万科产品建议书.docx

万科产品建议书.docx

《万科产品建议书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科产品建议书.docx（5页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

万科产品建议书

竭诚为您提供优质文档/双击可除

万科产品建议书

　　篇一：

作业6万科未来发展的建议

　　1、当前政府针对住宅用地要求的配套越来越完善，城市供地开始由住宅慢慢转向综合配套设施，政府想通过市场化手段完善城市功能，这几点综合在一起，万科有必要培养完善城市综合功能的能力。

在传统的住宅业务以外，加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

　　2、向事业合伙人制度转型。

任何来自外部的监督约束，哪怕再严密，也不如员工的自我激励和相互管理更加有效。

无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，事业合伙人制度将成为万科集团重要的基础和保障。

　　3、公司内部员工的文化，而非品牌宣传文化。

是一个现实的，可以感受到的带有正能量积极上进的文化体系，赏罚分明，资源共享，对于一颗老鼠屎坏了一锅粥的员工必须严肃惩戒，进行教育。

对于不良的部门文化要给予提出和改正，对于不良的领导文化要给予批评和改进。

　　4、信誉：

建立良好的信誉口碑，对友好合作的客户、商家要负起上市企业的榜样责任，严厉杜绝拖欠款项等不良风气，树立良好的公司品牌形象。

　　口碑：

对以前合作的客户保持良好的沟通，除了长期的战略合作协议外在宣传自己的同时，亦不能忘记客户单位的利益。

　　5、企业的营销业绩与每个员工都有着直接的联系，每个员工也应该有忧患意识。

企业效益好了，员工也能得到实惠；反之企业跨了，大家失去了饭碗，生活就没有了保障。

所以建议要大力倡导员工关注营销、参与营销、服务营销的观念，发挥大家的客户关系或营销手段，鼓励大家主动出去宣传公司的产品，想办法拉团购或大客户。

　　6、为适应营改增的要求，建议公司建立材料采购部，工程上的主要材料，安全防护，劳护用品等有公司集中采购，项目上提前报计划。

为了统一公司形象，公司可以指定厂家，生产制作工具式的防护门、围栏、楼梯扶手配件等。

工程用的周转材料由租赁公司直接调度。

　　7、互联网正在改变各个层面的传统行业。

随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。

　　开发商要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。

当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点。

　　篇二：

作业6万科未来发展的建议

　　当前政府针对住宅用地要求的配套越来越完善，城市供地开始由住宅慢慢转向综合配套设施，政府想通过市场化手段完善城市功能，这几点综合在一起，万科有必要培养完善城市综合功能的能力。

　　在传统的住宅业务以外，加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

　　向事业合伙人制度转型。

任何来自外部的监督约束，哪怕再严密，也不如员工的自我激励和相互管理更加有效。

无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，事业合伙人制度将成为万科集团重要的基础和保障。

　　公司内部员工的文化，而非品牌宣传文化。

是一个现实的，可以感受到的带有正能量积极上进的文化体系，赏罚分明，资源共享，对于一颗老鼠屎坏了一锅粥的员工必须严肃惩戒，进行教育。

对于不良的部门文化要给予提出和改正，对于不良的领导文化要给予批评和改进。

信誉：

建立良好的信誉口碑，对友好合作的客户、商家要负起上市企业的榜样责任，严厉杜绝拖欠款项等不良风气，树立良好的公司品牌形象。

　　口碑：

对以前合作的客户保持良好的沟通，除了长期的战略合作协议外在宣传自己的同时，亦不能忘记客户单位的利益。

　　企业的营销业绩与每个员工都有着直接的联系，每个员工也应该有忧患意识。

企业效益好了，员工也能得到实惠；反之企业跨了，大家失去了饭碗，生活就没有了保障。

所以建议要大力倡导员工关注营销、参与营销、服务营销的观念，发挥大家的客户关系或营销手段，鼓励大家主动出去宣传公司的产品，想办法拉团购或大客户。

　　为适应营改增的要求，建议公司建立材料采购部，工程上的主要材料，安全防护，劳护用品等有公司集中采购，项目上提前报计划。

为了统一公司形象，公司可以指定厂家，生产制作工具式的防护门、围栏、楼梯扶手配件等。

工程用的周转材料由租赁公司直接调度。

　　互联网正在改变各个层面的传统行业。

随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。

开发商要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。

当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发　　

现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点。

　　篇三：

万科项目可行性研究报告

　　目录

　　项目决策背景

　　第一部分：

项目概况

　　一、宗地概况

　　二、大社区配套

　　三、宗地规划情况

　　四、区域产业发展规划

　　五、合作方与合作条件

　　第二部分：

法律分析

　　一、合作地块土地现状

　　二、法律风险评估

　　三、风险控制

　　第三部分：

市场分析

　　一、宗地优劣势

　　二、市场背景

　　三、市场竞争

　　四、产品建议

　　五、客源分析

　　六、开发节奏建议

　　第四部分：

规划设计初步分析

　　一、地块分析

　　二、规划设计中重点考虑的因素

　　三、规划设计思路

　　第五部分：

开发计划

　　一、经营目标

　　二、开发计划安排

　　第六部分：

成本及投资收益分析

　　一、成本预测

　　二、经济效益分析

　　三、项目资金预测

　　第七部分：

税务分析

　　第八部分：

综合分析

　　项目决策背景

　　一、进入某，拓展市场，占据战略要点

　　某新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在某投资了181个项目。

2000年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均gDp近7000美元。

“十五”期间，新区gDp年增长率15%，是中国最具经济活力和发展潜力的地区。

　　2000年，某新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。

　　上海公司进入某，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。

　　二、形成全市发展格局，实施上海造镇计划

　　通过某曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入某和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市的发展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积达到万平方米，为未来三年发展奠定基础。

　　上述五大项目都位于外环线附近，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新城造镇项目。

上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇计划。

　　三、区域发展前景广阔

　　某新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规划申江路微电子产业带。

上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。

　　曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。

目前正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。

当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。

　　第一部分项目概况

　　一、宗地概况

　　1、地理位置

　　项目地块位于某新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。

金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。

　　2、面积及四至

　　项目占地亩（约公顷），地块呈不规则状，南至路道路红线，北至规划路道路红线，西至规划路道路红线，东侧呈不规则形。

　　3、地块现状

　　-自然标高在约4米左右，地块内无高压线。

　　-地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在地块中部和南部。

-地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道

　　淤塞，其余水质清澈。

　　-地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。

　　4、周边状况

　　?

宗地南侧为曹路镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。

　　?

宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农民住宅。

　　?

宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。

　　?

宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。

　　二、大社区配套

　　1、大市政配套

　　宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满足项目施工和先期住宅开发（月约10万平方米）的配套需求。

　　供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需土地方根据我开发进度逐步配套完善。

据了解，规划在宗地西侧一公里附近建35KV变电站一座；在金海路埋设800-1000的自来水管一根；规划在华东路设500污水管一根。

　　2、道路系统完善，地块出行便捷，可与城市立体交通网络方便连接。

　　人民广场外高桥小陆家嘴金桥开发区中心

　　25min10min30min

　　张江

　　15min图1-7：

地块至周边区域中心车行时间

　　3、公共交通不发达

　　地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在某区域内运行。

地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。

　　4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。

大型生活配套可依靠金桥开发区，车程在10分钟之内。

　　三、项目地块规划情况

　　1、项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。

　　2、合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建项目。

　　3、目前我方正积极参与包括项目地块在内的2.4平方公里的曹路集镇控制性详

　　规方案编制工作中，方案预计在5月可获批复。

　　四、区域产业发展规划

　　1、某新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，形成申

　　江路微电子产业带。

三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。

　　1）外高桥保税区：

占地10平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为发展方向。

代表企业有Intel和Ibm等。

截止到2000年末，总投资额约53亿美元。

　　2）金桥出口加工区：

占地20平方公里，以集成电路、电子通讯、生物医药和光电子为主导，截止到2000年末，累积工业总产值超1000亿元人民币。

主要投资项目有通用汽车和华虹nec，其中华虹nec微电子项目总投资12亿美元，占地10万平方米，于2000年2月投入生产。

　　3）张江高科技园区：

占地25平方公里，以现代生物医药、微电子和信息产业为主导，截止目前总投资额近12亿美元。

园区规划有国家软件产业基地——上海某软件园及以微电子制造为主题的创业区。

代表企业有摩托罗拉、罗氏制药、宏力半导体等。

十五期间，计划建成8条集成电路生产线。

在未来10年内，将建成上海集成电路开发、制造链，形成产值上百亿美元的生产规模。

　　2、曹路镇以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区，并规划向东延

　　展。

　　1）曹路教育产业园区

　　?

占地：

6-7平方公里

　　?

范围：

东起长江，南至金海路，西至外环线，北至上川路。

　　?

规划特征

　　-以教育产业为依托，形成基础教育，研发和创业园区。

规划引进五所大学，

　　占地近2平方公里。

　　-规划低层低密度住宅区，并形成完善的配套服务。

　　-利用现状河流作东西向的生活景观带，规划南北向的休闲商业街。

　　2）曹路教育产业园区一期

　　?

占地：

2.4平方公里