第1期房地产法律政策分析.docx
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第1期房地产法律政策分析
2013年第一期
房地产最新法律政策
分析报告
云南曲直律师事务所
程薇
2013年3月
本期关键词:
[新国五条]
本期收录法律、政策:
1、《新国五条》实施日期:
2013年2月20日
2、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施日期:
2013年2月26日
3、《昆明市建设工程招投标管理办法》实施日期:
2012年9月6日
媒体观点:
四轮楼市调控关键点对比:
四轮楼市调控
关键点对比
2013.2.20新国五条
2011.1.26新国八条
2010.9.29调控措施
2010.4.17国十条
首套房首付比例
---
---
不分住房大小,一律要求首套贷款首付要30%及以上。
要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。
第二套及以上住房贷款
---
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
不分地区,要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。
在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
非本地居民购房
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
非本地居民住房贷款未做明确限制。
限购
严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
只有后来北京版调控细则中采取限购措施,要求同一家庭在北京只能购买一套住房。
问责
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。
停留于空泛问责。
房产税
严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
---
---
---
全国目前限购的城市:
城市
限购区域
直辖市
北京
全市
上海
全市
天津
全市
重庆
未出台限购政策但出台房产税含限购政策
计划单列市
大连
市内四区及高新园区
宁波
全大市范围
厦门
本市行政区
青岛
市辖七区
深圳
全市
其他城市
台州
全市市域(含所辖县〈市、区〉)
三亚
主城区(河东区与河西区)
苏州
市区(沧浪、吴中、相城、金阊、平江、苏州工业园区、高新区)
无锡
市区
温州
全市行政区域内
佛山
市区
金华
市区
城市
限购区域
省会城市
石家庄
市内五区、高新区
太原
市辖六区
沈阳
二环内区域
长春
全市
哈尔滨
市区内
南京
全市
杭州
杭州主城、萧山、余杭
合肥
合肥城区(瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区)
福州
五个市辖区(鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区和晋安区)
南昌
南昌市区(东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区)
济南
市区范围
郑州
市内五区和郑东新区
武汉
全市(所有行政区域)
长沙
市辖五区(限购90平方米以下)
广州
市辖十区
海口
市辖四区
成都
主城区
贵阳
市中心城区一环内
昆明
主城四区及呈贡县行政范围(含三个国家级开发区和度假区)
西安
市辖区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区)
兰州
城区
西宁
城区(海湖新区除外)
南宁
市区范围(各城区、街道办事处所管辖区域)
呼和浩特
市区
银川
市区
乌鲁木齐
全市
按照最新出台的“五条标准”来看,秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准,另有约18个城市(赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头)在单一标准衡量中位于前列。
限购政策:
城市
限购颁布时间
限购政策
台州
2011年8月25日
2011年8月25日,台州市公布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,其中强调全市市域(含所辖县〈市、区〉)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭,可在市区购买1套新建商品住房。
对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭,暂停其在市区购买新建商品住房。
违反规定购房的,不予办理房地产登记。
北京
2010年4月30日
2010年4月30日,北京市出台落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知,通知规定自5月1日起,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,同一家庭只能新购买一套商品住房。
上海
2010年10月7日
2010年10月7日上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。
暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。
深圳
2010年9月30日
2010年9月30日晚上11时30分,记者获悉深圳紧急出台调控落实通知,规定从即日起,在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策:
深圳市户籍居民家庭限购两套住房,非本市户籍居民家庭限购一套住房。
广州
2010年10月15日
继多个城市出台限购令后,广州2010年10月15日也出台了严格的限购政策。
广州市联合人民银行、省地税制定了该政策,核心内容包括四大方面。
其中规定,非常住家庭不准在广州购房,未满18岁不得单独购买商品房。
天津
2010年10月13日
2010年10月13日,天津市政府发布楼市调控通知,规定自本通知发布日起,本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房,对于违反规定购房者,将不予受理权属登记手续。
厦门
2010年9月29号
国家有关部委再出重拳调控房价上涨,三套房贷款全面叫停;首套房首付调整到三成及以上;二套房首付不得低于五成。
为此,厦门市近日推出了临时性限购措施,1户家庭只能新购1套房。
宁波
2010年10月10日
宁波推出了住房“限购令”,无法提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民暂停在宁波市购房。
这意味着,外地客暂时被挡在了宁波楼市之外。
福州
2010年10月11日
继深圳、上海、厦门、宁波等城市后,福州市昨日也颁布楼市“限购令”,从2010年10月11日起至2010年12月31日,福州市居民同一家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同),只能在本市五城区新购一套商品住房。
杭州
2010年10月11日
杭州市研究出台新政,暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房);停止执行购房补贴政策,恢复征收房地产登记等相关收费,并提出落实差别化信贷政策。
南京
2010年10月12日
南京市制定出台了贯彻国务院部委政策实施细则,规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。
温州
2010年10月14日
国庆假期过后,《温州市商品房预售方案》正式发布,规定凡是在2010年6月10日至12月31日期间一个家庭已经购买新开楼盘住宅一套的,其家庭成员再次购买新开楼盘住宅的,在《商品房买卖合同》登记备案时将不予通过。
海口
2010年10月14日
继深圳、上海等各地政府接连出台住房“限购令”之后,14日,海口出台《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》(以下简称《意见》),暂时实行限定居民家庭购房套数政策。
武汉
2011年1月15日
本地户籍居民家庭及能够提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,不论面积大小,只能在中心城区新购一套商品住房。
而对于不能提供上述证明的家庭,则暂停在市中心城区购买新建商品房。
南昌
2011年1月21日
南昌市公布限购令新规,该项规定全称为“暂时实行限定居民家庭购房套数的政策”。
政策规定:
自2011年2月1日起,南昌市及外省市居民家庭在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内,只能新购一套商品住房。
太原
2011年1月11日
太原市人民政府2010年1月11日下发《关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。
《意见》规定,太原市市辖六区自意见下发之日起实行限购政策,本市及外省市购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市市辖六区范围内新购一套新建商品住房。
昆明
2011年1月18日
2010年1月18日,昆明下发《关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》。
《通告》显示,于昆明市主城区4区、3个开发(度假)区及呈贡县范围内,暂时实行限定居民家庭购房套数政策。
自1月18日起,昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能新购一套商品住房。
济南
2011年1月21日
济南市政府就在这个周末发出了一个《关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》。
这个通知最抢眼的规定是:
不管是不是济南的户籍居民家庭,1月21号到今年年底,只能在济南市区范围内新购一套新建商品房。
这里边提到的家庭是指“购房人、配偶及未成年子女”。
重庆
2011年1月28日
继住房城乡建设部、国家外汇管理局上月发布了《进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》,要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房后,重庆市国土房管局和重庆外汇管理部近日联合转发上述通知,要求境外个人到重庆买房,必须提供在境内无其他住房的书面承诺。
永康
2010年11月24日
2010年11月24日,浙江永康正式发文《永康市人民政府关于进一步稳定我市房地产市场加快保障性住房建设的实施意见》提出:
暂时限定居民家庭购房套数,自本《实施意见》发布之日起,暂定本市及外县市居民家庭只能在我市新购买1套商品住房。
对违反规定购房的,不予办理房地产登记手续。
兰州
2010年11月14日
兰州市政府常务会议原则通过的《关于进一步调控房价的意见》明确提出了“最严限购令”,具体内容是:
“本地居民家庭(指近郊四区居民家庭)、非本地居民家庭在本市购买住房均不得超过一套”,同时限定“年龄未满18周岁的居民不得在本市买房。
”
大连
2010年11月19日
18日下午,大连市建委宣布,大连将从今日(19日)其将实行住房限购政策,同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房),对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。
苏州
2010年11月3日
苏州2010年11月3日晚下发的通知指出,市区暂定本市以及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),只能在市区新购1套住房(包括商品住房和存量住房)。
对违反规定购房的,不予办理房产登记。
居民家庭签订住房买卖合同时,应书面声明保证所购房屋为本意见施行后新购的唯一住房。
贵阳
2011年2月20日
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,自实施意见实施之日起至2011年12月30日内,暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。
三亚
2010年10月12日
三亚市政府公布对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭,实行限购一套商品住房政策;违法违规购房的,将不予受理房地产登记。
同时明确三亚市一线海景和有优势资源的土地将优先安排为高端度假休闲旅游经营性项目用地。
舟山
2010年10月13日
舟山本市及市外居民家庭只能在舟山新购1套商品住房(含存量住房)。
严格执行国家关于境外机构和个人购房管理相关规定。
对违反规定购房的,不予办理房地产登记手续。
成都
2011年2月15日
在成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。
成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的,可以再购买第2套住房,暂停购买第3套住房。
外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的,可凭成都市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房,暂停购买第2套住房,不能提供成都市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。
合肥
2011年1月26日
无论是本地还是外地居民家庭,只能在合肥新购一套商品住房,有效期为一年。
不管此前手中房产有多少套,此后在限购期内只能有一次买新住房的机会,即使将新买的房子卖掉,也不能再买了。
不过,家庭中的成年子女买房,可与父母按不同家庭计算,也不需要分户口。
长春
2011年1月28日
对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市内向其售房。
沈阳
2011年3月8日
拥有1套住房的本市户籍居民家庭,在二环内限购1套住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在二环内购房。
佛山
2011年3月18日
对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭,限购1套住房。
对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
金华
2011年3月25日
金华市域(含所辖县〈市、区〉)范围内的家庭和市域范围外能够提供金华市区纳税证明或社会保险缴纳证明的家庭,可在金华市区新购1套住房(含新建商品住房和二手住房);
呼和浩特
2011年4月19日
原则上对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭,包括夫妻双方及未成年子女)、非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
乌鲁木齐
2011年3月10日
对在本市已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭暂时限购第3套房,对在本市已拥有1套住房的非本市户籍居民家庭暂时限购第2套住房
郑州
2011年1月6日
郑州市政府下发《郑州市人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场宏观调控政策的通知》,2011年1月6日起,郑州市将全面实施商品住房限购令,人口过密区限购一套房。
无法提供在郑州市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房。
楼市限购、房产税试点双扩容“落靴”【第一财经日报2013年02月21日】
政策措施摘要
●各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市制定并公布年度房价控制目标
●严格执行限购,其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施
●严格实施差别化住房信贷政策,扩大个人住房房产税改革试点范围
●增加普通商品住房及用地供应,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务
●推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理
楼市上涨预期愈演愈烈,国务院明确释放调控政策不动摇、力度不放松的信号。
昨天,国务院常务会议确定五项措施,房产税扩大改革试点范围是一大焦点,同样值得关注的是,或许会有更多城市加入限购队伍。
这些政策举措被视为扭转“涨市”预期的及时举措。
值得关注的是,这是本届政府举行的最后一次国务院常务会议。
《第一财经日报》记者统计发现,本届政府234次国务院常务会议中,涉及楼市调控议题的至少有15次。
房产税扩容“不下猛药”
连日来,关于楼市调控加码的说法密集出现,其中,关于多地出台下调住房公积金贷款额度的通知,以及上调二套房首付和贷款利率的传言,在前日杀跌地产板块。
此次国务院常务会议称,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。
会议要求的“保持政策的连续性和稳定性”体现在了“国五条”的政策内涵中。
其中,屡次触动市场神经的房产税改革预期有了明确的政策信号。
会议提出,要扩大个人住房房产税改革试点范围。
2011年1月底,房产税试点在上海、重庆启动。
两年来,试点范围扩大之说不绝于耳,其中湖南、湖北、广东等地的多个城市都被传出纳入了试点范围。
不过,国税总局相关负责人上月公开表示,国税总局正在研究制定房产税扩大试点的范围,但目前要提出一个完善的方案还有难度。
1月15日,国务院总理温家宝在财政部调研时表示,从中长期看,有两项重大的税制改革要认真研究。
其一就是改革房地产税收制度,“逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制,促进房地产市场持续健康发展”。
这一表态当时被一些分析人士解读为,近期内难以推出房产税试点。
从沪、渝两地的试点实践来看,效应初显但并非房价“杀手锏”。
上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分,税率为0.4%、0.6%两档。
重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收,税率为0.5%~1.2%。
2012年,上海市税务部门对20.8万套住房完成了房产税征免认定,其中应税住房约3.7万套。
重庆方面,试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套,征收金额超过9000万元。
上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元在接受新华社采访时说,为确保平稳起步,房产税试点没有“下猛药”,市场“痛感”较轻。
目前尚不清楚扩大房产税试点范围何时启动,具体模式也未知。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟对本报记者表示,据其了解,有6~8个城市在做试点储备,他个人认为不会局限于上海、重庆模式,且会涉及存量房。
另有专家告诉记者,试点原则上要体现对房地产交易的控制,同时还要起到示范作用,因此如果选择在房产交易量不是很大的城市试点意义有限。
他称,尚未听说对现有模式进行较大的调整,因此上海和重庆模式将会是基础。
中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱在接受本报记者采访时也分析,新增试点城市在税基、税率的设定上和沪、渝不会差别太大,同样,对房地产市场的影响也不会太大。
财政部财科所所长贾康近日撰文称,十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃定心丸——中国未来的房产税改革绝不可能覆盖低收入人群,而且还应当借鉴日本模式,明确地给所有人留出至少“第一套房不实征”的“基本待遇”。
近期不断曝光的“房叔”、“房姐”再加上个人住房信息统计及联网工作的不完善,被认为是房产税改革推进的一大难点。
上述专家说,房产信息登记及信息联网理论上没有难度,但作为改革的环节之一,需要和其他改革共同推进,比如收入分配改革、官员财产公示制度改革等。
限购何时退出
限购二字在此次国务院常务会议中被重申。
具体来说,就是要严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。
“这是有所指的,因为有些地方的限购有所放松,执行上不够合规。
”丁祖昱称。
楼市限购始自2010年,当时北京、深圳、厦门、上海等城市陆续实施,到2011年1月出炉的“新国八条”,限购扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市;当年7月初,国务院常务会议明确二三线城市也要限购。
陈晟对本报记者表示,限购对市场产生了不小的影响,但目前在一些地方政策执行出现疲劳期,严格性出现减弱。
此次国务院不仅要求严格限购,而且对于尚未限购但房价上涨过快的城市,也要及时采取限购等措施。
对于政策预期,丁祖昱分析,限购可能还会持续两三年,等到房产税全面实施后才会退出。
这里所说的全面既包括房产税在全国范围内实施,也包括在增量房和存量房范围内全面实施。
此次“国五条”延续了调控有保有压的差别化,其中,国务院要求增加普通商品住房及用地供应。
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
同时加快保障性安居工程规划建设,2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
陈晟说,这些都将有助于地方实现年度新建商品住房价格控制目标。
这个目标并不陌生,“新国八条”的第一条就提出,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
不过,由于各地当时提出的房价控制目标,多以GDP和居民收入增幅为参照,因此被质疑为“涨价目标”。
当年3月底,住建部还通知要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,要以适当的方式听取社会的意见,酌情调整已发布的调控目标。
此次会议强调,完善稳定房价工作责任制。
其中,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
同时建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
【律师分析】
在楼市回暖、地产商松口气的时候,国务院又丢出了国五条这样一个重磅炸弹,意图继续执行限购、并严格遏制投机性购房,说明了国家对房地产行业的信贷规模也不会放开,2013年房地产公司的融资状况依然严峻。
随着“房姐”“房哥”的曝光,投机型购房逐渐会减少,刚性需求及改善住房条件需求将逐步成为主要市场客户,房地产公司的利润率会逐步降低,资金压力更加突出。
新国五条会对房产市场将会产生的影响:
房地产调控两年以来,对于房地产的调控,本所认为从两个方面说,第一国家宏观经济方面确实有需要解决的问题,所以国家采取了出台此类政策,这属于行政行为并不是市场行为。
第二,本所认为由于市场的不稳定。
由于社会的两极分化严重,目前国家宏观调控,新国五条的政策,就是要通过政策来维护经济和市场的稳定,而目的也仅仅是调控,不可能从根本上压制人们对房地产市场的需求。
房价走势和市场行情分析:
在国家限购两年而仍然没有抑制住所谓的涨价或者是有些城市出现的暴涨,根本原因还是在供求关系上。
从目前的政策来看,本所认为有两点,一方面就是土地供应量不足。
另一方面就是保障房和廉租房上市的
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