中国《住房租赁和销售管理条例》政策解读分析报告.docx

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中国《住房租赁和销售管理条例》政策解读分析报告

中国《住房租赁和销售管理条例》政策解读分析报告

目录

第一节房地产供给侧改革，从增量到存量4

一、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台4

二、政策方向符合预期5

第二节对《征求意见稿》主要内容解读6

一、扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营6

二、加大力度保障承租人权益6

三、对“二房东”行为做出明确规定6

四、对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定7

第三节万亿租赁市场规模大，后期影响深远8

一、有利构建“租售并举”多层次市场体系8

二、引导“人人有房住，不等于人人有房产”的消费观9

第四节政策有利行业健康发展，中长期构成利好11

一、万亿租赁市场规模大，后期影响深远11

二、风险提示12

第五节附录13

图表目录

图表1：

六大方向培育和发展住房租赁市场8

图表2：

构建三大层次市场8

图表3：

房地产中长期市场模式构建框架9

图表4：

租赁行业规模大概测算11

图表5：

租赁市场存在的问题11

表格目录

表格1：

《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》主要内容4

表格2：

近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件5

表格3：

海通地产关于租赁制度建设的相关报告5

第一节房地产供给侧改革，从增量到存量

我们在2016年行业深度《从区域和产品结构上推进地产供应侧改革》报告中指出，解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。

一、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台

为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全，按照国务院2017年立法工作计划，住房城乡建设部近期起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。

本次文件大体从“加大租赁用房供给，鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”六大层面对行业住房租赁和销售管理的具体指导思想，做出明确规定。

表格1：

《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》主要内容

资料来源：

住建部、北京欧立信调研中心

二、政策方向符合预期

以上政策住房租赁和市场销售监管条例完全符合政府前期一贯思路，体现构建房地产中长期制度的核心思想。

表格2：

近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件

资料来源：

住建部、北京欧立信调研中心

海通地产在此前报告中一贯强调，在房价、地价高涨后，纯粹限购方式压制需求或者期待土地供应增大实现供需平衡较难持续奏效。

但是，发展租赁制度，限制和保障出租人与承租人彼此权利和义务，属于市场缺失但却真正需要落实的调控方向。

我们很高兴看到，政府目前走在正确的调控方向上！

表格3：

海通地产关于租赁制度建设的相关报告

资料来源：

北京欧立信调研中心

第二节对《征求意见稿》主要内容解读

对比2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，本次方案在以下方面做出更加明确的细化要求。

一、扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营

鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。

住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。

二、加大力度保障承租人权益

为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设置明确限制条款。

包括以下几点内容：

1）“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”；

2）当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。

对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

3）住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

4）住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

5）未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

6）经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。

承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。

三、对“二房东”行为做出明确规定

未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。

承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。

自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。

具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。

按照以上指导思想，取得出租人同意，且不违反相关法律并做好登记制度的前提下，二房东行为受到法律保护。

四、对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定

对房产中介，划定11点要求。

同时，在住房销售环节，意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。

此外，意见稿要求房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务，收取费用；不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。

以上规定对自由经纪人和经纪人平台造成冲击。

第三节万亿租赁市场规模大，后期影响深远

本次征求意见稿与此前《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的主要思路基本一致。

是对以下六大方面的补充，属于培育和发展住房租赁市场的具体政策和措施。

图表1：

六大方向培育和发展住房租赁市场

资料来源：

住建部信息，北京欧立信调研中心

一、有利构建“租售并举”多层次市场体系

我们在2013年《行业深度报告：

变革之年，未完待续》中首次提到，新一届政府在房地产发展顶层制度设计中最大改变是构建多层次住宅市场体系，最终实现“高端有限制、中端有市场，低端有保障”的房地产市场。

当前房地产供给侧改革的核心工作，也在于加大多层次地产市场构建。

图表2：

构建三大层次市场

资料来源：

住建部信息，北京欧立信调研中心

目前，我国住宅供给中租赁产品占比仍很低，住宅供应结构也不合理。

例如，根据上海统计局显示，2014年上海住宅中用于出租的建筑面积为72.2万平，仅占上海当年竣工住宅面积1536万平的4.70%。

另一方面，住宅产品的用地供应结构也不太合理。

其中，2014年我国中高价位普通商品住房用地、中低价位普通商品住房用地、经济适用住房用地、廉租住房用地和高档住宅用地占比分别为53%、28%、17%、2%和0.11%。

我们认为意见稿立足构建“租售并举”市场，将有利于打造多层级的住房供应体系，实现本届政府“高端有限制、中端有市场、低端有保障”的地产发展思路，有利于房地产行业中长期的健康发展。

二、引导“人人有房住，不等于人人有房产”的消费观

我们在《中国票证经济研究：

粮票与房票》中明确谈到过“中国严格上并不存在住房短缺，因为并没有大面积流落街头人群。

严格意义看，大部分人已经通过租房解决住房问题。

目前唯一存在的问题是“承租人和出租人处于完全不对等地位，造成产权消费，而不是租赁消费成为主流”。

政府应该立法解决相关租赁市场秩序，确立承租人义务，同时保障承租人权力。

构建“人人有房住，不等于人人有房产”的新消费观念，是解决核心城市住房问题的重要途径。

本次《意见稿》在相关方向上做出明确规定，起到很好的保障和引导效果。

我们期待各级地方政府能够将相关指导思想严格落实。

图表3：

房地产中长期市场模式构建框架

资料来源：

住建部信息，北京欧立信调研中心

第四节政策有利行业健康发展，中长期构成利好

一、万亿租赁市场规模大，后期影响深远

我们对房屋租赁行业规模做个大概估算。

从供给角度计算，2015年TOP25城市的自有房屋存量大约是8500万套，按照30%的出租率，假定平均房租在3000元/月/套，那么租金收入大约是9500亿。

从需求角度计算，2015年TOP25的城市流动人口数量约为8000万人，按照70%的租房率计算，假定平均房租在1500元/月/间，则租金额约为10000亿。

初步估算下，行业规模可达1万亿元；此外还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等，按30%租金计算，附加价值达300-400亿元。

图表4：

租赁行业规模大概测算

资料来源：

链家《互联网与不动产峰会》，北京欧立信调研中心

然而租赁市场规模虽大，呈现出的问题却不少。

本次《意见》的出台，从供应端、需求端、中介环节各方面提出了政策和措施，将有效解决租赁市场上的大部分问题，促进租赁市场的健康发展。

图表5：

租赁市场存在的问题

资料来源：

北京欧立信调研中心

截至2017年5月19日，A股市场动态（TTM）PE在19.87倍，房地产板块动态（TTM）PE在16.97倍。

政策对从事长租公寓业务的世联行构成直接利好、间接利好商业类（中国国贸、金融街、北辰实业、陆家嘴）和地产基金（嘉宝集团）。

二、风险提示

行业持续调控，基本面下行风险。

第五节附录

附件1：

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

住房租赁和销售管理条例

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，制定本条例。

第二条国有土地上的住房租赁和销售活动及其监督管理，适用本条例。

第三条国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。

直辖市、市、县人民政府房产管理部门（以下简称房产管理部门）负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的监督管理工作。

县级以上人民政府公安、国土资源、工商、税务、价格等管理部门按照职责分工，做好住房租赁和销售活动的管理工作。

第四条房产管理部门可以委托住房租赁、销售等管理实施单位，承担具体服务和支持辅助工作。

第五条国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。

住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。

第二章住房租赁

第六条租赁住房的,当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

第七条出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。

住房租赁企业应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。

出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。

第八条承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。

第九条出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。

具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

第十条承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。

住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。

第十一条鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。

当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。

对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

第十二条租赁住房的,当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。

办理住房租赁备案，不得收取任何费用。

第十三条经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。

承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。

办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。

第十四条出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。

除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。

出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

第十五条未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。

第十六条承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。

自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。

具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。

第十七条出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外：

（一）无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的；

（二）未经出租人同意将住房转租或者出借给他人的；

（三）擅自改变住房用途、结构或者实施其他违法建设行为的；

（四）利用租赁住房从事违法犯罪活动的；

（五）法律、行政法规规定或者租赁合同约定的其他情形。

第十八条直辖市、市、县人民政府应当建立多部门联合监管体制，充分发挥街道、乡、镇等基层组织作用，做好住房租赁管理和纠纷调处等工作。

第三章住房销售

第十九条房地产开发企业预售住房的，应当取得预售许可证；取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

房地产开发企业销售已竣工住房的，应当向房产管理部门办理现售备案。

第二十条房地产开发企业在住房销售中不得有下列行为：

（一）发布虚假房源信息和广告；

（二）通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；

（三）不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；

（四）捂盘惜售或者变相囤积房源；

（五）不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用；

（六）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；

（七）将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人；

（八）为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付；

（九）分割拆零销售住房；

（十）返本销售或者变相返本销售住房；

（十一）以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房；

（十二）法律、法规禁止的其他销售行为。

第二十一条销售住房的，当事人应当按照下列程序办理：

（一）签订住房销售合同并办理备案；

（二）持备案的住房销售合同缴纳税费；

（三）依法申请不动产登记。

第二十二条住房销售可以按套计价，也可以按面积计价。

住房面积计算规则由国务院住房城乡建设主管部门制定。

第二十三条依照法律、行政法规规定或者当事人需要评估住房价值的，应当委托房地产价格评估机构评估。

房地产估价报告应当由至少两名承办该项业务的注册房地产估价师签名并加盖房地产价格评估机构印章。

第四章房地产经纪服务

第二十四条国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度。

房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务，收取费用；不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。

房地产经纪人员在提供经纪服务时，应当如实提供姓名和职业资格等相关信息，实行挂牌服务。

第二十五条房地产经纪机构应当有一定数量的房地产经纪专业人员，并在经营场所醒目位置公示房地产经纪机构备案情况、专业人员情况、服务项目和收费标准等。

第二十六条房地产经纪机构发布住房租赁、销售信息前，应当核对委托人身份证明、住房权属信息，与委托人签订书面经纪服务合同，实地查看住房，并编制住房状况说明书。

住房状况说明书和房地产经纪服务合同应当由房地产经纪专业人员签署。

第二十七条房地产经纪机构的服务项目实行明码标价。

房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

第二十八条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布不实价格信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；

（二）发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息，诱骗消费者交易；

（三）为不得出租、销售的住房提供经纪服务；

（四）强制提供代办服务、捆绑收费；

（五）未经当事人同意，以当事人名义签订虚假交易合同；

（六）协助当事人弄虚作假，为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利；

（七）对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息，低价收进高价卖（租）出住房赚取差价；

（八）购买、承租本机构提供经纪服务的住房；

（九）违反有关规定，为当事人提供购房融资；

（十）泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

第二十九条房地产经纪机构通过其网站发布住房租赁、销售信息的，应当对信息的真实性负责。

提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，应当对信息发布者的身份进行审核和登记。

当事人通过第

三方网络交易平台接受服务，其合法权益受到损害的，可以向信息发布者要求赔偿。

第三方网络交易平台不能提供信息发

布者真实名称、地址和有效联系方式的，可以向第三方网络交易平台提供者要求赔偿。

第三方网络交易平台发现信息发布者存在欺诈、提供虚假材料等违法情形的，应当及时删除、屏蔽相关信息，并向有关部门报告；未采取必要措施的，依法与信息发布者承担连带责任。

第五章监督管理

第三十条住房租赁和销售应当实名交易。

在住房租赁和销售等活动中采集的个人信息受法律保护，任何组织和个人不得违反法律法规的规定和双方的约定使用信息。

第三十一条房地产开发企业预售住房取得的资金，应当纳入交易资金监管账户，专款用于有关的工程建设。

房地产经纪机构接受委托销售住房的，交易资金应当纳入交易资金监管账户。

当事人自行成交的，可以约定将交易资金纳入交易资金监管账户。

纳入交易资金监管账户的资金，不得侵占挪用。

住房交易资金监管办法由直辖市、市、县人民政府制定。

第三十二条住房租赁企业、房地产经纪机构应当自成立之日起三十日内到工商注册地房产管理部门办理备案。

房产管理部门应当及时将住房租赁企业、房地产经纪机构备案信息向社会公开。

房产管理部门应当会同有关部门采取随机抽取被检查对象、随机选派执法检查人员的方式，对住房租赁企业、房地产经纪机构进行监督检查。

第三十三条房产管理部门应当建立住房租赁和销售信息服务与监管平台，以住房测绘成果为基础建立楼盘表，提供房源核验、合同网上签约、交易资金监管、信用信息查询、投诉举报等服务。

第三十四条房产管理部门应当会同有关部门、行业组织建立健全房地产行业信用管理平台，记录房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、房地产估价机构及从业人员的信用记录，并纳入全国信用信息共享平台，及时向社会公示，构建守信联合激励和失信联合惩戒机制。

第六章法律责任

第三十五条县级以上人民政府房产、公安、国土资源、工商、税务、价格等管理部门不依法履行住房租赁和销售监

督管理职责的，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分；负有责任的领导人员和直接责任人员构成犯罪的，

依法追究刑事责任。

第三十六条出租人有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1千元以

上5千元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损害的，依法承担赔偿

责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）违反本条例规定出租住房；

（二）违反本条例规定调整租金；

（三）违反本条例规定收取或者扣留押金；

（四）违反本条例规定擅自进入出租住房；

出租人违反本条例第七条第三款规定驱逐承租人，构成违反治安管理行为的，依法予以治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条承租人擅自改动承租住房承重结构的，按照《建设工程质量管理条例》第六十九条处罚；擅自改动承租住房其他结构的，由房产管理部门责令限期改正，处2千元以上5千元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条自然人转租住房达到规定规模未办理工商登记的，由工商行政管理部门依法予以处罚。

第三十九条住房租赁企业未办理机构备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上5万元以下罚款；未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的，由房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处5千元以上1万元以下罚款。

第四十条房地产开发企业有下列行为之一的，由房产管理部门责令限期改正，可以暂停合同网上签约权限；有违法所得的，没收违法所得，并可处以违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，可以并处50万元以上200万元以下罚款；情节严重的，由原资质审批部门降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）违反本条例规定销售住房；

（二）违反本条例规定未办理住房现售备案；

（三）违反本条例规定未将预售住房取得的资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金。

第四十一条房地产经纪机构有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正，可以暂停合同网上签约权限；有违法所得的，没收违法所得，并可处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，可处5万元以上50万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）未达到规定的房地产经纪专业人员数量；

（二）未按规定办理机构备案；

（三）未按规定公示备案情况等信息；

（四）未按规定程序发布住房租赁、销售信息；

（五）未按规定提供经纪服务；

（六）未将接受委托销售住房的交易资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金。

网络交易平台提供者违反本条例第二十九条规定的，由工商行政管理部门依法予以处罚。

第四十二条房地产经纪人员有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正，并可暂停其从事房地产

经纪活动一年；有违法所得的，没收违法所得，并可处以违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，可以并处2万元以上

10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）允许他人以本人名义从事房地产经纪活动；

（二）同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动；

（三）在房地产经纪服务活动中谋取或者协助他人谋取不正当利益；

（四）违反本条例规定提供经纪服务。

第四十三条当事人未办理住房租赁、销售合同备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，

对个人处5千元以下罚款，对单位处1万元以上3万元以下罚款。

第四十四条违反本条例规定的其他行为，法律、行政法规有处罚规定的，从其规定。

第七章附则

第四十五条公共租赁住房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用本条例的规定。

第四十六条本条例所称捂盘惜售，是指对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假住房销售合同等方式人为制造房源紧张的行为。

本条例所称捆绑搭售，是指房地产开发企业销售住房时，违背买受人的意愿，搭售车位、地下储藏室等商品或者附加其他不合理的条件。

本条例所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的住房分割为数部分分别出售给买受人的方式销售住房的行为。

本条例所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售住房的行为。

本条例所称售后包租，是指房地产开