房地产土地联合竞买及开发合作协议经典.docx
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房地产土地联合竞买及开发合作协议经典
房地产开发土地联合竞买及开发
合作协议
合同编号:
【2020】-ZHLY-KMKT-001
甲方:
昆明空港投资开发集团有限公司(以下称空投集团)
法定代表人:
住所:
乙方:
中合联宇股份有限公司(以下简称中合联宇)
法定代表人:
住所:
二〇二〇年五月
合作协议
鉴于:
1、甲、乙双方根据相关法律规定,就联合竞买及合作开发昆明空港云翔苑项目及其相关事宜协商一致,特订立本协议,以资共同遵照执行。
2、昆明市国土资源局于2020年【】月【】日公告以招拍挂方式出让昆明市【】(下称“项目土地”),甲、乙双方有意联合参与竞买本项目。
3、甲方为依据中国法律在昆明设立的有限公司,专门从事土地一级整理开发。
4、乙方系由中国供销集团和中国烟草总公司间接参股,注册于云南省的大型企业,具备较强的资金实力和项目开发能力,在云南省积累了丰富的地产项目开发运作经验。
5、乙方拟通过旗下有限合伙企业(下称“合伙企业”,具体名称以工商主管部门登记的名称为准)方式作为投资实体,与甲方或其指定的全资子公司共同开发本协议正文第一条所述项目。
为明确投资过程中相关合作事宜,甲、乙双方协商一致,达成如下协议。
第一条昆明**项目概况
1.1本项目位于昆明市【】区,地块,系2020年月日昆明市国土资源局将公开挂牌竞拍地块,该地总面积㎡。
四至为:
北至,南至,东至,西至。
具体情况地块数量、面积及四至以招拍挂文件为准。
1.2本项目土地概况:
(以招拍挂文件为准,列表将数个地块按下述内容阐述)
土地用途:
楼面价格:
初定元/平方米(双方将在最高竞买价格书面确认文件中明确各自可接受的最高楼面地价)
成交时间:
不晚于年月
容积率:
不低于
其他:
【配套设施等招拍挂建设要求】
1.3[本项目所有的目标土地出让金招拍挂底价为人民币(以下币种相同)【】万元(大写:
【】万元整),保证金为人民币(以下币种相同)【】万元(大写:
【】万元整),所需资金证明为人民币(以下币种相同)【】万元(大写:
【】万元整)]。
第二条合作方式
2.1甲乙双方同意,依出让公告及规定自愿联合竞买本项目地块土地使用权。
甲乙双方竞买本项目地块的股权比例为[25.6%:
25.4%:
49%]。
2.2如甲乙双方成功竞得本项目地块土地使用权,应于成功竞得[昆明空港云翔苑]项目地块[20]个工作日内成立合资项目公司以方便本项目后续开发工作的推进。
项目公司的注册资本金为【】万元(大写:
【】万元整),其中甲方出资【】万元(大写:
【】万元整),占项目公司百分之五十一(%)股权;乙方出资【】万元(大写:
【】万元整),占项目公司百分之四十九(%)股权。
非经甲方与乙方协商一致并签署书面文件,项目公司注册资本金额、股东、股权比例均不得变更。
股东名称
注册资本金额
持股比例
甲方
人民币元
%
乙方
人民币元
%
合计
人民币【】元整
100%
2.3双方同意并确认为同股同权同投,为满足项目公司支付本项目土地出让金、契税及其他费用的需要,甲方还需于【】年【】月【】日向项目公司提供人民币【】元的股东借款,乙方还需于【】年【】月【】日向项目公司提供人民币【】元的股东借款。
甲乙双方提供的股东借款应为项目资金峰值的50%与项目公司注册资本之间的差额部分,由甲乙双方按照股权比例提供。
除此之外,甲方应尽力协助乙方完成开发贷。
股东借款自到达项目公司账户之日(含)起按利率[6]%计算资金占用费。
2.4根据项目实际安排,各自按双方约定出资认缴注册项目公司。
2.5项目公司由乙方操盘负责运营,合伙企业委派董事及财务人员、成本人员对项目运营履行必要的管理和监督权利。
2.6合伙企业及项目公司成立后,则自动成为本协议的一方主体,享受协议权利并履行协议义务。
2.7甲乙双方同意适时组织竞买工作小组,就设计方案、可行性研究、出资方式、销售计划、现金流及竞买策略进行交流研究,并各自向其董事会或其投资委员会提交建议。
双方同意在竞买报名截止前一
(1)天就最高竞买价格(如竞买地块包括自住房、限价房等,则折算为楼面价格)达成一致,签署书面的确认文件并加盖公章。
甲乙双方就最高竞买价格及竞买策略达成一致后,应尽力争取按计划成功竞得项目地块土地使用权。
2.8如甲乙双方未能成功竞得本项目地块土地使用权,保证金按各自支付比例原路退回至双方账户,本协议自动失效,已产生之违约责任除外。
2.9如甲乙双方未能按第2.7条款之约定就最高竞买价格达成一致,则甲乙双方就本项目所签订的全部协议及补充协议自动终止,双方互不承担任何违约责任。
在此情况下,甲乙双方就本项目均可单独报价参与竞买,任一方竞买成功后均可独自开发本项目。
2.10如甲方根据其合理商业判断认为在竞标过程中有必要提高土地目标价格(如竞买地块包括自住房、安置房等,则折算为楼面价格)上限的,则甲方应提前向乙方进行说明,乙方有权选择是否退出目标地块的竞买。
乙方如选择退出,甲方可继续进行竞买,但乙方不再承担本协议约定的任何义务。
乙方决定不退出目标地块竞买的,其授权代表应确定新的土地目标价格上限并立即予以书面确认,以便甲方可以及时提高竞标单价参与竞标。
若最终的土地目标价格不高于新订的价格上限,乙方应接受该竞买结果;若高于新订的价格上限,则乙方自动退出,不再承担本协议约定的任何义务,乙方配合甲方完成竞买成功后项目公司的相关变更手续,但是相关费用由甲方承担。
2.11联合竞标体应通过共同参加目标地块的招标、拍卖或挂牌手续的方式以竞得目标地块,竞买所需缴纳的保证金应由甲方先行垫付给相关国土资源部门。
本项目地块竞买资金证明人民币【】万元(大写:
【】亿元整)由甲乙双方按股权比例在本项目地块挂牌文件规定的截止时间前完成准备,具体为【】方准备资金证明人民币【】万元(大写:
【】亿元整),[]方准备资金证明人民币【】万元(大写:
【】亿元整)。
相关竞买手续也由甲方负责办理,甲乙双方同时应在本项目地块挂牌文件规定的截止时间前完成所有竞买文件准备。
第三条项目公司投资
3.1双方在此确认,项目公司的资金峰值为【5】亿元(依据项目土地款付款节奏、比例等因素,并考虑加计前期【】元的启动资金,最终峰值根据实际规划确定)。
3.2如果甲方未按照本协议约定的时间完成股东投入,为确保及时取得项目地块土地使用权,由乙方先行垫付股东投入,并由乙方就垫付资金承担【6】%/年的成本,该等成本在项目公司分红时由甲方向乙方从分红所得中支付。
3.3甲、乙双方应积极对项目公司的开发贷融资事项作出安排,及时取得银行开发贷款。
在同等贷款条件下,项目公司应优先选择合伙企业推荐的银行开发贷款。
如项目公司开发建设资金仍有不足,由甲方补足。
3.4商业计划书
联合体成功拍得项目地块后,乙方应制订合理的商业计划书初稿。
商业计划书初稿应包含分期业态规划、分期成本预算、开发进度计划、销售计划/进度、融资安排等。
在项目公司成立后的3个月内,乙方应该以上述初稿为基础准备商业计划书终稿,并提交董事会审议,该商业计划书终稿在获得项目公司董事会批准后即成为未来考核项目经营成果的标准。
若商业计划书终稿无法按照本协议获得项目公司董事会的批准,则:
(1)项目公司的董事会对商业计划书终稿进行修改、补充或调整,直到所有董事满意并批准;
(2)若所有董事未能一致同意商业计划书终稿以及其修改、补充或调整,董事会按照商业计划书初稿继续管理和运营项目公司;
(3)若项目公司无法按照商业计划书初稿继续管理和运营,则视为项目公司已发生僵局,乙方有权按照本协议9.3条的约定终止合作。
3.5乙方负责项目公司的经营管理,甲方对项目公司财务报表进行合并。
项目公司财务报表编制时间、内容及方式按甲方要求执行。
第四条项目公司的治理
4.1项目公司最高权力机构是股东会。
股东会行使下列职权:
(1)决定公司的经营方针和投资计划;
(2)选举和更换非由职工代表担任的董事、监事;
(3)审议批准董事会的报告;
(4)审议批准监事会或者监事的报告;
(5)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;
(6)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(7)对公司增加或者减少注册资本作出决议;
(8)对发行公司债券作出决议;
(9)对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议;
(10)修改公司章程;
(11)公司章程规定的其他职权。
股东会决议经代表100%表决权的股东通过即生效;对于违反本协议以及其他协议约定的事项,合伙企业有权投反对票。
4.2项目公司董事会由五名董事组成,其中甲方委派三名董事,乙方委派二名董事;董事长由甲方推荐,由董事会选举产生并担任项目公司法定代表人。
总经理、法人由乙方方委派。
乙方派一个副总到项目公司学习,不参与运营与决策投票。
下述事项需董事会全体董事一致通过方可执行,其余事项经董事会全体董事二分之一以上(不含本数)且至少包含一名乙方委派董事同意通过即可:
(1)制定对项目公司章程的修改方案;
(2)制定项目公司注册资本的增加或者减少方案;
(3)制定项目公司的解散方案;
(4)制定项目公司合并、分立和变更组织形式的方案;
(5)依据商业计划书制定项目公司年度经营计划及资金计划;
(6)依据商业计划书审批项目公司项目运营计划中每一期的开工、开盘、竣工备案、入住的时间节点较原经董事会批准的计划发生变化幅度超过45日的议案;
(7)依据商业计划书审批项目公司所开发项目的分期目标成本、费用(不含项目土地成本,即竞得价款和税费总和)较原经董事会批准该分期整体目标成本金额超出3%(含)以上议案(因当地政府的相关政策文件导致的成本费用变动除外);
(8)审批项目公司年度销售面积、销售金额、销售回款计划较原经董事会批准的商业计划书调减超出10%(含)以上的议案;
(9)审批项目公司的对外融资(包括开发贷)事宜;
(10)向第三方提供借款或财务资助,或为第三方提供担保;
(11)制订项目公司的利润分配或亏损处理方案;
(12)审批项目公司对外提供担保(但如项目公司为客户提供按揭担保或为获取施工许可证而提供的担保除外);
(13)审议批准符合甲方监管部门认可的会计师事务所(“独立审计师”)的聘任,解聘及更换;
(14)审批项目公司所拥有的股权、债权、重大资产的让与、出售、转让、负担、处置、重组等相关事项;
(15)审议批准项目公司提起或终结或涉及标的公允金额达到或超过人民币500万元的重大诉讼、仲裁、行政处罚;
(16)董事会认为应当由董事会审议的其他事项。
4.3项目公司实行董事会领导下的总经理负责制,除依法或者依据本协议约定需要董事会决议通过事项外,其他事项由董事会授权总经理负责。
总经理由乙方推荐,董事会聘任。
甲方派一个副总到项目公司学习,不参与运营与决策投票。
若乙方推荐并由董事会聘任的总经理在项目公司经营管理活动中出现重大失误或不称职,则甲方有权要求更换总经理,乙方应积极配合办理相关解聘手续。
乙方向项目公司派驻财务总监,与甲方共同负责保管项目公司财务专用章、网银审批密钥,并参与项目公司所有涉及成本费用的合同会签及付款的审批,项目公司公章、合同章由甲乙双方共同管理,公章、合同章的使用需经过乙方派驻的财务总监进行审批。
乙方保证参与项目公司管理的效率;除合同会签外,就乙方提出的合理并符合本协议及相关协议约定事项的审批请求,甲方应在24小时之内进行审核并通知乙方是否审核通过,审核通过后当日完成盖章等手续。
同时甲方对项目公司经营享有完整的知情权和监督权,包括但不限于对项目公司所有合同、财务过程、财务结果和财务凭证的随时查询权。
4.4项目公司经营机构设置、人力资源安排、薪酬福利制度、管理制度、其他高管聘任等均由总经理负责参照乙方制度体系合理制订,报董事会一致批准后实施;且前述制度中应包含乙方派驻的财务总监所享有的审批权限。
4.5乙方向项目公司派驻成本监管负责人,该成本监管负责人审批项目公司开发运营成本的支出,具有参与成本方案制定、实施等工作以及向高级管理人员、董事会汇报和提出建议的权利,对项目公司的各项成本工作享有充分的知情权。
4.6乙方派驻的财务总监和派驻的成本监管负责人有权列席项目公司召开的各内部会议,项目公司不应拒绝;项目公司应在会议召开前提前通知派驻财务总监和成本监管负责人,以确保其可及时参会。
4.7乙方委派人员的薪酬由项目公司承担,薪酬、岗位职责及具体项目管理执行细则在项目地块成交后30日内由双方另行商定,并报董事会审批通过。
第五条项目公司的经营管理
5.1项目公司经营管理
(1)项目公司的经营管理和项目的房地产开发经营执行董事会领导下的总经理负责制。
项目公司为独立法人实体,自主经营,自负盈亏。
(2)项目公司的管理费用(包括但不限于人员薪酬及福利、行政性办公费用、业务活动费、评估审计费、折旧摊销费等)控制为项目销售收入总额的1%;营销费用(包括但不限于营销部门发生的人员薪酬佣金及福利、办公费、项目推广费用、销售代理费营销活动及环境营造费用等,不包括销售展示区及样板间建设费用)控制为项目销售收入总额的2.5%。
不可预见费(包括基础不可预见费和涨价不可预见费)控制为项目四大项成本的3%。
上述管理费用、营销费用和不可预见费在项目进展过程中据实列支,最终核算时实际超支部分由项目公司承担。
(3)项目公司的经营管理过程中,应按照中国的法律、法规和财务机关的规定依法纳税。
(4)甲方、乙方投入项目公司的资金、销售回款、融资款项及其他收入款项,应全部用于本项目开发建设,除归还项目开发贷款、股东借款及股东分红以及按照6.2约定进行资金调配外,不得挪作他用。
5.2项目公司经营情况通报
项目公司应于每月前10个工作日内将项目当月的月度管理报告(包括但不限于工程进度、市场销售、财务状况、资金状况等)同时送达甲方与乙方,保持信息的透明、公开。
5.3项目公司经营目标及年度经营指标确认
为使项目尽早进行开发建设,双方在约定项目公司成立后3个月内召开项目公司董事会,以董事会决议形式审批项目整体的经营目标和年度经营指标,确认本项目的整体经营目标及年度经营指标,包括但不限于:
(1)确定商业计划书终稿、项目规划设计方案;
(2)项目开发计划/进度、销售周期、主要工程里程碑节点(需包含开工、开盘、竣工备案、入住等关键时间节点);
(3)项目销售计划/进度;
(4)项目成本预算方案及招标采购方案;
(5)项目风险预控方案(含净利润额、项目净利润率);
(6)项目融资方案;
(7)项目公司职责授权体系;
(8)项目整体财务测算及年度财务预算;
(9)公司管理制度。
若项目公司未按照董事会决议完成相应目标和指标,则董事会成员有权提出召开临时董事会,提出相应预案,最大限度的保障双方股东利益。
第六条项目公司盈亏承担和利润分配
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6.1项目公司项目盈亏承担
6.1.1项目公司每年财务审计报告(即公司盈亏认定依据),以项目公司董事会批准的会计师事务所审计结果为准。
如甲方或乙方认为必要时,可自行聘请有资质的审计师审核账目,如审计结果无重大差异的自行承担审计费用,否则由公司承担审计费用。
6.1.2甲方与乙方按股权比例分享利润,分担亏损。
甲方与乙方另有约定的,依约定执行。
项目公司利润分配或亏损弥补方案由董事会制订,报经股东会批准后实施。
项目清算时按9.1条款口径计算约定的相关原则进行模拟清算,并计算项目收益。
计算出的双方应分配金额及各自应承担的税费。
6.2若项目公司账面资金存量及未来三个月的现金流入大于项目公司未来三个月的现金流出,在不受预售资金监管政策限制情况下,经甲方与乙方协商一致后,双方可以从项目公司同时按股权比例以资金拆借方式调配盈余现金,调回规模由甲乙双方共同商议决定,若之后目标公司出现资金缺口,由乙方补足,目标公司以年化【6】%向乙方支付资金占用费。
第七条甲方的管理服务
7.1为保障本项目顺利开发,甲方在本项目全部开发经营阶段向项目公司提供包括但不限于以下服务:
(1)就本项目设计标准、整体进度计划、成本预算、资金计划等的制定提供指导、建议和咨询服务;
(2)在本项目的设计的关键节点组织评审设计方案,提供设计优化建议、指导和咨询服务;
(3)就本项目的工程进度在关键节点进行检查和指导,指导项目公司按照有关时间表执行本项目开发方案;
(4)协助项目公司进行现场视察,就工程质量、进度控制和安全文明施工提供指导、建议和咨询服务;
(5)协助项目公司进行有关政府职能部门的协调工作;
(6)对工程竣工、移交、维修、结算等进行指导、建议和监督;
(7)对本项目营销定位、营销方案等进行指导,并提供建议;
(8)对项目公司涉及的争议和纠纷(届时如有)提供法律服务与指导。
第八条甲方及乙方责任
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8.1甲方责任
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8.1
8.1.1项目公司变更登记时,甲方应及时提供政府主管部门所需全部相关文件。
8.1.2双方按照本协议之约定向项目公司出资后,项目开发建设仍有资金缺口的,由乙方负责落实开发贷款。
8.1.3允许项目公司依照本协议约定使用乙方聘请的操盘公司的专业技术、品牌、商标等方面的知识产权。
其使用方法、范围、时间等由乙方合理决定。
8.1.4在与乙方合作此项目期间,甲方不得对外直接或间接转让所持有的项目公司股权,不得将项目公司的运营管理委托他方进行;且甲方不得对其持有的项目公司股权设置或允许他人设置任何产权负担。
8.1.5因项目每一期开发工期重要节点(包括开工,开盘,竣工备案三个节点)延误超过商业计划书规定的时间节点60天以上的,甲方须向乙方支付补偿金,补偿金按照下列公式计算,但该等延误因不可抗力造成的除外:
补偿金=实际出资额*10%*(自延误60天起至纠正延误行为之日止的实际天数/365)
8.1.6实际出资额=乙方累计出资额-已调回出资额通过董事会决议的计划变动而导致的时点延误,不在违约金的支付范围之内。
若因提高项目IRR而发生的项目及节点延误,董事会不得无理由拒绝。
上述补偿金于节点延误之日后满60日起,每满一个月支付一次。
若最终乙方IRR达到20%,则项目清算时点无息退还。
8.2乙方责任
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8.1
8.2
8.2.1乙方就本协议项下的合作事宜取得了必要、合法的批准和授权,包括但不限于乙方权力机构的批准和授权。
8.2.2本协议生效后,乙方应积极履行本协议,并积极配合和协助甲方、项目公司合作事宜。
8.2.3按照本协议之约定向项目公司出资,保证股本金按照本协议约定及时投入。
8.2.4按本协议约定内容向项目公司提供股东借款,保证贷款的及时投入。
8.2.5项目公司变更登记时,乙方应及时提供政府主管部门所需全部相关文件。
8.2.6合作企业发生影响或可能影响合作事宜的重大事件时,应及时通知甲方和项目公司。
第九条合作中若干问题的处理
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9.1项目公司清算
甲乙双方承诺:
各方确认并同意,当出现以下情形时(以两者中先出现者为准,该等情形出现日为“评估基准日”),在项目住宅的合同销售面积达到住宅可售面积的95%或乙方投资满33个月(以先到者为准),甲乙双方不收购对方持有的项目公司股权,采用评估资产清算模式来结束合作关系。
对项目公司具有监管权的国有资产监督管理部门认可的评估机构(合称“评估机构池”)中协商确定一家独立的第三方评估机构出具的正式评估报告值为准。
遵循以下基本评估原则:
(a)住宅、住宅地下室按照如下方式确定:
i)对于已经销售的物业,按照实际销售价格进行认定;ii)对于评估基准日前已开始销售的物业类型的未售部分,其价格按照本项目已销售的相同类型的物业在评估基准日前的3个月内的平均价格的【95】%计算;iii)对于评估基准日前尚未开始销售或准备持有的物业类型,则该等类型的物业的价格以双方同意的第三方评估公司按照市场可比项目的销售价格来确定的评估价值的计算;
(b)(昆明)商业的价格按照如下方式确定:
i)对于已经销售的物业,按照实际销售价格进行认定;ii)对于评估基准日前已开始销售的物业类型的未售部分,其价格按照本项目已销售的相同类型的物业在评估基准日前的3个月内的平均价格的【95】%计算;iii)对于评估基准日前尚未开始销售或准备持有的物业类型,则该等类型的物业的价格以第三方评估公司按照市场可比项目的销售价格确定的评估价值计算;
(c)车位的价格按照如下方式确定:
i)已售部分按照实际销售价格;ii)未售部分车位单价=已售部分平均单价。
若在评估基准日,车位尚未开始销售,则按照商业计划书中车位的平均价格作为车位销售均价对项目公司进行模拟清算。
(d)对已发生的成本(包括但不限于土地成本、开发成本、管理费用、财务费用等),按实际发生额计算;
(e)对尚未发生的成本(包括在建工程或者尚未开发部分按照经营计划预计会发生的成本,包括但不限于土地成本、开发成本、管理费用、财务费用等),按各方一致批准的年度预算进行计算,年度预算未规定的,以商业计划书作为标准;
(f)清算时应充分考虑按中国相关法律法规计算的所有税费。
甲乙双方共同选聘一家符合甲方监管部门认可的会计师事务所对项目公司进行模拟清算。
(g)以上评估原则为原则性条款。
若因项目当地政策限制,影响项目可销售面积导致双方对评估原则不能达成认可,双方应在正式协议中修订。
若清算评估时双方对评估价格存在异议,乙方保留对未销售物业收购的权利,评估价格以9.1条款的计算结果为准。
9.2双方同意,在项目清算前,当项目公司符合利润分配的条件时,项目公司应按双方约定的条件实际分配项目利润。
如果甲方和乙方对该等第三方评估机构作出的评估结果均无异议,则该评估结果即为“最终评估值”;但若:
(a)甲方(或甲方按照本协议约定指定的受让方)或者乙方中任何一方不认可该等第三方评估机构作出的评估结果,则该方有权在评估机构池中另行选聘一家第三方评估机构进行二次评估,评估费用由该选聘方承担,二次评估结果与原第三方评估机构作出的评估结果的算术平均值即为“最终评估值”;甲方(或甲方按照本协议约定指定的受让方)或者乙方均不认可该等第三方评估机构作出的评估结果,则双方均有权在评估机构池中另行各自选聘一家第三方评估机构进行二次评估,评估费用各自承担,两家评估机构二次评估结果的算术平均值即为“最终评估值”。
各方同意并确认最终评估值最晚必须于评估基准日后的第90日或之前确定。
各方进一步同意,双方根据“最终评估值”及股权比例项目清算,若届时根据本协议任何一方应向对方承担赔偿责任而未予以赔付的,则转让价款还应根据该赔付款相应增加或减少。
9.3双方同意在下列情形下,乙方有权选择终止本合作且无需项目公司股东会批准,甲方应无条件配合:
(1)商业计划书终稿未获得董事会批准,且商业计划书初稿无法执行;
(2)项目实际运营中的整体收入与商业计划书终稿的测算减少10%,或成本、费用增加10%;或(3)每一期开发工期重要节点(包括开工,开盘,竣工备案三个节点)延误超过商业计划书终稿规定的时间节点120天的。
乙方根据本条选择终止合作的,甲方对乙方的全部投资额加计年化20%的资金成本作为回购对价配合乙方退出,按日计算。
9.4因客观原因导致合作目的无法实现而终止合作
如因不能归咎于任何一方的客观原因致使本协议项下合作的目的无法实现,本协议项下的合作终止,双方互不承担任何责任。
客观原因包括但不限于:
(1)因全国或地方政策法规,或因目标地块招标、拍卖、或挂牌规则变更,致本协议约定的合作方式无法实施,且经过各方与相关部门沟通仍无法实施的;
(2)不可抗力;(3)项目公司的设立未能获得有关主管部门的批准,且各方对此均无过错的。
第十条交易
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