地产毛坯房实测实量操作指引.docx

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地产毛坯房实测实量操作指引

地产毛坯房实测实量操作指引

第一篇总则

1.目的

1.1规范产品质量实测过程的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。

1.2提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

2.适用范围

2.1本指引适用于集团所有在建工程（自结构±0.00至交付完成）项目。

2.2各区域公司应根据本指引制定本公司实测实量执行细则，明确：

施工单位应按分户对所有检测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测；项目部及工程部专职质量工程师对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测；区域公司应将经监理及公司相关部门复测后的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。

2.3集团进行实测实量时应对项目公司实测数据进行检查核对。

3.取样原则与计算说明

3.1取样原则

3.1.1随机原则：

各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前标段的施工进度，通过图纸或随机抽样确定，选定的实测区实测实量数据若不够填满表格则由第三方评估机构现场随机增加实测区。

3.1.2可追溯原则：

对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

3.1.3完整原则：

同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。

3.1.4真实原则：

测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章。

3.1.5公正原则：

出现违法职业操守、职业底线的行为，集团将严格按有关制度进行处理。

3.2计算说明

3.2.1对于混凝土结构工程，按以下方法进行计算处理：

●混凝土结构工程分项得分=混凝土结构所测指标实得分之和/混凝土结构所测指标应得分之和*100%

●重视主体结构一次成活率，允许进行轻微处理（剔凿、打磨、修补等）。

砌筑完成的楼层允许对混凝土进行剔凿，其余混凝土墙柱不允许大面积处理，以下三条出现一条即判定为大面积处理：

1）进行处理的墙柱数超过该楼层墙柱数的1/3；

2）单墙柱存在2处（烂根修补统一计为1处，烂根修补判断标准为：

墙柱根部10cm位置）及以上处理或单处处理面积大于1㎡；

3）单墙柱处理面积超过20%抽选区内；

抽选测区内若存在墙柱进行大面积处理，优先记录为“不合格”（整个测区的点都不合格，例如：

3米长的墙，垂直度、平整度共6个点都不合格），记满后避开大面积处理区域再进行测量；

●参与评估标段实测实量仅有混凝土结构工程的，大面积处理记录“不合格”封顶数如下：

结构平整度、垂直度各10个，共计20个；

●参与评估标段实测实量有混凝土结构工程及砌筑工程的，修补打凿记录“不合格”封顶数如下：

结构平整度、垂直度各20个，共计40个；

●参与评估标段实测实量有混凝土结构工程、砌筑工程及抹灰工程的，修补打凿记录“不合格”封顶数如下：

结构平整度、垂直度各30个，共计60个；

●已砌筑施工楼层混凝土结构允许胀模剔凿，墙面10cm一下部位烂根修补统一计为1处。

3.2.2对于砌筑工程，按以下方法进行计算处理：

●砌筑工程分项得分=砌筑所测指标实得分之和/砌筑所测指标应得分之和*100%

●严禁砌体修补打磨，抽选区内若存在修补打凿，该测区测点均记录为“不合格”，记满后避开修补打磨区域再进行测量；

●砌体工程修补打凿记录“不合格”封顶数如下：

垂直度、平整度各10个，砌体方正性5个，外窗洞口尺寸10个。

3.2.3实测实量总得分计算：

标段实测实量综合得分=该标段所测指标实得分之和/标段所测指标应得分之和*100%

3.2.4其他重要事项说明

各实测指标的权重与计算点不一定相等，具体权重详见《土建质量评估检查评分表20XXXXXX》。

第二篇尺差控制篇

1.混凝土结构工程

1.1基本原则

1.同一标段内根据各楼栋进度，在上楼实测前要随机确定已拆完模板的2个楼层作为混凝土结构工程的实测层，测区楼层内由实测人员随机选取测区。

1.2截面尺寸

合格标准：

[－5，10]mm

测量工具：

钢卷尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任一砼柱/墙截面作为1个检测区，1个检测区对应1个计算点。

累计测量10个检测区，10个计算点。

2.测量方法：

实测前需对5米钢卷尺进行校核，无误后以钢卷尺选取同一面墙/柱截面2个检测点测量其尺寸，精确至毫米，比较2个实测值与设计值之间的偏差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点，其中一个检测点“不合格”则该计算点记为“不合格”。

1.3墙面平整度

合格标准：

[0，8]mm；

测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一面墙作为1个检测区，1个检测区对应3-4个计算点。

检测区数量不限，累计30个计算点。

2.测量方法：

当所选墙长度小于3米时，随机实测3个检测点；当所选墙长度大于3米时，随机实测4个检测点，跨洞口部位必测，每个实测值分别作为判断该指标合格率的1个计算点。

1.4外墙平整度

合格标准：

[0，8]mm；

测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一面外墙作为1个检测区，检测区数量不限，累计10个计算点。

2.测量方法：

外墙平整度10个测点以“山墙：

阳台：

凸窗：

采光井=2：

1：

1：

1”比例进行随机抽取，不限定单面墙测量点数，跨层部位及跨洞口部位必测，每个实测值分别作为判断该指标合格率的1个计算点。

3.特殊说明：

主体外墙平整度测区在现场刚拆模楼层中进行抽取，若现场楼栋结构全部已封顶无刚拆模楼层，则该项指标甩项。

1.5墙柱垂直度

合格标准：

[0，8]mm；

测量工具：

2米靠尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一面墙/柱作为1个检测区，1个检测区对应2-3个计算点。

检测区数量不限，累计30个计算点。

2.测量方法：

当所选墙长度小于3米时，随机实测2个检测点；当所选墙长度大于3米时，随机实测3个检测点，砼墙体洞口一侧部位必测，每个实测值分别作为判断该指标合格率的1个计算点。

1.6顶板水平标高差

合格标准：

[0，10]mm

测量工具：

激光扫平仪、塔尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

同一功能房间砼顶板（无降板、无梁隔开均算为同一功能房）作为1个检测区，1个检测区对应5个计算点，累计测量10个检测区，50个计算点。

2.测量方法：

实测前对激光扫平仪及塔尺进行校核，无误后使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线，同一检测区任选5个检测点，分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离，以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差。

偏差值≤10mm时5个检测点均合格；最大偏差值≤15mm时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

最大偏差值﹥15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

1.7结构方正性

合格标准：

[0，10]mm

测量工具：

5米钢卷尺、激光扫平议

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一功能间作为1个检测区，1个检测区对应1个计算点，累计测量10个检测区，10个计算点。

2.测量方法：

实测前需对5米卷尺及激光扫平仪进行校核，无误后采用激光扫平仪打出十字线方式，以短边墙控制线（模板控制线）为基准，沿长边墙方向选取4个测点（3个测点位于长边墙高1.5m以下位置，1个测点位于长边墙高1.5m以上位置），分别测量4个测点与控制线（模板控制线）之间的距离，比较4个实测值之间的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

如极差超过10mm/2m，则该检测区的实测值均按不合格计。

1.8楼板厚度偏差

合格标准：

[－5，10]mm

测量工具：

超声波楼板测厚仪（非破损法）/钢直尺（破损法）

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任一跨板作为1个检测区，1个检测区对应1个计算点。

累计测量10个检测区，10个计算点。

2.测量方法：

，当采用非破损法测量时，将测厚仪发射探头与接收探头分别置于被测楼板的上下两侧，仪器上显示的值即为两探头之间的距离，移动接收探头，当仪器显示为最小值时，即为楼板的厚度；当采用破损法测量时，可用电钻在板中钻孔（需特别注意避开预埋电线管等），以钢直尺测量孔眼厚度。

每1个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

3.特殊说明：

在评估启动会前，项目工程部选择测厚仪或者破坏法其中一种做为该项指标的检测方法，中途不允许更换检测方法，严禁测厚仪检测不合格后再用破坏法复验。

（为了避免楼板渗漏不建议用破坏法，且今后检查发现的渗漏无论是如何形成的照样扣分处理）。

2.砌筑工程

2.1基本原则

1.实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2户作为砌筑工程的实测套房。

2.对于验收以后需改造的墙体仍需作为检测区，相关标准不变。

2.2墙面平整度

合格标准：

[0，8]mm

测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一面正手墙作为1个检测区，1个检测区对应3-4个计算点，检测区数量不限，累计30个计算点。

2.测量方法：

当所选墙长度小于3米时，随机实测3个检测点；当所选墙长度大于3米时，随机实测4个检测点，跨洞口部位必测，每个实测值分别作为判断该指标合格率的1个计算点。

3.特殊说明：

测量时避开墙顶梁、反坎、墙体斜顶砖，其他腰梁、构造柱等二次结构作为墙体的一部分进行测量。

2.3墙面垂直度

合格标准：

[0，5]mm

测量工具：

1米靠尺、2米靠尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一面正手墙作为1个检测区，1个检测区对应2-3个计算点，检测区数量不限，累计30个计算点。

2.测量方法：

当所选墙长度小于3米时，随机实测2个检测点；当所选墙长度大于3米时，随机实测3个检测点，砌体墙洞口一侧部位必测，每个实测值分别作为判断该指标合格率的1个计算点。

3.特殊说明：

测量时应避开墙顶梁、导墙、反坎、墙体斜顶砖，当实测墙体高度不足2米时，采用1米靠尺进行实测。

2.4砌体方正性

合格标准：

[0，10]mm

测量工具：

5米钢卷尺、激光扫平议

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一功能间作为1个检测区，1个检测区对应1个计算点。

累计测量20个检测区，20个计算点。

2.测量方法：

实测前需对5米卷尺及激光扫平仪进行校核，无误后采用激光扫平仪打出十字线方式，以短边墙方正度控制线为基准，沿长边墙方向选取3个测点，分别测量3个测点与方正度控制线之间的距离。

比较3个实测值之间的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

如该套房无方正度控制线或偏差超过10mm/2m，则该套房内所有测区的实测值均按不合格计。

2.5外门窗洞口尺寸

合格标准：

[－15,15]mm

测量工具：

激光测距仪

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一外门窗洞口作为1个检测区，1个检测区对应2个计算点（高度、宽度各计1个计算点）。

累计测量10个检测区，20个计算点。

测量方法：

测量时不包括抹灰收口厚度，以砌体对砌体或砌体对砼体（如洞口四周是砼墙或后浇窗台板，此项同样作实测）各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。

2.6施工二线控制（砌筑工程）

合格标准：

每面砌体正手墙（含剪力墙与砌体正手墙相同的一面）要求设置砌筑或抹灰控制线；当卫生间正手墙在内侧（有沉箱或降板）没法弹施工二线时，应在反手墙弹设。

测量工具：

目测、5M钢卷尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一功能间作为1个检测区，1个检测区对应1个计算点。

累计测量10个检测区，10个计算点。

2.测量方法：

砌筑前距砌体墙体（含剪力墙）20~60CM范围内弹出控制线，并做明显标识和保护。

采用目测、尺量方法，检查同一个检测区纵、横两线，是否偏差超过10mm/2m。

3.抹灰工程

3.1基本原则

1.实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于抹灰阶段2套房作为抹灰工程的实测套房。

2.采用木夹板、石膏板等轻质材料作为后改造墙体，可不作为检测区。

对于其他后改造墙体，相关标准不变。

3.2墙面表面平整度

合格标准：

[0，4]mm

测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一面墙作为1个检测区，1个检测区对应3-4个计算点。

检测区数量不限，累计50个计算点。

2.测量方法：

随机抽取20面墙进行实测，当所选墙长度小于3米时，随机实测3个检测点；当所选墙长度大于3米时，随机实测4个检测点，跨洞口部位必测，每个实测值分别作为判断该指标合格率的1个计算点。

3.特殊说明：

毛坯房腻子墙面按该标准检查，只刮上面或下面一半腻子的墙面不检。

3.3外墙平整度

合格标准：

[0，4]mm

测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一面外墙作为1个检测区，检测区数量不限，累计10个计算点。

2.测量方法：

外墙平整度20个测点以“山墙：

阳台：

凸窗：

采光井=2：

1：

1：

1”比例进行随机抽取，不限定单面墙测量点数，跨层部位及跨洞口部位必测，每个实测值分别作为判断该指标合格率的1个计算点。

3.特殊说明：

免抹灰外墙在外墙腻子完成后进行测量。

3.4墙面垂直度

合格标准：

[0，4]mm

测量工具：

2米靠尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一面墙作为1个检测区，1个检测区对应2-3个计算点。

检测区数量不限，累计50个计算点。

2.测量方法：

当所选墙长度小于3米时，随机实测2个检测点；当所选墙长度大于3米时，随机实测3个检测点，抹灰墙体洞口一侧部位必测，每个实测值分别作为判断该指标合格率的1个计算点。

3.特殊说明：

毛坯房腻子墙面按该标准检查，只刮上面或下面一半腻子的墙面不检。

3.5地面表面平整度

合格标准：

毛坯房交付地面[0，5]mm；精装修交付地面[0，3]mm。

测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一个功能房间地面作为1个实测区，1个检测区对应3-4个计算点。

累计测量6-7个检测区，20个计算点。

2.测量方法：

任选同一功能房间地面的2个对角区域，按与墙面夹角45度平放靠尺测量2次，加上房间中部区域测量一次，共测量3次。

客、餐厅或较大房间地面的中部区域需加测1次。

同一功能房间内的3或4个地面平整度实测值，作为判断该实测指标合格率的3或4个计算点。

所选2套房地面表面平整度的不满足6个实测区时，需增加实测套房数。

3.6顶棚水平度

合格标准：

[0，10]mm

测量工具：

激光扫平仪、塔尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一功能房间顶棚（无降板、无梁隔开均算为同一功能房，抹灰、腻子面适用，砼面不适用）作为1个检测区，1个检测区对应5个计算点。

累计测量10个检测区，50个计算点。

2.测量方法：

实测前对激光扫平仪及塔尺进行校核，无误后使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线，同一检测区任选5个检测点，分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离，以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差。

偏差值≤10mm时5个检测点均合格；最大偏差值≤15mm时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

最大偏差值﹥15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

3.7地面水平度极差

合格标准：

[0，10]mm

测量工具：

激光扫平仪、塔尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一个功能房间地面都可以作为1个检测区，1个检测区对应5个计算点。

累计测量4个检测区，20个计算点。

2.测量方法：

，随机抽取4个功能房间地面，使用激光扫平仪，在检测区内打出一条水平基准线。

同一检测区地面任选5个检测点，分别测量找平层地面与水平基准线之间的5个垂直距离。

以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差。

偏差值≤10mm时，5个实测点均合格；最大偏差值≤15mm时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点；最大偏差值﹥15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

3.特殊情况：

毛坯房交楼标准无找平层时此项不作检测，地面有保温层时此项要作检测。

3.8方正性

合格标准：

[0，10]mm

测量工具：

5米钢卷尺、激光扫平议

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一个功能间作为1个检测区，1个检测区对应1个计算点。

累计测量10个检测区，10个计算点。

2.测量方法：

短边墙应大于1m，长边墙不应大于短边墙的三倍。

实测前需对5米卷尺及激光扫平仪进行校核，无误后采用激光扫平仪打出十字线方式，以短边墙为基准，沿长边墙方向选取4个测点（3个测点位于长边墙高1.5m以下位置，1个测点位于长边墙高1.5m以上位置），分别测量4个测点线与墙之间的距离，比较4个实测值之间的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点，如极差超过10mm/2m，则该套房内所有测区的实测值均按不合格计。

3.9净高

合格标准：

[－15，20]mm，极差不大于30mm

测量工具：

激光测距仪

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一个功能房间作为1个检测区，1个检测区对应5个计算点。

累计测量5个检测区，25个计算点。

2.测量方法：

实测前，所选套房必须完成地面找平层施工和完成天花第一道腻子，同时还需了解所选套房的各房间结构楼板设计厚度和建筑构造做法厚度等。

在一个检测区内任选5个检测点，使用激光测距仪测量出找平层地面与天花顶板间的5个垂直距离，即当前施工阶段5个抹灰净高实测值。

用抹灰净高实测值与设计值作比较，最大偏差值在[－15，20]mm之间时，5个实测点均合格；最大偏差值在[－20，25]mm之间时，5个偏差值的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点；最大偏差值[－25，30]mm之间时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

单功能房间5个检测点极差大于30mm时，5个计算点均不合格。

3.10开间/进深

合格标准：

[-10，15]mm

测量工具：

激光测距仪

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一个功能房间作为1个检测区，1个检测区对应2个计算点（开间、进深各计1个计算点）。

累计测量10个检测区，20个计算点。

2.测量方法：

分别测量墙体两端开间、进深方向的距离，核对检测点与图纸设计尺寸，找出偏差的最大值。

3.11外墙窗内侧墙体厚度极差

合格标准：

[0，5]mm

测量工具：

5米钢卷尺或钢直尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任一樘外门窗都作为一个检测区，1个检测区对应1个计算点。

累计测量10个检测区，10个计算点。

2.测量方法：

实测时，外墙外门窗框等测量部位需完成抹灰或装饰收口。

在窗内侧任意部位测量3次墙体厚度，这3次实测值之间极差值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

3.12户内门洞尺寸偏差

合格标准：

高度、宽度偏差[－10，10]mm；宽度偏差[－10，10]mm；墙厚偏差[-5，5]mm。

测量工具：

5米钢卷尺、激光测距仪

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一个户内门洞作为1个检测区，1个检测区对应3个计算点（高度、宽度、厚度各计1个计算点）。

累计测量10个检测区，30个计算点。

2.测量方法：

实测前需了解所选套房各户内门洞口尺寸。

实测前户内门洞口侧面需完成抹灰收口和地面找平层施工（或弹设1米线），以确保实测值的准确性。

同一个户内门洞口尺寸沿宽度、高度、厚度各测2次，测量值与设计值之间偏差作为偏差值的检测点，一个门洞的高、宽、厚各计一个合格率计算点。

3.特殊说明：

门洞必须一次收口到位，若部分未收口，仍然按照本指引进行测量。

3.13阴阳角方正

合格标准：

[0，4]mm

测量工具：

阴阳角尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一面墙的任意一个阴角或阳角均可以作为1个检测区，1个检测区对应1个计算点。

累计测量40个检测区，40个计算点。

2.测量方法：

任意一个阴角或阳角测量2次，取最大值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

3.14同一室内底盒标高差

合格标准：

[0，10]mm

测量工具：

激光扫平仪、5米钢卷尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

一个功能房间作为1个实测区，1个检测区对应1个计算点。

累计实测实量6个实测区，6个计算点。

2.测量方法：

在所选套房的某一功能房间内，使用激光扫平仪在墙面打出一条水平线。

以该水平线为基准，用钢卷尺测量该房间内同一标高各电气底盒上口内壁至水平基准线的距离，各电气底盒与水平基准线之间实测值的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

3.15同户型同厨卫间管井尺寸偏差

合格标准：

[-10，10]mm

测量工具：

5米钢卷尺

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

任意一个厨卫管井为1个检测区，1个检测区对应1个计算点。

累计测量10个检测区，10个计算点。

2.测量方法：

选任意一个厨卫管井，长度方向测量两次与设计值做为比较，记为2个检测点，宽度方向测量两次与设计值做为比较，记为2个检测点，以上4个检测点作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

3.特殊说明：

毛坯房交楼此项指标不作检测。

3.16裂缝/空鼓

合格标准：

户内墙体完成抹灰后，墙面无裂缝、空鼓

测量工具：

目测、空鼓锤

测量方法和数据记录：

1.取点原则：

户内任意一面墙作为1个检测区，1个检测区对应1个计算点。

累计测量20个检测区，20个计算点。

2.测量方法：

同一检测区任何一面墙出现3条不足20cm或出现超过20cm的裂缝或一处空鼓（任意边长大于50mm），或修补后仍存在空鼓和裂缝，该实测点不合格。

如无任何裂缝或空鼓（含修补后），则该实测点为合格。

空鼓开裂项检查有15天以上时间的抹灰工程，并可单独在现场随机选取测区，项目工程部必须提前说明，不得检查完后进行更改测区；

3、抹灰墙面空鼓、开裂计点原则：

情况

A级风险

实测实量

质量观感

未切割

计入

计入

计入

修补完成

不计入

重点实测

选取20面墙，切割或修补超过1-3处扣C档，4-6处扣B档，7处及以上扣A档

已切割未修补

不计入

不计入（切割周边重点实测）

选取20面墙，切割或修补超过1-3处扣C档，4-6处扣B档，7处及以上扣A档