房地产项目建设申请报告完整版.docx
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房地产项目建设申请报告完整版
×××花园(暂名)
住宅区建设工程
项目申请报告
建设单位:
地产开发有限公司
编制单位:
编制日期:
项目名称:
×××花园(暂名)建设工程
编制类型:
项目申请报告
编制单位:
项目负责:
注册咨询工程师(投资)
编制人员:
注册咨询工程师(投资)
注册咨询工程师(投资)
助理工程师
项目审核:
注册咨询工程师(投资)
第一章申报单位及项目概况
1.1申报项目名称
×××花园(暂名)建设工程
1.2项目申报单位
本项目由三方投资人组成的地产开发有限公司申报,申报单位的基本情况介绍如下:
单位名称:
房地产开发有限公司
单位住所:
法人代表:
注册号:
注册资本:
陆仟肆佰万人民币
企业类型:
中外合资企业
经营范围:
投资人、出资额、出资比例详见下表:
股东名称
出资额(万元)
出资比例
备注
甲方
2560万元人民币
40%
以现金人民币出资
甲方简介
单位名称:
单位住所:
法人代表:
职务:
总经理
国籍:
中国
乙方
1920万元人民币
30%
以美元现汇出资(外汇按出资日中国人民银行公布的人民币市场牌价中间价折为美元)
乙方简介
住所:
身份证号码:
国籍:
丙方
房地产开发有限公司
1920万元人民币
30%
以现金人民币出资
丙方简介
单位地址:
法人代表:
职务:
国籍:
中国
1.3编制类型、研究范围及编制依据
一、编制类型
项目申请报告
二、研究范围
本报告研究工作范围主要为×××花园(暂名)建设工程与发展规划及产业政策的关系、行业准入分析、资源开发利用分析、节能分析及措施、项目建设用地分析、环保分析及措施、项目经济及社会影响分析等。
三、编制依据
(1)温州市发展计划委员会-温市计划[2002]165号-关于下达2002年温州市利用外资基建计划的通知;
(2)浙江省国土资源厅、浙江省监察厅文件-浙土资函[2004]149号-关于第一批历史遗留的经营性国有土地使用权继续协议出让项目的处理意见;
(3)国有土地出让合同GF-2000-2601;
(4)国有土地使用权出让补充合同(七都控规02-T01-03A、02-T02-06A×××花园地块);
(5)×××花园(七都控规02-T01-03A、02-T02-06A)地块国有土地使用权证;
(6)温州市人民政府专题会议纪要[2004]132号;
(7)浙江省国土资源厅、浙江省监察厅文件-浙土资函[2004]149号-关于第一批历史遗留的经营性国有土地使用权继续协议出让项目的处理意见;
(8)温州市委常委会[2009]14号会议纪要;
(9)温州市市政府[2009]66号会议纪要;
(10)温州市政府[2009]82号会议纪要;
(11)温州市人民政府关于七都×××花园开发建设有关问题的处理意见;
(12)温州市人民政府专题会议纪要[2012]112号;
(13)温州市规划局-温市规函字[2010]31号文件及市领导批示意见;
(14)温州市规划局-温市规函字[2010]129号文件;
(15)温州市规划局专题会议纪要[2010]73号;
(16)温州市规划局专题会议纪要[2011]18号
(17)温州市人民政府文件-温政函[2011]130号-关于温州市鹿城区七都岛地块控制性详细规划修改的批复;
(18)温州市规划局规划条件通知书[2011]规划条件34号;
(19)温州市规划局规划条件通知书[2011]规划条件35号;
(20)温州市七都岛02-T01-03A、02-T02-06A地块×××花园(暂名)建设工程总平面布置图;
(21)《中华人民共和国土地管理法》;
(22)《中华人民共和国房地产管理法》;
(23)《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】;
(24)浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》(DB33/T1021-2005号);
(25)《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ-137-90);
(26)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93);
(27)《民用建筑设计通则》(GB50353-2005);
(28)国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
(29)建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
(30)国家和温州市政府相关政策及法律、法规。
1.4项目背景
一、项目所在区域简介
(一)温州市基本情况
温州市是我国十四个沿海开放城市之一,地处东南沿海,北近上海,南接福建,西连赣皖内陆,处长(江)三角(洲)和珠(江)三角(洲)的中间,具依附性和独立性兼容的特点,是浙江省、华东地区重要的工业、商贸、港口城市和对外经济贸易的窗口,是浙南的经济、文化、交通中心。
全市辖三区二市六县,陆域面积11784KM2,人口912.21万人。
2011年,温州市全市实现生产总值3350.9亿元,同比增长9.5%;财政总收入485.6亿元,其中地方财政收入270.9亿元,分别增长18%、18.5%;城镇居民人均可支配收入31749元,农村居民人均纯收入13243元,分别增长13.5%、16%,在全国地级市和沿海开放城市中处领先水平。
(二)七都岛基本情况
七都岛位于温州市鹿城区(滨江商务区)东北侧,北邻永嘉乌牛,东临乐清琯头,南与龙湾区隔江相望,西眺温州杨府山,北濒104国道线、乌牛镇,距永嘉县城18公里,距温州市区13公里。
七都总面积12.7平方公里,全岛海岸线长17.78公里,标准堤塘已全线闭合。
2001年区划调整后,七都从永嘉划归鹿城,规划、定位为温州未来的城市“后花园”,承担着服务于市区的高级住宅区、生态型休闲度假区、教育科研基地以及杨府山商务中心拓展区等功能。
二、项目相关政策背景
2010年,中国国务院总理温家宝在政府工作报告中提出继续大规模实施保障性安居工程,继续支持居民自主性住房消费,抑制投机性购房,大力整顿和规范房地产市场秩序。
4月17日,继之前的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)后,国务院又颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)(国发[2010]10号),针对部分城市房价过快上涨的情况进行控制,并切实解决城镇居民住房问题。
浙江省人民政府为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)精神,特别提出《浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(浙政发〔2010〕23号),以促进浙江省房地产市场平稳健康发展。
2011年1月26日新国八条出台后,3月8日温州市人民政府发布关于贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见(温政发〔2011〕23号),3月24日浙江省人民政府又发布《关于加快推进保障性安居工程建设坚定不移做好房地产市场调控工作的若干意见》(浙政发〔2011〕21号)。
2011年,温家宝总理在政府工作报告中提出进一步扩大保障性住房建设规模、进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头、建立健全考核问责机制。
在深化住房制度改革、鼓励住房消费政策的推动下,近几年的温州市房地产业快速发展,房地产投资、开发、供应、销售和价格等各项指标都达到了一个历史新高。
但从温州市房地产业增加值对GDP的比例中,可以比较清楚地看到,温州的房地产业和宏观经济的比例仍处在合理区间,并有进一步增长的潜力。
温州房地产市场的快速发展有其特定的经济和政策背景,是在宏观经济持续增长,体制改革不断深入,政府宏观调控措施得当的大气候下得以长足发展的。
加之近年来,温州市民营经济快速发展、居民生活水平提高、住房观念转变、股市投资风险等综合因素,对温州市房地产市场的快速发展起到了促进作用。
三、项目提出理由及过程
1.5项目概况
一、项目建设地点
二、项目建设内容、规模及目标
根据用地现状、规划设计条件以及拟建项目功能配置提出该项目建设规模经济技术指标定位:
建设目标:
本项目欲建设成为一流的现代化住宅区,为项目适合客户群提供质量上乘、配套齐全、环境良好的高档生活品质。
三、外部建设条件
项目电力、给排水、通讯、交通条件能够满足建设施工与建成后使用需要。
四、项目周期安排
(1)项目开发总周期
2012年-2017年
(2)实施进度计划
2012年1月-2012年8月项目审批、设计阶段、工程招标
2012年9月-2016年9月工程施工阶段
2016年10月-12月工程竣工验收、交付使用
(3)(预)销售计划
2015年-2017年(预)销售阶段
其中2014年为营销准备阶段(广告投入),预计2015年可取得预销售许可,2017年底销售完毕。
五、工程方案及配套工程
(一)总平面布置
根据规划设计条件要求,本地块内建筑根据周边道路和周边地块退让道路红线及征地红线。
总平面设计根据均好性和共享性的理念来构思,设计原则是尽可能布置多层住宅,单体平面讲究均好性(通风、日照、景观视线等)、实用性、以及明厅明厨、洁污分区、动静分区等基本要求。
本方案将两块地整体考虑,西地块设置了幼儿园及社区服务中心,东地块纯住宅和物业管理用房。
小区内住宅的建筑布局依据环境景观的脉络关系而设定,并在此基础上形成街巷式布局,庭院式空间,同时满足日照及消防间距要求。
建筑成组设置,前后错位,内院的位置也变化多样,相互组合又形成了更多的空间形态。
高差的设定以可获取更多的景观效果。
两个地块分别设两个机动车出入口,入口处都设置有地下室出入口,方便小区的机动车直接进入地下室,做到尽可能的人车分流。
道路交通:
1、居住小区内道路结构明晰,线性简捷优美流畅,有利于在保证交通安全快捷的同时创造优美的景观,达到步移景异的效果,每个地块设置2个出入口,满足消防要求。
2、最大限度的减少车辆对步行绿化等生活性活动空间的干扰。
地下车库的出入口均结合小区入口设置,小区内道路平时主要以步行为主,消防车和紧急救护车在特殊情况下可以进入到内部,到达每一幢单体的入口处。
3、居住小区内道路分为两级:
6米小区干道及2.5米的入户路。
竖向设计:
通过对地块现有地形、地貌的充分研究,结合本地块城市道路标高设计,将基地内的标高按实际情况,进行因地制宜的设计,局部结合地下室做成坡地形变化,创造丰富多变的室外景观。
丰富竖向设计,合理地减少土方量,节约大量投资成本。
室内正负零标高暂定黄海标高3.400米。
室内外高差0.3米,地下室顶板覆土平均1.5米,建筑标准层层高3.500米。
(二)建筑设计
1、住宅套型设计
住宅设计体现合理性,充分体现“以人为本”与考虑地区环境融合性。
(1)标准性:
本小区户型设计主要有220多平方、280多平方、450平方、700多平方的主流户型。
(2)合理与舒适性:
住宅设计中考虑日照、通风等基本因素,尽可能多地卧室南向外,还着重考虑以下几方面:
分区明确:
从居住的功能和私密性考虑,以人的基本生活规律为出发点,充分保证内外、动静、昼夜和洁污分区,符合住户心理和生理要求。
尺度适宜:
各功能空间都具有适宜的尺度,避免房间形态出现比例失调。
辅助空间:
辅助空间作为生活中必不可少的空间在设计中得到相应的重视,每户基本都设计有庭院为入户的过渡空间,功能完善。
2、地下室
西区地下室停车数490辆,设两个机动车双车道,地下室主要安排地下车库以及设备用房。
3、立面造型
住宅立面的塑造上,法式古典主义的建筑风格,在建筑里面涉及中采用干挂石材,显得稳重而雄伟;窗户及檐口线脚装饰,色彩上以素雅的淡黄色为主色调,创造出精美、庄重、富有历史感的建筑形象。
同时注重、整体格调统一。
(三)结构设计
1、建筑分类等级
建筑结构的安全等级为二级。
本工程抗震设防类别:
住宅为丙类建筑,按六度抗震设防;幼儿园为乙类建筑,按气度抗震设防。
钢筋混凝土结构的抗震等级:
住宅框架四级,幼儿园框架三级。
地基基础的设计等级:
乙级。
2、上部结构及地下室结构方案
考虑沉降因素,在主楼与裙房之间、主楼与地下室之间设后浇带,待主楼结顶后再闭合。
对地下室及上部结构单元长度超过规范规定的最大伸缩缝间距要求的部分,设置温度伸缩后浇带,待两侧混凝土达到强度后一个月以上封闭。
本工程采用全现浇钢筋混凝土框架结构。
楼屋面均采用梁板体系。
地下室采用平战结合措施,局部考虑战时封堵,这样既满足人防要求,又方便使用。
人防地下室顶板厚250mm,底板厚度400mm,外侧板厚度350mm。
5、基础方案
结合邻近地块设计经验,拟采用钻孔灌注桩或预应力混凝土管桩,独立承台基础。
(四)给排水工程
1、水源、水量、水质、水压
水源:
由地块中部的城市干道市政给水管引入两路DN150管道,在区域内形成环状管网。
水量:
住宅用水量标准300L/人•日,区内日用水量260立方米。
水质:
符合国家“生活饮用水卫生标准”
水压:
满足用水点水压要求。
并符合规范要求。
2、给水系统
本建筑生活给水由市政管网直接供水
3、排水
住宅排水采用生活污、废水合流制,污水经化粪池处理达标后排入市政污水管网。
(五)电气工程
1、负荷等级
一级负荷包括:
消防用电设备、应急照明、主要通道照明、航空障碍标志、保安监控系统电源、客梯电力、排污泵、生活泵、人防二等人员掩蔽所得应急照明、通信、报警设备。
二级负荷:
商业等照明。
三级负荷:
其它用电设备。
2、负荷估算
按变压器装机容量地上多层80VA/M2计、地下部分15VA/M2计、幼儿园100VA/M2计,住宅需装机8950KVA,地下室需1012KVA,幼儿园345KVA,故设置6座2*800KVA变配电站作为住宅及地下室配电,幼儿园设1*300KVA变配电站,实际装机负荷为10530KVA。
3、防雷接地
本工程按二类防雷建筑设计。
屋面采用Ф12镀锌圆钢沿女儿墙明敷作为避雷带。
引下线利用建筑物柱内钢筋,间距不大于18米。
在屋面装设不大于10米*10米的避雷网格。
接地装置与防雷接地共用基础接地体。
保护接地采用TN-S系统,Rd≤1欧。
在各单体均设总等电位连接,卫生间做局部等电位连接,弱电系统单独接地并采取防电磁脉冲措施。
建筑物45米以上采取防侧击雷措施,钢构架和混凝土的钢筋应互相连接,利用柱子钢筋作为防雷装置引下线,将45米及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接,竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和顶端与防雷装置连接。
六、投资规模
本项目总投资为196891万元(详见第七章),建设单位自筹资金68912万元(项目资本金占总投资比例已达到35%以上),其余不足部分商请银行贷款及销售回投解决。
七、项目预计收益
本项目产出预计收入可达390241万元,经测算,项目利润总额约159399万元,税后净利润约119549万元。
1.6主要经济技术指标
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1拟建项目与相关规划的关系
“十二五”时期,温州市经济社会发展的总体要求是:
高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观和省委“两创”总战略,坚持以科学发展为主题,以加快转变经济发展方式为主线,以推进新型城市化为龙头,以深化改革开放为动力,统筹陆海、城乡、区域发展,全面推进经济转型、社会转型和政府转型,着力加快经济结构调整和三大产业融合发展,着力推进大都市功能区、中心镇和新农村建设,着力加强生态建设和环境治理,着力推动文化大发展大繁荣,着力加强民生保障和社会建设,切实维护社会和谐稳定,努力把温州建设成为生产、生活、生态相融合的现代化国际性大都市,全面建成惠及全民的小康社会,为提前基本实现现代化打下坚实基础。
随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高,带动了住宅需求持续增加,城镇居民改善居住条件的需求将持续增长,随着住房短缺问题基本解决,居民住房需求开始从生存型向舒适型转变。
在社会主义市场体制引导下,温州市经济飞速发展,居民收入增加,广大群众在满足衣、食、行的基础上,开始转向享受消费、文化教育、保健医疗等方面的需求,特别是消费重点已转向居住方面,因而对住宅的需求十分强烈,对居住条件和环境质量有更高的要求。
由房地产开发有限公司开发建设的×××花园(暂名)建设工程项目,将以其精心设计,精心施工,尽善尽美的建筑形态和物有所值的高性价比的商品住宅奉献给广大消费者,决心建设成一流的住宅区,为居住者提供环境优良、居住舒适、交通方便、配套齐全的居住环境,提高环境质量,满足住房的需求,改善人们居住条件。
在城市总体规划的指导下,在当地政府工作的配合指导下,本项目的开发将严格按照房地产开发管理条例进行,项目本身便是经济发展的结果,生产力的表现,社会可持续发展的组成部分。
2.2拟建项目与相关产业政策的关系
中国房地产业走入了它历史上从未有过的黄金发展时期,它对GDP的贡献和对其他产业的拉动有目共睹。
很多城市房地产业已成为事实上的支柱产业。
在国务院的一系列的重要文件中,也都将对房地产业作为我国经济发展的支柱产业。
房地产产业作为支柱产业,在国民经济中可以发挥重要的作用。
房地产产业链长,关联度大,直接或间接地引导和影响着很多相关产业的发展。
房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于重要地位,使相关产业的产值增加1.5~2个百分点。
据世行统计,每投入100元房屋建设资金,可创造相关产业170—220元的需求,每销售100元商品房,可带动130元—150元社会其他产品销售,被带动的直接相关或间接相关达60多个。
房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。
还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长。
此外,房地产还推动建筑业、装潢业、服务业等等,进而促进整个国民经济的发展和市场繁荣。
随着全国房地产价格特别是住宅价格的持续上涨,房地产投资循序渐进扩张。
为防止投资过热,保持房地产行业的持续健康发展,国家和各地方政府从金融信贷和土地储备、结构规模控制等方面对房地产市场采取了一系列的宏观调控措施。
中国房地产业发展的既有道路正在受到严格审视,房地产发展的产业市场进行宏观调控。
但房地产发展政策不变。
为了国民经济的持续发展,推动房地产业又好又快的发展,进一步改善人民群众的居住条件,政策目标是投资适当增长,购用市场优化,消费环境改善。
首先要保持房地产开发投资的持续,适度增长。
目前我国正在经历工业化、城镇化、市场化、国际化并行快速发展的阶段,房地产既是重要的生产资料,也是重要的生活资料。
经济的繁荣发展和生活水平的持续提高,都必然导致房地产业的发展。
房地产业链很长,与上下游的关联众多,由此决定了房地产业在国民经济中具有重要的地位。
所以保持房地产业务的健康持续发展,意义重大。
同时加强完善房地产市场的监管,继续规范市场秩序。
中央先后出台“国八条”,“国十五条”、“国四条”、“国十一条”、“新国十条”等,从房地产开发企业的土地储备、金融信贷、销售体制上采取措施,加强监管,加强房地产市场风险的评估,促使房地产业平稳有序地发展。
进一步加强房地产市场法制建设,建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系,切实保护消费者的权益,让房地产业发展步上健康轨道。
经济、金融调控政策的不断增强,房地产市场税收调控等措施陆续出台,宏观调控对经济增长各方面的影响逐步体现出来,温州房地产发展正经历着对这种大环境的不断适应过程。
国办发[2008]131号文件-“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见”中提到要进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产卡法企业积极应对市场变化、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责并加强房地产市场监测。
浙政办发[2009]20号文件-“关于加强城镇住房保障促进房地产市场稳定健康发展的实施意见”中提出要引导房地产企业积极应对市场、规范和完善房地产市场并进一步优化房地产发展环境,努力保障房地产开发企业正常的资金需求、推动房地产业转型升级、提高政府对房地产业发展的引导和服务水平并进一步强化政府的保障、调控和监管职责。
温政发[2009]6号文件-“温州市人民政府关于促进房地产市场健康稳定发展的意见”中提出要营造良好的住房消费环境、优化房地产业投资发展环境、促进房地产市场健康稳定发展。
2010年,中国国务院总理温家宝在政府工作报告中提出继续大规模实施保障性安居工程,继续支持居民自主性住房消费,抑制投机性购房,大力整顿和规范房地产市场秩序。
4月17日,继之前的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)后,国务院又颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)(国发[2010]10号),针对部分城市房价过快上涨的情况进行控制,并切实解决城镇居民住房问题。
浙江省人民政府为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)精神,特别提出《浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(浙政发〔2010〕23号),以促进浙江省房地产市场平稳健康发展。
2011年1月26日新国八条出台后,3月8日温州市人民政府发布关于贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见(温政发〔2011〕23号),3月24日浙江省人民政府又发布《关于加快推进保障性安居工程建设坚定不移做好房地产市场调控工作的若干意见》(浙政发〔2011〕21号)。
2011年,温家宝总理在政府工作报告中提出进一步扩大保障性住房建设规模、进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头、建立健全考核问责机制。
7月12日举行的国务院常务会议释放楼市调控继续从严信号,再次明确楼市调控方向不动摇,力度不放松。
从政策背景看,国家实施一系列宏观调控政策已有数年之久,其目的和任务是要熨平经济波动,防止经济起伏过大,使稳定增长的态势尽量维持更长时间。
目前经济基本向着宏观调控的预期方向发展。
从去年以来我市经济运行情况看,总体保持稳健发展的态势,经济增长的基础得到巩固,预示着今年经济运行将继续向好的方向发展。
投资态势与消费市场平稳增长,财政收入继续快速增长,城镇居民收入增幅有所上升。
本项目已进行相关的准备工作,并已取得了相关手续,可作为后期开发的依据。
本项目开发建设符合由全国人民代表大会常务委员会通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》以及国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》的具体措施等产业政策要求。
2.3行业准入分析
房地产开发成功与否建立在对国家房地产发展信息,当地经济社会状况和区域房地产市场走势正确分析的基础之上,即项目的市场准入条件。
一、全国房地产市场的现状与发展
住房分配制度的改革和货币化分房办法的推行,使房地产市场出现了持续升温,土地交易价格提高,房屋销售价格上升,火爆的房地产市场使某些地区出现过热,于是国务院在各项政策颁布后又新颁布了“国十一条”。
从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面,进一步加强房地产市场调控。
规范房地产市场秩序,并不是限制房地产业的发展,而是为了健康有序上轨道。
随着经济发展,人民的生活迅速富裕,生活和居住的质量要求越来越高。
世界各国经验表
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