道德准则与执业标准.docx
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道德准则与执业标准.docx
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道德准则与执业标准
全国房地产商协会
(NationalAssociationofREALTORS®)
道德准则与执业标准
2017年1月1日起生效
本准则及前文中使用的REALTORS®一词系包含全国房地产商协会的会员(REALTOR-ASSOCIATE®S)。
此道德准则所载之义务标准可能高于现行法令,若与现行法令有冲突者,则以现行法令规定为优先。
前文…
土地为一切之本。
人类文明及自由制度的存废与兴衰系于如何善用土地资源及土地所有权的广泛分配。
REALTORS®应认识到土地资源最高及最优化的利用,以及土地所有权最广泛普及化的分配攸关国家及全民之利益,必须创造足够的住宅供给,打造生活机能良好的城市,发展具生产力的产业及农村,并致力于环境保护。
维护国家及人民利益的义务范围超越一般商业所应尽的义务。
REALTORS®肩负有重大社会责任,同时必须心存爱国情操,义无反顾,随时都做好为国家服务的准备。
因此,REALTORS®自当维持及追求专业上的更高标准,与业界同仁一起承担维护专业正直及荣誉之共同责任。
REALTORS®认识及了解到对客户、顾客、社会大众及业界同仁的义务,不断地吸收房地产相关议题之新知,同时愿意将其身为房地产专业人士的经验与研究成果与人分享。
REALTORS®采取明确的步骤,力行此道德准则,并协助主管当局取缔有危及社会大众之虞,或可能伤害房地产专业公信力及声誉的做法。
从业人员若本人获悉任何可能违反道德准则的行为,包括不当挪用客户或顾客之资金或财产、恶意歧视或造成重大经济损失的诈欺行为,必承报相关的全国房地产商委员会或总公会(BoardorAssociationofREALTORS®)。
(2000年1月修订)
REALTORS®了解到与其它同业专业人士保持合作关系能为服务使用者创造最佳的利益,因此敦促实行客户独家专属代理制度;不企图以不公平的取巧手段抢夺同业竞争者的生意而获利;不主动发表评论其它从业人员之言论。
若被征询意见,或REALTORS®认为有必要提供意见,必须保持客观专业,不受任何个人动机或潜在利益或获利所影响。
REALTOR®一词已经带有能力、公正及严谨正直,奉行企业道德行为准则之崇高理想的含意;不为利诱,不受客户指使而做出有悖此理想标准的事。
对REALTORS®而言,如此义务之放诸四海而皆准的最佳诠释,即为传承数世纪的金科玉律“己所不欲,勿施于人”。
REALTORS®将此古训谨奉圭臬,誓言不管是以个人、经由同事或其它人,或通过科技方法进行,凡是在执业及所有行为中,将皆遵行其精神,并身体厉行下列诸项原则。
(2007年1月修订)
对客户及顾客的义务
第一条
担任买方、卖方、屋主、承租人或其它客户的代理人时,REALTORS®誓言绝对保护及促进客户的利益。
此项对客户的义务非常重要,但REALTORS®却也不得因此违背诚实对待所有当事人的原则。
若以非代理人身份为买方、卖方、屋主、承租人或其它客户提供服务时,REALTORS®亦要谨守对所有当事人诚实以待之义务。
(2001年1月修订)
•执业标准1-1
REALTORS®即使身为当事人,仍应谨守此道德准则所载之各种义务。
(1993年1月修订)
•执业标准1-2
道德准则所载之义务包含所有与房地产有关的活动和交易,不管是以个人、经由同事或其它人,或通过科技方法进行与否。
REALTORS®担任客户代理人或以法律上承认的非代理方式服务客户时,皆要谨守道德准则所载之义务;但准则中并无强制规定法律上针对REALTORS®以非代理方式执行业务时特别订定的责任义务。
此道德准则中所言之“客户”系指与REALTOR®或REALTOR®的公司有代理或法律上承认之非代理关系的个人或单位;“顾客”则为房地产交易关系中,虽与REALTOR®或REALTOR®的公司无契约关系,但仍接受所提供之信息、服务或利益;“可能成为顾客的人”则指不受REALTOR®或REALTOR®的公司之代理关系约束的买方、卖方、承租人或屋主;“代理人”指依州政府法令与客户有代理关系,且领有执照的房地产业者(包括经纪及业务人员),而“经纪人”则指依州政府法令,与客户有代理或法律上承认之非代理服务关系,且领有执照的房地产业者(包括经纪及业务人员)。
(1995年1月通过,2007年1月修订)
•执业标准1-3
REALTORS®不得为了争取房地产登录挂牌的生意而在市价上故意误导所有权人。
•执业标准1-4
REALTORS®争取成为买方/承租人的代理人时,不得误导买方/承租人,以为通过其服务可以减少支出或获得其它利益。
(1993年1月修订)
•执业标准1-5
REALTORS®于完全揭露及双方当事人告知同意下,可于同一笔交易中同时担任卖方/屋主及买方/承租人的代理人。
(1993年1月通过)
•执业标准1-6
REALTORS®应客观且尽速提供索价及还价。
(1993年1月通过,1995年1月修订)
•执业标准1-7
REALTORS®若担任登录挂牌经纪人,应于租赁契约成交或执行前,继续提供卖方/屋主所有报价及还价信息,除非卖方/屋主以书面方式告知可不履行此项义务。
REALTORS®应建议卖方/屋主成交后若要接受其它的报价之前,应征询律师之意见,除非之前的购买契约或租赁契约已失效。
(1993年1月修订)
•执业标准1-8
REALTORS®若担任买方/承租人的代理人或经纪人,应提供买方/承租人所有报价及还价信息,直到买方/承租人接受为止;之后则无义务继续提供其它房地产信息,除非双方书面另有协议。
REALTORS®若担任买方/承租人之代理人或经纪人,应建议买方/承租人若对先前契约是否已终止有任何疑问,应征询律师之意见。
(1993年1月通过,1999年1月修订)
•执业标准1-9
REALTORS®以代理或法律承认之非代理方式为客户服务时,对客户所提供之任何信息,必须谨守保密原则(依州政府法令之定义),即使在此代理或法律承认之非代理方式终止后,仍要继续保密。
REALTORS®不得于与客户专业关系成立期间或终止后,故意地
1)泄露客户的机密信息;或
2)使用客户机密信息,造成对客户不利之情况;或
3)使用客户机密信息,以谋求REALTOR®本身或第三方之利益,除非
a)完全揭露后得到客户同意;或
b)法院命令REALTORS®如此做;或
c)客户有犯罪意图,提供资料为防止其犯罪所必需的行动;或
d)REALTOR®或其员工或同事被指控有不当行为情况下,必须提出辩护。
此道德准则中之保密资料并不包括有关潜在重大缺失的相关资料。
(1993年1月通过,2001年1月修订)
•执业标准1-10
REALTORS®应按照不动产证照上所规定之条件和原则,以及房地产管理契约,良善管理客户的房地产,尊重地产上所有承租人及其它合法居民的权益,维护其安全及健康。
(1995年1月通过,2000年1月修订)
•执业标准1-11
REALTORS®受雇维护及管理客户的房地产,应良善管理及尽力防止可预见的意外或损失之发生。
(1995年1月通过)
•执业标准1-12
REALTORS®于签订登录挂牌契约时,必须告知卖方/屋主以下事项:
1)REALTOR®的公司与副代理人、买方/承租人代理人及/或法律承认非代理关系经纪人的合作及与报酬有关的政策情况;
2)买方/承租人代理人或经纪人即使由挂牌登录的中介商或卖方/屋主支付报酬,仍可代表买方/承租人的利益;以及
3)登录挂牌中介商成为公开揭露的双重代理人的潜在可能性,如买方/承租人代理人。
(1993年1月通过,1998年1月重新编号,2003年1月修订)
•执业标准1-13
签订买方/承租人契约时,REALTORS®必须告知客户下列事项:
1)REALTOR®的公司对合作关系的政策;
2)将由客户给付的报酬金额;
3)其它经纪人、卖方或屋主,或者由其它人额外给付或抵销报酬金额的可能性;
4)买方/承租人代表成为公开揭露的双重代理人的潜在可能性,如登录挂牌经纪人、副代理人及屋主之代理人等;以及
5)除非法律、法规或当事人双方以保密协议规定需要保密,否则卖方或卖方代表可能不会将出价的有无、条款或条件予以保密的潜在可能性。
(1993年1月通过,1998年1月重新编号,2006年1月修订)
•执业标准1-14
提供估价或其它估值的费用并不依估价或估值的金额而定。
(2002年1月通过)
•执业标准1-15
买方或合作的经纪人询问时,REALTORS®在得到卖方的同意后,要告知买方或经纪人有人对房地产出价的实情。
在得到同意后告知时,并若被问及,REALTORS®也应该告知出价是由挂牌持照人、挂牌公司的另一持照人还是由合作的经纪人取得。
(2003年1月通过,2008年1月修订)
•执业标准1-16
REALTORS®将不得存取或使用,或准许或让其他人能够存取或使用以不同于屋主或卖方授权的条款或条件上市或管理的不动产。
(2012年1月通过)
第二条
REALTORS®应避免对交易当中的房地产之叙述有夸大、不实或隐瞒情况。
REALTORS®没有义务主动去发现交易的房地产是否有潜藏之瑕疵,或提供超过不动产证照范围的意见,或揭露州政府法令所界定代理或非代理法律关系所必须遵守的保密原则。
(2000年1月修订)
•执业标准2-1
REALTORS®仅有义务找出及揭露对亦经主管机关认证过的同行专业人士也会注意到的负面因素。
第二条并无规定REALTOR®专业义务必须包括其它专业或技术背景。
(1996年1月修订)
•执业标准2-2
(1998年1月重新编号为执业标准1-12)
•执业标准2-3
(1998年1月重新编号为执业标准1-13)
•执业标准2-4
REALTORS®不应成为任何文件中不符合其身分及专业的当事人,除非明显为名义上的考虑。
•执业标准2-5
法律所界定之“非重大”因素或相关法规清楚载明为“无需揭露”者,视为与第二条款的目的无关。
(1993年1月通过)
第三条
REALTORS®应与其它经纪人合作,除非如此合作不符合客户的最佳利益。
合作的义务不包括分享佣金、费用或付给其它经纪人的酬劳费用。
(1995年1月修订)
•执业标准3-1
REALTORS®若担任卖方/屋主之专属代理人或经纪人,必须清楚表示合作之条件。
除非合作条件中另清楚载明,否则经纪人不得假设合作之范围亦包括报酬。
若有任何酬劳上之合作,则应于接受合作之前确立合作经纪人的酬劳条件。
(1999年1月修订)
•执业标准3-2
REALTOR®在提交房地产购买/租赁请求前,必须先将合作部分酬劳之更动事项与合作之REALTOR®充分沟通。
REALTOR®提交了房地产购买或租赁请求之后,挂牌经纪人不得单方面修改该合作交易中所提议的酬劳。
(2014年1月修订)
•执业标准3-3
执业标准3-2并未规定挂牌经纪人及合作经纪人不得订定更动合作酬劳事宜之协议。
(1994年1月通过)
•执业标准3-4
REALTORS®担任挂牌经纪人,具绝对义务揭露是否有双重或多重佣金的安排(如:
因挂牌中介公司中介促成销售之佣金不同于因卖方/屋主或其合作经纪人所促成的佣金)。
挂牌经纪人依实际情况应尽速向可能合作的其它经纪人揭露如此安排的存在,同时揭露合作交易与卖方/屋主促成的销售/租赁两者间的差额。
若所合作经纪人为买方/承租人的代理,则此买方/承租人的代理人必须在客户提出购买或承租建议之前向客户揭露此讯息。
(2002年1月修订)
•执业标准3-5
副代理人有义务于购买或租赁契约执行前后,向当事人的代理人立即揭露所有相关事实。
(1993年1月修订)
•执业标准3-6
若有任何已接受之报价情事,包括具有未解决的应急费用的报价,REALTORS®应告知寻求合作关系的任何经纪人。
(1986年5月通过,2004年1月修订)
•执业标准3-7
依据管理或挂牌合约,REALTORS®若欲从其它REALTOR®取得资料,应告知其同为REALTOR®之身分,以及此询问是为个人或为客户所提出;若为客户提出询问,则必须告知其本人与客户的关系。
(2011年1月修订)
•执业标准3-8
REALTORS®对于是否可参观或检视所挂牌房地产,不得作不实的告知。
(1987年11月修订)
•执业标准3-9
REALTORS®不得以不符合屋主或挂牌经纪人所列条件的方式开放对挂牌房地产的参观。
(2010年1月通过)
•执业标准3-10
第三条中所述的合作职责与共享挂牌房地产信息,并准许其它中介人向预期的购买人/承租人展示房地产的责任有关,特别是这种做法符合销售人/出租人的最佳利益时。
(2011年1月通过)
第四条
REALTORS®如未告知所有权人、所有权人之代理人或经纪人,本人、直系亲属、本人的公司及拥有股权的公司或公司成员,皆不得入股、购买房地产或自己提出报价。
销售本人或拥有股权之房地产时,REALTORS®必须书面知会买方或买方代理人所有权事宜。
(2000年1月修订)
•执业标准4-1
为保护所有关系人,第四条款所规定的揭露应以书面为之,由REALTORS®于签订任何契约前提供。
(1986年2月通过)
第五条
REALTORS®若拥有或考虑取得某房地产的股权时,则不应担任此房地产的任何专业服务的提供者,除非已经向所有关系方具体揭露此股权事宜。
第六条
客户若不知情或不同意时,REALTORS®不得收取任何服务支出费用的佣金、回扣或利润。
REALTORS®于推荐不动产产品或服务(如住宅所有权人保险、保固计划、抵押贷款融资及所有权保险等)时,应向客户或顾客除了揭露不动产转介介绍费用外,还需告知REALTOR®或其公司可能因此推荐而获得的利益。
(1999年1月修订)
•执业标准6-1
REALTORS®若与其它组织或企业体有直接利益关系,在未向客户或顾客揭露前,不得推荐或建议客户或顾客使用该组织或企业体的服务。
(1988年5月修订)
第七条
REALTORS®未向所有关系方揭露,未向客户告知后得到同意,则于一笔交易中不得收取多于一方的佣金,即使法律许可,亦不得如此做。
(1993年1月修订)
第八条
REALTORS®应于适当之金融机构开设一特别账户保管他人信托之金钱,如委托账户金、信托基金、客户资金及其它类似的金钱,并与本人资金分开。
第九条
为保护所有关系人,REALTORS®应确保所有与不动产交易有关的协议,包括,但不限于登录挂牌和代理协议、购屋契约,以及租约都尽可能皆以书面清楚为之,且以清楚明了的语言具体叙述条款、条件、各方的义务及承诺。
签订契约或签字时,每一份协议都要有一份提供给各关系人。
(2004年1月修订)
•执业标准9-1
为保护所有关系人,REALTORS®应要合理地注意有关购买、销售、或不动产租赁的相关文件,并以书面方式进行展延或修订,使即将过期失效的文件保持有效。
(1993年1月修订)
•执业标准9-2
利用电子方式协助客户或顾客或与其开始成立合约关系时(例如挂牌和代表协议、购买协议、租赁等),REALTORS®将尽合理的努力解释该合约关系的本质,并在签约方同意之前,公开正被成立的合约关系之特定条款。
(2007年1月通过)
对社会大众之义务
第十条
REALTORS®不得因种族、肤色、宗教、性别、残障、家庭状况、国籍、性取向或性别认同而拒绝提供同等的不动产专业服务。
REALTORS®不得参与任何因种族、肤色、宗教、性别、残障、家庭状况、国籍、性取向或性别认同而歧视他人的任何计划或协议。
(2014年1月修订)
REALTORS®从事不动产专业服务,不得因种族、肤色、宗教、性别、残障、家庭状况、国籍、性取向或性别认同而歧视任何人。
(2014年1月修订)
•执业标准10-1
当涉及住宅销售或租赁时,REALTORS®不得主动提供任何小区的种族、宗教或族群组成的资料,也不得从事会引起恐慌性卖压的行动,但是REALTORS®可以提供其它人口资料。
(1994年1月通过,2006年1月修订)
•执业标准10-2
当未涉及住宅销售或租赁时,REALTORS®可以将与该房地产、交易或专业分配有关的人口资料提供给对方。
但这种情况仅限于(a)REALTORS®认为此人口信息以符合第十条的方式,在协助房地产交易和专业分配时必要,并且(b)此人口资料取自经过认可、可信赖、独立及公平的来源。
此人口信息的来源,以及信息内容的增添、删除、更新、解释及其它变动应以合理的方式详细公开。
(2005年1月通过,2006年1月重编号码)
•执业标准10-3
REALTORS®不得印刷、张贴或散发任何具种族、肤色、宗教、性别、残障、家庭状况、国籍、性取向或性别认同偏好、限制或歧视的房地产销售或租赁说明或广告。
(2014年1月修订)
•执业标准10-4
如第十条所载,“不动产专业服务”涵盖雇员以及提供相关服务的独立承包商,也包括直接支持雇员及承包商的行政及事务人员。
(2000年1月通过,2005年1月重编号码)
第十一条
REALTORS®提供给客户和顾客之服务必须符合其所从事的个别不动产领域的执业标准及能力。
具体而言,如住宅不动产中介、房地产管理、商业用或工业用不动产中介、土地中介、不动产估价、不动产咨询顾问、不动产联合、不动产拍卖及国际不动产。
REALTORS®不得针对某一房地产或服务提供超出专业能力外的房地产专业服务,除非有对此房地产或服务能胜任的专业人士协助,或除非向客户揭露所有事实情况。
客户必须被告知提供此协助者为谁,同时协助者所能提供的贡献也要明确列出。
(2010年1月修订)
•执业标准11-1
当REALTORS®准备关于不动产的价值或价格的意见书时,他们必须:
1)对于测定价值的不动产类型有相当的见识,
2)能够存取制定正确的意见书所需的信息和资源,以及
3)熟悉该不动产所在地区
若事先向请求该意见书的一方揭露了缺乏上述条件则例外。
当准备房地产价值或价格的意见书并不是为了寻求挂牌或协助潜在买方拟定购买报价时,意见书中应包括下列几项(除非申请该意见书的一方需要具体类型的报告或不同的数据集):
1)意见书所针对的房地产为何
2)准备意见书的日期
3)界定之价值或价格
4)限制条件,包括目的叙述及那些人可以使用
5)任何现在或考虑中的利益关系,包括担任卖方/屋主或买方/承租人代理人的可能性
6)意见书之根据基础,包括适用的市场资料
7)若意见书并非估价,应扼要加以说明
8)揭露是否以及何时对不动产的外部进行了实际的检查
9)揭露是否以及何时对不动产的内部进行了实际的检查
10)揭露该REALTOR®是否有任何利益冲突(2014年1月修订)
•执业标准11-2
道德准则所载之不动产专业义务(估价除外)的诠释和适用情况应依据社会大众一般合理认知之能力和执业标准,以保护大众权益,尤其考虑到交易的复杂度,需有专业人士协助;REALTOR®若担任代理人或副代理人时,还必须尽到信托人的义务。
(1995年1月通过)
•执业标准11-3
REALTORS®提供客户需收费(非佣金)之顾问服务时,必保持客观,且意见或资料的实质内容与所收取费用的多寡无关。
若除了顾问服务外,客户还要求提供中介或交易服务,且房地产经纪人和客户间在之前已定有协议,则可收取另外的酬劳。
(1996年1月通过)
•执业标准11-4
第十一条所要求的权限与REALTORS®彼此之间,以及与其客户或顾客签订契约的服务有关,同时也与此道德准则明定的义务,以及法令或规章所规定的义务有关。
(2002年1月修订)
第十二条
REALTORS®在进行房地产通信时应坦诚及真实,其所作之广告、营销及其它信息应始终据实。
REALTORS®应在其所作之广告、营销及其它信息中确实表明其作为房地产专业人士的身份,而所有房地产通信的收件方也应被(或曾经被)告知这些通信来自房地产专业人士。
(2008年1月修订)
•执业标准12-1
REALTORS®在广告或其它说明文件中可使用“免费”或类似之词,但必须同时清楚揭露有关所提供产品或服务的所有条款。
(1997年1月修订)
•执业标准12-2
REALTORS®若同时清楚揭露自第三方获得利益的可能性,则可称其服务为“免费”或无需成本,即使REALTOR®预期可自客户外之第三方收取酬劳。
(1997年1月修订)
•执业标准12-3
提出优惠、奖品、商品折扣或其它挂牌、销售、购买或租赁诱因等本身并不违反道德准则,即使此类利益端赖挂牌、销售、购买或租赁是否由REALTOR®中介而定也是如。
不过,REALTORS®必须在任何有上述诱因之广告或其它公开或私下说明时,以谨慎及坦诚之态度,使任何有兴趣取得利益或自REALTOR®获益者,都能对所有相关的条件有清楚、完整的事先了解。
生意往来的任何诱因皆受州政府法令及所适用执业标准的道德义务的约束。
(1995年1月修订)
•执业标准12-4
REALTORS®在没有得到授权情形下,不得进行房地产销售/租赁或广告。
担任挂牌经纪人或副代理人时,REALTORS®不得以不同与原先与卖方/屋主协议的价格报价。
(1993年1月修订)
•执业标准12-5
REALTORS®在未利用广告或通过链接到显示所有规定的披露的电子广告,以合理且很明显的态度揭露该REALTORS®的公司名称的情况下,不得以任何媒介(例如以电子方式、印刷、收音机、电视机等)自己刊登房地产服务广告或已挂牌的房地产广告或准许员工或关系人为之。
(1986年11月通过,2016年1月修订)
•执业标准12-6
REALTORS®刊登自己拥有股权的未挂牌房地产之销售/租赁广告时,必须同时揭露其为所有人/屋主及REALTORS®,或为领有证照的不动产业者。
(1993年1月修订)
•执业标准12-7
只有参与交易的挂牌经纪人或合作经纪人(销售经纪人)的REALTORS®可称已“销售”出房地产。
交易促成前,合作经纪人必须在挂牌经纪人同意下,才可张贴“已售出”标示。
(1996年1月修订)
•执业标准12-8
将负责的房地产真实图片向公众展示的义务包括REALTORS®网站介绍、提供或显示的信息。
REALTORS®应尽合理的努力确保其网站上的信息是现今的。
如果REALTORS®网站上的信息很明显地已过期或不正确,REALTORS®应实时采取纠正措施。
(2007年1月通过)
•执业标准12-9
REALTORS®公司的网站上应以合理且很明显的态度公开公司名称及领有执照可执业的州名。
REALTORS®的网站和附属于REALTORS®公司的非本协会会员的持照人网站应以合理且很明显的态度公开公司名称及该REALTORS®或非本协会会员的持照人领有执照可执业的州名。
(2007年1月通过)
•执业标准12-10
REALTORS®将其负责的房地产的真实图片在其广告内及向公众展示的义务包括告知他们张贴在因特网的内容、使用的URL和网域名称,并禁止REALTORS®:
1)从事虚假的或XX的房地产经纪网站之构筑;
2)以任何造成虚假或令人误解的结果之方式对挂牌及其他内容做手脚(例如展示由别人开发的网站内容);
3)虚假地使用网站标记(metatag)、关键词或其它装置/方法指挥、操纵或转移因特网流量;或
4)未说明出处或未取得许可而呈现由他人开发的内容,或
5)以其他方式误导消费者。
(2007年1月通过,2013年1月修订)
•执业标准12-11
REALTORS®打算把经由因特网收集的消费者资料与别人共享或出售时,应以合理且很明显的态度将其可能
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