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思源赶考归来再奋发
思源:
“赶考”归来再奋发
随着主要竞争对手合富辉煌、易居中国、世联地产(002285,股吧)相继在香港、美国和内地上市,2010年11月24日,北方最大的房地产经纪公司之一北京思源兴业房地产经纪有限公司(下文简称“思源”)终于完成了向资本市场的一跃,成功登陆美国纽交所,成为继易居中国之后,国内第二家在纽交所上市的房地产策划代理公司。
此次,思源共发行960万股ADS(美国存托股),发行价为7美元,共融资6700万美元。
尽管由于大势走低,上市首日便遭破发,但近来其股价已企稳回升,更于1月12日首次站上发行价。
“上市是对既往成绩的肯定,也同时意味着思源进入了新的发展平台,在行业里拥有更多的话语权。
”经过一个月缄默期之后,思源董事总经理陶红兵接受本刊专访时表示。
成功IPO的思源将展开新一轮的全国扩张计划,进入更多城市。
而2010年其接到的订单总数已经超过前年的一倍,可以预计,思源实现既定的业绩倍增目标并非难事。
“巧遇”与“艰难”
从递交申请到正式上市,思源仅用了4个月时间。
至今陶红兵对思源上市路上的“巧遇”和“艰难”仍历历在目。
2008年底鼎晖入股时,思源曾承诺用3~5年实现上市。
选择在2010年末上市,却是“临时性动作”。
陶红兵透露,2010年4月开始,国家进行新一轮宏观调控,思源遂决定用半年时间冲刺上市目标。
2010年对房企来说无疑是IPO小年,但在陶红兵看来,代理行的周期与楼市的周期有很大不同,甚至相反,调控越严厉、楼市现拐点的时候,则是代理行难得的机遇期。
2008年,同样因为调控,思源曾用3个月扩张8个区域分公司,当时扩张所带来的业绩飞跃在随后的两年相继显现。
这一次,思源再举扩张大旗,区域扩张、品牌树立和人才吸纳都需要资金,这正是思源上市的动因。
直到路演前,思源都非常顺利。
陶红兵表示,上市过程能如此迅速,得益于美国证监会对思源的财务报表基本没提异议。
2010年8月16日,思源第一次向美国证监会递交招股说明书。
9月28日,思源与各承销商的分析师第一次见面,从基本情况、投资亮点、发展战略等多角度全面介绍公司,并提供了详实的营运数据和财务信息。
为了最大限度抢时间,思源上市小组放弃国庆假期,更新了2010年前三季度财务报表并完成审计,并在短时间内回答了美国证监会的两轮提问。
11月11日,正式路演开始。
然而,正当所有人认为思源此次上市当顺风顺水之时,考验却接踵而至。
据陶红兵回忆,路演第一天,就收到了7000万美元的认购订单,在早餐会上就有投资者下单。
但是所有人都没料到,央行在11月11日及20日,9天时间内连续两次上调存款准备金率,调整后普通存款类金融机构存款准备金率高达18.5%.一个月两次上调存款准备金率,自1985年以来尚属首次。
这一调整造成市场信心急剧下降。
与此同时,多年未对房地产进行调控的香港,在11月19日突然推出楼市调控措施:
向短期易手物业征收额外印花税,税率为转售交易金额的5%~15%不等;并将物业按揭成数上限下调至50%.香港楼市一夜降温,成交量暴跌。
始料未及的是,思源还面临更大的意外自公司定价以来,因为各种原因,在美国上市的参照公司易居中国股价一路暴跌。
短短十几天时间,股价已由17美元跌至13美元,对思源定价、路演、股票发行等各方面都造成了巨大的影响。
此时,投资者虽对思源给予高度关注,但认为公司股票价格与对手相比吸引力不足,认购订单迟迟不予确认。
更意外的是,11月23日凌晨,思源上市团队接到国内来电,获悉朝韩发生炮战。
此类重大事件通常会导致股市大地震,股指大幅下跌果不其然,亚太主要股市全线下跌,香港股市跌627.90点,跌幅达2.67%.11月23日同时是思源定价日。
在此形势下,思源不得不调低发行价,缩减发行数量。
原定计划发行1200万股ADS(1ADS=4股普通股),发行价区间为9.25~11.25美元。
变更后的发行价区间为7.00~8.00美元,发行数量减少到960万股ADS.上市时间也由此前的11月23日推迟到11月24日。
最终思源上市成功,融资6700万美元。
对于发行价偏低的问题,陶红兵向本刊解释道,国外资本市场一般会参考同类公司定价,相比易居中国目前十余倍的市盈率,思源只有7.6倍。
一是新股会有价格折让,二是思源比易居盘子小,这也带来价格上的折让。
两者叠加带来近30%的估值折扣。
此外,受国内调控和舆论影响,美国投资人十分不看好中国的房地产业。
思源的定价也颇受此拖累。
陶红兵坦言,思源原本定位于轻资产流通类的服务行业,而这类公司在美国很受欢迎。
尽管起步较低,但陶红兵充满信心,他相信随着此后业绩报表的发布,思源会逐步受到国外投资者的青睐。
上市之后,董事长陈良生所持有思源78.29%股份稀释至57.06%,陶红兵持有2.42%股份稀释至1.94%.这样,管理层在IPO后依然持股59%.鼎晖通过IPO实现部分退出,不过依然持股13.14%.据悉,上市公司并不包含二手房业务。
陶红兵透露,陈良生卖掉部分原始股份用以发展二手房,将来该项业务业绩好转时,将优先注入上市公司。
值得一提的是,同在去年赴美上市的搜房购买思源近200万股普通股,斥资约500万美元。
IPO后搜房持有思源1.01%的股份。
同时,SOLInvestmentFundLimited和KeeShingInternationalLimited合计购买思源390万股普通股,总价值约1000万美元,IPO后共持股2.02%.据本刊调查,这两家未披露背景的公司实为远洋地产的“马甲”。
而远洋同时也是思源的客户,投资思源缘于两者良好的合作关系。
16年积淀
能在短短半年时间内完成上市,离不开思源16年的积淀。
16年中,思源从深圳起家,逐步形成全国布局,从物业管理软件服务公司化身中国房地产策划代理行业三甲,形成土地运营、营销策划和销售代理等全价值链的经营体系。
1994年,陈良生靠借来的两万元钱创建思源,以销售物业管理软件起家。
这一年,思源在全国率先推出第一套物业管理软件系统。
第二年,凭借软件系统的良好口碑,思源获得了深圳市物业协会的认可。
深圳市物业协会发文向全市物业公司推广,思源物业管理软件迅速打开北京、上海、广州三大城市市场。
到1999年,运用思源物业管理软件系统的客户达到500家。
2000年,思源开始尝试进军房地产代理行业,成功策划代理通达花园、曙光花园、天创世缘等项目,因这几个项目的突出业绩而迅速扬名京城。
在天创世缘的销售中,思源更是创新性地引入数字化系统,使得购房者坐在电脑前就可实现网上购房,开创了房地产销售电子商务解决方案。
2004年,对思源而言十分关键。
思源以代理业务为主业开始发力,在奥运一级土地开发顾问服务的竞争中,击败众多国内外知名顾问和代理行,一举夺标。
之后不久,思源又承接了国奥村的全案营销代理。
由此,思源介入土地运营顾问服务领域,并借力奥运在全国范围内打响品牌。
思源实现销售代理额25亿元。
当年年底,思源还受聘呼和浩特土地收购储备中心,担当后者的土地运营顾问,并且一直服务至今。
从2004年到2007年四年间,思源的代理销售额连续实现近70%的年复合增长。
中国销售排名前30名的地产开发商(包括不使用代销商的开发商)中,有14家与思源有业务往来,包括万科、龙湖、远洋、富力、金地等。
思源对这些客户量体裁衣、制定销售策略。
2008年中期签约的北京星河湾就是一个典型代表。
2008年上半年,北京星河湾是北京豪宅市场的销售冠军。
在此之前,专注于豪宅市场的星河湾从未将销售外包。
但随着上海和太原等地项目的启动,星河湾全国性布局骤然提速,星河湾地产董事长黄文仔最终决定将北京星河湾的销售工作外包给思源。
然而,行业旺销的局面并不是常态。
2008年,金融危机爆发。
到了2009年1月,中国房地产业陷入金融危机的低谷,业内一片恐慌。
资本的重要性凸现出来。
这时,思源适时引入私募股权投资储粮过冬。
2008年年底,鼎晖3000万美元投资思源。
事实上,中国房地产行业近几年来的高速成长,使得资本亦很看好一手房代理业务。
鼎晖打破最低限额5000万美元的惯例投资思源,而思源海外上市的计划也在这时埋下伏笔。
在行情低潮期,思源借助资本的力量,不仅夯实了北京市场,还实现了大举扩张,接连在20个城市设了分支机构,并和几十家大型房企建立起营销代理合作。
扩张的显著效果在这两年渐次显现,思源的净营收也从2亿元迈上了6亿元的台阶。
运筹全国
思源从未偏安一隅,而是毫不掩饰布局全国的雄心。
此番上市所融资金,将有很大一部分用于业务拓展、新市场开发和并购。
从2005年起,思源逐步在多个城市设立分公司。
2007年底业务范围覆盖北京、天津、呼和浩特、济南、贵阳、烟台六地;至2008年底新增大连、成都、青岛、重庆、银川、沈阳;2009年扩展至苏州、太原;2010年又新增南京、上海、杭州。
思源在扩张之初就明确了自己的短期战略和长期战略:
短期要“做强环渤海,进军大西南”;长期则是“称雄北京,做强环渤海,领先西南,适时进入长三角,待机进入珠三角”。
资料显示,北京一直以来都是思源营销代理业务的核心区域,几年扩张后北京营收仍占46%的比例;西部和环渤海地区(北京除外)占比提升较快,去年前9月分别达28.3%和23.1%;长三角地区目前主要是在苏州有4个代理项目。
陶红兵透露,2010年四季度以来,思源两年前拓展的区域公司代理额贡献日渐增大,北京的代理金额和面积所占比例都出现了下降的趋势。
他预计,今年思源在北京以外的业绩还会出现集中迸发,成都、重庆、青岛、天津等城市代理额可能超过百亿。
不仅是地域上的扩张,思源也在寻求客户和业务线的拓展。
在原有的北京城建、首开、国奥村、万科、北京金隅和金地等客户之外,2008年思源又与星河湾、沿海、远洋、龙湖、中粮、中铁等知名品牌建立了合作关系。
陈良生把思源定位于“房地产流通领域整合增值服务商”,思源将在土地运营策划和代理、房地产项目营销代理和二手房经纪等三个流通环节搭建沟通平台,整合交易资源,并通过策划创造增值空间,试图打通房地产流通领域的全过程。
从2005年呼和浩特城市土地运营、策划及招商服务,到2007年扬州蒋王片区综合改造、全程策划及招商代理服务,再到2008年天津团泊新城整体策划推广及招商服务,不难看出思源的雄心。
陶红兵表示,上市之后,思源还将试水房地产基金管理业务,通过参与管理基金来整合更多资源,为公司的代理业务提供支持。
如此迅捷的扩张速度,人才能否跟得上是关键。
陶红兵承认,房地产经纪行业是人员流动率较高的行业,要为客户提供持续的高质量服务,需要一个稳定的专业团队。
思源募集资金的一大投向就是人才的吸纳、储备和培训。
代理行的甜蜜时刻
目前,中国房地产业迎来12年市场化以来最好的年景,摆在各大代理行面前的是5万亿新房销售市场。
统计显示,2010年超过40%的市场份额通过经纪公司完成销售,按照1%的代理费计算,代理行业已有200亿的市场规模。
这些数据让陶红兵很兴奋。
他认为,尽管许多房地产公司仍旧保留了自己的销售团队,如SOHO中国、绿城等,但随着国内房地产市场的逐步成熟,行业专业分工进一步细化,房地产代理销售比例会进一步提高。
房地产市场规模本身也在不断扩大。
“即便受调控影响,经纪公司代理的销售额也呈现出上升的趋势。
”陶红兵说。
根据思源招股说明书,2010年前9个月公司实现净营业收入4.32亿元,逼近2009年全年。
陶红兵透露,2010年思源代理额达500亿,而未来还有机会实现几倍、甚至十几倍的增长。
近日有代理行宣布,2010年代理额超过千亿,同万科的成长步伐一致。
但陶红兵指出,不应单看代理数额来判断销售规模,还要看其对应的收入及纳税额。
有代理公司把营销顾问的销售额也算成自己的代理销售额,也有把联合代理的销售额全数记在自己名下。
相对而言,思源公告的代理销售额更为严谨。
蛋糕还在不断做大,一些二、三线城市将成为代理行争夺的主战场。
业内人士分析,京广沪深四个一线城市的二手房交易量已经超过一手房,新房已经不再是主角。
每个一线城市都有市场份额较大的代理行盘踞一方,如思源之于北京,世联之于深圳,易居之于上海,合富辉煌之于广州。
目前,代理行较明智的发展策略是,与其在一线城市厮杀,不如去二、三线城市开疆拓土。
二、三线城市前景十分广阔,不仅写字楼租金便宜程度超乎想象,且广告牌也十分便宜。
陶红兵透露,思源可以忍受旗下的分公司在进入二、三线城市初期不赚钱,为的就是等市场成熟后扩大规模。
就在前不久,世联地产宣布拟斥资3000万元收购四川嘉联51%的股权。
早前,世联还收购了山东当地最大的代理行51%的股权。
思源在扩张的同时,在率先进驻的区域无疑也将直面竞争对手的分羹。
而就在记者发稿前,思源也以2500万元收购深圳星彦地产顾问公司92%的股份,一举增加百亿元的代理规模,同时标志着思源正式进军华南。
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