杭州市十二五住房保障与房地产业发展规划.docx
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杭州市十二五住房保障与房地产业发展规划
杭州市“十二五”住房保障与房地产业发展规划
目录
一、杭州市“十一五”期间住房保障与房地产业发展及现状…………………………………………2
(一)房地产业发展速度快,拉动经济增长作用日益突显……………………………………………2
(二)保障性住房建设力度加大,保障体系日趋完善…………………………………………………3
(三)居民居住水平显著提高,人居环境不断改善……………………………………………………6
(四)产业竞争力进一步增强,行业规模不断壮大……………………………………………………7
(五)节能建筑全方位推广,住宅产业化初见成效……………………………………………………8
(六)房地专管理日趋规范,服务水平显著提高………………………………………………………8
(七)存在的问题…………………………………………………………………………………………9
二、“十二五”期间住房保障面临的形势与房地产业发展环境及趋势………………………………10
(一)“十二五”房地产业发展环境……………………………………………………………………10
(二)“十二五”房地产业发展趋势判断………………………………………………………………11
(三)“十二五”住房保障面临的形势…………………………………………………………………13
三、“十二五”规划指导思想与原则……………………………………………………………………16
(一)指导思想……………………………………………………………………………………………16
(二)基本原则……………………………………………………………………………………………17
四、保障与发展目标………………………………………………………………………………………18
(一)总体目标……………………………………………………………………………………………18
(二)住房保障目标………………………………………………………………………………………18
(三)商品房建设目标……………………………………………………………………………………19
(四)用地供应计划………………………………………………………………………………………20
(五)产业化发展目标……………………………………………………………………………………21
五、主要任务与措施………………………………………………………………………………………21
(一)进一步加强和完善房地产市场调控,促进房地产业平稳健康发展……………………………21
(二)进一步加大保障性住房建设和管理力度,扩大保障覆盖面……………………………………23
(三)大力推进住宅产业和房地产集约化,提高产业科技水平………………………………………26
(四)加快居住区基础设施和公共服务设施建设,提高可居住性……………………………………27
(五)完善房地产市场服务体系,提高政府服务水平,优化市场发展环境…………………………28
杭州市“十二五”住房保障与房地产业发展规划
“十二五”期间是杭州积极应对国内外发展环境重大变化的时期,也是加快共建共享生活品质之城建设进程、全面建设小康社会目标的关键时期,科学制定和编制好“十二五”规划是关系杭州长远发展的一项重大任务。
根据《杭州市经济社会发展十二·五规划》总体思路和服务业发展要求,为加强住房保障工作,促进房地产业健康稳定发展,结合本市社会经济发展和住房建设情况,制定本规划。
本规划范围为杭州市行政区(包含主城区、萧山区、余杭区、富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县),规划期限为2011年—2015年。
一、杭州市“十一五”期间住房保障与房地产业发展及现状
“十一五”期间,在杭州经济快速发展和城市价值不断提升的背景下,房地产业发展迅猛,总量扩张显著,关联服务行业日趋壮大,住房保障力度不断加大,居民居住条件显著改善,房地产业在拉动经济增长、保障民生、推动城市化建设以及改善人居环境等方面发挥了十分重要的作用。
(一)房地产业发展速度快,拉动经济增长作用日益突显。
1.发展强劲,有力推动了区域经济增长。
“十一五”期间,我市房地产开发投资呈现快速增长的特征,2006年至2010年,全市房地产项目新开工面积达到6510.66万平方米,其中住宅新开工4593.77万平方米;房地产总投资额达到3237.73亿元,平均年增长率达到15%;房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比例一直稳定在30%左右,成为固定资产投资的重要组成部分。
房地产业在区域经济中的地位大幅提高,增加值占全市GDP的比重从2005年的5.63%,上升到2010年的6.85%;占第三产业增加值的比重由12.78%上升到14.07%。
2006年至2010年杭州市房地产业税收占地方财政收入比重保持在20%至25%。
2.市场交易活跃,结构趋向优化。
2010年全市商品房销售面积达988.34万平方米,成交金额达1396.77亿元,分别比2005年增长40.35%、253.27%。
其中主城区商品房销售面积达420.94万平方米,成交金额达848.44亿元,分别比2005年增长22.67%、277.69%。
中小户型比例不断提高,区域结构日趋优化,基本形成了主城、三大副城、外围组团共同发展,住宅市场与非住宅商品房市场、销售市场与租赁市场共同繁荣的格局。
(二)保障性住房建设力度加大,保障体系日趋完善。
1.政策体系日趋完善,保障性住房管理日益规范化。
“十一五”期间,我市基本理顺和整合了住房保障的有关职能和机构,建立了目标考核、监督检查、责任追究等内部管理制度,制定了保障性住房中长期规划和年度计划,确保保障任务落到实处。
先后出台《杭州市城镇廉租住房保障管理办法》、《杭州市区廉租住房保障实施细则(试行)》、《杭州市区经济适用住房管理办法》、《关于加大对经济适用住房违规出租行为查处力度的通知》、《杭州市区经济适用住房租售并举实施细则》、《关于进一步加强我市经济适用住房工程质量管理工作的若干意见》等文件,建立了对申请家庭经济收入的联合协查审核制度,实行分配过程公开,强化社会监督,保障性住房分配与管理日趋规范化、制度化。
2.保障力度不断加大,改善低收入群体住房困难成效显著。
“十一五”期间,杭州市委、市政府围绕“居者有其屋”目标,建立和完善了以经济适用住房、廉租住房、限价商品房(拆迁安置房)、危改房、公共租赁住房和人才专项用房为主要内容的具有杭州特色的“六房并举”住房保障体系,加大了住房保障力度。
(1)经济适用住房:
建立低收入家庭住房“保障链”、经济收入联合协查、日常化受理、售后严管和公正监督五大机制。
2006年至2010年,杭州市主城区经济适用住房新开工面积累计达410.32万平方米,竣工480.31万平方米,为近6万户符合经济适用住房申购条件的困难家庭解决了住房问题,基本实现经济适用住房“房等人”目标。
(2)廉租住房:
廉租住房实行日常受理制度,逐步扩大保障覆盖面和实物配租比例。
“十一五”期间,杭州市主城区廉租住房累计新开工29.29万平方米,竣工12.96万平方米。
截至2010年底,累计保障廉租住房家庭9219户,其中实物配租4398户(其中984户由货币转为实物),提前一年实现家庭人均收入在城镇低保标准2倍(含)以下低收入住房困难家庭的“应保尽保”。
(3)公共租赁住房:
按照“政府主导、公司运作”模式,组建杭州市租赁房建设管理中心,试行建设管理新体制。
开展了97套房源公共租赁住房的试点工作。
2006年至2010年各城区政府累计开工建设大学毕业生创业人才和外来务工人员“两项公寓”108.15万平方米,竣工56.94万平方米。
2009年至2010年杭州市主城区公共租赁住房项目开工38万平方米。
(4)危旧房改善:
自2007年起,按照“科学分类、完善功能、发扬民主、典型引路、搞好结合、提供保障”六项要求,采取维修、拼接、重建、项目带动等改善形式,基本实现“五年任务三年完成”的目标要求。
2007年至2010年累计完成主城区危旧房改造面积176万平方米,受益住户3万余户,直接改善居民居住条件。
(5)限价商品房(拆迁安置房):
组建杭州市拆迁安置房建设管理中心,实现城市居民拆迁安置房与农转非居民拆迁安置房并轨管理,确立了安置房建设实行“四统三分”(即规划统一、目标统一、要求统一、考核统一,建设分开、政策分开、筹资分开)工作方针,大力开展“民主促民生”活动,实现了安置房建设的跨越发展。
从2005年拆迁安置房从经济适用住房项目中分离单独立项建设后,“十一五”期间杭州市主城区累计开工1575.26万平方米,竣工1051万平方米。
(6)人才专项用房:
贯彻人才战略,加大人才专项用房建设力度,实行优惠政策,按照“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”方针建设人才专项用房。
2007年以来,杭州市已分三批实施了有突出贡献杰出人才专项用房申购工作,市本级提供房源1000余套,为700多名符合条件的人才办理了购买手续。
2010年,新开工人才专项用房76万平方米。
3.住房公积金作用进一步显现。
至2010年底,杭州市(市区,不含省直)住房公积金缴存建制单位21901户,建制职工达856821人,分别比2005年增长146.8%、70.79%。
2006年至2010年,累计发放个人住房公积金贷款45303户,贷款总额168.80亿元,支持职工购房面积490.02万平方米,累计提取公积金增值收益用于廉租住房建设补助资金2.84亿元。
充分发挥了住房公积金在支持中低收入家庭拥有财产性保障的重要作用。
(三)居民居住水平显著提高,人居环境不断改善。
“十一五”期间,杭州市先后获得全国绿化模范城市(2006)、国家森林城市(2009)、中国十佳宜居城市(2006~2008)、中国十大休闲城市(2007)、中国十佳创新城市(2009)等一系列荣誉称号,并连续六年被评为全国“最具幸福感城市”,城市生活品质和美誉度进一步提升。
1.城乡居民居住水平提高明显。
2010年末,全市农村居民人均住房建筑面积达到71.22平方米,比2005年末的66平方米增加了5.22平方米;市区城镇居民人均住房建筑面积达30.85平方米,向35平方米的全面小康标准迈进。
2.物业管理迅速普及,居住质量有效提升。
截至2010年底,主城区受托管理物业面积达5100余万平方米,其中建筑面积2万平方米以上住宅小区的物业管理覆盖面达85%以上,物业管理达标率达到90%以上;共计39个小区(大厦)获全国城市物业管理示范项目称号,48个小区(大厦)获省级物业管理示范项目称号。
2008年又启动老旧小区物业管理改善工程,计划用三年时间(2009-2011年)在累计完成主城区1000万平方米老旧小区的物业管理改善,涉及房屋约3000幢,13.2万户住户。
这项“民生工程”的开展,有效提升了老旧小区居住品质。
3.实施背街小巷改造、庭院改善等工程,居住环境显著改善。
“十一五”期间,杭州紧紧围绕建设“生活品质之城”目标,相继实施了背街小巷改善、庭院改善等民心工程,重塑了居民居住空间的活力,改善百姓生活环境,有效提升了整个城市面貌。
4.完善相关配套,可居住性大幅提高。
在相关配套方面,政府积极实施“名校集团化战略”,有效解决教育均衡发展等问题,积极完善公共交通、医疗配套、商业生活配套设施等,有效改善了杭城住宅区分布结构,扩大可居住区域空间。
(四)产业竞争力进一步增强,行业规模不断壮大。
1.房地产开发企业规模不断壮大,品牌开发商地位进一步巩固。
截止2010年底,全市共有房地产企业886家,其中,一级资质14家,二级资质32家。
至2010年底,已有绿城房产、滨江房产、金都房产等13家杭州房地产企业入选中国房地产企业百强。
其中绿城房产入围“综合实力TOP10”和“成长性TOP10”,年销售额突破五百亿元。
滨江房产入围“盈利性TOP10”,实现2009年销售收入67.6亿元,年营业利润总额8亿元。
2.中介服务业发展迅速。
二手房地产市场的繁荣,促进了房地产中介服务业迅速发展。
第二次经济普查数据显示,2008年底全市中介服务企业达978个,年平均从业人数8900人,实收资本高达26.74亿元。
3.物业管理快速发展,社会效益显著。
2010年底,杭州市共有物业服务企业386家,其中一级、二级、三级资质物业公司分别达到21家、46家、319家,城镇物业管理覆盖面达到67.47%,直接从业人员总数45747人。
物业服务行业在维护社区安全、改善环境质量、提供业主生活与工作便利、协助政府缓解就业压力等方面发挥了重要作用。
(五)节能建筑全方位推广,住宅产业化初见成效。
“十一五”期间,杭州积极贯彻实施《杭州市建筑节能管理办法》,全市新建建筑全面实施节能50%标准,执行率达到100%;既有建筑节能改造试点有序推进,积极利用太阳能等可再生能源,实施了“阳光屋顶计划”,带动光伏发电技术的推广应用;发布《关于打造建筑业强市推进杭州市建筑业发展的实施意见》,倡导“节材、节能、节水、节地”型建筑;开发了一批以金色海岸、桦枫居为代表的全装修住宅,推动了商品住房全装修工作;涌现出一批品质优异、具有全国示范意义的住宅小区,其中绿城翡翠城、金都城市芯宇、绿城留庄、新明半岛等楼盘已通过国家3A住宅性能认证;提出建设“六位一体”的低碳城市,打造低碳建筑,提倡节能“绿色评级”,启动一系列认定项目,培育与之相适应的工业结构体系和通用部品体系,其中杭萧钢构已被批准为国家级住宅产业化基地。
(六)房地产市场管理日趋规范,服务水平显著提高。
推进权力阳光运行机制建设,压缩业务工作中的自由裁量权,清理和规范各项权力;提升房产电子政务体系建设,完善房管电子政务服务功能,推进“一网多点”的信息化建设工作;加强服务创新力度,提高办证效率,实现了房产办证、土地办证“立等可取”;推出商品住房预(销)售合同网上备案制,提高销售透明度;推出商品住房预售‘一房一价’明码标价制度,实现商品住房价格更加公开、透明;建立二手房资金四方监管机制,从制度上保证二手房交易资金安全。
加强房地产企业资质管理,坚持定期检查与突击检查相结合,实体检查与网络监管相结合,进一步完善约束机制,规范市场行为;完善“房产诚信档案”、“物业诚信档案”和“城市房屋拆迁诚信档案”三项诚信档案机制;制定和完善相关法规政策,确保房地产产权产籍管理、房地产开发管理和城市房屋拆迁管理等工作的规范性、标准化,形成了比较完整的房地产市场管理与服务体系。
(七)存在问题。
在充分肯定成绩的同时,也必须正视房地产业发展中存在的突出矛盾和问题:
一是商品住房价格阶段性上涨过快,不利于可持续发展。
主城区商品住房成交均价从2006年初的8750元/平方米上升到2010年的20155.84元/平方米,净增长130.35%。
房价阶段性上涨过快,增大了普通居民通过市场解决住房的难度,助涨了投资、投机性购房,不利于产业可持续发展,也加大了政府保障性住房建设的压力。
二是“夹心层”问题日益突出,准入与退出机制有待健全。
不断攀升的商品房价格直接抬高了商品住宅价格底部,扩大了既不符合住房保障条件,又买不起或租不起商品住房的“夹心层”群体,保障性住房需求量大而保障面不够广的矛盾突出。
由于居民收入来源多元化、隐蔽化、社会信用体系不健全,管理部门对申请收入与资产状况的审核难度较大,对保障对象的动态信息管理系统尚不健全,退出的执行还缺乏法律法规依据。
保障性住房选址一般在新建大型居住区内,开发初期配套设施不完善、职住不平衡等问题的存在,一定程度上影响了保障性住房实施的社会功效。
三是集约化程度不高,住宅产业现代化水平有待进一步提高。
目前杭州房地产开发的工业化水平普遍不高,集约化程度较低,尚未形成系列化、规模化的生产链条体系;产业创新能力和产品科技含量不高,国家级的建筑节能、新技术应用示范小区偏少、全装修住宅比重偏低。
四是房地产市场秩序有待完善,行业监管力量需进一步整合。
主要表现在:
1)涉及房地产市场管理的法规政策存在滞后现象,如拆迁安置补偿政策、商品房预售管理、物业管理、保障性住房管理等领域出现的新问题,急需法规政策依据。
2)部分企业经营行为不够规范,企业品牌意识、社会责任意识、遵纪守法意识和服务意识有待进一步加强。
3)市场监管的合力不足,行业监管力量有待进一步整合。
二、“十二五”期间住房保障面临的形势与房地产业发展环境及趋势
“十二五”期间,国际国内宏观环境的重大转折、区域一体化的推进、杭州大都市圈的建设、城市化加速以及科学发展观、低碳城市建设理念的全面践行,既给杭州房地产业的发展带来机会,也提出更高的要求。
(一)“十二五”房地产业发展环境。
1.“以人为本”的科学发展观全面主导经济社会发展全局,抓保障、重民生是“十二五”的主要任务。
加大城乡危旧房改造支持力度,加强经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房建设,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房合理需求,控制房价过快上升,促进房地产业平稳健康发展,防范房地产业风险,促进民生改善和经济发展,是政府关于房地产业政策的基本出发点。
2.杭州经济将进入“结构转型发展”时期的平稳适度增长阶段。
在传统资源要素的供应保障难度加大,外需受限等影响下,“十二五”期间杭州经济来自外延式扩张的驱动力将适度放缓,而加大结构调整的实施力度,以两创产业、高新技术产业、商贸等为龙头的第三产业发展将呈上升趋势,对写字楼、城市综合体、酒店等商业楼宇的需求量增大。
3.经济发展的驱动力由主要依靠工业化推动向城市化主导转换。
随着共建共享“生活品质之城”、“构建网络化大都市、建设新天堂”、“打造‘杭州都市经济圈’品牌”,“扩大杭州都市经济圈影响力”等战略目标的实施,地铁、高铁等网络交通的开通,将出现大城市群、城镇化、区域一体化齐头并进的格局,为杭州发展提供机会。
4.低碳城市建设将成为“十二五”城市发展重要导向。
“十二五”是全面落实我国政府宣布的碳排放减少40%至45%的中短期目标的重要时期,是杭州实现“六位一体”低碳城市的关键时期。
5.土地资源短缺进一步加剧。
“十二五”期间不可能有大量的农用地用于房地产开发与建设,后续土地供给将主要依靠存量挖潜。
(二)“十二五”房地产业发展趋势判断。
“十二五”期间,房地产业的创新、升级和转型是发展的必然途径。
房地产业的首要任务从单纯的“促增长”,转到在提高城市综合竞争力、改善人居环境、保障民生等方面发挥更大的作用。
“十二五”期间杭州房地产业发展趋势,将主要表现为以下几点:
1.房地产需求量仍将维持在比较高水平。
主要理由一是中国经济进入平稳增长轨道,为房地产业发展奠定良好的经济基础。
二是城市影响力、辐射力进一步增强,将继续吸引周边人口向杭州集中。
三是“学在杭州”带来“住在杭州”的巨大需求。
据统计,近年来仅省内高校毕业留杭学生约6万人,产生大量租房、购房的需求。
2.商品房价格上涨潜在压力大。
主要理由一是成本推动。
完善征地拆迁补偿机制、逐步提高征地拆迁补偿标准,房地产开发用地成本和地价的上升,可能进一步推高房地产开发成本。
二是需求拉动。
来自本地的自用性刚性需求,与浙江民间资本丰裕,投资性需求强劲相结合,与供给有限性构成突出矛盾,如果不加以引导与控制,将拉动房价进一步上升。
3.大都市圈居住格局基本形成。
在构建网络化大都市,推进杭州都市圈建设等战略的指导下,随着地铁、高铁时代的到来,“十二五”期间杭州房地产空间布局将进一步优化,主城与副城、市中心和非市中心的交通时间差将进一步淡化,可居住区域空间进一步扩大。
4.城市综合体开发进入新高潮。
“十二五”时期是杭州实施“服务业优先”战略,实现从“杭州制造”向“杭州创造”、“杭州服务”跨越的关键时期。
加大服务业发展力度,努力提高服务业集聚能力和竞争力是杭州市“十二五”期间经济发展的重头戏,这将直接带动对写字楼、酒店、旅游等楼宇的需求,城市综合体开发进入新高潮。
5.住宅产业化、低碳建筑将成为发展的必然趋势。
“十二五”时期,住宅产业化将有望取得实质性进展。
绿色、环保、科技为主题的“低碳建筑”将形成房地产行业不可抗拒的新兴力量。
(三)“十二五”保障性住房面临的形势。
“十二五”是我国推进以全面改善民生为核心的社会转型的重要时期,也是杭州实现从中等发达水平向发达水平的历史性跨越,人民群众经济生活更加殷实富足,共建共享“生活品质之城”的重要时期。
改善民生成为政府工作重要的主线,作为保民生重要内容的保障性住房任务艰巨。
1.保障性住房的重要地位更加显著。
国家越来越重视住房保障问题,把城乡保障性住房作为惠民生、促和谐的重要内容,明确硬任务,下达硬指标。
2008年住房和城乡建设部提出“9000亿安居工程投资计划”;2009年12月“国四条”再次提高住房保障指标:
力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;2010年国发10号文件明确提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任。
浙江省政府也多次下文要求各地全面完成各项保障性政策性住房建设任务。
“十二五”期间,国务院提出建设3000万套保障房的目标任务,其中,2011、2012年各完成1000万套,并将保障性住房建设任务列为考核政府工作的重要指标,保障性住房工作的地位更加显著。
2.中低收入群体住房保障任务依然艰巨。
不断攀升的商品房价格直接抬高了商品住宅价格底部,中低价位商品住宅越来越少。
目前杭州主城区内已难寻单价在10000元/平方米以下,或总价在100万元以下的普通商品住房,加大了中等收入阶层的购房压力,扩大了既不符合住房保障申请条件、又买不起或租不起商品房的夹心阶层。
有关调查显示,至少家庭年收入在平均水平的0.9倍以上才能在杭州买得起一套面积为70平方米、单价为10000元以下的住房;至少家庭年收入在平均水平的1.15倍以上才能买得起一套面积为90平方米、单价为10000元的住房。
由此可见,杭州高房价与中低收入群体(包括一部分中等收入群体)住房支付能力之间的矛盾十分突出。
根据市城调队抽样调查数据显示,2009年度市区家庭人均收入低于上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的家庭占42.7%,约为27.94户,其中无房或住房困难家庭约为6万户。
考虑人口扩张、房价上涨等因素,“十二五”期间中低收入群体的住房保障形势依然严峻。
3.大量新就业人口、外来务工人员居住条件急需改善。
随着杭州城市价值的提升和高校扩招,留杭的高校毕业生数量急增。
根据省教育厅的数据显示,2009年省内高校毕业生留在杭州的规模达到65907人,比2005年增长68%。
2008年有关专业机构对849位大学毕业生住房状况进行调查,发现大学毕业生居住方式以租房为主,比例达71.5%,其中租住农民房的比重为38.9%。
人均居住面积在10平方米以下的占27.2%,10至20平方米的占43.0%。
同时,杭州还有大量的流动性暂住人口,其中大部分是外来务工人员。
据公安部门2007年6月底对杭州六城区暂住人口统计,暂住总人数达100.07万人,其中在杭务工、经商、服务的群体居住在租赁房屋的达75万人。
2008年有关专业机构对827位外来务工人员住房状况抽样调查显示,外来务工人员租住农民房的比重高达49.9%,人均居住面积在10平方米以下的占33.9%,10至20平方米的占37.8%,居住条件差。
由于收入低、租房成本高,刚刚毕业的大学生和外来务工人员通常选择群租或者居住在租金低廉的城中村为主。
但随着近年来杭州市对城中村的大规模改造,以及房租的普遍上涨,加剧了他们的住房困难,进一步压缩了这些群体在城市的居住空间。
迫切需要政府加强面向这些群体的基本住房保障,把它作为提高区域基本公共服务水平的重要内容。
4.老年人住房保障问题日趋突出,适宜老年人居住的住房严重短缺。
根据杭州市统计年鉴公布的人口数据,2007年底,杭州市区60
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