商住小区可行性研究.docx
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商住小区可行性研究
第一章总论
1.1.项目名称:
***商住小区
1.2.项目建设单位:
XX市***房地产开发有限公司
1.3.项目简介:
1.3.1.报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
1.3.2.项目法人介绍
X市***房地产开发有限公司于2006年6月9日注册成立,注册资金500万人民币,具有四级房地产开发资质。
现有职工50人。
已成功开发了《桃园商住小区》,现正在开发《文苑商住小区》。
单位性质,私营企业。
法人代表,武建国。
1.3.3项目概况
项目建设详细地址:
开发南路以西,州南街以南,马邑路以东,朔神铁路以北。
1.项目占地面积:
119031平方米
2.建筑面积:
171630平方米
3.建筑结构:
住宅为砖混结构
住宅配套服务为:
低框结构
幼儿园为:
砖混结构
4.投资规模:
5.资金来源:
1.3.4编制依据
本投资估算依据的指标、定额和标准有:
1、《山西省市政工程消耗定额》2005年:
2、《山西省建设标准定额信息》2008年第3期;
3、《山西省建设工程费用定额》2005年;
4、《工程勘察设计收费标准》2002年;
5、《山西省建设工程其他费用标准》2002年;
6、《山西省建设工程估算指标》2003年;
7、《山西省建筑安装工程概算定额》2002年;
8、设备采用询价和市场调查价
9、国家有关税收政策
1.3.5编制方法
1、工程量根据道路工程设计方案及有关专业说明确定,并套用估算指标或市政定额中的有关项目进行编制。
2、本估算中材料差价计算标准参照《山西省建设标准定额信息》公布的X市2010年第二季度材料价格计取。
3、工程其它费用按《山西省建设工程其它费用标准》中的规定计取。
其中:
1)建设单位管理费:
按I类费用的0.5%计取:
2)建设单位临时设施费:
按建筑安装费的0.8%计取:
3)工程监理费:
按I类费用的0.6%计取;
4)勘察费:
包括工程地质勘察和工程测量两部分费用,按I类费用的0.3%计取:
5)工程预备费按I类费用和II类费用之和的10%计取。
1.3.6编制原则
(1)本着“客观、公正、科学、可靠”的原则,严格按照国家发展和改革委员会第19号令及山西省人民政府令第185号的规定,认真编制项目申请报告,为业主决策和政府审批提供依据。
严格执行X市工程咨询中心质量管理体系文件及有关标准规范。
(2)贯彻“节省投资、提高效益”设计指导方针。
(3)认真调查和研究项目的基本条件,做到最佳利用基础条件,避免不利因素对工程建设和运行的影响。
(4)重视节能。
采用节能产品,以降低工程成本。
(5)在满足要求的前提下,优化建筑结构设计,降低土建工程造价。
(6)X市***房地产开发有限公司委托编制工程申请报告的协议书。
1.4.项目提出的背景、投资必要性和意义
1.4.1.
项目提出的背景
X市基本情况
X市位于山西省西北部,晋蒙交界之处。
地理坐标在北纬39°03’~40°31’,东经111°54’~113°35’之间。
西北部与内蒙古自治区乌兰察布盟毗邻,北、东部与大同市接壤,南部与忻州地区相连,国土总面积为10627平方公里。
X具有悠久的历史,境内“峙峪遗址”表明,早在二万八千年前就有人类在此生息。
据史料记载,X唐尧时为冀州之域,虞舜时属并州,夏归荤育,商属下危,西周属北戎,春秋时为北狄所据,战国时为赵国所辖,秦始皇统一六国后在此筑城置马邑县,北齐设州延续到明清,民国初废州设朔县。
抗日战争和解放战争时期,属晋绥边区。
新中国成立后,归察哈尔省雁北专区。
1952年,察哈尔省撤销后,划归山西省雁北地区。
1989年1月,国务院批准由原雁北地区划出朔县、平鲁县、山阴县,设立X市。
1993年7月行政区划调整,又划入怀仁县、应县、右玉县。
现辖两区四县(朔城区、平鲁区、山阴县、怀仁县、应县、右玉县),共69个乡镇,1807个行政村,总面积1.06万平方公里,总人口147万人。
X境内地形地貌复杂多样,山川丘陵兼有,农林牧业皆宜。
其中,平原占国土总面积的38%,丘陵占36%,山区占26%,总体呈西高东低之势。
东部平原土地肥沃,田畴阡陌,灌溉便利,为全市粮食和蔬菜主产区,西、北部为典型黄土高原地质地貌,丘陵起伏,沟壑纵横,为杂粮生产基地和牧业基地。
X属温带寒冷半干旱大陆性季风气候区,寒暑交替,四季分明,春旱、伏旱经常发生。
多年平均气温3.7℃~7.1℃,一月份气温最低,月平均气温-16℃~-10℃,极端最低气温-40℃~-30℃;七月份
气温最高,月平均气温19℃~22.5℃,极端最高气温34℃~38℃;日均大于等于10℃的年积温2000℃~3200℃,无霜期为100~150天。
多年平均年降水量380mm~460mm,且主要集中在7、8月份,约占全年降水量的60%,而多年平均年蒸发量1500mm~2000mm,约为降水量的4倍。
相对湿度低,年均60%以下,最干燥月份(一般为4月份)平均低于30%,在最干燥的大风天相对湿度甚至为0%。
本区季风气候明显,夏季多东风或东南风,其他季节以西风和西北风为主,年均风速2m/s~2.8m/s,大风多出现在4月份,最大风速可达20m/s以上,8级以上的大风日平均每年约20~50天。
冰雹、水患、水土流失均较严重。
境内光照较为充足,多年平均年日照时数约2900小时。
⑶交通电力通讯
X交通便利,邮电通讯发达。
北同蒲铁路电气化复线、大运二级公路和大运高速公路纵贯境内,神木——X铁路连袂秦晋,X——黄骅铁路已建成通车,运煤专线纵横交错,县乡公路四通八达,是全省第一个实现乡乡通油路的地级市。
怀仁机场和平朔机场通航北京、上海、太原等城市。
全市实现了电话通讯联网和长途传输数字化、市话交换程控化,可直接进行国际、国内直拔,大大缩短了与国内外交往的距离。
⑷自然资源
农业资源:
全市共有耕地480万亩,农民人均4.5亩,居全省第一。
其中水浇地170万亩(河灌区70万亩,井灌区100万亩)。
有宜林面积238.4万亩,草地面积68.6万亩。
水源相对丰富,有地下水资源7.9亿立方米,人均占有水资源590立方米,为全省人均水平的1.68倍。
境内有桑干河、浑河等29条主要河流,最大涌水泉组神头泉流量为6.3立方米/秒。
气候为温带大陆型季风气候,年光照时
间约2800小时,无霜期为100—130天,年平均气温3.7℃—7.6℃,年降水量为400—450mm左右。
主要农作物有玉米、马铃薯、小麦、谷子、葫麻、甜菜、莜麦、豌豆等30多种。
矿产资源:
X矿藏资源丰富,初步探明的矿藏有煤炭、石灰岩、铁矿石、铝钒土、云母、粘土、石墨等35种。
其中,煤炭总储量约500亿吨,占全省总储量的六分之一。
煤系分布面积1645平方公里,占全市总面积的15.9%,属大宁煤田石炭二迭纪煤系,以气煤和弱粘结煤为主,覆盖浅,易开采。
石灰岩储量约1600亿吨,铁矿石储量4500万吨,瓷石储量20亿吨,铝矾土储量458万吨。
旅游资源:
悠久的历史,孕育了灿烂的文化,一大批文治武功的杰出人物名垂青史。
西汉著名女诗人班婕妤,是目前所见史籍上有确切记载的最早的女诗人,在古代文学史上占有重要地位。
三国大将张辽、唐代名将尉迟恭均为X人氏。
五代时李存勖灭后梁建后唐,成为一代帝王。
明朝东阁大学士王家屏,素以廉洁、直谏著称,与名相张居正齐名。
著名抗日民族女英雄李林在这块土地上抗日救亡,壮烈牺牲。
丰厚的文化蕴藏成就了众多著名的历史景观。
境内有世界上现存最高、最古老的应县木塔,有全国罕见的以减柱艺术筑就的X市崇福寺,二者均为典型的辽金建筑,气势宏伟,古朴典雅,堪称中国建筑史上的杰作。
X历来是兵家必争之地,古战场甚多,有北击匈奴的杀虎口,杨家将血战抗辽的“金沙滩”,戍边屯军的广武古城堡,掩埋汉代屯军将士遗骸的汉墓群和象征华夏文明的内外长城。
这些文物古迹与云岗石窟、北岳恒山、佛教圣地五台山、芦芽山自然保护区比邻而存,共同构成了引人入胜的旅游黄金带。
⑸经济发展
2007年地区生产总值181.65亿元,人均生产总值突破万元大关,
达到12090元;全部工业增加值达到99.6亿元;原煤产量达到7948万吨;发电量达到198.5亿千瓦时,鲜奶产量达到33.4万吨,城乡居民收入分别达到8787元和3081元。
X市以发展潜力和优势产品为切入点,全面落实省、市经济结构调整实施意见和我市“2261”规划,着力推进传统产业新型化,新兴产业规模化,重点发展新型煤炭、电力、农畜产品加工、现代煤化工、陶瓷、新材料、旅游等七大优势产业,扎实推进五项创新,成功实现了一年起步、两年入轨、三年初见成效和五年明显见效的目标,结构调整成为全市经济社会快速发展的推动力。
产业结构产生积极变化。
二、三、一产业层次由43.3:
38.1:
18.6演进为58.4:
31.4:
10.2,工业化进程明显加快。
农业内部粮经草三元结构得到优化,生态畜牧基地初具规模。
奶牛存栏13.3万头,肉牛出栏5.8万头,肉羊存栏160万只、出栏97.2万只。
16个农贸专业批发市场交易额达20亿元,粮食、蔬菜、畜产品商品化率分别达到35.3%、78%和91%。
能源工业这一主导产业新型化步伐加快,煤炭产量占全省的1/6,电力装机(达到352万千瓦)占全省的1/7,煤电工业产值占全部工业产值的84.3%,提供税收占财政收入的71.6%。
建成各类调产项目192个,完成投资302亿元。
新增煤炭生产能力3000万吨,洗煤能力5000万吨,电力装机110万千瓦,乳品加工能力32万吨,肉牛和肉羊屠宰精加工能力60万头(只),化肥、电石等化工产品生产能力30万吨,日用瓷生产能力5亿件,水泥生产能力100万吨,高岭土、单晶莫来石、聚合氯化铝生产有了良好开端,大砂轮、汽车防撞保护系统、茶色素、α-亚麻酸、β-胡萝卜素等一批新兴产业项目正在建设,工业生产领域得到拓宽,工业经济规模
迅速扩大,新型工业体系建设取得明显成效。
1.1.2X市“十一五”国民经济和社会发展战略重点
“十五”时期,X市上下以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,认真贯彻十六大和十六届三中、四中全会精神,按照科学发展观的要求,围绕“实现新跨越,建设新X”的发展目标,全面实施新型能源和工业、生态畜牧基地建设两大战略,坚持不懈地深化经济结构调整,大力推进城市化进程,积极引深改革,加快体制创新,全面优化发展环境,努力扩大招商引资,“十五”计划胜利完成,经济社会超常规、跨越式发展,成为建市以来发展最快、效益最好、人民群众得到实惠最多的时期之一。
在“十五”期间,X市围绕北方生态园林工业城市的发展定位,突出以人为本的发展理念,科学规划,加大投入,城市基础设施建设和人居环境得到明显改善。
城市总体规划修编完成,建成区面积扩大到18平方公里,城市人均道路、公共绿地、住房面积均居全省前列,中心城市集中供热普及率达到74%,城市居民清洁燃气使用率达到60%,城市化率提高到42%。
市委西区和州北街建设开始起步,经济技术开发区作为市区副中心区“一区多园”的发展架构基本形成。
县城改造成效明显,崇福寺文脉工程、紫城广场等重点工程,提升了城市品位。
X市国民经济和社会发展的第十一个五年规划中指出:
在“十一五”时期,要以大力改善基础设施条件,不断提高城镇人居环境和产业承载能力为着力点,推进中心城市、县城中心镇和小城镇协调发展,促进城镇化水平的新跨越,增强基础功能的新优势。
调整充实空间格局。
要实施以集中化为主,注重协调发展的空间战略,以产业集聚为重点,以园区建设为载体,以功能提升为
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