管理预算方案.docx
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管理预算方案
(I)管理收支预算(讨论稿)
(一)小区总建筑面积:
109165m2
多层住宅建筑面积:
小高层/高层建筑面积:
商铺建筑面积:
4606m2
(二)预算收入
管理费收取标准
多层住宅(0.58元/㎡月计算):
×0.58元=元
小高层/高层住宅1.08元/㎡月计算):
×1.08元=元
商铺 (0.78元/㎡月计算):
×0.78元=元
车位:
358个358×10元(月租费用50元的10%/个)=3580元
(II)管理成本分项核算
1.整个小区管理成本情况
(A)管理服务人员工资福利
每月预算支出(¥)
(1)
总经理
管理处经理)
1人
3,500
3,000
小计:
3,000元
(2)
客服中心
经理助理
1人
2,000
2,000
物业管理员
2人
1,500
3,000
前台接待
1人
1,500
1,500
小计:
6,500元
(3)
工程部
工程主管
1人
1,800
2,000
维修工
2人
1,500
3,000
小计:
5,000元
(4)
环境管理部
环境管理主管
1人
1,200
1,200
清洁工
8人
8,000
8,000
绿化工
2人
1,000
2,000
小计:
11,200元
\
(5)
护卫管理部
护卫主管
1人
1,600
1,600
护卫领班
3人
1,200
3,600
护卫员
20人
1,000
20,000
小计25,200元
(6)
财务及行政人事部
主管/会计
1人
1,500
1,500
出纳/行政
1人
1,500
1,500
小计3,000元
(7)
人员工资
共计45人
合计:
5,3900元
保险金
按工资总额的31%
5,3900×31%=16709
合计:
1,6709元
假日加班费用
按工资总额的10%
5,3900×10%=5,390
合计:
5,900元
合计:
7,6509元
(B)物业日常管理费支出项目包括:
序号
项目
费用支出金额(人民币元/月)
其中
住宅
商场
停车场
合计
1.
公共水电费
7,000元
1,500元
1,500元
10,000元
2.
公共设施运行及保养费
1,000元
200元
200元
1,200元
3.
电梯维护费用
17部×300元/月=5100元
51,00元
4
电梯年检费用
17部×1500元/年÷12=2125元
2,125元
5
供水系统维护费用
7,00元
200元
100元
1,000元
6
配电系统维护费用
1,000元
300元
200元
1,500元
7
清洁卫生消杀费
1,500元
300元
200元
2,000元
8
垃圾清运费用
1000元
500元
300元
1,800元
9
办公费用
1500元
1,500元
合计
26225,00元
(C)成本支出:
7,6509元(薪酬)+26225,00元(日常支出)=102734.00元
(III)
管理成本分项核算
2.整个小区管理成本情况
总计:
128,300
(B)公共设施运行及保养费
(1)
电梯保养维护(共29台)
(全责保养或保养加材料费)
29×800=23,200
(2)
保安监视系统及弱电
36,000÷12=3,000
(3)
消防系统
36,000÷12=3,000
(4)
给排水系统
24,000÷12=2,000
(5)
变配电设备(含发电机用油)
36,000÷12=3,000
(6)
照明灯具
24,000÷12=2,000
(7)
土建、装饰维护
3,000
(8)
其它
2,000
小计
41,200
(C)绿化费每月绿化维护费
22,332.6×0.5元/㎡=11,166
(其中9,000元为每月正常支出,2,166元作为节日盆景布置)
(D)公共水电费
(电费按服务业计费:
0.89元/kwh;水费按2.40元/t,另加0.70元/t排污费)。
其计算的原则为:
电费根据预算参考数据清单的设备功率乘以运行时间、设备效率及电价;水费则按规范和经验用水量乘水价。
(1)
电梯
20kw×29×16h×60%×25%×30×0.89=37,166
(2)
公共照明(含庭院)
25×50%×12×30×0.89=4,010
(3)
闭路监视、消防系统
15×24×30×0.89=9,600
(4)
给水系统
33kw×50%×70%×24×70%×60%×30×0.89=3,110
(5)
管理处办公室及设备间电器、照明等
10×12×30×0.89=3,200
(6)
停车场照明
20×50%×12×30×0.89=3,200
(7)
排水、排污泵
144×1×30×0.89=3,845
(8)
消防泵及卷帘
150×1×0.89=134
(9)
设备房抽排风
9.6×12×30×60%×0.89=1,846
(10)
绿化用水
22,332.6×5×30÷1000×3.1=10,385
(11)
清洁用水
124,301.71×0.5×30÷1000×3.1=5,785
(12)
商场、卫生间用水
80×2×3.1=495
(13)
庭院水景补水
20×30×3.1=1,860
(14)
循环水泵
40×2×30×0.89=2,136
小计
86,772
(E)清洁卫生消杀费
(1)
清洁费(对外承包、含化粪池清理)
124,301.71×0.35=43,505
(2)
消杀费(城管部门)
124,301.71×0.1×30%=3,729
(3)
水池清洗消毒(1年2次)
1000
小计
48,234
(F)办公费
(1)
电话费
3,000
(2)
办公费
2,000
(3)
差旅费
2,000
(4)
业务应酬费
2,000
(5)
洗涤费
2,500
(6)
服装费(人均500元)
66×500/24=1,375
小计12,875
(G)折旧费用
200,000÷12÷5=3,340
(H)保险
公共财产险、第三者责任险等
4,000
停车场保险559×300×80%÷12=11,180
小计:
15,180
(I)其它(不可预计)
按上述B至H支出总额3%
218,767×3%=6,563
(J)管理人酬金(按管理成本的10%) 353,630×10%=35,363
(K)营业税金
按可销售面积及管理收入计算:
392,779×5.05%=19,835
A-K项每月开支预算总额为:
408,828元
I.管理成本
每月预算开支为:
408,828元
小区可销售面积:
95,160.68m2
每月管理费平均成本为:
408,828÷95,160.68=4.30(元/m2)
J.物业管理收支平衡情况为:
整个小区日常管理支出为:
每月管理收入为:
408,828元
392,779元
每月物业管理收支平衡情况为:
392,779-408,828=-16,049元
根据以上预算,是以百分百入伙率为考虑及计算基础,整个小区每月预算管理收入为392,779元,每月管理预算支出为408,828元,故预算每月亏损为16,049元,由于首年相关设备仍在保修期内,故可节省维护保养费,并通过加强日常管理及控制运作成本,预期可保障收支平衡。
3.住宅部分
1.
管理服务人员工资福利
约占53人
128,300×53/66=103,029
2.
公共设施运行及保养费
约占85%
41,200×85%=35,020
3.
绿化费
约占90%
11,166×90%=10,049
4.
公共水电费
约占92.5%
86,772×92.5%=80,264
5.
清洁卫生消杀费
约占85%
48,234×85%=40,999
6.
办公费
约占80%
12,875×80%=10,300
7.
折旧费
约占80%
3,340×80%=2,672
8.
保险费(除开停车场保险)
约占90%
4,000×90%=3,600
9.
其它
182,904×3%=5,487
10.
管理人酬金
291,420×10%=29,142
11.
营业税金
338,735×5.05%=17,106
12.
每月开支为
(1)+…(11)=337,668
13.
每月收入为
338,735
14.
管理处收支平衡情况
1,067
住宅部分物业管理收支情况为盈余约1,067元。
4.
商场部分
1.
管理服务人员工资福利
约占3人
128,300×3/66=5,832
2.
公共设施运行及保养费
约占5%
41,200×5%=2,060
3.
绿化费
约占10%
11,166×10%=1,117
4.
公共水电费
约占2.5%
86,772×2.5%=2,170
5.
清洁卫生消杀费
约占5%
48,234×5%=2,412
6.
办公费
约占5%
12,875×5%=644
7.
折旧费
约占5%
3,340×5%=167
8.
保险费(除开停车场保险)
约占10%
4,000×10%=400
9.
其它
8,970×3%=269
10.
管理人酬金
15,071×10%=1,507
11.
营业税金
9,342×5.05%=471
12.
每月开支为
(1)+…(11)=17,049
13.
每月收入为
9,324
14.
管理处收支平衡情况
-7,725
商场部分物业管理收支情况为每月估算亏损约-7,725万元。
5.停车场部分
1.
管理服务人员工资福利
约占10人
128,300×10/66=19,439
2.
公共设施运行及保养费
约占10%
41,200×10%=4,120
3.
绿化费(可不计)
4.
公共水电费
约占5%
86,772×5%=4,339
5.
清洁卫生消杀费
约占10%
48,234×10%=4,823
6.
办公费
约占15%
12,875×15%=1,931
7.
折旧费
约占15%
3,340×15%=501
8.
保险费
11,180
9.
其它
26,894×3%=806
10.
管理人酬金
47,139×10%=4,714
11.
营业税金
44,720×5.05%=2,258
12.
每月开支为
(1)+…(12)=54,111
13.
每月收入为
44,720
14.
管理收支平衡情况
-9,391
停车场部分管理费收支情况为每月估算亏损约-9,391万元。
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