温州房地产市场及停车位.docx

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温州房地产市场及停车位

温州房地产市场及停车位相关信息

一、温州房地产市场分析

1.2013年及2014年第一季度温州经济增速保持正常

2013年温州GDP与全国同速增长，均为7.7%。

今年1季度温州GDP增长6.8%,鹿城区经济总量在温江各区县内排名第一，鹿城区GDP大体相当于另外两个主城瓯海区和龙湾区两区GDP之和。

同时期，温州及鹿城区固定资产投资增速明显快于全国平均水平。

2013年全年温州固定资产投资增长25.2%，鹿城区为20.2%，而同期全国平均增速为19.6%。

2.温州有购房潜在需求的人口总量持续增加，刚性需求旺盛

2013年末温州全市常住人口为919.7万人，户籍总人口为807.24万人，较上年都有一定增加。

主城三区（鹿城区、瓯海区、龙湾区）户籍人口为151.00万人，而鹿城区户籍人口为73.42万人，基本上占了主城的“半壁河山”。

鹿城区另有暂住人口72.17万人。

去年温州全市办理结婚登记约为7.96万对。

可见，未来几年内，温州的常住人口、户籍人口、结婚置业人口都会有较大的增长。

与GDP和人口数量类似的城市相比较，温州房屋成交总套数为10.02万套，远小于其它城市，是南昌的1/5，厦门的1/9，昆明的1/12，福州的1/20，其后续的刚性需求量和爆发力较上述城市都要高很多。

3.温州城镇居民可支配收入高于一线城市，购买力强

2013年温州城镇人均可支配收入为37852元，比北京高4949元，比上海高1622元，比深圳高1347元。

温州市城镇居民人均可支配收入增长较快，从2005到2013年的八年间，年复合增长超过8%。

鹿城区城镇居民人均可支配收入更是高达42569元，比温州市的平均水平还高4717元。

4.温州城区土地和商品房供给锐减，鹿城区更是出现“零供给”，刚性需求严重被压制

温州土地供应面积在同类城市中历年都相对偏少，且土地供应与人口、经济、收入的增长和住房的需求不协调。

去年全年，鹿城区出让普通商品住宅开发用地仅13万方。

今年开年以来，整个鹿城区更是出现无普通商品住宅开发用地出让的情况，刚性需求严重被压制。

5.鹿城区住宅供给不足，购房者被迫选择购买二手房

2013年鹿城区超额完成批准预售面积，而瓯海区的销量并没有达到全年的批准预售面积，由此可见，在购房者选择购房区域倾向上，鹿城区更受到青睐。

去年全年鹿城区二手房销售面积是一手房的4倍，销售套数是一手房的5倍。

之所以出现二手房销售倒挂的情况是因为鹿城区一手商品住宅供给严重不足，刚性需求被严重压制，使得购房者被迫选择购买二手房。

可以预测，一旦鹿城区有高性价比的一手房推出，必然受到购房者的追捧。

6.温州和鹿城区房价已接近到底部，价格逐渐趋于平稳，价值洼地凸现

从2013年年中到现在，温州和鹿城区房价已做充分调整并趋于平稳。

温州一手房价格从去年4月的21663元回调到今年4月的19180元。

二手房价格从去年6月份的25777元回调到现在的22576元。

一二手房一年内均回调10%。

虽然温州和鹿城区房价可能还有一定的下行，但是回调空间已经很小了，价格已接近到底部并且正在逐渐趋于平稳，鹿城区房地产投资价值洼地已经凸现。

7.温州市各个板块分析

Ø市中板块：

稀缺性依旧

鹿城为温州楼市的老城区板块，供应量一直极为有限。

据相关机构统计，虽然2013年是个土地供应大年，但属于鹿城区的土地出让寥寥无几，除了外滩首府地块、七都片区西单元05-C-01地块和城市中心区F-7-b地块外，几乎没有新地块出让。

2014年，该板块内起“头炮”的则是大自然华城项目，从目前情况来看，该区域配套齐全，由于供应量稀缺，新项目多为高端品质住宅，地段价值高。

区域项目供应量少，价格较高，产品主要面向高端改善性客户。

2014年，从去年的时代滨江及滨江首府等项目销售来看，鹿城市中板块仍存在较大规模的高端改善性置业群体，预期价格将维持相对高位运行状态。

时代滨江

均价：

40988元/平米

中梁·滨江首府

均价：

22000元/平米

Ø七都板块：

希望岛域

作为市中板块的延伸板块，七都拥有丰富的江景资源，由于老城区的供应量稀缺，与滨江CBD仅一桥之隔的七都就成为不少购房者可靠的后备选择。

随着2013年底七都大桥的通车，处市中心5分钟生活圈，七都板块被看好。

尤其2012年滨江首府及2013年外滩首府两个项目的热卖，让传统市中购房者对该板块的认可度有所提升。

2014年，据相关机构市调人员表示，七都被长期诟病的配套设施落后状态有望迎来质的改变。

目前中信房开的高端综合体项目已经确定落址七都，据称将带来一条龙的居住生活体验，而去年底中梁再度在此拿地，也一定程度上保证了该板块住宅项目的较高品质。

中梁·外滩首府

均价：

24410元/平米

Ø南向板块：

新兴之地

温州的大南向板块包括南湖及梧田板块，作为市区的新兴板块，毗邻三垟湿地，景观和配套资源丰富，板块内更聚集了附一医新址、温州中学、瓯海中学、大学城等医疗教育配套完善，更有温州首个国际化综合体——万象城，5A甲级写字楼、六星级酒店、购物中心等商业生活配套。

该区域集中了众多实力开发商，如中梁、德信，央企华润等房企，诸多高品质楼盘已相继开建，板块认可度日趋提高。

展望2014年，该板块作为新兴之地，房企间的竞争较激烈，房价高于其他板块，而产品类型多以首次置业及首次改善性购房者为主。

华润·万象城悦府

均价：

23000元/平米

Ø湿地板块：

愈加成熟

近年来，三垟湿地板块逐渐从全新板块向成熟板块嬗变，目前，区域高端品质楼盘林立，毗邻三垟湿地，并连接市政府，依托新城配套，板块价值认可度正逐年提高。

2013年该板块项目万科金域中央开盘热卖。

该区域已逐渐被购房者的认可，每次推盘市场关注度都比较高，板块产品类型主要以改善型住房为主，价格仅略低市区板块。

万科中梁·金域中央

均价：

27965元/平米

瓯海中心区：

再度发力

该区域也是一个近两年的新兴板块，随着中梁、华鸿、瓯海房开、德信、大诚、大发等大批实力开发商进驻，楼盘品质得到有效保障。

板块配套方面日趋完善，瓯海新区府、图书馆、博物馆、青少年活动中心等，教育医疗市政配套齐全，还有大西洋、亿象广场等商业生活配套。

启源整合的李经理表示，由于规划利好，板块认可度越来越高，客户不仅仅来自瓯海本地，市中心刚需客户比重也逐渐增加，目前来自市区的客户比重超过40%。

该区域的主要楼产品户型集中在90～144平方米，区域价格低于市区、南向、湿地等板块，性价比较高，2013年各个项目都取得了不错的销售业绩，预计2014年会再度发力。

德信·海派公馆

均价：

15270元/平米

中梁·公园天下

均价：

17500元/平米

Ø龙湾板块：

价值提升

相对市区其他板块，该板块供应量较大，但区域较封闭，购房者群体主要来自龙湾本地，目前对传统的市中心购房者的辐射力较弱。

板块区域内有龙湾区府、万达广场、体育场、实验小学、实验中学、外国语学校、黄石公园等，板块配套齐全。

而区域价格略高于瓯海中心区板块，产品类型主要以首次置业和首次改善性购房者为主，更有万科、绿城、东方城等地产大鳄进驻，楼盘品质不言而喻。

2014，龙湾区域的价值预计还将有提升空间，在售的万科珑庭、东方城雍锦园等项目受市场关注度强，区域置业者购买热情较高。

万科·珑庭

均价：

12800元/平米

雍锦园

均价：

18000元/平米

8.2014年9月各个区域楼盘数据分析

房源情况分析

不同面积区间房源供给情况

不同价格区间房源供给情况

现在看来，温州市房地产市场主要集中在温州市瓯海区、鹿城区、龙湾区。

由于开发区的供应量及消化量较小，所以到目前为止房价从年初到现在都处于缓慢下降阶段，有些人说温州的房价会下降很多，目前是不现实的，因为温州人多地少，房子还是供不应求的，其根本状态没有改变，目前只是抑制需求，地价这块政府创收的蛋糕，政府也没有松手。

所以，房价大降是不会出现的，最多只会疲软。

二、温州停车场现状简述

1.温州停车场

目前停车场存在形式分为：

政府管理；私人承包；住宅、商业配套三种形式，随着温州城市发展建设，市区机动车保有量持续增长，至2013年12月20日止，市区机动车保有量达到50.39万辆，迅猛增长的车辆加剧了城区停车难的局面。

据统计，截至2013年底市区停车泊位总量为171548个，其中路内停车泊位为18414个，路外停车泊位为153134个。

若以温州市区登记在册的私家车（385908辆）作为停车需求总量，现有停车泊位满足率为44.5%。

政府为解决停车难问题，近期发布了《2014年温州市治理城市交通拥堵工作的实施意见》，其中重点工作第二条明确指出“强化停车设施建设管理，加快地下空间开发利用”的方针政策，其中要求“深化地下空间开发利用。

实施地下空间开发利用专项规划，加大地下空间开发力度，充分利用公园绿地、城市广场、学校操场、边55角地等地下空间资源开发建设地下停车库。

加大城市重点区域地下空间开发建设力度，加强滨江商务区、城市中央绿轴、生态园区等“三大亮点区块”，以及瓯江口新区、瓯海中心区、龙湾中心区等重点区域地下空间的规划建设，推进城市山体空间的开发利用。

全市计划地下空间开发利用面积200万平方米以上。

加快推进中兴大道地下综合管廊、温州大道地下商业街等示范工程建设。

”

2.停车场规模

温州市区内停车场一般保有车位在200个车位以内。

（下附2012年温州市区停车场分布表）

序号

大楼名称

附近位置路段

车位

结构形式

1

华中大厦

江滨西路/飞霞北路

29

地下车库

2

江滨大厦

江滨西路/飞霞北路

48

地下车库

3

国信大厦

人民东路/飞霞桥

20

地下车库

4

金盛商厦

府前街/小高桥/信河街

106

地下车库

5

金瑞商厦

府前街/小高桥/乘凉桥

70

地下车库

6

金鹿商厦

府前街/小高桥/乘凉桥

28

地下车库

7

新国光大厦

信河街/小高桥/三医

430

地下车库/立体车库

8

国贸中心

黎明西路/南亚饭店

78

地下车库

9

鸿翔锦苑

江滨西路/环城东路/涨桥头

44

地下车库

10

飞霞大厦

飞霞南路/学院西路

40

地下车库

11

开太大厦

人民中路/解放北路/南门

20

地下车库

12

东联大厦

人民中路/大南门/解放南路

25

地下车库

13

皇家大厦

府前街/广场路

80

地下车库

14

万丰城市广场

信河街/大士门/中医院

99

地下车库

15

瑞信大楼

人民东路/飞霞北路

30

地下车库

16

街心公园停车库

人民东路/飞霞桥

50

地下车库

17

金来大厦

府前街/广场路

25

地下车库

18

永泰大厦

飞霞南路/学院西路

60

地下车库

19

泰安大厦

车站大道/黎明立交桥

40

地下车库

20

大诚商厦

车站大道/学院中路

40

地下车库

21

龙腾大厦

车站大道/黎明立交桥

40

地下车库

22

欧洲城好又多

江滨西路/飞霞北路

150

地下车库

23

五马花园

全纺巷/府前街/蝉街

27

地下车库

24

文华大厦

府前街/小高桥/大高桥

60

地下车库

25

星河广场

望江路/信河街

84

地下车库

26

丽都大厦

江滨西路/永楠路

50

地下车库

27

繁华大厦

江滨西路/十八家支路

76

地下车库

28

十八家公寓

十八家支路/江滨西路

8

地下车库

29

柏林大厦

江滨西路/环城东路

95

地下车库

30

新世纪大厦

飞霞南路/人民东路

65

地下车库

31

金河大厦

划龙桥/车站大道/鹿城地税中心

40

地下车库

32

东门大厦

环城东路/江滨西路

50

地下车库

33

元师里大厦

大南路/荷花路/元师里

35

地下车库

34

城开花苑

温迪路/车站大道

25

地下车库

35

华盛大厦

大南路/龙泉路

40

地下车库

36

高乐大厦

大南路/荷花路

40

地下车库

37

华昌大厦

车站大道

31

地下车库

38

华都大厦

大南路/荷花路

50

地下车库

39

诚达大厦

车站大道

60

地下车库

40

云锦大厦

车站大道/划龙桥

92

地下车库

41

东南大厦

公园路/高盈里

30

地下车库

42

金台大厦

人民路/府前街/第一桥

30

地下车库

43

荷花大厦

荷花路/小南路

45

地下车库

44

南方大厦

大南路/龙泉路

23

地下车库

45

双莲大厦

小南路/双莲路

26

地下车库

46

荷花公寓

小南门/荷花路

150

地下车库

47

阳光大厦

飞霞北路/马鞍池东路

40

地下车库

48

香港大厦

望江路/屯前街

60

地下车库

49

荷花锦园

莲花路/飞霞南路

84

地下车库

50

万顺大厦

车站大道/温迪路

50

地下车库

51

金迅达大厦

灰桥路/江滨西路

76

地下车库

52

联合广场

大南门/荷花路

95

地下车库

53

月光大厦

人民路/莲花路

35

地下车库

54

国际大酒店

人民中路/大南路

70

地下车库

55

国正大厦

解放南路/荷花路/大南门

50

地下车库

56

巴黎大厦

小南路/人民路

30

地下车库

57

新世界庄园

马鞍池东路/小南路口

40

地下车库

58

瓯江大厦

望江路

40

地下车库

59

金马大厦

大南路/荷花路

40

地下车库

60

鑫盛大厦

马鞍池东路

40

地下车库

61

万川城市丽景大厦

车站大道

82

地下车库

62

县前大楼

县前头/解放北路

38

地下车库

63

国鼎大厦

小南路/双莲路

41

地下车库

64

海龙大厦

小南路/双莲路

81

地下车库

65

南国大厦

锦绣路/前庄路

77

地下车库

66

天和大厦

车站大道

48

地下车库

67

天鹅大厦

温迪路/春晖路

50

地下车库

68

裕达大厦

温迪路/车站大道

23

地下车库

69

南浦大厦

南浦路/划龙桥路

40

地下车库

70

南浦公交始发站

南浦路

45

地下车库

71

烟草大楼

车站大道/划龙桥路

27

地下车库

72

交行广场

车站大道/市府路/交通银行

43

地下车库

73

金城大厦

车站大道/住房公积金中心

86

地下车库

74

神力大厦

车站大道/温迪路

52

地下车库

75

宏鼎大厦

划龙桥/车站大道

43

地下车库

76

献华大厦

车站大道/划龙桥路

20

地下车库

77

瑞锦大厦

车站大道/

15

地下车库

78

华海大厦

车站大道/

26

地下车库

79

鸿瑛大厦

大南路/人民中路/大南门

8

地下车库

80

温州饭店

第一桥/登选坊

30

露天停车场

81

珍珠大楼

人民中路/第一桥

25

地下车库

82

碧玉大楼

人民中路/第一桥

25

地下车库

83

松台大厦

信河街/华侨饭店/人民西路

99

地下车库

84

广府大厦

广场路/城西街/鹿城区政府

99

地下车库

85

国光大楼

车站大道/温州大道

40

地下车库

86

鸿华大楼

府前街/五马街/大同巷

40

地下车库

87

建行大厦

车站大道/学院路

60

地下车库

88

东方大厦

飞霞南路/黎明西路

40

地下车库

89

学院大厦

学院东路/车站大道

150

地下车库/立体车库

90

江湾景苑

江滨中路/航标路

25

地下车库

91

福森大厦

车站大道/均瑶宾馆

30

地下车库

92

天盛公寓

东游路/灰桥路

40

地下车库

93

盛泰大厦

车站大道/黎明东路

40

地下车库

94

孔雀停车场

下吕浦住宅区一区

40

地下车库

95

世纪丰盛大厦

解放北路口/望江路

40

地下车库

96

侨房大厦

杏花路/鹿城路

60

地下车库

97

温州大厦

人民西路/隔岸路

40

地下车库

98

金庄花苑

学院中路/前庄路

50

地下车库

99

荣星大厦

飞霞北路/江滨西路

40

地下车库

100

九州大厦

江滨西路/飞霞北路

45

地下车库

101

康华大厦

江滨西路/飞霞北路

28

地下车库

102

蝉街商厦

蝉街/府前街/仓后

130

地下车库

103

米莉莎花苑

环城东路/珍宝舫大酒店

120

地下车库

104

南浦二区停车场

南浦二区/温迪路

600

立体停车楼

3.停车场合作方式（部分信息需后续补充）

a）销售方式

（1）、年限

销售方式的停车场一般为住宅配套地下停车场，停车场使用年限与住宅使用年限相同（有些住宅停车场以人防工程建设，使用年限为40年）。

（2）、价格

2012年市区部分住宅车位行情

项目名称

所属区域

车位价

中瑞·曼哈顿

江滨路

15-30万

华府天地

市中心

25万

中央公馆

市中心

15-50万

京都城

东向

15万

同人花园

东向

30-50万

中梁·棕榈湾

西向

17-18万

香榭丽花园

江滨路

28-38万

（注：

具体使用年限无法查询。

）

（3）、物业管理费用（物业自定收费标准无法统一）

（4）、规格（主流面积、公摊系数）

地面停车场用地面积，每个停车位宜为25-30㎡；停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为30-35㎡。

摩托车停车场用地面积，每个停车位宜为2.5-2.7m2。

自行车公共停车场用地面积,每个停车位宜为1.5-1.8m2。

b）租赁方式

（1）、价格

根据车的排量及停车场路段租赁价格大致在200-800元/月。

（2）、缴费方式

一般为月缴。

c）计时收费式（以小时计算）

（1）、核心区域：

东至飞霞南路，南至马鞍池，西至信河街和隔岸路，北至百里路和康乐坊（含上述道路），3元至5元/半小时

（2）、一级区域：

东至车站大道，南至锦绣路，西至过境路和勤奋路，北至望江东路和江滨路（含上述道路），2元至4元/半小时

（3）、二级区域：

东至汤家桥路，南至瓯海大道，西至翠微大道，北至瓯江路（含上述道路），1元至3元/半小时

（注：

现计费式收费较为混乱，上计费标准为政府根据现行状况拟推行政策。

）

d）停车场运营费用构成（初步了解200车位以内）

1、人力成本

（1）、车辆管理人员的工资、保险、福利等人力成本

薪酬情况：

经理：

28000—48000元/年

保安：

21000—41000元/年

物业维修工：

23000—43000元/年

物业设施管理员：

24000—44000元/年

保洁员：

15000—33000元/年

车库管理员配置人数共计6人（另根据实际情况配备2名备用人员）

小计：

13.6—25.6万/年

车库保洁员配置人数共计2人（另根据实际情况配备1名备用人员）

小计：

3—6.6万/年

2、车辆管理人员的服装、对讲机、手电等物料成本

管理员服装费：

春秋装两套170元/人、夏装每套80元/人、冬装棉衣每件60元/人

小计：

310元×6人，按2年替换期为计算单位，平均每年成本为：

930元

保洁员服装费：

春秋装两套150元/人、夏装每套70元/人、冬装棉衣每件50元/人

小计：

270元×2人，按2年替换期为计算单位，平均每年成本为：

270元

管理员对讲机：

2台，每台1000元，合计2000元

小计：

按3年替换期为计算单位，平均每月使用成本为：

667元

管理员手电筒：

3台，每台70元，合计210元

小计：

按1年替换期为计算单位，平均每月使用成本为：

210元

管理员办公耗财：

笔、记录表格等等

小计：

每年平均成本：

240元

3、停车场及车位阻车桩、车位线等维护、维修硬件设施费用

4、停车场用电、水等费用

注：

上为一个拥有82车位停车场耗材实例

e）车位推广信息调查等相关业务办公成本（耗材：

问卷制作等）

f）车位保险

g）审办<停车位经营许可>及<收费许可证>等相关手续费用。

h）采暖费（北方冬季停车场有采暖费）

三、停车场相关政策

温州停车场投资政策措施

（一）供地政策

1.凡新建公共停车场由规划部门统一规划，所用土地符合《划拨用地目录》的，由国土资源部门以划拨方式供地，作为停车场建设用地，投资方以协议方式获取建设权、经营权；不在《划拨用地目录》的，可通过招拍挂或协议出让的形式获取土地使用权。

2.对于已经取得地上使用权，需要新建地下公共停车场的，符合《划拨用地目录》的，仍按划拨方式供应；不符合《划拨用地目录》的，按地上现行市场价折算楼面地价的20%补交土地出让金。

（二）资金补助政策

利用单位自有用地或既有建筑、人防工程、废弃厂房改造建设公共停车场，或建设项目超规定比例配建30个以上公共停车位的，在竣工验收合格后，提供公共停车的部分如为地面停车场类型（不包括停车楼，机械式停车库），则按不超过工程建安成本的20%一次性资金补助，其余类型可按不超过工程建安成本的25%一次性资金补助；资金来源由市、区财政按出让金分成比例承担，具体办法由市财政局会同有关部门制定发布。

（三）商业开发政策

为平衡投资不足，鼓励社会投资的积极性，凡新建公共停车场车位达到200个（含200个）以上的，根据规划条件、投资规模、实施难度等综合因素，通过综合测算，可在停车场项目中配建一定比例的商业经营面积，商业经营面积原则为每100个泊位不超过100平方米。

涉及到轨道交通站点等周边停车场建设的，商业面积比例可适当提高，具体由规划部门核定并在项目规划设计条件中明确。

公共停车场建设项目符合广告设置规划和标准的，可以设置广告位，具备相关条件的，可以开展汽车美容、快修、汽车租赁等配套增值服务，其应得收入可作为停车场经营收入的一部分。

（四）经营权及产权政策

社会投资新建的地面公共停车场，经营权期限一般不超过20年；地下公共停车场（含配套商业）200个（不含200个）泊位以下的，经营权期限一般不超过30年；200个泊位以上的大型地下公共停车场，需要长期经营的，经营权期限最高不超过50年。

经规划部门批准后，国土部门采取公开出让方式供地建设的地面立体（地下）公共停车场，以及经规划部门同意，利用单位自有用地建设的地下公共停车场，层高在2.2米以上的，可办理房屋所有权证，涉及的地下空间使用权由国土部门按相关规定认定；利用废弃厂房等改造为公共停车场的，可按存量房进行交易。

（五）规费优惠政策

公共停车场项目（含配建商业开发），免缴城市基础设施配套费及人防异地建设费（多层停车楼除外）、绿化异地补偿费等建设过程的地方行政事业性收费；行政事业单位服务性收费按低于标准的50%收取。

（六）停车收费政策

公共停车场收费按照谁投资、谁受益的原则实行市场调节，由投资经营者根据市场因素和停车高低峰时段自主定价，在实施收费前向价格主管部门领取收费公示验收证明，凭收费公示验收证明发放收费票据，并按国家物价政策规定实行明码标价。

（七）运营