荣盛爱家郦都房地产项目申请报告.docx
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荣盛爱家郦都房地产项目申请报告
房地产开发公司荣盛爱家郦都房地产项目
申请报告
第一章项目申报单位及项目概况
1.1项目建设单位
1.1.1单位名称
沈阳中安房地产开发有限公司。
1.1.2单位地址
沈阳市浑南新区三义街六号一座23层14号。
1.1.3法人代表姓名
台文献。
1.1.4建设单位简介
沈阳中安房地产开发有限公司成立于2003年3月21日,公司注册资本为3,000万美元。
一直以来,公司发展以“创造财富、培育人才、服务社会、报效国家”为宗旨,以“追求卓越”为核心价值观,秉持“诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新”的企业精神,努力为崇尚新生活和需要改善居住环境与条件、提高生活品质的消费者打造“自然的园、健康的家”。
公司以顽强拼搏的企业精神、对品质孜孜不倦的追求、高度的责任心和使命感,赢得了社会的广泛认同、客户的高度赞赏,以及合作伙伴的尊重。
1.2项目概况
1.2.1地理位置
爱家郦都项目位于浑南西路,随着城市重心的南移,以及政府南迁、全运会的到来,浑南已成为大沈阳的新核心。
环境优美,地理位置优越,交通便利。
1.2.2项目建设条件
(1)道路交通
项目位于沈阳市浑南新区绮霞街8号;东至:
绮霞街;南至:
浑南西路;西至:
金阳大街;北至:
临波路。
与沃尔玛,兴隆商厦等大型商业隔路相望,10分钟可达奥体商圈。
同时多条公交线路设站,沈阳地铁二号线临近建设项目,交通便捷,区位前景十分优越。
(2)给水、排水
本项目给水由市政给水管网供给,水质满足饮用水标准。
本项目产生生活污水经化粪池处里后,排入市政排水管网,雨水、污水分流进行排放。
(3)采暖
本项目供暖由沈阳浑南热力有限责任公司提供。
(4)供电
本项目供电由市政集中供电。
(5)供气
本项目供气主要由市政煤气公司统一供应。
(6)通讯
该地区电话通讯网由市政提供,线路数量可满足本项目需求。
1.2.3建设内容
爱家郦都项目位于沈阳市浑南新区C6地块,占地153286平方米,建筑面积393555平方米。
新建53栋建筑,设有3座集中式地下停车场,共有2188各停车位,项目规划以多层、小高层、高层为主要建筑形态,以高品质的项目形象,引领浑南人居风范。
项目超低的容积率,与荣盛品牌旗下的洋房品质一脉相承。
其中本项目即爱家郦都四期新建7栋建筑,占地面积5371.5平方米,建设面积98913.46平方米(含地下)。
建筑容积率:
2;建筑密度:
22%;绿化率:
35%。
1.2.4工程技术方案
1.2.4.1总平面设计
本项目着力把握总体控制,强调各功能分区的合理性及联系的系统性。
本项目为公司滚动发展第四期项目,建筑施工工艺成熟,整体布局除注重景观视线通廊的预留和利用,创造更为丰富的住区景观效果。
本项目布局力求使住宅单体拥有最佳的方位朝向,即可保证充分的日照、良好的通风条件,又可尽享小区内部的优美景观。
使住户可最大限度获得南向自然光,和使更多的住户可尽享小区内现代式花园景观。
建筑布局流畅自然围合、穿插、错落形成层次丰富的群体空间。
园区的景观结合现代园林设计,并通过点、线、面的结合形成景观序列:
水体、自然植被、康乐设施、交通步道,园林小品。
建筑与景观之间相互穿插,又相互联系,形成亲密对话,营造出一种建筑和景观互相交融,密不可分的人文空间。
这一空间既使各单体相对独立,又作为一个公共视觉焦点保证了个单体之间的统一性与关联性。
独具特色的景观空间的多样性、延续性也使其成为联系基地各元素的重要纽带。
1.2.4.2建筑
建筑主体设计体现了沈阳特色和满足城市规划要求,空间及立面构成法均采用简洁清新的建筑元素,色调深浅搭配均匀,形成了清新而鲜明的个性及别具一格的整体形象。
1.2.4.3结构
本项目各建筑主体结构为框架结构,在满足建筑功能要求的同时,应力求体型简单,受力明确,便于施工。
房屋各层结构布置力求一致,横墙的布置和间距以及房屋总高度满足建筑设计抗震标准设防要求。
1.2.4.4给水排水
(1)给水
用水由沈阳市自来水供水管网统一供给,其水质,水量均能满足要求,本项目主要用水为日常用水、消防用水和绿化用水。
用水管道室外可考虑采用PE管或者球墨铸铁管,室内采用PPR管。
项目供水由市政给水管网引入,室内活动给水由地下的生活贮水箱、生活泵房统一提供。
(2)排水
本园区生活排水和雨排水分流排放。
项目污水排放与市政排水管网连接,项目污水经化粪池处理后排入小区内排水管网,最终排入污水处理厂。
该小区经计算排污总量为:
COD:
79.5吨/年,NH3-N:
4.2吨/年。
居住区内设单独的雨水管道。
屋面雨水外排,设置雨水斗,经立管排至室外雨水检查井。
地下室设污水泵排除。
室外地面雨水由雨水篦子收集至雨水检查井。
室内外雨水由管道汇集后排入市政雨水管网。
1.2.5消防
1.2.5.1建筑消防
(1)建筑物四周均设有环形消防通道,消防车可自由进入,便于消防人员登高作业。
(2)根据建筑高度和其使用功能,按防火规范设置防火分区,确保建筑物使用安全。
(3)建筑物按照规范要求设置安全出口,其安全疏散距离均能满足防火规范之要求。
1.2.5.2给排水消防
居住区室外消防用水按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。
居住区的主要干道上的生活消防管道采用环状不住,并设置室外消防栓。
1.2.5.3电气消防
高层的消防控制室设置在建筑物的设备用房,消防控制室的门应向疏散方向开启,且入口处应设置明显的标志,并有直通室外的安全出口。
消防用电设备及其联动设备的供电采用双回路末端自动功换的方式,电压为380/220伏。
供消防用的设备,应标注“消防”字样。
导线电缆均采用阻燃型穿钢管敷设。
消防栓系统:
消火栓内设置消防按钮,消防按钮报警后,经确认方可手动启动消防泵。
火灾事故照明及疏散标志:
在出口通道、楼梯、疏散走廊、配电室均设置事故照明及疏散指示标志的灯,事故照明及疏散指示灯具均采用自带蓄电池的专用灯具,供电时间不少于30分钟。
1.2.6投资估算与资金筹措
1.2.6.1估算依据
本项目投资估算是根据建筑设计方案、相关图纸及建设单位提供相关资料,并参照类似工程的投资情况编制的。
主要编制依据:
(1)辽宁省建筑工程消耗量定额(2008年)
(2)辽宁省装饰装修工程消耗量定额(2008年)
(3)辽宁省安装工程消耗量定额(2008年)
(4)2008年辽宁省建设工程费用标准
(5)2009第一期辽宁省工程造价信息
1.2.6.2估算说明
(1)土地费用
本项目土地总费用为11870万元。
(2)前期工程费
本项目前期工程费用包括规划、设计、可研费、勘察费、招标管理费、工程监理费、工程保险费、土地平整费等。
(3)基础设施建设费
供电工程、供水工程、排污工程、小区道路工程、路灯工程、环卫工程、绿化工程按类似工程估算。
(4)开发期税费
城市基础设施配套费按住宅145元/平方米,公建110元/平方米计算。
1.2.6.3投资估算
本项目总投资额,其中土地征购费,资金来源等如下表:
序号
项目
单位
金额
备注
1
总投资额
万元
47000
1.1
工程费用
万元
35130
1.2
工程建设其他费用
万元
\
其中:
土地征购费
万元
11870
1.3
预备费
万元
\
1.4
建设期利息
万元
\
1.5
流动资金
万元
\
2
销售收入
万元
62315
3
利润总额
万元
15315
1.2.6.4投资估算
本工程总投资47000万元,由建设单位自筹解决。
1.3主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
占地面积
m2
30238.42
2
总建筑面积
m2
393555
3
地上建筑面积
m2
378916.08
4
地下建筑面积
m2
14638.92
5
总投资
万元
47000
6
销售总额
万元
62315
7
投资利润率
%
8
税后利润
万元
9
资金来源
万元
47000
自筹
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
目前沈阳市城市建设全面启动并成为投资亮点。
固定资产投资、基本建设投资,房地产开发投资同步快速增长,城市基础设施不断完善,城市环境不断得到改善,城市绿化建设全面展开,道路改造工程顺利进行,旧区改造如火如荼。
目前沈阳房地产市场正处于快速成长期,但整体发展水平不高,落后于发达城市。
由于沈阳房地产市场起步较晚,开发商能力不一,产品素质参差不齐,市场没有经过充分竞争,大多数开发商的开发理念、经营方式、运作手段,甚至呈现出散兵游勇,而消费者也尚未进行真正的理性消费阶段。
与城市发展总体规划相结合,科学布局,合理分工,高起点、适度超前。
浑南新区规划目标在《浑南新区规划》中的表述为:
“生态环境花园化,设施功能现代化,产业发展高新化,建筑景观特色化,能够满足21世纪城市居民高品质生活需要的新区”。
根据沈阳城市总体规划。
确定浑南新区是以生活居住、教育科研、高新技术产业、文化娱乐用地为主,合理配置商贸用地。
本项目的建设符合浑南新区规划的基本原则。
2.2产业政策分析
行业龙头发挥示范作用,是房地产信息集成服务产业化发展的重要路径随着技术的进步和市场范围的扩大,房地产信息服务必然从提供简单信息资讯和初步分析的初级化服务,逐步演变为提供高价值的有效资讯和问题解决方案的专业化服务。
这主要表现在3个方面:
一,房地产信息集成服务业,需要变革企业的运作模式、经营方式,房地产信息服务的专业化水平将不断得以提升。
二,房地产信息集成服务,需要运用先进的知识和工具对信息进行深入分析。
三,在专业数据平台的构建上,具有高度专业性、科学性的信息技术应用将不断加大,产业化发展成为高新技术广泛使用的助推器。
房地产业信息集成服务产业化的发展,离不开房地产业和信息服务产业企业尤其是龙头企业的探索和参与。
有关房地产信息集团的成立和上市,就是一例。
这种推动作用主要体现在以下3个方面:
首先,房地产行业关联度高、信息面广,信息收集需要涵盖房地产开发、营销、交易、服务等各个领域,既需要宏观政策信息,又需要微观市场信息,既需要区域市场信息,又需要全国市场信息。
其次,随着房地产企业对信息服务的要求越来越高,房地产信息服务必然要发展成以信息集成为基础,以专业人员的智力要素为纽带,为房地产企业提供高端化解决方案的服务产业,才能帮助企业在激烈的市场竞争中抢占先机,推动整个行业的不断进步。
再次,房地产企业与房地产信息服务企业的合作经营,有助于通过行业内的资源整合与广泛参与,形成具有一定规模、标准和专业的主导产业。
在2010年上半年开工建设的项目将逐渐在2012年供应上市,由此看来2012年楼市供应充足,政策力度和供求关系决定未来价格走势。
如果排除政策因素,影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系,其中决定未来供应的一个重要因素是商品房新开工面积。
通过数据分析,我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应,之后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合,因为我们将之后1.5年的新开工面积成为“潜在供应”,而将当期的销售面积称为“实际需求”。
在资金充足的前提下,应当抓住行业调整机会,加快并购、土地储备和扩张。
特别是在其他开发商即将降价促销的时候,抢占优质资源。
所以,本项目建设完全符合过节经济发展政策和产业政策。
2.3行业准入分析
随着房价的一路攀升,很多外行企业看到了房地产业的暴利,想方设法进入这一行业。
由于房地产行业的准入门槛低,众多企业纷纷涌入房地产市场,给房地产行业注入了新的生机和活力,但同时也因为对行业的不了解而给产业的发展带来诸多不利因素。
专家建议提高房地产行业的准入机制,完善房地产市场,推动房地产行业的积极健康发展。
随着房地产市场的日趋成熟以及一系列运行规则和政策的变化,房地产行业越来越体现出了其依赖巨大的资本投资能力和高水平专业管理能力的特点,房地产市场也呈现出了明显的房地产企业品牌和产品品牌效应,而本公司开发的项目正是同时具有雄厚的资本支持也有优秀的品质和品牌,赢得了大众的良好口碑。
投资房地产不仅要有资金优势,关键还是要具备房地产运营的良好管理经验,从上世纪90年代初期的投资推动型房地产热到现在的需求拉动型房地产热,城市居民住宅市场启动的确为介入房地产业提供了良好的契机,但是由于房地产投资周期长,管理水平要求高,投资房地产业必然存在风险。
很多外行企业看到房地产业的暴利,想方设法进入这一行业,随着国家宏观调控政策的不断出台,将有可能把更多的投机性开发商逐出市场,企业将回归理性和本分,哪里有钱赚企业就去哪里,本不可厚非,但是当越来越多的企业将快速发展的希望寄托在房地产上时,将会对经济造成损害。
专家表示,规范房地产行业首先就是应当建立房地产市场严格的准入制度,是没有资质的企业不能进入这个市场;其次要建立起一个十分完善的法律体系和健全的信用市场以及严密的房地产市场监管体系,推动房地产行业积极健康的发展。
第三章资源开发及综合利用分析
3.1资源开发方案
该项目为建筑工程类固定资产投资项目,不涉及资源开发的相关内容,这里不予阐述
3.2资源利用方案
本项目在规划用地方面应合理规划建筑,使土地资源得到最合理的开发,在建设施工阶段主要消耗钢材、混凝土等建筑材料,为常规资源投入,在确保建筑质量的前提下,以成本最优化为目标合理使用该类建筑材料,简洁影响金属矿、建材矿的开发利用。
3.3资源节约措施
绿色施工是实现绿色建筑最重要的环节之一,建筑施工不仅在其过程中大量使用能源,同时也影响着建筑在使用、维护和拆除过程中的节能效果。
绿色施工包括资源节约、环境保护、职业健康和安全,其中资源节约包括节能、节水、节材与资源利用等。
3.3.1节能与能源利用
(1)施工能耗控制指标
制定工程项目单位(吨标准煤/万元)施工产值能耗控制指标(电、油、汽分别计算,汇总按统一计量单位)。
按预分配系数,施工现场分别设定施工区、生活区、办公区三个区域的用能定额指标。
(2)优选高效节能设备,禁限淘汰落后设备
依据建设部第659号《关于发布建设事业“十一五”推广应用和限制禁止使用技术公告》,优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具,禁止耗能超标机械进入施工现场。
建立施工机械设备技术档案和各项管理制度,加强对施工设备和机具的管理、维护和保养。
(3)大型机械设置与工地照明
合理设置大型施工机械设备,使用能效比高的用能用电设备,工序安排得当,体现降耗;合理配置各类用能设备,办公、生活和施工现场采用节能照明灯具,配置率大于90%。
施工照明有控制措施,宿舍生活照明应配置限流装置。
3.3.2节水与水资源利用
(1)水资源控制指标
针对项目特点和地域情况,合理制定工程项目单位(立方米自来水/万元)施工产值水资源消耗控制指标。
按预分配系数,施工现场分别设定施工区、生活区、办公区三个区域的用水定额指标。
(2)非传统水源利用
实行水资源分级利用,现场建立雨水、中水或再利用水的搜集利用系统和循环水的收集处理系统;制定有效的水质检测与保障措施,加大非传统水源的利用量。
非传统水源和循环水的再利用率(%)视施工现场情况制定,有计量依据。
(3)节水措施与设施配置
提高用水效率,现场供水管网布置合理,施工中采用节水施工工艺,现场喷洒路面,绿化浇灌不使用自来水;采用节水型产品,配置率大于90%。
3.3.3节材与材料资源利用
(1)材料节约要点
应优化方案,推广应用高强钢筋、高性能砼、清水砼、新型模板、爬升、悬挑脚手架等。
并加强过程管理,使材料达到节约目的。
(2)钢材节约措施
优先使用高等级钢筋,采用直螺纹、电渣压力焊等钢筋连接技术等。
(3)木材节约措施
建设施工中鼓励使用钢模板和定型钢模,使用以竹代木、以塑代木、钢框模、竹夹模等新型模板体系。
合理运用短木方接长再利用等措施,提高木模周转使用次数,节约能耗。
(4)混凝土节约措施
使用高性能混凝土,合理利用粉煤灰、矿渣、外加剂等新材料;按规定有使用计划、使用量及台帐。
3.3.4节地与土地资源保护
推广应用新型墙体材料使用混凝土小型空心砌块、粉煤灰加气砌块、砂加气砌块等新型墙体材料。
施工总平面布置科学、合理,充分利用原有建筑物、道路、场地等。
施工现场道路按照永久道路和临时道路相结合布置为原则;临时用地保护有措施,做好施工用地保护。
第四章节能方案分析
目前,我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段,能源资源供应与经济社会发展的矛盾十分突出,经济发展面临着巨大的资源约束瓶颈和环境恶化压力。
在全国420亿平方米的既有建筑中,95%以上为高耗能建筑,建筑在使用过程中,其采暖、空调、通风、照明等方面消耗的能源已占全国总能耗的30%左右,与同等气候条件下的发达国家相比,单位建筑面积能耗要高出2-3倍。
随着经济的发展,预计到2020年,我国还将新增建筑面积约300亿平方米,建筑耗能必将对我国的能源消耗造成长期的影响。
据专家测算,如果按照节能标准建设,到2020年,建筑能耗年可省3.35亿吨标准煤,空调高峰负荷可减少8000万千瓦时,相当于国家每年可减少电力建设投资约1万亿元,可见建筑节能效益显著。
实施可持续发展战略是我国的基本国策,要求在发展经济的同时,充分考虑环境,资源和生态的承受能力,保持人与自然地和谐发展,实现能源资源的节约和合理利用。
从能源资源情况来看,我国是一个人均能源资源短缺的国家,可持续发展的承载能力相当脆弱,能源、资源供给不足已经成为经济社会发展和实现全面建设小康社会目标的主要制约因素。
建筑节能工作就是要通过提高能源利用效率、减少不必要的能源浪费,从而达到节约能源的目的。
因此,开展建筑节能势在必行。
本项目所在地气候分区为严寒地区中严寒C区,公共建筑节能执行辽宁省地区标准《公共建筑节能设计标准》DB21/T1899—2011,满足节能65%的要求。
本项目节能标准及设计规范
1.《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003
2.《地面辐射供暖技术规程》JGJ142—2004
3.《居住建筑节能设计标准》DB21/T1476—2011
4.《公共建筑节能设计标准》DB21/T1899—2011
5.《居住建筑供暖热计量系统技术规程》DB21/T1722—2009
6.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2005年版)
7.《住宅建筑规范》GB50096—2011
8.《供热计量技术规程》JGJ173—2009
9.《建筑给水排水及采暖高层施工质量验收规范》GB50242—2002
10.《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
11.《建筑照明设计标准》GB50034-2004
12.《建筑节能高层施工质量验收规范》GB50411—2007
4.1建筑节能
根据《居住建筑节能设计标准》(DB2101J01-2006),《公共建筑节能设计标准实施细则》(DB2101J02-2006),居住建筑节能65%,在外墙、屋顶、窗等围护结构传热系数上严格控制,构成上减少冷桥,加强窗户气密性,以利达到节能指标要求。
(1)根据《公共建筑节能设计标准》(DB21/T1477-2006)进行设计,在围护结构传热系数上严格控制,使用适用、有效、合理、经济的环保生态技术,提升建筑主动节能水平,建筑用材实现环保、节能、无污染。
(2)根据建筑物负荷的动态变化的特点,采用合理的调控措施,合理选择风机、水泵的型号,使得风机、水泵工作在高校区,在有条件的情况下,采用变频调速设备,减少能源输配系统的能耗;采暖设备选用国家有关部门推荐使用的节能产品。
(3)搞好项目区绿化,美化环境,降低能耗。
绿化队项目区气候条件起着十分重要的作用,它能调节改善气温,调节碳氧平衡,减弱温室效应,减轻城市大气污染,降低噪声,遮阳隔热,是改善项目区微小气候,改善建筑室内环境,节约建筑能耗的有效措施。
(4)根据《辽宁省居住建筑节能设计标准》(DB21/T1476-2011),本项目在建筑结构工程节能、给排水工程节能、采暖通风工程、电气工程节能等方面拟通过合理选择设备,采用新型节能工艺、材料,加强能源使用管理以及计量等方式来减少能源消耗,所采用耗材符合标准,达到节能要求。
(5)合理布置建筑物。
本项目的主要建筑物按照节能和场地综合考虑,确定为南北朝向,尽量采用自然光,降低照明能耗,并可获取冬季日照的问世效果,又可避开夏季烈日夕照产生的高温辐射。
为降低通风费用,尽量依靠自然通风降温,空间布局应比较开敞,开放大的串口以利于自然通风,达到节能目的。
(6)土地为不可再生资源,应因地制宜,使用有限的土地创造出较高的功能和环境效果,争取以较小的投入产生较高的使用价值和优美的建筑效果。
4.2供热节能
(1)供热管道外敷保温材料,最大程度降低热源在传送过程中的损失。
(2)采暖设计室内设计温度为180C,执行国家规范、标准规定的严寒地区建筑物的耗热指标限值。
(3)在设计采暖供热系统时,应详细进行热负荷的调查和计算,确定系统的合理规模和供热半径。
本项目采暖系统采取的形势为:
住宅采用下供下回异程式低温热水地面辐射采暖,网点采用下供下回同程式散热器采暖。
4.3电气节能
(1)本项目按照《全国民用建筑工程设计技术措施-电气节能篇》标准,配电系统电压等级的确定,选用较高的配电电压深入负荷中心。
(2)合理选定供电中心,将变压器设置在负荷中心,可以减少低压侧线路长度,降低线路损耗。
(3)合理选择变压器,选用高效低耗变压器,力求使变压器的实际负荷接近设计的最佳负荷,提高变压器的技术经济效益,减少变压器能耗。
(4)优化变压器的经济运行方式,用最小损耗的运行方式,尤其是季节性负荷(如空调机组)或专用设备(如体育建筑的场地照明负荷)可考虑设专用变压器,以降低变压器损耗。
(5)合理选择线路路径,负荷线路尽量短,以降低线路损耗。
(6)项目的供电线路、开关、自动化控制系统,全部按节能标准设计。
(7)在非办展期间,关闭不必要的电气、采暖负荷。
4.4节水节能
(1)规划设计过程中,按照“高质高用,低质低用”的用水原则,制定水量平衡方案。
做到水质、水量确定合理,处里工艺先进、系统合理可靠。
(2)给水系统实现分质供水,且各系统的供水方式、供水水量、供水压力合理。
生活用水负荷《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006),中水符合《建筑中水设计规范》(GB50336-2002)。
(3)排水系统实现雨污分流,采用生态处里方式进行污、废水再生处里并回用,空调系统冷凝水设收集回用系统。
污、废水和雨水排放不影响周围环境。
(4)合理利用雨水,节约水资源,制定雨水径流管理计划,透水区保持透水和植被面积,不透水区选择合理的雨水收集利用方案。
(5)绿化、冲厕、道路浇洒、洗车、扫除用水、景观补充水及空调系统补充水利用再生水,且水质应符合相应标准。
(6)绿化用水和景观用水在满足水质和安全要求的前提下,可采用高效的灌溉技术方案。
(7)采取有效措施防止管网渗漏。
(8)临时公厕采用生态厕所,采用节水型卫生器具。
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
建设项目位于沈阳市浑南新区绮霞街8号;东至:
绮霞街;南至:
浑南西路;西至:
金阳大街;北至:
临波路。
项目地理位置优越,环境优美,交通便捷。
5.1项目选址及用地方案
沈阳中安房地产开发有限公司依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产
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