合肥房地产住宅项目销售分析.docx

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合肥房地产住宅项目销售分析

2010年合肥房地产

住宅类项目销售分析

合肥三六五地产家居网专作

一、土地市场信息………………………………………………………3

二、房地产市场销售情况………………………………………………7

（一）全市总体销售情况分析……………………………………………7

（二）区属销售情况分析………………………………………………12

Ø蜀山区销售情况……………………………………………15

Ø庐阳区销售情况…………………………………………17

Ø包河区销售情况…………………………………………19

Ø瑶海区销售情况……………………………………………21

Ø高新区销售情况……………………………………………23

Ø经开区销售情况……………………………………………25

Ø政务区销售情况……………………………………………27

Ø新站区销售情况……………………………………………29

Ø滨湖区销售情况……………………………………………31

三、住宅销售排行榜…………………………………………………33

四、城市规划……………………………………………………36

五、政策法规……………………………………………………36

一、土地市场信息

2010年1-12月份合肥市共有57块土地成交，共成交4598.99亩土地，成交总金额达197.90亿元，平均成交地价约为430.32万元/亩。

在与09年的同比变化中可以看到，09年的土地成交面积同比下跌了21.00%，而成交金额同比上涨了16.05%，平均成交地价同比上涨了46.90%。

2010年的土地成交最明显的特点就是土地的平均地价有大幅度的上涨，在近三年的土地成交情况中可以看到，2010年的土地的平均地价是近三年上涨幅度最大的一年，其同比平均地价的涨幅达46.90%。

在受到很多块土地高成交金额的影响，2010年的土地虽然成交面积有所下跌，但是成交金额却是有所上涨的，其肥土地成交金额已经接近200亿元。

2010年的土地成交中成交地块面积最大的是政务区、天鹅湖南岸的两块土地，其中安徽置地投资有限公司成交的地块的成绩总金额达19.88亿元，是今年土地出让中成交面积和成交总价最高的地块，而华润置地（合肥）有限公司的地块则是仅跟其后排列第二。

今年土地市场上成交单价最高的是安徽蓝鼎投资有限公司成交的位于高新区黄山路与科学大道交口西北角的N-5地块，其成交价达970万元/亩。

2010年合肥市土地成交超过10亿元的土地共有6块，这六块的总成交金额达到了87.21亿元，占到了今年土地成交总金额的44.07%。

今年如此多的超10亿元土地成交是合肥市土地市场史无前例的，其成交金额占比也是合肥土地市场上历史最高的一年。

2008年1-12月份

2009年1-12月份

2010年1-12月份

面积（亩）

2797.86

5821.52

4598.99

同比

-51.59%

108.07%

-21.00%

金额（万元）

60.52

170.53

197.90

同比

-35.79%

181.77%

16.05%

平均地价（万元/亩）

216.31

292.93

430.32

同比

32.64%

35.42%

46.90%

近三年合肥土地成交情况一览表

近三年合肥土地成交一览图

近三年合肥土地成交平均地价一览图

2010年1-12月份合肥市土地成交共成交59块土地，其中挂牌成交的有22块，拍卖成交的有35块。

在与前两年的土地成交情况相比较可以看出，今年的土地成交块数较之2009年有所下跌，而且成交面积较之200年也有下跌的现象。

但是2010年的土地成交方式却是发生转型的一年，其拍卖的土地无论是块数还是成交面积均远高于挂牌的成交，是与前两年的拍卖和挂牌的成交类型完全相反。

2008年合肥市土地成交方式

数量（块）

面积（亩）

拍卖

10

237.68

挂牌

24

2528.18

转挂牌

1

32

2009年合肥市土地成交方式

数量（块）

面积（亩）

拍卖

36

2516.62

挂牌

38

3112.09

转挂牌

4

192.8

2010年合肥市土地成交方式

数量（块）

面积（亩）

拍卖

35

3412.88

挂牌

22

1186.11

转挂牌

0

0

合肥市土地成交方式一览图（块）

合肥市土地各方式成交面积一览图（亩）

每月土地成交情况（亩）

月份

2008年

2009年

2010年

1月份

　0

502.0815

529.7126

2月份

379.807

240.42

412.72

3月份

102.409

80.87

784.58

4月份

350.62

303.05

409.57

5月份

700.46

1503.4801

312.712

6月份

　0

629.4151

77.29

7月份

207.71

124.3652

179.468

8月份

929.795

51.5535

316.31

9月份

68.51

654.2716

94.21

10月份

48.5

1081.1502

0

11月份

6

387.0291

501.5246

12月份

4.05

263.83

980.89

合肥市土地每月成交情况一览图

二、房地产市场销售情况

（一）全市总体销售情况

截止到2010年12月31日，合肥市共有可售住宅类商品房45191套，可售面积470.32万㎡。

2010年合肥市销售了住宅类商品房78832套，销售面积达763.58万㎡，在同比的销售中可以看到2010年合肥住宅的同比销售有明显幅度的下跌现象，其中销售套数同比下跌了31.02%、销售面积同比下跌了31.64%。

套数

（套）

面积

（万平方米）

2010年

78832

763.58

2009年

114285

1117.07

同比变化情况

-31.02%

-31.64%

2010年合肥市住宅类商品房销售及同比销售情况一览表

2010年合肥市住宅商品房销售及同比变化图

新增（套）

销售量（套）

供销比（%）

1月份

11150

10862

102.65%

2月份

4680

5042

92.82%

3月份

6678

10394

64.25%

4月份

8908

11115

80.14%

5月份

9030

4110

219.71%

6月份

6648

2801

237.34%

7月份

4634

3075

150.70%

8月份

5236

5410

96.78%

9月份

10136

7127

142.22%

10月份

5082

6573

77.32%

11月份

12784

5986

213.56%

12月份

11459

7647

149.85%

2010年合肥市住宅类商品房分月供销情况一览表

2010年合肥市住宅类商品房分月供销情况一览图

套数

（套）

面积

（万平方米）

1月份

10862

103.36

2月份

5042

49.15

3月份

10394

97.87

4月份

11115

105.47

5月份

4110

38.47

6月份

2801

24.55

7月份

3075

30.33

8月份

5410

51.09

9月份

7127

73.07

10月份

6573

64.75

11月份

5986

60.72

12月份

7647

77.10

2010年合肥市住宅类商品房分月销售情况一览表

2010年合肥市分月住宅销售情况示意图

2009年

2010年

1月份

3796

10862

2月份

4655

5042

3月份

8015

10394

4月份

8253

11115

5月份

8323

4110

6月份

8938

2801

7月份

11156

3075

8月份

11100

5410

9月份

11410

7127

10月份

12225

6573

11月份

14564

5986

12月份

11850

7647

2010年合肥市分月住宅销售情况示意图

2010年合肥市分月住宅销售情况变化图

2009年

2010年

1月份

3964

5248

2月份

4029

5773

3月份

4092

5778

4月份

4113

6182

5月份

4238

6245

6月份

4271

6233

7月份

4276

6990

8月份

4317

6539

9月份

4335

5715

10月份

4603

6394

11月份

4759

6432

12月份

5065

5845

2010年合肥市分月住宅销售均价情况示意图

2010年合肥市分月住宅销售均价变化图

（二）区属销售情况分析

2010年合肥市的区属销售同比2009年变化幅度很大，其中除了包河区、瑶海区和高新区的同比销售是呈上涨趋势外，其他各区的销售均是呈同比下跌的现象。

在同比下跌的区域中，滨湖区的同比下跌幅度最大，其下跌幅度达67.75%；而蜀山区的同比下跌幅度紧跟其后，其同比下跌幅度也高达21.30%。

2010年

2009年

同比

蜀山区

13786

17517

-21.30%

庐阳区

8377

9616

-12.88%

包河区

10551

9123

15.65%

瑶海区

14451

6269

130.52%

高新区

1611

1285

25.37%

经开区

7661

7871

-2.67%

政务区

7811

8023

-2.64%

新站区

5781

6833

-15.40%

滨湖区

8803

27299

-67.75%

2010年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化一览表

2010年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图

2010年合肥市的区属销售中瑶海区的销售了14451套，排名全市区属销售第一；排名第二位的是蜀山区，其销售套数为13786套；包河区则是以10551套的销售业绩排名第三位；依次而下的区属销售排名为：

滨湖区8803套，庐阳区8377套，政务区7811套，经开区7661套，新站区5781套。

2010年的区属中高新区的销售量只有1611套，是合肥市销售套数最少的区域。

排名

区属

套数（套）

1

瑶海区

14451

2

蜀山区

13786

3

包河区

10551

4

滨湖区

8803

5

庐阳区

8377

6

政务区

7811

7

经开区

7661

8

新站区

5781

9

高新区

1611

2010年合肥市住宅类商品房区属销售套数排行榜

2010年合肥市住宅类商品房各区属销售所占比例图

2010年合肥市住宅类商品房各区属销售情况一览图

Ø蜀山区销售情况

蜀山区的销售量在1-4月份呈单月上涨的走势，而5月份开始销售量有大幅度的下滑，其中到了6月份销售量下跌到了今年单月的最低值，其销售量只有341套；7月份开始销售量则出现了明显的回升现象，7月份后的单月销量虽然没有超过1-4月份的销售量，但是整体销售已经接近于前四个月的情况。

蜀山区单月的销售均价基本呈在6500元/㎡左右波动，其中11月份受到金域华府项目备案影响价格大幅度上涨，涨至单月最高的7509.66元/㎡，而其他各月相对来说基本保持单月变化幅度不大的情况。

套数

面积

1月份

1612

154011.69

2月份

1029

99342.90

3月份

1905

180928.84

4月份

2120

202724.98

5月份

855

76244.74

6月份

341

28157.85

7月份

380

34939.13

8月份

953

86382.48

9月份

1009

92622.20

10月份

1486

129386.16

11月份

1565

150524.33

12月份

972

91838.9

月份

均价

3月份

6126.32

4月份

6920.92

5月份

6712.32

6月份

6385.78

7月份

7101.05

8月份

6811.17

9月份

6536.50

10月份

6649.31

11月份

7509.66

12月份

6953.39

排名

区属

项目

套数（套）

面积（㎡）

1

蜀山区

信旺·华府骏苑

1387

102472.3

2

蜀山区

金色名郡

1253

118303.9

3

蜀山区

幸福里

706

57434.97

4

蜀山区

美域花园

637

69168

5

蜀山区

大溪地现代城四期

559

39745.76

6

蜀山区

学府名都

558

69789.44

7

蜀山区

沃野花园

526

45462.15

8

蜀山区

龙居山庄

524

47413.41

9

蜀山区

领翔花园

514

36549.11

10

蜀山区

城市天地家园

443

42441.2

蜀山区2010年住宅销售前十名

Ø庐阳区销售情况

在庐阳区2010年的单月销售中，只有1月份、3月份、8月份和12月份的销售量超过了1000套，而且单月的销售量的变化幅度很大，其中5月份的销售量只有80套，是单月销售最低的一月。

在5-8月份的销售量呈单月销售量大幅度的上涨的现象，而8月份后的销售量则是呈现了逐步下跌的现象，到了12月份销售量才开始有所回升。

庐阳区上半年的销售均价呈阶梯型上涨的走势，而到了下半年则是呈先涨后跌的现象。

在2010年庐阳区的单月销售中，7月份的销售均价达到了7047.17元/㎡，是单月销售均价最高的一月，也是2010年单月销售均价唯一超过7000元/㎡的一月。

套数

面积

1月份

1012

98231.5

2月份

352

32825.1

3月份

1459

123394.87

4月份

555

62362.54

5月份

80

8284.83

6月份

127

12220.48

7月份

470

43576.28

8月份

1357

121299.53

9月份

846

76755.06

10月份

716

67941.99

11月份

627

57770.93

12月份

1001

89606.27

月份

均价

3月份

4302.43

4月份

4686.49

5月份

4661.03

6月份

6542.42

7月份

7047.17

8月份

6074.61

9月份

6287.73

10月份

6871.74

11月份

6692.42

12月份

6087.60

排名

区属

项目

套数（套）

面积（㎡）

1

庐阳区

中铁广园

1744

167179.7

2

庐阳区

万豪广场

546

30682.46

3

庐阳区

瑞龙公馆

532

51797.9

4

庐阳区

龙源丽景

526

34742.72

5

庐阳区

碧水源小区

491

42305.63

6

庐阳区

北环阳光花园

459

49704.08

7

庐阳区

金都华庭三期

452

43652.42

8

庐阳区

明发商业广场

425

51695.02

9

庐阳区

富世广场

417

38105.91

10

庐阳区

庐阳馨苑

375

36810.36

庐阳区2010年住宅销售前十名

Ø包河区销售情况

包河区单月的销售量除了4月份、9月份和12月份三个月的销售量很高外，其他各月的销售量相对来说比较平均。

在这销售量偏高的三个月中，其销售量远高于其他各月的主要原因是有新项目在这三月中集中备案，这些新项目的高备案量是的单月的销售量有大幅度提升。

包河区2010年的单月均价变化浮动很大，其中上半年的变化浮动相对下半年来说比较平稳，7月份受到高端项目备案影响价格上涨到了8725.72元/㎡，也是唯一超过8000元/㎡的一月。

而在下半年的单月销售中，9月份受到集资房项目备案影响价格下降到了单月最低的4912.04元/㎡。

套数

面积

1月份

819

84569.08

2月份

284

32856.36

3月份

885

86675.92

4月份

1758

159908.75

5月份

498

47867.22

6月份

405

29184.32

7月份

483

56147.37

8月份

617

62308.42

9月份

1575

188966.82

10月份

728

72850.51

11月份

965

104778.56

12月份

1407

156244.67

月份

均价

3月份

7315.49

4月份

6997.43

5月份

6509.24

6月份

6801.22

7月份

8725.72

8月份

7188.28

9月份

4912.04

10月份

6799.34

11月份

6181.90

12月份

5317.34

排名

区属

项目

套数（套）

套数（套）

1

包河区

格林丽景小区

1130

100390.6

2

包河区

和昌都汇华府

937

91612.19

3

包河区

望湖嘉苑

934

135400.6

4

包河区

万达广场

885

132638.1

5

包河区

兰亭公寓

867

56602.55

6

包河区

新里程花园

788

52613.04

7

包河区

地矿家园

616

69987.33

8

包河区

九珑湾花园

466

53041.43

9

包河区

盛景融城

464

44644.62

10

包河区

新鸿意·瀚海星座

384

21154.91

包河区2010年住宅销售前十名

Ø瑶海区销售情况

瑶海区2010年单月的销售量走势呈两端高中间低的对称走势，其中1月份和12月份的销售量超过了2000套，而6、7、8三个月的销售量未过1000套。

在销售量较高的几个月中，并未出现单个项目的销售量远高于其他各项目的销售量的情况，均是很多项目的销售量均有明显幅度的提升。

瑶海区上半年的销售均价基本稳定在5600元/㎡左右，而下半年的销售均价变化浮动很大，其中9、10月份的销售均价受到碧水雅居集资房项目备案影响价格有大幅度下跌，而且这连个月的销售均价也未超过5000元/㎡。

套数

面积

1月份

2188

198150.44

2月份

739

68419.73

3月份

1405

125785.68

4月份

1737

155511.18

5月份

1303

126364.71

6月份

833

76972.71

7月份

752

71027.63

8月份

966

91587.57

9月份

1411

155461.77

10月份

1340

140130.62

11月份

926

92788.48

12月份

2019

207223.95

月份

均价

3月份

5627.89

4月份

5524.25

5月份

6038.34

6月份

5786.04

7月份

5348.65

8月份

5458.12

9月份

4093.98

10月份

4828.20

11月份

5901.58

12月份

5165.75

排名

区属

项目

套数（套）

面积（㎡）

1

瑶海区

恒大城

1512

170308.7

2

瑶海区

恒盛豪庭

1276

141765.7

3

瑶海区

碧水雅居

1131

143643.2

4

瑶海区

华润紫云府

1004

104313

5

瑶海区

静安新天地

710

64089.42

6

瑶海区

新海尚宸家园

679

59684.99

7

瑶海区

博澳名苑

558

41675.15

8

瑶海区

园上园

530

53275.91

9

瑶海区

景秀世家三期

529

49381.68

10

瑶海区

和园

524

44132.82

瑶海区2010年住宅销售前十名

Ø高新区销售情况

高新区1-4月份的销售量相对来说远高于其他各月，而5月份开始的销售量下跌幅度很大，其中5-10月份的销售量均未超过100套，只有到了11月份和12月份销售才开始有回升的现象。

高新区在1-10月份的销售均价呈现单月逐步上涨的现象，而11月份和12月份的销售均价则是出现了单月大幅度变化的现象。

11月份和12月份的销售均价有大幅度的变化主要是受到新入网备案影响，其单个项目的备案量的提升影响了全区均价的变化。

套数

面积

1月份

435

28324.64

2月份

70

6150.86

3月份

202

18259.07

4月份

330

29568.43

5月份

60

5483.28

6月份

14

1178.35

7月份

19

1312.25

8月份

69

5430.99

9月份

49

3989.25

10月份

47

4019.05

11月份

136

18676.73

12月份

169

16943.63

月份

均价

3月份

5542.46

4月份

5004.13

5月份

5053.94

6月份

5422.41

7月份

5163.89

8月份

5896.78

9月份

5813.94

10月份

6728.84

11月份

5038.57

12月份

5754.89

排名

区属

项目

套数（套）

面积（㎡）

1

高新区

金濠广场

555

29813.46

2

高新区

上铁.银欣花园

262

24684.21

3

高新区

尚成花园

193

19045.39

4

高新区

海岸星辰小区

146

15026.83

5

高新区

紫园

116

10995.53

6

高新区

山水居

80

6617.65

7

高新区

新加坡花园城A组团

67

10743.47

8

高新区

枫丹山庄

43

6531.17

9

高新区

金色池塘

34

3155.84

10

高新区

西蜀名