旅游综合开发项目可行性研究报告精品.docx

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旅游综合开发项目可行性研究报告精品

旅游综合开发项目可行性研究报告

1．1项目申报单位概况…………………..……………….…….1

1．2项目概况……………………………………………………9

1．3项目开发的重要性…………………………………...…….9

1．4项目开发的可行性………………………………..............10

1．5主要经济技术指标…………………………….……..…...11

1．6景区开发和工程技术方案…………………………..……12

1．7编制依据……………………………………………..……12

1．8设计所采用的主要法规和标准…………………..………12

2．1发展规划分析………………………………………..……14

2．2产业政策分析………………………………………..……16

2．3旅游行业准入分析…………………………………..……16

2．4项目建设单位和拟建项目符合旅游行业准入标准介绍..17

3．1旅游资源分类……………………………………………..18

3．2项目建设对地表（下）水等资源不利影响评价分析…..21

3．3资源节约措施………………………………………….….21

4．1用能标准和节能规范……………………………..…....…24

4．2项目建筑设计…………………………………...….……..24

4．3用能标准和节能规范…………………………………......25

4．4项目遵循国家和地方合理用能标准及节能设计规范…..26

4．5能耗状况和能耗指标分析………….………………..…...26

4．6项目所在地能源供应状况………………….………..…...26

4．7拟建项目能源消耗种类和数量分析………......................26

4．7符合能耗准入标准要求分析..............................................27

4．9节能措施和节能效果分析..................................................27

4．10对节能效果进行分析论证..................................................27

5．1项目选址及用地方案..........................................................29

5．2土地利用状况......................................................................29

5．3占用耕地情况......................................................................30

5．4项目选址造成不利影响分析..............................................30

5．5压覆矿床和文物分析..........................................................30

5．6利于防洪和排涝分析..........................................................30

5．7土地利用合理性分析..........................................................31

5．8拟建项目符合土地利用规划要求分析..............................31

5．9符合集约和有效使用土地要求..........................................32

5．10耕地占用补充方案可行......................................................32

5．11征地拆迁和移民安置规划方案..........................................32

5．12依法拆迁补偿的原则、范围和方式..................................33

5．13移民安置规划方案..............................................................33

6．1环境和生态现状..................................................................34

6．2项目地自然环境条件..........................................................35

6．3现有污染物情况..................................................................35

6．4生态环境影响分析..............................................................35

6．5排放污染物类型、排放量情况分析..................................36

6．6水土流失预测......................................................................36

6．7对生态环境影响因素和影响程度......................................36

6．8生态环境治理保护措施......................................................36

6．9地质灾害易发和易诱发地质灾害情况.............................37

6．10特殊环境影响......................................................................37

7．1投资概算及分期建设规划..................................................38

7．2投资效益评价......................................................................40

7．3拟建项目经济合理性评价..................................................41

7．4维护经济安全的措施..........................................................41

7．5维护经济安全的措施..........................................................46

8．1社会影响效果分析..............................................................47

8．2项目社会效益......................................................................47

8．3社会适应性分析..................................................................48

8．4规避社会风险方案..............................................................50

8．5项目与当地社会关系协调措施..........................................50

8．6促进项目顺利实施的措施……………………………..50

第九章附件

第一章项目总论

1．1项目申报单位概况

◆企业名称：

某某旅游开发有限公司

◆法定地址：

某某县鸣凤镇凤山村三组

◆法定代表：

某某

◆注册资本：

壹仟万元人民币

◆公司类型：

有限责任公司

◆经营范围：

旅游资源管理；旅游基础设施建设；旅游产品开发。

1．2项目概况

青龙湾原生态乡村旅游区，位于某某县东部的茅坪场镇龙河村，距县城12公里，规划控制面积10平方公里。

这是个山清水秀、宁静祥和的小山村，这里保留着上世纪六、七十年代的人文风情，百分之九十的居民都是上世纪干打垒的土坯房，白墙黛瓦与青山绿水相映，显得纯净而甜美。

这里是全国已知的9万多个知青点之一，曾有53名知青在此下乡，现任国家发改委稽查司副司长黄建忠先生就是其中之一，因此也是“中国知青村”。

2010年张艺谋慧眼识宝，选择此地为电影《山楂树之恋》主要外景地，在整个影片中占有60%的外景。

这里有着古朴的居民、清澈的河流、繁茂的水草、清脆的竹林、满眼的油菜花，到此的游客纷纷感慨张艺谋拍《山楂树之恋》找到了最相宜的地方——“史上最干净的爱情，发生在史上最幽静的乡村”。

《山楂树之恋》的成功拍摄为某某旅游业发展提供了新的引爆点，也为青龙村的发展带来了新的机遇。

在全省积极促进跨越发展、建设旅游强省的大背景下，某某县积极抢抓机遇，发展生态旅游，大力推进青龙湾乡村旅游示范区建设。

景区本着“生态保护优先、新农村建设优先和传承优先”的规划设计理念，坚持“修旧如旧、建新如旧、外土内洋”的建设原则，将保护原生态自然环境与发掘乡村文化、知青文化、影视文化相结合，致力于将青龙湾打造成集影视外景拍摄、感受田园风光、重温知青岁月、艺术采风与休闲养生等多功能于一体的乡村旅游示范区。

1．2．1项目建设背景

1.2.1.1文化旅游助力产业结构升级

2012年《某某县政府工作报告》中提出：

以创建“生态旅游名县”为目标，加快“山水园林创建、美丽乡村示范区”的建设，以推动第三产业加快发展。

并明确要求，加强鸣凤山荷花嫘祖故里、太清洞、鹿苑寺、青龙湾等景区景点建设，进一步完善旅游基础设施和配套服务设施，切实提高接待能力和水平。

青龙湾作为某某县的重点景区和中部片区重要的发展载体，若能在这轮旅游发展中抓住机遇，借助影视文化迅速提高知名度，可助推某某县旅游产业升级，对加快县域经济发展意义重大。

1.2.1.2区域旅游联动，合作共赢

某某县周边分布着省内四大旅游区：

鄂西南西陵峡峡谷旅游区、鄂中南荆州古文化名城旅游区、鄂中荆钟古文化名城旅游区和鄂西神农架山地旅游区。

规划区所依托的城市正好是处在四边形热点旅游区域中间的空白。

青龙湾途经宜远旅游发展轴，在整个某某旅游线路中属于精品线路，为青龙湾生态观光休闲之路提供了市场支持。

1.2.1.3开发优势分析

1.2.1.3.1生态环境优良

某某属于亚热带大陆季风气候，气候温和、雨量充沛，四季分明，自然资源丰富，森林覆盖率达74%，是湖北有名的“林海”，也是“湖北省绿化达标第一县”。

景区内生态环境保护良好，风景秀丽，朴实纯美。

1.2.1.3.2县域交通条件优越

某某区位优越，交通便捷。

距宜昌市区和三峡坝区100公里，环“一江两三”交通线。

交通条件的改善为旅游产业发展带来了良好的机遇，提供了转型支撑。

1.2.1.3.3《山楂树之恋》知名度

电影《山楂树之恋》由著名导演张艺谋拍摄，且该电影被评为“史上最纯净的爱情”，在整个影片中占60%的外景，风景、建筑、知青文化原貌保持良好。

利用该影片和导演的知名度成为该景区最好的宣传亮点。

1.2.1.4旅游资源

青龙湾景区的开发建设，坚持“保护为主、适度开发”的原则，坚持将景区建设和农民脱贫致富奔小康相结合，将原生态乡村环境保护与乡村文化、知青文化、影视文化建设相结合，精心打造成为“中国二十世纪原生态乡村”。

主要景点有：

景区游客中心兼“中国知青文化馆”、神龟山、“张村长”家、诉心亭、山楂园、牵手河、观音座、狮子潭。

景区充满了爱情元素——情侣石、情侣树、情侣山、野鸳鸯，可谓“中国爱情村”。

同时，景区将围绕山楂情结和知青情结开发旅游商品，诸如山楂果系列、香菇系列、野菜中药材系列、某某土特产系列、知青手工编织纪念品系列。

建成后，将满足游客“吃住行游购娱”的全面要求。

1.2.1.5旅游资源总体评价

1.2.1.5.1自然风光优美，不可多得

项目地位于某某县青龙湾，以山地丘陵为主，山水景观完美结合，彰显了景区清纯、宁静的天然生态气息，负氧离子含量高，形成了一个原生态的天然氧吧，同时，原生态乡村景观构成了项目地一道靓丽的风景，成为旅游区开发的基础。

1.2.1.5.2历史遗存完整，文化氛围厚重

文化史景区的灵魂。

项目地的历史文化背景是本项目开发的价值核心。

规划地曾是53为知青生活过的地方，有着深厚的历史根基，并保存有当时的历史原物，烘托了景区深厚的知青文化氛围，成为展现景区文化特质的有力保证。

1.2.1.5.3《山楂树之恋》外景拍摄地，有较高的文化性和观赏性

《山楂树之恋》根据知青年代一段真实的淳朴爱情改编，由张艺谋拍摄成电影，该剧在国内外产生了巨大的影响力，使广大观众产生了广泛的共鸣和价值认同。

旅游区作为该剧的外景拍摄地，是不可替代的核心吸引物，对于景区品牌的梳理创造了不可多得的历史机遇。

1．2．2项目建设地址

本项目位于某某县茅坪场镇龙河村一组，面积约10平方公里。

茅坪场镇位于某某县东部，与荆门、当阳、南漳等县市相邻，距某某县城12公里。

1．2．3项目开发的主要内容

青龙湾景区旅游开发项目坚持“保护为主，适度开发”的原则，按照旅游区生态环境系统保护的需要，根据某某县旅游发展总体规划，以创建“生态旅游名县”为目标，加快“山水园林城创建、美丽乡村示范区”的建设，以此推动第三产业加快发展。

纵观整个景区，以青龙湾自然景观优势为载体、设计元素为导向，将景区分为“一轴四区”，其中“一轴”是指晓坪桥到景区大门全程12公里长的入景路，沿路以当地特色景观植物栽培为主，着力塑造地方景观特色；“四区”是指综合服务区、知青文化体验区、狮子口山寨景区以及山地运动区。

其中：

“综合服务区”定位为上世纪七十年代的餐饮、文化、生活的新型体验，设计有游客接待服务、指引、餐饮、购物为一体的商业服务区；“知青文化体验区”依托青龙湾自然山水为背景，以电影《山楂树之恋》中知青文化中生产、生活的场景为线索，对现有的景观加以改造，使得上世纪七十年代场景重现；“狮子口山寨”以景区内自然生态环境、乡土植被肌理，民俗文化为依托，打造美丽乡村、世外桃源的场景，将“青山衬秀水，名木依怪石”的风景资源体现得淋漓尽致；“山地运动区”旨在利用现有充分的森林资源，就地取材，开发以竞技类运动为线索的产品，游客将感受“自然之美”、体验“挑战之美”、挖掘“心灵之美”。

本项目开发主要有以下内容：

1.2.3.1景区大门；

1.2.3.2游客中心；

1.2.3.3中国知青文化馆；

1.2.3.4人民公社大食堂；

1.2.3.5景区行政管理中心；

1.2.3.6凉粉吧；

1.2.3.7教师之家；

1.2.3.8自行车换乘点；

1.2.3.9小氧吧植物景观园；

1.2.3.10生态停车场；

1.2.3.11山楂风情园；

1.2.3.12张村长家；

1.2.3.13上山下乡再教育活动室；

1.2.3.14牵手河；

1.2.3.15钻井塔；

1.2.3.16户外露营基地；

1.2.3.17忠字舞表演台/露天电影院；

1.2.3.18共青团家园；

1.2.3.19农耕体验园；

1.2.3.20知青林；

1.2.3.21漂流起点；

1.2.3.22狮子口山寨；

1.2.3.23吊索；

1.2.3.24柴火灶台自助餐厅；

1.2.3.25观音座；

1.2.3.26工农兵化妆演绎园；

1.2.3.27趣味体育竞技场；

1.2.3.28山地自行车竞技场；

1.2.3.29漂流终点；

1.2.3.30人工湖

1.2.3.31基础设施（道路工程、供电工程、通讯工程、给水工程、排水工程、生态厕所等）

1．2．4投资规模

该项目预计投入7000万元人民币，在3年内将青龙湾原生态乡村旅游区打造为AAA标准旅游景区。

建设项目包括综合服务区、知青文化体验区、狮子口山寨景区、生态运动养生区及配套设施等项目。

具体建设内容以投资方或者相关规划部门批准的规划方案为准。

1．2．5业主资金筹措方案：

青龙湾原生态乡村旅游区由某某旅游开发有限公司开发建设，该公司该公司产业体系完整，经营状况良好，管理阵容强大，实力充足；该项目总投资7000万元，资金筹措方案为企业自筹资金。

1．2．6主要设备选型和配套工程

该项目在设施设备方面主要涉及酒店设施设备，游人中心的设施设备，以及标示标牌的国际化设施设备等项目。

由于青龙湾景区开发规划设计起点高，投资方预计经营能力强大，因此，凡进入景区管理使用的设施设备均按国际标准化水平采购或者制作，具体采购方案可参照政府采购方案实施，安排专人技术负责安装调试和运行，以确保其质量水平和性能安全，采购及营运方案由投资方按照现行标准另行制作文案。

1．3项目开发的重要性

区域经济的发展就是要抓住我国产业结构进行战略性调整的有利时机，积极调整产业结构，根据国内外市场的变化，从各地资源特点和自身优势出发，高起点，发展有市场前景的特色经济和优势产业，培育和形成新的经济增长点。

合理适度地发展旅游等第三产业是经济发展新的增长级。

开发青龙湾原生态乡村旅游区符合宜昌旅游业发展总体规划的要求。

建设好青龙湾景区可以很好地保护生态资源和生态环境，实现可观的旅游经济和自然生态的可持续发展利用，符合省市调整产业结构，大力发展旅游产业，促进地区经济发展的总体部署。

某某县是旅游资源十分富集的区域，鸣凤山、灵龙峡、太清洞、鹿苑寺、大堰原始森林等景区的规模化经营和深远的省内外影响给某某县旅游市场带来了十分广阔的发展空间，青龙湾景区良好的自然生态资源和独特的景观资源具有独一无二性，高规格打造会形成青龙湾原生态乡村旅游区组团的重大影响力和吸引力。

持续上升的国际国内旅游市场发展规模，和平非战、中产阶层日益增多的良好社会背景，为打造高规格的景区创造了良好的条件。

1．4项目开发的可行性

1．4．1项目开发市场可行

青龙湾原生态乡村旅游区将按照3A级风景区规模建设，按高端休闲度假的功能定位。

青龙湾原生态乡村旅游区初步建成后，品牌影响及环境容量都必将加速提升，可吸引神农架、三国线的部分游客，综合神农架、三国线、鸣凤山、青龙湾及将在短期内建成的嫘祖故里游客接待总量超过150万人次，势必将激发某某县旅游业的发展，给本项目带来一定程度的经济效益。

在当今的社会发展大趋势下，非战与和平时代条件下旅游流量增大、旅游资源价值的逐渐凸显为青龙湾景区的打造提供了重要的市场空间。

1．4．2项目开发基础条件可行

某某县属于旅游资源富集区，充分开发丰富的旅游资源对基础的选择很重要；青龙湾景区良好的资源和区位优势，交通更加便利，而随着荆宜、保宜高速公路的开通，使得境外游客客源增加，加上鸣凤山宗教圣地、嫘祖故里和素有“小林海”之称的大堰原始森林的声名远播，都凸显了景区开发十分有利的基础开发可行条件，可很好地实现城市公园价值的互补功能。

1．4．3项目开发所在地人文政策环境可行

某某县委政府对本景区的开发做出大力支持，已有很优惠、很有效的政策支持措施。

群众思想认识和社会治安综合环境都很优越，人们普遍欢迎旅游资源的开发和利用。

在人力资源、管理资源、宣传动员、降低成本等方面都具有了很好的基础条件。

1．4．4扶持政策环境可行

宜昌市委市政府为推动本市旅游产业的发展出台了一系列支持扶住的优惠政策和开发措施，对开发利用旅游资源制定了一系列行之有效的奖励制度，地方各级领导多次深入景区视察指导，现场解决具体问题，对所提供的优惠政策扶持措施强调狠抓落实，这是大型景区的开发显得切实可行。

1．5主要经济技术指标

1．5．1综合服务区

项目

单位

数值

总建筑面积

㎡

2480

总建筑密度

％

12.04

容积率

0.12

绿地率

％

58

1．5．2总技术指标

用地序号

用地名称

用地面积（亩）

占总用地比例（%）

1

风景游览用地

101

21.17

2

游览设施用地

63

13.21

3

交通与工程用地

31

6.50

4

林地

98

20.55

5

耕地

103

21.59

6

水域

81

16.98

合计

477

100

1.6景区开发和工程技术方案

青龙湾原生态乡村旅游区开发将完全按照《某某县旅游发展规划》要求对项目进行规划设计，开发公司严格遵守和县政府签订的青龙湾3A级风景区建设项目框架合作协议。

委托国家资质单位进行设计规划，具体分项目设计方案在报请管理部门批准后实施。

重大项目实行立项管理，工程方案实行评审制度，确保工程项目方案切实可行。

工程技术方案必须满足，保护资源，保护环境，有力促进景区资源的持续利用。

1．7编制依据

1.7.1某某县2012政府工作报告；

1.7.2某某县社会经济发展“十二五”规划；

1.7.3宜昌市社会经济发展“十二五”规划；

1.7.4《某某县旅游发展总体规划（2001-2020）》；

1.7.5国家旅游局《旅游发展规划管理办法》（2005）；

1．8设计所采用的主要法规和标准

1.8.1、《旅游规划通则》（GB/718971-2003）；

1.8.2、《中华人民共和国森林法》（1984）；

1.8.3、《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）；

1.8.4、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/717775-2003）；

1.8.5、《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）

第二章项目发展规划、产业政策和行业准入分析

2．1发展规划分析

2．1．1拟建项目——青龙湾原生态乡村旅游区开发符合有关的国民经济和社会发展的总体规划

我国进入21世纪以后，在科学发展观思想和西部大开发战略决策思想的指引下，在战略决策上，借鉴和实施国际通行的经济增长和转型方式的需要和经验，把旅游产业的发展作为国民经济的重要增长点，因此，相继出台了发展旅游产业的“十二五规划”，并对区域性生态资源的利用做出了具体的安排和布署，在一系列重大决策上都强调和突出了允许和鼓励投资商投资开发旅游产业的决策内容。

2007年以来，某某县抢抓中央促进中部崛起的战略机遇，坚持以科学发展观为指导，切实加快经济发展步伐，财政总收入大幅增长，经济运行质量不断提升，国民经济保持了良好的发展态势。

城市基础设施和投资环境不断改善，城市竞争力得到加强。

在国民经济和社会发展持续向好的大环境下，某某县社会经济总体上仍会保持较高的增长速度，人民收入水平将进一步提高，将会为旅游产业的发展提供强有力的保障。

集中该项目报批资料分析，青龙湾原生态乡村旅游区，是宜昌市某某县着力打造的重要景区，在业主进入项目之前，政府已采取各种措施断续开发和经营，而绝妙美丽的风光总不能很完美地展现在人们的面前；某某县政府和当地民众十分期待高规格打造。

在业主进入以前，政府就已经申报并得到湖北省人民政府对大青龙湾景区总体规划的批复，详细性控制规划也得到湖北省住房和城乡建设厅的审查通过，这些规划都具有比较严密的科学性和可操作性，是业主投资开发的主要依据。

就此考察认为：

拟建项目—