北京房地产估价师案例与分析建筑物经济寿命考试题.docx

北京房地产估价师案例与分析建筑物经济寿命考试题.docx

《北京房地产估价师案例与分析建筑物经济寿命考试题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京房地产估价师案例与分析建筑物经济寿命考试题.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

北京房地产估价师案例与分析建筑物经济寿命考试题

北京2019年房地产估价师案例与分析：

建筑物经济寿命考试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。

这是因为前者比后者具有__。

A．更长的经济寿命

B．更显著的各异性

C．更强的适应性

D．更专业的物业管理

2、某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2019年考题】

A：

93．75万元

B：

115万元

C：

293．75万元

D：

315万元

E：

工业用地的监测点评估价格

3、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。

A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体

B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体

C．物权、知识产权、人身权属于形成权

D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体

4、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷款100万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。

A：

200万元

B：

140万元

C：

100万元

D：

60万元

E：

工业用地的监测点评估价格

5、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。

A．典型合同与非典型合同

B．双务合同与单务合同

C．诺成合同与实践合同

D．要式合同与不要式合同

6、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。

A：

增加项目

B：

扣除项目

C：

排除项目

D：

剩余项目

E：

执行层的组织协调

7、不属于进度控制中关注因素的是__。

A．监理施工情况

B．设计变更

C．劳动力安排情况

D．气象条件

8、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。

A：

乡级以上地方人民政府

B：

乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C：

县级以上地方人民政府

D：

县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

E：

房地产估价机构必须加盖公章

9、某居民2019年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2019年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2019年底该套住宅实际增值额为元。

A：

4296.96

B：

5560.86

C：

5839.91

D：

30838.91

E：

工业用地的监测点评估价格

10、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

A：

4％

B：

3％

C：

2％

D：

1％

E：

工业用地的监测点评估价格

11、2019年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2019年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。

这时土地出让者。

A：

可以无偿收回土地使用权

B：

可以征收200万元以下的土地闲置费

C：

可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款

D：

既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

E：

房地产估价机构必须加盖公章

12、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。

A：

2020．80

B：

2214．29

C：

2336．45

D：

2447．37

E：

工业用地的监测点评估价格

13、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。

A．市场分析

B．选择目标市场

C．细分市场

D．产品定位

14、某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12％，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。

A：

120

B：

200

C：

220

D：

240

E：

借款合同

15、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是。

A：

销售收入增加0.24％

B：

销售收入增加3.76％

C：

销售收入减少0.24％

D：

销售收入减少3.76％

E：

执行层的组织协调

16、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。

A．合同签订

B．合同生效

C．权利被侵害

D．乙知道或者应当知道

17、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。

A．预算法

B．成本法

C．定额法

D．拍卖法

18、某房地产的重建价格为2019万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。

A：

1838.00

B：

1844.55

C：

1845.87

D：

1850.00

E：

工业用地的监测点评估价格

19、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。

A．前期考核

B．开发

C．建设

D．使用

20、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。

A：

房地产平均价格

B：

房地产中位数价格

C：

房地产价格指数

D：

房地产众数价格

E：

借款合同

21、某商场建成于2019年10月，收益期限从2019年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2019年10月的价值最接近于（）万元。

A．536

B．549

C．557

D．816

22、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。

A．建设部、国土资源部

B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门

C．人事部、房地产行政主管部门

D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会

23、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为．【2019年考题】A：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率

B：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率C：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率

D：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

E：

工业用地的监测点评估价格

24、下列关于宗地图的说法有误的是__。

A．坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号

B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点

C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长

D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号

25、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。

那么，这一项目的征收土地应由批准。

A：

国务院

B：

w省人民政府

C：

A市人民政府

D：

B县人民政府

E：

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为2019万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.00

2、成本法中计算的销售税金及附加包括。

A：

营业税

B：

所得税

C：

土地使用税

D：

城市维护建设税

E：

教育费附加

3、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。

A：

全部参加考试人员为总体单位

B：

全部参加考试人员为统计总体

C：

你作为考生是总体单位

D：

你作为考生是个体

E：

你的年龄是一个品质标志

4、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。

（2019年试题）A：

建筑密度

B：

建筑控制高度

C：

建筑色彩

D：

建筑红线后退距离

E：

容积率

5、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）．决定基准收益率大小的因素主要是。

A：

资金来源

B：

资金成本

C：

项目风险

D：

预期利润

E：

机会成本

6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于__日。

A．7

B．10

C．15

D．30

7、关于投资价值和市场价值的说法正确的有__。

A．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B．投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

8、个人住房公积金贷款利率调整实行。

A：

一日一定

B：

一月一定

C：

一年一定

D：

年内分段

E：

执行层的组织协调

9、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的__比率。

A．同价值

B．同收益

C．同性质

D．同类型

10、房地产测绘的特点包括。

A：

测图比例尺大

B：

测图比例尺小

C：

测绘内容较多

D：

精度要求高

E：

修测、补测及时

11、人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色，有。

A：

发起者

B：

影响者

C：

决策者

D：

购买者

E：

旁观者

12、下列属于《城市房地产转让管理规定》中可以不办理出让手续的是。

A：

部队营房用地

B：

私有住宅转让后，改变居住性质的

C：

城市中心广场用地

D：

转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

E：

同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

13、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。

要练说，得练听。

听是说的前提，听得准确，才有条件正确模仿，才能不断地掌握高一级水平的语言。

我在教学中，注意听说结合，训练幼儿听的能力，课堂上，我特别重视教师的语言，我对幼儿说话，注意声音清楚，高低起伏，抑扬有致，富有吸引力，这样能引起幼儿的注意。

当我发现有的幼儿不专心听别人发言时，就随时表扬那些静听的幼儿，或是让他重复别人说过的内容，抓住教育时机，要求他们专心听，用心记。

平时我还通过各种趣味活动，培养幼儿边听边记，边听边想，边听边说的能力，如听词对词，听词句说意思，听句子辩正误，听故事讲述故事，听谜语猜谜底，听智力故事，动脑筋，出主意，听儿歌上句，接儿歌下句等，这样幼儿学得生动活泼，轻松愉快，既训练了听的能力，强化了记忆，又发展了思维，为说打下了基础。

A：

经济学中的成本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”

B：

经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬

C：

会计成本（显成本）=经济成本+隐成本

D：

若销售收入超过经济成本，则厂商可获得正常利润

E：

边际成本的变动规律是：

边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加

14、防水材料包括三大类。

A：

防水卷材

B：

防水涂料

C：

防水物理材料

D：

防水化学材料

E：

建筑密封材料

15、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。

A．114

B．63.84

C．31.92

D．28.71

16、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。

假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（）万元。

A．26.29

B．27.29

C．28.29

D．29.29

17、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。

A：

墙承重结构

B：

剪力墙结构

C：

框架剪力墙结构

D：

框架筒体结构

E：

框架结构

18、《土地管理法》主要是解决等问题。

A：

房地产市场秩序混乱

B：

土地资源的保护、利用和配置

C：

规范城市建设用地的征用

D：

规范城市建设用地布局

E：

协调各项基础

19、根据《房产测量规范》的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是__。

A．无顶盖的室外楼梯

B．无柱的雨篷

C．无顶盖的阳台

D．房屋之间无上盖的架空通廊

20、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。

A：

柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制

B：

梁是跨过空间的横向构件

C：

板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件

D：

柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载

E：

柱子是独立支承结构的竖向构件

21、边际收益递减规律也称生产要素__规律。

A．边际产量递减

B．边际因素递减

C．边际效果递减

D．边际收效递减

22、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握__。

A．计息方法

B．资本化率

C．计息基础

D．计息期

23、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．投资回报率

死记硬背是一种传统的教学方式,在我国有悠久的历史。

但随着素质教育的开展,死记硬背被作为一种僵化的、阻碍学生能力发展的教学方式,渐渐为人们所摒弃;而另一方面,老师们又为提高学生的语文素养煞费苦心。

其实,只要应用得当,“死记硬背”与提高学生素质并不矛盾。

相反,它恰是提高学生语文水平的重要前提和基础。

C．贷款利率

D．成本利润率

我国古代的读书人,从上学之日起,就日诵不辍,一般在几年内就能识记几千个汉字,熟记几百篇文章,写出的诗文也是字斟句酌,琅琅上口,成为满腹经纶的文人。

为什么在现代化教学的今天,我们念了十几年书的高中毕业生甚至大学生,竟提起作文就头疼,写不出像样的文章呢?

吕叔湘先生早在1978年就尖锐地提出:

“中小学语文教学效果差,中学语文毕业生语文水平低,……十几年上课总时数是9160课时,语文是2749课时,恰好是30%,十年的时间,二千七百多课时,用来学本国语文,却是大多数不过关,岂非咄咄怪事!

”寻根究底,其主要原因就是腹中无物。

特别是写议论文,初中水平以上的学生都知道议论文的“三要素”是论点、论据、论证,也通晓议论文的基本结构:

提出问题――分析问题――解决问题,但真正动起笔来就犯难了。

知道“是这样”,就是讲不出“为什么”。

根本原因还是无“米”下“锅”。

于是便翻开作文集锦之类的书大段抄起来,抄人家的名言警句,抄人家的事例,不参考作文书就很难写出像样的文章。

所以,词汇贫乏、内容空洞、千篇一律便成了中学生作文的通病。

要解决这个问题,不能单在布局谋篇等写作技方面下功夫,必须认识到“死记硬背”的重要性,让学生积累足够的“米”。

24、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是．年试题）

A：

出租率

B：

基准收益率

C：

成本利润率

D：

财务杠杆比率

E：

借款合同

25、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

我国古代的读书人,从上学之日起,就日诵不辍,一般在几年内就能识记几千个汉字,熟记几百篇文章,写出的诗文也是字斟句酌,琅琅上口,成为满腹经纶的文人。

为什么在现代化教学的今天,我们念了十几年书的高中毕业生甚至大学生,竟提起作文就头疼,写不出像样的文章呢?

吕叔湘先生早在1978年就尖锐地提出:

“中小学语文教学效果差,中学语文毕业生语文水平低,……十几年上课总时数是9160课时,语文是2749课时,恰好是30%,十年的时间,二千七百多课时,用来学本国语文,却是大多数不过关,岂非咄咄怪事!

”寻根究底,其主要原因就是腹中无物。

特别是写议论文,初中水平以上的学生都知道议论文的“三要素”是论点、论据、论证,也通晓议论文的基本结构:

提出问题――分析问题――解决问题,但真正动起笔来就犯难了。

知道“是这样”,就是讲不出“为什么”。

根本原因还是无“米”下“锅”。

于是便翻开作文集锦之类的书大段抄起来,抄人家的名言警句,抄人家的事例,不参考作文书就很难写出像样的文章。

所以,词汇贫乏、内容空洞、千篇一律便成了中学生作文的通病。

要解决这个问题,不能单在布局谋篇等写作技方面下功夫,必须认识到“死记硬背”的重要性,让学生积累足够的“米”。

A．估价机构

B．估价师

C．估价报告使用者

D．估价委托人的估价需要（2009