上半年洛阳房地产项目市场分析研究报告36页.docx
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上半年洛阳房地产项目市场分析研究报告36页
2011年上半年洛阳房地产市场分析报告
第一部分、2011年上半年楼市综述
如果说2009年的楼市是亢奋初起,2010年的楼市是几度疯狂,那么用什么来总结2011年上半年的楼市?
“波澜不惊,风云暗涌”似乎可以简单的概况一下2011年所表现出来的楼市现象。
1、数据表现
2011年上半年洛阳共计成交商品房住宅11558套,成交面积125.39万㎡,成交均价4268元/㎡,分别比去年同期上涨1.22%、-8.10%,25.53%。
2011年上半年共计成交非住宅面积9.52万㎡,仅占整体成交面积的7.06%。
比去年同期下降17.36%。
2、楼市动态
先按时间的序列回顾一下2011年上半年的楼市概况。
1月份新区的泉舜财富中心5#楼王、绿都塞纳春天,西工的升龙广场、涧西的中泰世纪花城五期等项目开盘,各大楼盘似乎预料到新年过后会有新的动向似地,争先恐后的在农历新年前争取最后一波的疯狂。
排队、抢购、热销、高价成为这一波开盘楼盘的关键词。
农历新年刚过,国家即刻颁布了“新国八条”,紧接着上调存款准备金率,加息,调控风声越吹越紧。
与之相对应的是二、三月份洛阳楼市却表现依然活跃,升龙二批房源推出,价格一口气拉高500元/㎡,销售依然一路飘红,名优雅筑2期、紫金风景线1期、奥体花城、九都名郡等5个楼盘集中亮相,住总鼎城、天城一品也或多或少的在市场崭露头角,伊滨区首个住宅项目九嘉海港城也在3月份亮相,标志着伊滨区建设拉开序幕。
一季度洛阳楼市价格仍然持续走高,3月份对比1月份,2月份分别上涨9.6%,15.5%。
随着市场供应的增加,信贷从紧,调控手段的逐渐落地,市场的观望情绪渐浓,最主要的表现是市场各案场的来访量有所下降,开发商拿地的热情也比一季度有所下降。
市场似乎又进入中央政府与地方的长时间政策角力、开发商与购房者的不断的心理博弈的拉锯战中。
4月、5月份市场最明显的变化就是供应量的增加,两个月的市场供应总量超过100万㎡。
世贸公馆、香榭里定鼎广场、建业壹号城邦、泉舜财富中心、名门盛世、盛唐至尊、东方今典观澜等近二十个项目恰逢认筹、开盘节点,再加上房展会的助力,洛阳楼市显得非常活跃,各板块竞争风起云涌。
面对政策的重重打压,市场竞争的加剧,各项目推盘较为谨慎,以小供应量多批次形式陆续推出房源,定价较前期变得谨慎,以开盘大力度优惠吸引客群,降低风险的同时,加快回款。
盛唐至尊5月底以6100元/㎡的成交均价,当天劲销80%近300套业绩给市场交了一份还不错的答卷,6月初,仅过两周的时间,盛唐至尊趁热打铁又推出第二批房源,价格上涨110元/㎡。
同期开盘的市府名邸、东方今典观澜、水木菁华等楼盘开盘业绩就显得差强人意。
不能否认,进入5月份,洛阳市场开始悄然发生了改变,2010年-今年年初一夜清盘的疯狂销售已经在慢慢远去,整体销售开始回归理性。
楼盘的销售业绩开始与楼盘整体品质和营销强度相匹配。
进入6月,随着气温的日渐升高,楼市的温度一方面是供应的持续高温,另一方面却是客户的热情降温。
6月份开盘的项目有盛唐至尊二批房源,顺驰城3期,升龙广场5#、10#楼、泉舜财富中心润泉苑,6月份各楼盘开盘业绩均不超过所推出房源的50%。
销售在持续下滑已经成为6月份市场不争的事实。
3、价格走势
2011年上半年的价格也基本经历了两个波段的发展,首先是年初1月份,随着升龙、泉舜、中泰世纪花城的开盘及热销,把洛阳市场的价格推上了一个新的高峰,使得3月份洛阳楼市价格涨幅位于全国70个大中城市楼价涨幅前列。
进入4月份以来,随着供应的增加,调控的深入,限贷的制约,各楼盘入市价格变得谨慎,官方数据显示楼市价格呈明显的下滑趋势,但从精顺研究院市场监控的数据看,洛阳楼市并未表现出明显的打折促销的现象,从4月开始基本表现是小幅上扬的趋势,从5月、6月开盘各大楼盘的成交价格看,开发商定价趋于谨慎,盛唐6100元/㎡,升龙广场6800元/㎡,泉舜7000元/㎡,虽然价格依然在涨,但涨幅已然回落。
4、需求特征
2009年-2010年基本上是掀起了全民购房的热情,无论是刚需、改善性需求、投资性需求,只要是手头有点钱的都一窝蜂的涌向房地产市场。
在消费者购房热潮的冲击下,市场出现了越买越涨,越涨越买的趋势。
进入4月份,随着楼市状况的变化,客户需求结构也悄然发生了一些变化。
首次置业的刚需被经济适用房分流少部分,投资性需求被政策打压一部分,改善性需求被信贷拒绝一部分。
随着房价的愈来愈高,市场需求结构逐渐由首次置业的刚需为主,转变为改善性需求为主,在通胀预期及整体楼市价格上涨的背景下保值增值的投资性需求在洛阳市场也逐渐凸显。
从五月份开盘各楼盘房源销售及分布看,130-140㎡三房仍然是市场需求的主流,160-180㎡大面积房源一改往日滞销局面。
价格方面,不同以往的是大面积房源定价普遍也略高于中小面积房源。
这种现象在盛唐至尊,东方今典观澜,升龙广场都有所表现。
改善性需求的客户越来越关注项目品牌、产品品质、各项配套及服务设施。
从现阶段市场的情况看,随着房价的提高、信贷从紧、利率提高,对购房者资金的实力也越来越高,这在很大程度上制约或者延缓了市区中等收入改善型需求客户的置业计划。
而郊县高收入人群进城买房的需求表现越来越明显,郊县客户买房在中高端楼盘置业的比例也在逐渐增加。
另一方面,随着一线城市及郑州的限购,洛阳作为三、四线的宜居城市,也抑或会受到返乡置业的人群的追捧。
在一定程度也可能成为洛阳房价进一步上涨的基础,这点还需要市场的进一步论证。
第二部分、2011年上半年政策动态信息
1.2010年—2011年整体调控比较分析
2010.4.17国十条
2010.9.29调控措施
2011.1.26调控措施
首套房首付比例
要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。
不分住房大小,一律要求首套贷款首付要30%及以上。
第二套及以上住房贷款
在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
不分地区,要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
非本地居民购房
非本地居民住房贷款未做明确限制。
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
限购
只有后来北京版调控细则中采取限购措施,要求同一家庭在北京只能购买一套住房。
对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
问责
停留于空泛问责。
明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
本次出台的新“国八条”最具杀伤力的当属强化差别化住房信贷政策,二套房首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
在此之前是二套房首付款比例不低于50%,首付增加一成,抬高了二套房购房门槛,一定程度抑制投机、投资需求,但是对支付能力有限改善性需求的购房者也产生一定的影响。
之前的楼市调控仅粗略提到调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策,并未明确指出征税标准,而本次出台了强制性细则,要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策,不足5年转手,按全额征收营业税。
这项政策对二手房市场影响较大。
2010年9月29日“新五条”楼市调控政策出台以来,24个城市先后出台限购令,限购多为一、二线城市,限购令颁布的两三个月内,限购城市销售下滑40%左右,但也仅仅就二三个月的时间,价格整体依然坚挺。
6月全国70城房价涨跌榜出炉仅3城下降。
2.2011年信贷政策分析
大中型金融机构存款准备金率
央行今年以来保持着“一月一调”的节奏,先后六次上调存款准备金率,更是去年以来第十二次上调存款准备金率。
大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位。
存款准备金率上调主要针对的是市场流动性过剩的问题,以这种方式来约束银行流动性的释放。
对于房地产市场而言,存款准备金率上调后,冻结部分流动资金,银行放贷额度再从紧,势必会造成部分中小型开发企业回款压力持续加大,资金链短缺。
在提高存款准备金率后,央行采取加息行为,更多的是调控通胀预期。
中国各部委相继出台了房地产调控政策的“组合拳”之后,加息必将使房地产行业再度承压,房地产调控效果有望进一步强化。
3.其他相关政策
1月28日
国务院同意在部分城市试征房产税,上海、重庆28日起推行试点。
5月1日
《商品房销售明码标价规定》2011年5月1日起施行。
5月5日
据中国国土资源报消息,日前,国土资源部印发《关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知》。
该计划中,新增建设用地计划安排量比去年略有增加。
《通知》要求,切实发挥土地利用计划的管控作用。
各级国土资源主管部门要科学运用土地利用计划管控手段,把握好调控的力度和节奏,增强调控的针对性和灵活性,促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定。
5月16日
据各地上报汇总,2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷,与2010年全国住房用地供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比,分别增加18%和72.6%,超过前两年年均实际供地量(10.17万公顷)。
2011年,全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷,占住房用地供应计划的78.6%,比去年提高2%。
计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷,占住房用地供应计划的35.5%,与2010年计划(6.58万公顷)和实际供地(3.24万公顷)相比,分别增加17.6%和138.9%。
5月26日
国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》,要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理,对漏报的地块应在6月30日前补充上报。
这意味着,为加强基层土地拍卖监管,国家地价监控已细化至县城。
国土的这一举措无疑是必要的,而我们更期待的是,国家房地产市场调控政策也须延伸到包括县城在内的三四线城市。
6月9日
住房和城乡建设部部长姜伟新要求,今年的1000万套保障性安居工程建设任务是中央政府向全国人民的承诺,是改善民生的标志性工程,各地必须在11月末以前全面开工。
第三部分、2011年上半年商品房市场整体走势分析
1.2010年与2011年商品房整体走势对比
2010-2011年商品房供销对比和销售均价对比
2011上半年批准预售项目57个,建筑面积186.55万方,同比上涨45.13%,环比下降15.75%。
销售12731套,共134.91万方,同比下降8.82%。
环比下降9.84%。
2011年上半年商品房均价4682元/㎡,同比上涨29.70%,环比上涨23.11%。
2010年下半年至今,供应量大幅增加,有效缓解了供不应求的态势。
而调控政策层出不穷,一些购房者陷入观望情绪,购房需求暂时被抑制,销量略有下滑。
成交均价依然保持上涨态势,尤其是2011年上半年整体成交均价涨幅较为明显。
2.整体走势
2011年商品房销售整体走势
2011年一季度批准预售项目较少,2010年存量房源得以充分去化。
上半年商品房集中放量是在4、5、6月份,住宅和非住宅的供应都大幅增加,5、6月份销量有所回升。
上半年价格走势波动较大,4-5月成交均价大幅下挫,但从实际市场调研结果来看,大部分楼盘价格维持相对稳定的状态,并没有表现出明显的降价措施,同时从各大开盘楼盘情况看,虽然加大了开盘价格的优惠幅度,但是整体的价格保持在相对平稳的状态,未出现大起大落的现象。
5月份多个项目开盘,价格相应上调,成交房源集中在6月备案,成交均价平稳上涨。
3.住宅走势
2011年商品房住宅销售走势
2011年上半年商品房住宅供应14364套,共172.49万方,销售面积125.39万方,整体供应较为充足,二季度宝龙城市广场、中泰五期、盛唐至尊、恒大绿洲等项目集中放量,缓解了一季度供应不足的态势。
3月、5月份价格有了明显回落,主要由于中高端楼盘并未进入正式销售,或未进行房管局备案,房管局备案数据以市场存量房源为主,相对滞后。
同时由于洛阳住宅价格上涨幅度前一阶段进入地级市房价涨幅监测名单,不排除官方对数据进行了相应处理。
4.非住宅走势
2011年商品房非住宅销售走势
上半年商品房非住宅供应1762套,共14.06万方,销售1173套,总销面积9.52万方。
3月份市场主要在售的商业项目为世纪华阳商业三期和宝龙城市广场二期水系步行街,另外写字楼主要有世贸中心和五洲大厦,供应量大幅增加。
华阳开盘价25000-30000元/㎡,宝龙城市广场二期水系步行街均价17000元/㎡,拉升了非住宅市场整体成交均价。
5.区域重点项目均价走势
备注:
以上价格走势均为市场报价。
整体来看,农历春节过后的3、4、5月份各项目均价基本平稳,主要由于项目多处于销售中期或后期,市场较为平淡。
到了6月份,随着泉舜财富中心,顺驰城3期、升龙广场、钰泰九龙苑等项目开盘,均价相应上调,其中泉舜、升龙价格上涨幅度较大,达到400-700元/㎡,主要由于项目一直走高端路线,面对的是整个洛阳市的高端客群,以改善性需求为主,而这部分客群越来越关注品牌、品质、配套等,对价格承受能力较强,对项目价格的上涨起到支撑作用。
宝龙城市广场和香港城由于剩余房源有限且楼层较高,本月上涨200-400元/㎡,绿都塞纳春天由于一期清盘,打折销售,均价下降100元/㎡。
另外开元名郡尚处认筹阶段,对外报价4780元/㎡。
第四部分、2011年上半年市场动态信息汇编
1.新项目一览
项目名称
在售体量
时间节点
东方今典境界洋房2期
6栋
1月20日亮相
名优雅筑2期
建筑面积16万方
2月24日亮相
紫金风景线
1期东区8栋高层
2月24日亮相
奥体花城3期
3#、4#楼王
2月25日亮相
九嘉海港
总建筑面积30万㎡
3月30日亮相
世贸公馆
500套左右
4月6日亮相
香榭里定鼎广场
不明
4月19日亮相
开元名郡3期
12#、22#、23#、35#楼
4月21日亮相
亚秀丽都·逸园
4栋小高层
4月25日亮相
鼎城
不明
5月12日亮相
正大国际城市广场
不明
5月12日亮相
天城一品
不明
5月17日亮相
和顺园二期
280套
1月1日认筹
世纪华阳5期
1326套
1月16日认筹
申泰2期
447套
1月19日认筹
国宝花园香泊湾2期
2栋高层
1月22日认筹
恒顺幸福堡
1.49万方
1月26日认筹
香榭里黎明商铺
9套
2月14日认筹
升龙广场
6#楼198套
2月26日认筹
东方今典观澜
5栋高层
3月24日认筹
九都名郡
270多套
3月27日认筹
建业高尔夫3期
900余套
3月26日认筹
盛唐至尊
411套
4月2日认筹
建业壹号城邦3期
1000多套
4月9日认筹
中泰世纪花城5期
2批房源
4月16日认筹
水木菁华二期
10#楼
4月20日认筹
宝龙城市广场
2#楼
5月6日认筹
中迈书香苑
400余套
5月15日认筹
泉舜财富中心润泉苑
330套
5月21日认筹
市府名邸
3#楼128套
5月22日认筹
名门盛世
900套
5月22日认筹
顺驰城三期
200套左右
6月5日认筹
双溪部落三期
378套
6月18日认筹
开元名郡三期
12#、22#、23#、35#号楼
6月18日认筹
九都名郡
278套
6月19日认筹
2011年上半年新亮相项目12个,紫金风景线、九嘉海港城、香榭里定鼎广场、鼎城、正大国际、天城一品为本年度新项目,其余为老项目推出的续期。
九嘉海港城的亮相标志着伊滨区建设拉开了序幕。
上半年认筹项目多达24个,仅建业壹号城邦、高尔夫花园、华阳5期、名门盛世这4个项目就有4000套房源以上供应量。
除2月份受农历春节影响外,其他每月均有4-5个项目认筹,反映出上半年楼市非常活跃。
2.上半年开盘项目一览
楼盘名称
开盘时间
拿预售证时间
预售体量(套)
开盘体量(套)
开盘报价(元/㎡)
折后价格(元/㎡)
宝龙城市广场
4月23日
2011-4-14
204
204
5800
5200
宝龙城市广场
5月21日
2011-5-19
192
192
5800
5300
帝都国际城3期
1月4日
2010-12-31
289
289
4900
4067
东方今典观澜
5月21日
2011-5-18
392
384
5800
5400
东方今典境界2期
5月28日
2011-5-17
328
179
8300
8250
恒大绿洲
3月26日
2011-3-25
88
88
5800
5000
恒大绿洲
5月4日
2011-4-21
176
176
6100
5300
恒大绿洲
6月1日
2011-5-27
378
378
6100
5800
金城美邻
6月18日
2011-6-15
80
80
5500
九都名郡
4月17日
2011-4-26
742
270
4800
4750
绿都塞纳春天
1月22日
2011-1-24
205
579
5100
5000
泉舜财富中心
1月5日
2010-11-12
920
96
6000
5700
泉舜财富中心
3月12日
2010-11-12
920
410
6800
6500
泉舜财富中心
6月18日
2011-6-3
405
330
7409
7063
申泰2期
2月19日
2010-12-30
447
250
6100
5800
升龙广场
1月8日
2010-12-31
1094
1094
6000
5800
升龙广场
3月26日
2011-3-25
202
201
6500
6200
升龙广场
6月19日
2011-6-20
586
586
6975
6765
盛唐至尊
5月27日
2011-5-13
989
411
6500
5900
盛唐至尊
6月11日
2011-6-10
370
280
6500
6170
世纪华阳3期商铺
3月19日
2010-12-31
166
85
28000
市府名邸
5月29日
2011-5-5
360
128
6000
5800
书香苑
6月5日
2011-5-19
1102
400
5600
5500
水木菁华2期
5月21日
2010-9-16
410
117
5850
5380
顺驰城
6月12日
2011-5-5
273
200
6850
6576
中泰世纪花城5期
1月16日
2010-12-31
291
291
6100
6000
一月份,泉舜、升龙、中泰等项目抓住春节前最后的热销时机开盘,延续了2010年销售的火爆。
二月份受过年和天气的影响市场相对平淡,仅申泰2期开盘,同区域暂无供应,加之前期认筹续客业绩良好,开盘即销售78%。
三月份以后市场逐渐升温,新项目九都名郡、盛唐至尊、书香苑开盘,泉舜财富中心、升龙广场、宝龙、恒大等相继推出续期,特别是5月、6月,每月八个项目开盘,楼市异常火爆。
以上数据可以看出,各项目推盘节奏较快,基本在批准预售一个月内开盘。
绿都、升龙、恒大在批准预售1-2天内开盘。
开盘保留房源较多,泉舜、九都名郡、盛唐至尊等保留房源半数以上,可见为规避政策风险,开发项目逐步转向多批次小体量推盘。
各项目整体报价偏高,优惠幅度较大,帝都国际城、恒大绿洲、宝龙、盛唐至尊的优惠幅度达到了600-800元/㎡。
3.上半年代表项目活动
◆中泰世纪花城活动
1月1日中泰90’缤纷喜乐会,中泰“尊客会”年度积分颁奖
2月18日-9日欢喜元宵节,合家共团圆,猜灯谜
3月14日中泰尊客会·罗岭乡小学爱心捐赠活动
4月11日中泰地产精心组织的“绿化家园•环保生活”的业主植树及摄影展活动在中泰世纪花城四期·畔山花涧项目现场地隆重举行。
4月16日选材迷裳,婚纱走秀
5月8日-9日“最美的微笑”母亲节活动
5月14日-15日“缤纷夏日,畅享花城”手绘T恤DIY
5月30日-31日巧蒸妙煮,滋补一“夏”名厨煲汤
中泰抓住各个节假日,举办活动回馈老客户并积极维系新客户。
元宵节、爱心捐赠、母亲节活动以感情为诉求,与客户达成共鸣。
植树节、手绘T恤等让业主在互动活动中享受乐趣。
婚纱走秀、巧蒸妙煮等新颖的活动主题时刻吸引着大众的关注度。
◆世纪华阳活动
4月18日“幸福体验季”活动包含了多个环节,有建业小哈弗招生活动、世纪华阳社区游园活动、小提琴演奏、茶艺品鉴、名车展和公共健身设施的参观,从多个角度引领游客体验幸福。
6月6日端午节送书活动
“幸福体验季”活动从社区活动、品牌幼儿园展示、品味生活等多个角度向购房者展示入住华阳的幸福,并让购房者充分融入活动中体会幸福。
端午节之际,在其他楼盘送粽子的情况下另辟蹊径,举办送书活动,为节日增添一笔清新的文化气息。
◆ 泉舜财富中心活动
4月7日-8日上海收藏家协会书画精品展(洛阳)4月7-8日12:
00
4月23日宝马X3新车发布举行
4月30日-5月2日五一“泉舜杯”趣味运动会每天1台液晶电视等你拿
6月26日在鉴赏中心举行世界奢侈品大抽奖活动
书画展、宝马X3新车发布、世家奢侈品抽奖等活动强烈震撼大家的视听,证明了自身项目的高端和雄厚的实力以外也吸引了一部分洛阳的高消费群体。
利用五一小长假首创趣味运动会,互动性较强,利于维系客户。
◆ 恒大绿洲活动
2月17日-2月20日期间到访客户,均可参加会所棋牌乐、娱乐游戏、灯谜会等活动,同时可免费体验运动中心健身项目,购房即可赢家电大奖!
3月5日15:
00-17:
00将举办《如何做个幸福女人》女性素质教育讲座,凡到访者可获赠洗护套装一份。
此外,3月5日-3月8日凡到访或购房的女性客户,均可获赠高档礼品一份。
3月12日-13日恒大绿洲综合楼举办了插花品香会的活动
3月14日-20日一批特邀画师在洛阳恒大绿洲会所精心创作黄河石画,备战中国洛阳牡丹文化节。
4月3至5日面向全城举办主题为“放飞心情,放飞梦想”的风筝文化节系列活动。
4月18日"品红酒鉴名车赏绿洲"活动盛大举行。
4月23日下午15:
00在皇家会所举办2011年住宅与商业地产投资走向论坛。
5月21日-22日恒大绿洲之约——2011小记者快乐六一少儿才艺大赛”
6月4日-6日在营销中心举行端午节游戏互动及粽子DIY比赛。
6月1日-30日恒大绿洲宝贝摄影大赛。
7月2日-3日
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 上半年 洛阳 房地产项目 市场分析 研究 报告 36
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