前期介入阶段与工作内容要点.docx
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前期介入阶段与工作内容要点.docx
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前期介入阶段与工作内容要点
前期介入阶段与工作内容要点
1适用范围
本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求,明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2物业介入阶段与工作内容
2.1项目规划设计阶段
项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括,但不限于:
1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作;
2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上,道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求:
包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰,消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。
分期开发的,在保障小区整体协调的前提下,应设置围墙间隔已开发、未开发区域,考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3)公建的配套设计和功能分配;
4)绿化与景观系统设计的功能及经济性;
5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布;
6)物业管理用房的位置及功能划分,面积是否符合法律法规的要求;
7)户型的平面设计是否合理;
8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
2.2施工图设计阶段
施工图设计阶段前期介入工作内容包括,但不限于:
1)土建
a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;
b)门、窗的材质;
c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;
d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;
e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;
f)烟道、排气道的位置;
g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
2)配套
a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,及给业主造成的影响;
b)各种设备产生的噪音对业主的影响;
c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内;
d)各种设备设施的能源消耗;
e)室外管线、管道井布局的合理性,及给业主造成的影响;
f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
2.3施工阶段
施工阶段前期介入工作内容包括,但不限于:
1)项目所在公司招标工作介入(协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求)
a)门、窗质量及售后服务;
b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本;
c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。
2)施工过程介入
a)房屋质量控制;
b)隐蔽工程检查验收记录;
c)设计变更记录的收集;
d)设施、设备的安装调试及售后服务;
e)成品保护;
f)体育设施、儿童游乐设施质量;
g)水景设施防水施工监管。
2.4营销介入(配合)
1)销售承诺对物业管理造成的影响;
2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任;
3)协助项目所在公司拟订业主临时公约;
4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续;
5)具体按《营销配合管理规定》执行。
3各阶段物业介入通用关注要点
3.1设备房
设备房包括:
配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。
3.1.1设备房通用关注要点:
1)独立用房,面积适用;
2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施;
3)地面贴有瓷砖,坡度合理,并设有防止回灌的地漏;
4)配有专用灭火器1-2个位置;
5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体,设备与设备之间),通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏;
6)有应急通讯、照明设施;
7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬;
8)位置合理,减少管道交叉和总长度;
9)对设备采取相应的降低噪音措施,避免影响住户正常使用和居住;
10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
3.1.2特殊设备房关注要点
1)电梯机房设置有专用工具挂置位置;
2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置;
3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫;
4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系;
5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时,必须采用供暖措施;
6)二次供水储水池上方加盖防尘,内壁应有玻璃钢涂衬,有不锈钢扶手,便于清洁;
7)宜设专用消防水储水池,容量能满足消防需求;
8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断);
9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备;
10)供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口,防止给小区造成污染。
3.2公共房屋
3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)
1)满足功能要求;
2)自然采光、通风、防水、防潮;
3)配有相应的办公设施、工具;
4)位置便于住户来访;
5)大小能满足人员工作要求;
6)配有空调(采暖)系统;
7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置;
8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近;
9)位置以便于开展工作为准;
10)清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。
3.2.2食堂
1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施;
2)有专用仓库,位置相邻;
3)地面走水顺畅;
4)有专用供水、供气等专用设施;
5)位置相对隐蔽,以气味、声音不影响住户正常生活为宜,同时尽可能与员工办公、宿舍区位置接近;
6)配有专用的厨房设备,用餐桌椅。
3.2.3宿舍
1)通风、采光、防潮、防水;
2)床、被褥等寝具和设备;
3)通电话(员工打卡及内线电话);
4)分工集中管理。
3.2.4员工会议室(娱乐室、培训室)
1)通风、采光、防潮、防水;
2)位置隐蔽(与业户互不影响);
3)布局方正,便于灵活使用;
4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%—85%),白板等;
5)层高要求至少在3.3米以上,便于开展室内文体活动;
6)配有彩灯,供娱乐使用。
3.2.5垃圾中转站
1)不能设置在物业的上风向,位置隐蔽,气味不能影响住户正常生活;
2)垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运;
3)留有专用清水源;
4)房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求;
5)房屋本身有通风窗口,保障室内空气流畅;
6)地面有地漏,坡度合理,走水顺畅(地面贴瓷砖);
7)有必要的照明及采光。
3.2.6仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具)
1)通风,有自然采光、防潮、防水;
2)大小适用、内有资料柜架;
3)位置方便使用,清洁、绿化工具的位置隐蔽,特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。
3.2.7公共洗手间
1)位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近;
2)数量适中,以满足小区(大厦)基本要求为准;
3)上下通畅,地面走水顺畅,有地漏;
4)避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。
3.3公共区域
3.3.1绿化区域
1)植物品种适应当地成长,维护费用较低;
2)绿化整体布局合理,局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植);
3)绿化浇灌覆盖全部,必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑);
4)绿化覆盖区域应便于修剪、消杀,不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点;
5)在井、沟、标等处预留工程维修信道(鹅卵石)。
3.3.2停车场
1)机动车场
a)停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等);
b)车位线、导向线(牌)、车位档杆清晰、牢固;
c)地面平整,无明显积水,沟渠盖板有预留;
d)人员的专业培训及证照申办(价目及时管理制度标上墙);
e)配有专用的消防灭火器材;
f)地下车场需有配套的排风换气系统;
g)道闸系统技术成熟便于维修、养护;
h)地沟盖板做防震(防噪)处理;
i)排水沟渠形式环通,排水量满足雨季高发期的要求。
2)非机动车场
a)露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑);
b)有单车支护架及上墙制度。
3.3.3道路(小区)含周边维护
1)布局合理,方便住户日常使用;
2)形成网状式、环状;
3)主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用;
4)路面砖、路砑石等材料备留(便于日后维修);
5)走水顺畅;
6)有残疾人通道(不用下车直至门栋);
7)保证任何一点都不同,两条道路可到达;
8)井盖、渠盖做防震、仿造噪理,防止夜间行车造成过人噪音;
9)消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。
3.3.4天面
1)同高相邻天面尽可能相通;
2)空间充裕,满足人员消防疏散要求;
3)周边有防护措施及“禁止攀爬”标识(高空抛物);
4)天面走水顺畅,下水口处有过滤网;
5)天面防火门的检修方便;
6)对于供私家使用的公共平台有专用的出入口供检修、清洁使用;
7)可设专供晾晒衣物的支持(保证不影响天面人员疏散要求)。
3.3.5架空层的布置与利用
1)地面一层或地下负一层,以员工宿舍、停车场等为主;
2)楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时,以仓库设置为主;
3)架空层与其他公共区域进行分割封闭管理;
4)整体规划、功能分区、定位明确。
3.3.6楼梯间
1)安装感应节能灯;
2)扶手安全、牢固;
3)地面磁盘完整,便于消防;
4)消防器材配套齐全,标识清楚(疏散示意图);
5)墙面平整无破损。
3.3.7大堂(含电梯、地下前室)
1)墙、地面平整、颜色均匀;
2)配有信报箱、牛奶箱、宣传栏;
3)有公共灭火器材;
4)公共电话、紧急电话标识牌;
5)通风顺畅,采光良好(可加灯),所有照明灯用感应灯或定时开关;
6)定位与小区整体定位搭配、协调;
7)来访人员与住户直接沟通便捷(可不用对讲);
8)大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。
3.3.8沟渠井(污水井、化粪池)
1)管道布置合理,避免交叉,维护外观整齐,排放量能够满足实际要求;
2)沟渠底部有必要坡度,便于走水;
3)预留检修口,检修口必须设在公共区域;
4)位置恰当,检修中对小区人流、车流的影响降至最低;
5)沟、井、渠干加防震措施减少噪音,同时便于开启、清洁、检修;
6)采光井顶部不宜封闭,便于井壁检修、清洁;
7)采光井底部设置照明并用护栏封闭,减少可能的治安盲点,同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修;
8)所有管道排水必须引入井、渠、沟,并设有必要的检查口;
9)除工程特殊要求的管道,其他均应尽可能设置墙内,确保小区外观整齐;
10)雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响;
11)井、管上采取必要的安全措施防止攀爬;
12)所有管线上均贴上标签进行明示;
13)所有管道出口必须接入沟、渠、井,不宜直排至地面;
14)验收前进行全面试水、并进行疏通清理。
3.3.9小区景观
1)与小区整体格调、定位搭配一致;
2)水景、灯光应考虑长期使用的节能问题;
3)配有休闲设施,便于住户休闲使用(桌椅等);
4)考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响;
5)景观中的道路布局合理,防止绿化植物被人踩踏;
6)采取必要的安全措施和提示。
3.3.10休闲场所(儿童娱乐场所)
1)有明确安全提示标识;
2)有明确的使用管理规定;
3)设施质量过关,布局合理,定位与小区定位协调;
4)地面防护层在设备满足安全保护同时,能够便于清洁;
5)娱乐室声音以不影响住户正常休息为准。
3.3.11装修垃圾堆放点
1)位置隐蔽,便于清运车辆进出,最好为避风处或采用防风处理;
2)可露天设置,但不能设在各类通道上;
3)便于小区住户集中堆放;
4)维护好垃圾清运过程中的设备维护(电梯、通道、地面等);
5)与生活垃圾区别处理;
6)周边排水口必须设置过滤网,雨天应及时清理防止堵塞。
3.3.12公共晾晒区
1)位置便于全体住户共同使用;
2)数量充足;
3)有必要的安全措施减少和防止外来人员进入公共晾晒区。
3.3.13会所
1)项目设置必须与小区准业主的消费能力和消费需求相协调(必要时进行市场调查);
2)对于日常维保费用较高的网球场、恒温游泳池必须谨慎处理;
3)整体布局合理(走向、位置等)。
3.4其他特殊事项
3.4.1商铺规划及广告设置(装修)
1)对商铺的经营范围、用途提前进行规划和约定,以方便业主生活为主,同时兼顾小区公共卫生(如有餐厅必须有专用烟道);
2)商铺前后的预留空调位及排水位;
3)装修时必须严格按照消防申报审批程序监管,同时尽量减少其装修过程对原有消防器材设施的损坏;
4)商铺广告位大小应提前规划,并进行专业的加固、防风处理;
5)商铺用广告设计、安装需经专业审核审批后进行。
3.4.2出入口布置
1)人流、车流集中使用,同时使住户整体小区内行走路线相缩短;
2)特殊出入口因住户生活需求采用定时或特批开放;
3)人车分流(“禁止单车在人行路面行使”和“禁止人行车道”的标识);
4)配有专用设施对人车进行监控、服务;
5)满足小区消防,紧急疏散等的使用;
6)配有专用值班室;
7)满足小区人员车辆高峰期的正常使用。
3.4.3垃圾箱(果皮箱)整体布局
1)便于垃圾投放及清运;
2)楼层设置烟灰缸或果皮桶;
3)对垃圾进行分类收集;
4)设施方便、实用、无安全隐患,与小区整体定位协调;
5)写字楼楼层设办公垃圾回收箱,住宅可集中地面收集;
6)垃圾桶点与垃圾中转站有推车通道(无台阶)。
3.4.4清洁取水点的布置
1)满足清洁用水要求(地面、地下、天面、楼层、大堂等);
2)与绿化用水点配合使用时,考虑取水时对绿化的影响;
3)采取防止非工作人员用水措施;
4)整体布置合理,无重大取水盲点。
3.4.5空调位的预留与安装
1)对空调位置统一制定;
2)确定空调主机的长、宽、高,提供给业主,减少对外墙破坏的隐患;
3)对空调水进行集中收集;
4)预留空调管线口、大小适中,避免住户擅自拆改。
3.4.6防盗门与防盗窗(阳台铁花)
1)主阳台禁止安装防盗窗,其它部位建议安装内置防盗窗花;
2)预先统一防盗门窗的款式、材料、颜色规格等;
3)对于底层安装防盗窗花可采用统一款式进行;
4)其它部位封闭(如次阳台)以不伸出房屋主体为准。
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