物业服务项目进场交接措施和甲方的配合方法.docx
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物业服务项目进场交接措施和甲方的配合方法
物业服务项目进场交接措施和甲方的配合方法
根据甲方要求,天垣物业将首先制定接管验收计划,量化并分配各项承接查验工作内容,并实时对各项工作的执行情况进行汇报。
项目接管验收工作主要包括以下几方面:
1、制定接管验收计划
首先制定接管验收计划,量化并分配该阶段的各项交接工作内容,并实时对各项工作的执行情况进行汇报。
2、成立接管验收工作小组
为了便于本项目交接启动工作的顺利开展,我们在交接启动阶段将首先组建一支经验足、上手快的接管验收小组,包括接收总负责人、工程负责人、各专甲方管及技工以及文件整理相关人员,依照项目交接启动计划安排分阶段进场。
3、项目系统调试、预验收及验收
1)验收的准备
▶一般情况下将按照甲方给出的移交计划,按照土建及机电系统按照楼层分布从上至下或从下至上的按一定规律、顺序进行移交;
▶文件小组准备承接查验所需交接文件、资料及表格的制作、打印;
▶契合实际的制定承接查验中所用的各类文件、资料及表格将作为本项目的承接查验工作的重要一环,也是工作顺利展开的关键。
2)验收的实施
▶验收小组总负责人根据项目施工图纸,按设计及施工要求编制验收计划;
▶验收小组将进行项目各类资料、图纸的验收;
▶分专业配合甲方进行项目的预验收;
▶在预验收过程中,检查出未达到验收标准的工程及设备,对于设计要求不符、与国家规范不符的工程及设备,提出并呈报予甲方书面整改报告,由甲方安排进行整改;
▶项目的整体验收及接收;
▶设备的实物验收,要做到符合以下点:
a)设计图纸与设备的规格型号、数量符合;
b)主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求和相关的施工规范;
c)设备与连接整体系统的技术性能应与设计要求符合,检查结果对应不同类别设备,认真记录在相应交接表格中;
d)对物业的其他配套系统设施进行验收,验收结果记录在相应交接表格中。
4、验收后的处理
▶验收小组专业人员根据各自分工写出单项的验收报告;
▶验收小组负责人、工程主任根据全部单项验收报告,写出物业综合性验收报告的评定及意见书,呈报予甲方;
▶验收小组对不合格设备、设施,写出书面报告,同时提出可行性解决办法;
▶验收小组各专业负责填写交接过程中的验收记录及交接记录;
▶进行正式移交过程中,各方应签署并确认有关交接文件;
▶办理正式物业验收移交手续,将签字确认的验收记录全部档案资料予以存档。
1)接管验收流程
物业接管验收标准
a)资料部分(需甲方配合提供)
资料类别
资料名称
技术资料
1.电梯(扶梯)合格证明和准用文件(质量技术监督部门出具)
2.所有设施设备安装、验收记录
3.水电线路图
4.项目资料
b)公用部位、设施
名称
标准
屋面
1、屋面地坪找坡准确,屋面细石混凝土保护层及女儿墙无明显空鼓裂缝,屋面细石混凝土保护层无起砂现象。
2、天沟部位及排水口周边防水卷材铺贴密实,天沟排水通畅,整个屋面24小时蓄水无渗漏,无明显积水。
3、瓦屋面瓦片粘结牢固、排列应整齐、平直,搭接合理,接缝严密,无残缺瓦片。
4、屋面排水口有排水篦子。
5、屋面突出物安装牢固,有避雷防护。
6、上人屋面临空处的栏标杆净高,楼高24m以下的,不低于1.05m,楼高24m以上的,不应低于1.10m,栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空。
7、上人屋面的排气道口离屋面高度不低于2.0m。
外立面
1、表面干净无污染,无明显射影和波纹,面砖铺贴平整、横平竖直无空鼓,面砖间隙均匀、勾缝密实。
2、外墙涂料粉刷无漏刷、无色差,外墙不渗水。
墙面平整无空鼓开裂,大墙角、阴角顺直,细砂批嵌均匀无接口,表面无明显射影和波纹,阴阳角顺直;涂料均匀,无色差,无接痕,无污染,收头清爽。
内墙面
墙面平整,斜板表面平整。
首层、各楼层、电梯厅
地砖、墙砖铺贴平整无空鼓、破裂,拼花图案清晰,色泽一致,无缺棱掉角,砖缝均匀顺直。
电梯口地砖应有一定坡度坡向走道,防止电梯厅进水。
人行楼梯、走道、栏杆
1、地砖铺贴平整,拼花图案清晰,色泽一致,无缺棱掉角,砖缝均匀顺直。
2、楼梯踏步尺寸一致,无大小头,斜面一条线。
3、楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致,表面平整。
4、栏杆焊疤处理平整,木扶手拼接牢固,扶手背不弯曲,腻子批嵌密实,栏杆高度、间隙符合设计规范。
有儿童活动的场所,栏杆应采用不易攀登的构造。
5、铁质栏杆接口焊接严密,油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣,毛刺等。
门窗
1、门窗安装牢固,安装位置符合设计要求。
2、门窗开启灵活,无倒翘,阻滞及反弹现象,五金配件齐全,位置正确。
3、门窗框扇门窗表面外观洁净,无划痕,碰伤,拉毛现象。
4、门窗滑槽内无垃圾,排水孔通畅,玻璃无划伤、气泡。
5、硅胶槽顺直,槽口方向、宽度、深度符合设计要求,硅胶边缘整齐,光滑。
6、楼道窗高度距地面0.9m以上,低于0.9m需要设置防护栏。
各类门
1、门扇开启灵活,无自开、自关、回弹现象。
2、门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀。
3、框的正、侧面垂直,允许偏差小于3mm,框的对角线允许偏差小于3mm。
4、框与扇,扇与扇搭接宽度为1.5mm至2.5mm,高低差小于2mm。
5、门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全,无遗漏,安装位置准确,牢固,表面整洁无污染,油漆涂膜无缺损、划伤,门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。
6、电表箱、水表井、管道井、水表箱、弱电箱等同类门使用通锁。
行车道路
1、沥青路面:
道路铺设符合设计及规范要求:
表面无裂缝及明显接槎痕迹,铺设顺直,泄水畅通,无积水现象;雨水口篦子、检查井盖等高出路面部分,不应大于5mm;道路宽度允许偏差±50mm;厚度允许偏差±5mm;横坡允许偏差±0.35%;表面平整度2m靠尺检查,允许偏差<7mm。
2、混凝土路:
混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷,接缝高差不得大于2mm;混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通,纵缝和横缝必须贯通;允许偏差:
纵缝20m长度内不得大于20mm,横缝在路面宽度内不得小于10mm;路面的平整度符合允许偏差,3m直尺检查时允许偏差小于5mm;路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%,无积水现象。
3、路面适当位置设置减速带。
出入口
1、主出入口岗亭设置要视线通透,方便观察来往车辆和行人,岗亭门制作成推拉门。
2、出入口安装监控设备。
停车场
1、出入口车牌识别器应设置在安全岛上(安全岛高度一般为30cm),其前侧安装地桩,防止车辆意外失控冲撞。
2、车辆行驶、停放、警示标识完备、清晰,车库入口处安装有限高杆。
3、按消防要求配备干粉灭火器,安全疏散出口指示灯完好,符合消防安全管理规定。
4、室内停车库照明多回路控制,宜采用节能灯源。
5、地下停车库配备清洁取水口,下设接水池,该位置墙面铺普通瓷片。
6、地下车库集水井配潜水泵(一用一备),宜设超高水位报警系统,可将报警信号连至指挥中心或其它易发现位置。
给排水、消防管道或相关设施易被车碰撞的建议安装防撞装置。
7、地下车库出入口设防洪闸。
8、地下车库墙面、顶棚平整,地面不反砂。
9、道闸系统供电使用双电源,并加UPS电源。
10、停车场管理系统;
10.1各出入口车场管理系统数据实行联网,数据实时备份,可供随时查询。
10.2停车管理系统功能检测应分别对入口、出口、系统主机的功能进行检测。
出/入口设备与系统主机的通讯是否正常。
10.3车辆探测器对出入车辆的探测灵敏度检测,抗干扰性能检测。
10.4自动栅栏升降功能检测,防砸车功能检测。
10.5车牌识别器功能检测,对无效车牌识别功能;还应检测车牌识别距离和灵敏度是否与设计指标相符。
10.6对具有图像识别功能的停车管理系统应分别检测出/入口车牌和车辆图像记录的清晰度、调用图像信息的符合情况。
10.7系统主机的显示、统计、信息储存等功能的检测。
垃圾中转站
1、垃圾中转站通风良好、排水通畅。
2、预留清洁水源及电源插座。
3、垃圾房应引入照明设施,保证正常作业所需要的照明。
4、垃圾房、污水处理站透气孔等臭味源位置尽量远离商业项目。
5、适应项目所在地政府对垃圾处理要求。
检查井、化粪池
1、池内无垃圾杂物,进排水畅通,池壁无裂痕。
2、检查井和化粪池进出水高度差不小于5厘米,立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。
井盖搁置稳妥并设置井圈。
3、排水管道坡向正确,检查井设置间隔符合规范要求。
绿化
1、预留室外绿化取水口。
2、绿化用水可单独计量。
3、苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符。
4、苗木规格是否符合设计要求。
5、乔木保护措施得当,有护树架,铁质护树架与树木之间有柔性材料保护,
无倒伏、摇动现象。
6、草坪无杂草,无枯黄、无病虫害,覆盖率达到95%。
7、绿地整洁,表面平整,无裸露土面。
8、花卉种植地应无杂草、枯黄,各种花卉生长茂盛,种植成活率应达到95%。
9、乔灌木的成活率达到95%以上,珍贵树种和孤植树应保证成活。
10、乔灌木要有标识(绿植名称、产地、属性)。
电缆
1、检查电缆型号、规格应符合设计规定,敷设应排列整齐,相色正确,无
机械损伤。
2、电缆标识清晰、齐全,有引至和接出及电缆规格型号等规范内容。
3、进入设备房、配电柜暂未使用的电缆孔需作临时封堵。
4、每条电缆必须全部放置电缆槽,无架空。
5、配电间电缆沟应具备排水地漏。
6、有积水的电缆沟应设置积水坑及潜水泵,积水坑和电缆沟的标高相差至
少50公分以上。
7、电缆沟内应无杂物,盖板齐全,室外电缆沟无积水。
8、检查有无未封堵空洞。
岗亭
1、车行和主要人行出入口配备适用岗亭。
2、岗亭配备双回路电源。
3、岗亭内配备空调(北方需有暖气)、办公台等。
公共照明
1、地下停车库照明设计应考虑节能要求,合理划分车库照明区域,分区域控制,控制方式为交叉多路、分级控制。
2、庭园灯、景观灯等室外公共照明均须配备漏电保护器,漏电动作电流不能超过30mA。
3、主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口,电源接口应使用防水插座并可上锁管理。
4、消防楼道照明应采取声控、感应或触摸式控制,大堂设计的装饰灯具分路控制。
c)公用设备
名称
标准
设备房环境
1、高低压配电房、水泵房、值班室等,墙面找平、抹灰、刷涂料,天花找平、刷白,地面铺设防滑地砖。
2、各设备机房配备应急灯、灭火器及干湿温度计。
3、电系统设备房配置防鼠板及接地带。
4、高低压配电室、变压器房、地坪应高于周边排水位,正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏现象,无给排水管道穿行,所有设备房上方不应设置排水管、排污管、伸缩缝等。
配电房
1、有自动通风系统,干式变压器有超温报警器、风机散热装置,机房温度不超过40℃,湿度不能超过80%。
2、配置配电系统模拟盘。
3、有防止靠近危险设备的警戒线(宽度约10cm的黄色地砖铺设),黄色警戒线内铺绝缘垫。
4、维修专用工具配置齐全。
5、设备房门上有相对应设备房标识。
6、地下配电房电缆沟内需设置积水坑及强排措施。
变压器
1、检查铭牌数据符合设计要求。
2、检查通风及温控系统工作正常。
3、变压器运行电流、电压、温升、声音正常。
4、接地装置引出的接地干线与变压器的低压侧中性点直接连接,干式变压器的支架或外壳应接地。
5、新安装的变压器应进行5次空载全电压冲击合闸实验无异常情况。
6、变压器试验合格后,应空载运行24小时。
7、变压器顶端不能安装任何吊坠物及灯具,变压器与配电柜安装在一个房间的应配置安全隔离防护栏。
配电柜、箱
1、配电箱盘面垂直,箱体高50cm以下,允许偏差1.5mm,箱体高50cm以上,允许偏差3mm。
2、需在配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电器原理图。
3、配电箱、柜内的设备、元件齐全,接地正确,线材色标正确,排列清楚,各开关有标示,接触严密。
4、室外配电箱接地良好,照明、插座须设置漏电保护措施。
5、强电插座与弱电插座之间需保持至少300mm的间距。
给水系统
1、各类泵在项目开业前可投入正常使用、进户水压保证最不利户型家用热水器能正常点火。
2、生活水箱加盖上锁,设水位指示管,可清晰看到水位。
3、水箱溢流口、通气孔设防虫网。
4、生活水箱设高、低水位报警,集水坑设高水位报警,信号连至商业物业控制中心。
5、给水管道上有功能及流向标识。
6、给水管道压力测试合格。
7、水泵在安装时,出水口的止回阀与软接中间最好用短管连接,短管上方要有放气阀。
8、水泵电机的控制柜与水泵机组隔离。
控制柜柜底应高出地面20cm以上。
泵房设置有匹配的排水沟、积水坑和排污泵,积水坑应安装高水位报警并连到控制中心。
9、水泵变频控制系统应具备:
9.1PLC、变频器运行过程出现故障时,应有故障代码指示及故障记录查阅。
9.2该系统在突然断电后又恢复正常供电时,该系统应可以自动复位。
9.3根据现场实际情况,应可以设置供水压力的上限、下限。
9.4根据现场实际情况,应可以设置每台泵运行切换时间。
10、设备在维修时,相应的每台泵应能退出自动切换运行程序,并可复位。
11、水泵房安装防潮灯具。
12、水池进水口配备不锈钢爬梯,水池液位控制阀与水池进水管出水口保持适当距离,防止因出水口波动较大引起浮球抖动致使阀门关不严。
13、水泵基座四周应设置排水沟。
14、水泵运转声音正常,电机三相电流平衡,绝缘电阻不低于0.5兆欧。
15、水泵控制箱内开关、变频器工作正常,开关、元器件、进出电缆规格与图纸相符,且与控制电机相匹配。
消防控制室
1、地面采用防静电地板。
2、进行必要的装修、配备值班人员操作台、空调、灭火器、应急灯。
3、配备消防工具:
防火服、防水强光手电筒,消防工具箱(内有:
消防扳手、斧头、铁锹、消防桶、管钳、铁锤、铁錾、钢锯、撬棍、安全绳、保险绳、急救担架),防毒面具、警戒带、医疗箱及常用医药。
(具体数量、要求由服务中心提供)
4、接管区域的智能化系统正常启用。
5、监控点可覆盖商业物业全部公用区域,无死角。
6、消防控制室设置可直接报警的外线电话。
7、消防控制室宜设在高层建筑的首层或地下一层,且应采用耐火极限不低于2.00h的隔墙和1.50h的楼板与其它部位隔开,并应设直通室外的安全出口。
火灾自动灭火控制系统
1、火灾探测器(包括手动报警按钮)和火灾报警控制器,应分别按实际安装数量,进行模拟火灾响应和故障报警实验。
实验时每个功能应重复1~2次。
2、火灾事故广播应进行以下功能试验:
2.1在消防控制室选层广播。
2.2公用的扬声器强行切换试验。
2.3备用广播机功能试验。
2.4消防通讯设备进行通话功能试验。
3、采用消防电话测试电梯机房、配电室、发电机房、制冷机房、热力站、水泵房、风机房、楼层公共区域内的消防插孔电话与中控室的通讯功能。
4、火灾报警系统联动功能情况的测试:
将火灾报警系统设置为自动状态,按火灾联动报警设计要求,每个楼层选一处报警点,用吹烟测试仪测试烟感探测器,观察消防联动关系应正常,即:
启动消防送/排风机,打开报警层的排烟风口,鸣响报警层及上下层的消防警铃和启动消防广播切断报警层及上下层的非消防电源,切断配电室内的非消防电源,切断天然气室的燃气阀门,电梯迫降。
5、测试地下车库的温感探测器,每一控制模块最少测试一处报警点,观察消防联动关系应正常。
6、消防各回路标码清晰。
7、各现场探测点地址码应同编码表一致。
消防栓系统
1、工作泵、备用泵转换运行1~3次,观察是否正常。
1.1采用模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能。
1.2现场手动启动消防泵,检查水泵运行应正常。
2、消防控制室内操作启、停泵1~3次观察是否正常。
3、消火栓操作启泵按钮全部进行测试,测试过程中可按5%~10%抽样行消防泵的联动测试,其它只测试到联动模块即可。
4、对末端消火栓进行放水,观察消火栓稳压泵启动应正常。
5、消防管顶端安装有自动排气装置。
6、消防水泵出水管安装自动泄压防爆管装装置,且有水管阀门联通至水池,可带载试泵。
7、各分区消防箱内配套物品齐全(闸阀 、水枪、 水带等完好无损)。
喷淋系统
1、工作泵、备用泵转换运行1~3次,观察是否正常。
2、消防控制室内操作启、停泵1~3次,观察是否正常。
3、进行末端放水试验,测试各功能是否正常。
4、在消防系统设置为自动状态时,对喷淋水系统进行末端放水,观察稳压水泵应启动,同时采用测试消火栓稳压泵轮换启动功能。
5、在消防系统设置为自动状态时,对喷淋水系统末端和湿式报警器同时进行放水,检查喷淋水泵应正常启动。
6、在消防系统设置为自动状态时,对喷淋水干式系统进行末端放气试验,观察稳压气泵应正常启动。
7、在消防系统设置为自动状态时,对喷淋水干式系统区域内的感温探测器进行加温试验,观察快速排气阀应打开,当干式报警器压力开关报警后,喷淋水泵应正常启。
8、现场手动开关喷淋水支路总水管和雨淋阀上的信号蝶阀,消防控制室观察报警信号应正确。
9、现场手动启动雨淋泵,检查水泵运行应正常。
10、由消防控制室远程启动雨淋水泵,检查水泵启动应正常。
11、在消防系统设置为自动状态时,对雨淋水系统末端和湿式报警器同时进行放水,检查喷淋水泵应正常启动。
12、在消防系统设置为自动状态时,对雨淋水系统区域内的感温探测器进行加温试验,观察喷淋水泵应正常启动。
电梯
1、电梯机房应设置通风、降温设备。
2、开业前取得电梯准用证和年检合格证。
3、电梯电源必须使用双电源。
4、电梯电源应专用,机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开。
5、消防电梯应进行1~2次人工控制和自动控制功能查验,在消防态势下,应能消除轿内操作和轿外招呼信号,直返基站。
6、电梯机房、轿箱、底坑、轿顶、控制中心应安装电梯对讲,并具备五方通话。
7、电梯内安装的闭路监控镜头,能够识别进入电梯人员的面孔及楼层号。
8、电梯随行电缆应配置摄像机专用的视频线。
9、电梯机房与顶层住户间应有降噪及减震设计。
10、盘车救援工具齐全,并附有困人救援操作规程。
11、电力驱动的曳引式或强制式乘客电梯、载货电梯的设备检查及试运行应符合现行国家标准GB10060-2011《电梯安装验收规范》及GB7588-2003《电梯制造与安装安全规范》的规定。
12、自动扶梯设备的检查与试运行应符合现行国家标准GB16899-1997《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范》的规定。
闭路电视监控系统
1、监控探头需具备红外线功能。
2、监视画面可进行正常切换,且图像清晰。
3、监控探头可与周界报警进行联动录像。
4、硬盘录像的内存容量可保证影像资料储存30天以上。
5、系统需具备防雷击功能,摄像机立柱接地良好。
6、监控系统录像机必须预留扩容端口。
7、监控系统必须配备已注册的控制软件光盘,并附有注册码。
8、系统功能检测:
云台转动、镜头、光圈的调节、聚焦、变焦,图像切换功能的检测。
9、图像质量检测:
在摄像机标准照度下进行图像的清晰度、稳定性、信噪比、干扰等检测。
10、录像、回放功能的检测,检测记录的检索、查找等功能。
11、视频线排列整齐,标识清晰,视频头焊接良好。
12、系统供电使用双电源,监控主机配备不间断电源。
电子巡更
1、信息采集钮布置合理,贴放牢固,防水不锈。
2、各按照巡更路线图检查系统的巡更终端、读卡机的响应功能。
3、现场设备的接入率及完好率测试。
4、检查系统的运行状态、信息传输、故障报警和指示故障位置的功能。
5、检查巡更管理系统对巡更人员的监督和记录情况。
6、对在线联网式巡更管理系统还需要检查电子地图上的显示信息,遇有故障时的报警信号以及和视频安防监控系统等的联动功能。
7、巡更系统的数据存储记录保存时间应满足管理要求。
8、巡更棒必须正确有效的读出数据,并配有备用棒。
防雷系统
1、符合设计要求。
2、避雷器外部应完整无缺损,封口处密封良好。
3、安装牢固,其垂直度符合要求。
4、避雷带及引下线焊接符合规范要求。
5、全面测试接地电阻符合设计要求阻值,无明确时应小于或等于1欧姆。
6、防雷接地带需刷漆进行防锈处理。
7、室外留有避雷测试点且入箱/盒敷设,且高于地面。
8、弱电安防系统应有防雷措施,云台、摄像机、周界等有信号防雷器,控制中心电源有防雷措施。
空调系统
1、空调系统冷(热)负荷的设计应符合相应国家标准的要求。
2、空调系统的设置,应能防止异味、油烟或其他有害物质的扩散。
3、空调系统的新风和回风应经过滤处理。
4、被调节的房间的空气参数分布,应充分考虑房间内温度参数、允许风速、噪声和空气质量、内部装修及设备散热等因素,并应防止送回风短路。
5、所有用材应作相应的防腐处理。
6、绝热层的外表面不得产生凝结水。
7、非闭孔性绝缘材料的外表面应设隔汽层和保护层。
8、绝热管道和支、吊架之间,管道穿墙、穿楼板处,应采取防止“冷桥”的措施。
9、管道绝热材料应采用不燃或难燃材料。
10、穿越防火墙、变形缝两侧各2m范围内风管绝热材料及风管型电加热器前后0.8m范围内的风管绝热材料,必须采用不燃材料。
11、室外机组的噪声应符合相应国家标准及环境保护的规定。
12、空调系统在18℃-28℃的温度设定范围内,控制误差应不大于±2℃,应具有除湿、新风的功能。
13、空调系统的绝缘电阻应不低于2MΩ,对加强绝缘应不低于7MΩ,其他辅助电气设备的绝缘电阻应在1MΩ以上。
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