
30%
30%
20%
100%
我们在设计中注重自然规律,首先考虑住宅的朝向、通风,采用南厅,北厨的南北通模式,有穿堂风的布局,使冬季能享受阳光、夏季能避开骄阳,又充分引入自然风,流穿全户,创造很好的户内气候。
住宅充分依据现代人的生活模式进行设计,采用大面宽、小进深、大厅、大主卧、小次卧的合理功能布局,卧室全部采用新型的低窗台凸窗手法,使具有优良的观景效果。
尽量做到每户明厨、明卫、明卧、明厅“四明”布局。
每户均保证两到三间居住空间朝南;每户均保证两间居住空间朝向主要景观。
卧室设置低窗台大玻璃窗、内加防护栏杆,起居厅至阳台为落地玻璃门,保证了良好的日照采光及优美的景观视野。
每户进户处大都有玄关作为过渡空间,并结合储藏空间,避免开门见厅,营造了良好的空间层次效果。
,。
、,以保证足够的操作和使用面积。
大阳台。
每户6—8平方米的大阳台,提供主人活动、休闲、阳光浴等多种活动空间。
所有厨房均设集中排烟道,卫生间设集中管井,避免管线明露。
为城市景观增添了一道亮丽的风景线。
结合立面造型,预留空调室外机位置。
所有房间保证足够的窗地比。
每层公共走道处均设垃圾临时收集面积,由物业统一定时清收,避免杂乱无序,方便居民。
引入“生态环境”设计手法,每层窗外飘板既有遮阳、防噪的作用,又可放置空调室外机组及布置立体绿化,同时也美化了立面效果。
顶部大型屋面板除装饰作用外,亦为太阳能集热装置,为大楼提供干净、清洁的能源。
本项目住宅小区住宅以高层剪力墙住宅为主,细化功能,把握尺度营造气氛,更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。
建筑部分节能设计
(1)外窗均采用浅蓝色中空玻璃。
(2)建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。
a浅色磁砖饰面。
b外加保温隔热构造。
c采用倒置式屋面,局部采用坡屋顶,以增加温隔热性能。
(3)墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理,保证其内表面温度,不低于空气露点温度并减少附加传热损失。
(4)层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。
(5)楼梯间采用封闭式并开启外窗。
依照“以人为本”的建筑设计理念,体现休闲、简约的建筑风格,建筑形式采用简洁明快的现代风格,以线条与块面的构图方式和材料的对比做为造型组合,本设计采用的空间及立面构成手法均充满现代都市气息,以全新的思维及手法最求“现代”之美感,令人耳目一新。
以现代、简洁、典雅的风格形成了清新而具鲜明个性。
本设计立面造型融入现代手法,在构图和均衡方面细加推敲以至完美。
建筑轮廓线丰富了现代立面设计,强调横向水平线条。
屋顶飘板反映住宅的特性。
屋顶飘板既能遮阳保温,又能成为小区的标志性符号给人耳目一新之感。
中部简洁明快,充满韵律感;底部处于距人最近范围内,造型典雅大方,通过对细部细致入微的雕琢,和材质及颜色恰当地控制和运用,营造出优雅统一又不失温馨浪漫的社区氛围。
各单体建筑间的高低错落及其本身的退层处理,使整个小区的城市天际线得到了进一步的丰富和优化,形成了小区高雅华贵的风格特色。
结构的安全等级一级,设计使用年限50年,抗震设防类别甲类,地基基础设计等级甲级,地下室防水等级一级。
住宅采用剪力墙结构。
地下车库层盖结构采用现浇钢筋混凝土梁板结构,地下车库的顶板采用加设次梁的梁板结构,以减少楼板的跨度和厚度。
地下室防水以钢
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