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房地产基础知识
房地产基础知识
一、房地产企业
(一)房地产
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。
包括:
土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。
房地产物权,指房地产权利人依法对房地产享有直接支配和排他的权利,包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。
(二)房地产企业
房地产企业,是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
(三)房地产企业资质
1.资质与项目开发的关系
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
2.房地产企业申报资质等级的条件
项目
一级
二级
三级
四级
1
注册资本
不低于5000万元
不低于2000万元
不低于800万元
不低于100万元
2
从事房地产开发经营年限
5年以上
3年以上
2年以上
1年以上
3
建筑面积
近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额
近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额
房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额
4
上一年开发情况
上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额
上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额
5
质量合格率
连续5年建筑工程质量合格率达100%
连续3年建筑工程质量合格率达100%
连续2年建筑工程质量合格率达100%
已竣工的建筑工程质量合格率达100%
6
人员
有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人
有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人
有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人
有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人
7
职称
工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其它业务负责人具有相应专业初级以上职称
工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员
8
质量
具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
9
事故
未发生过重大工程质量事故
未发生过重大工程质量事故
未发生过重大工程质量事故
未发生过重大工程质量事故
3.房地产企业资质登记的审批
房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
(四)房地产企业“五证两书”
1.《国有土地使用证》或者使用土地的批准文件,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
由城市国土资源部门核发及批准。
2.《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
由城市规划部门核发。
3.《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
由城市规划部门核发。
4.《建设工程施工许可证》,由城市建设主管部门核发。
5.《商品房销售(预售)许可证》,是政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
由城市房屋管理主管部门核发。
6.两书是:
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
(五)房地产有关术语
1.商品房销售名词
(1)楼花:
最早源于香港,是指未完工的在建物。
(2)复式商品房:
是一种经济型房屋,在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房(1.2米的夹层)。
(3)跃层式商品房:
由上、下两层(两层均为标准层高)楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
(4)错层式商品房:
指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上,用30-60cm的高度差进行空间隔断,层次分明,立体性强,但未分成两层,适合100平米以上大面积住宅装修。
(5)飘窗:
房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度的感受自然;通常它的窗台较低甚至为落地窗。
(6)玄关:
玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。
其作用为功能过渡或增加居室的私密性。
(7)开间:
在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离,因为是就一自然间宽度而言,故称开间。
(8)进深:
住宅的长度即进深,指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
(9)层高:
下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。
(10)净高:
下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。
(净高=层高-楼板厚度)
2.房屋面积术语
(1)房屋使用面积(套内使用面积):
住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积,住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算,包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。
(2)房屋产权面积:
指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
(3)房屋预测面积:
主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,是开发商进行合法销售的面积依据(合同约定面积)。
(4)房屋实测面积:
指商品房竣工验收后,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积,是开发商和业主的法律依据,使业主办理产权证、物业费的最终依据(产权登记面积)。
(5)套内阳台建筑面积:
指阳台地面底板外沿在水平面的投影;全封闭阳台100%计算面积,半封闭阳台50%计算面积。
(6)套内墙体面积:
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。
(7)套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
(8)分摊公用面积=建筑面积-套内建筑面积
(9产权登记面积)建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积
3.建筑物的各项比例
(1)建筑容积率=总建筑面积/总用地面积(一般情况下,独立别墅为0.2-0.5;联排别墅为0.4-0.7;6层以下多层住宅为0.8-1.2;11层小高层住宅为1.5-2.0;18层高层住宅为1.8-2.5;19层以上住宅为2.4-4.5。
宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。
)
(2)建筑密度(建筑覆盖率)=建筑基底总面积/总用地面积×100%(建筑密度一般不会超过40%-50%)
(3)绿化率=各类绿地总面积/总用地面积×100%(住宅项目绿化率应不低于30%)
(4)面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)/合同约定面积*100%
(5)分摊系数:
公用分摊面积之和/套内建筑面积之和
(6)使用率=套内使用面积/建筑面积×100%
二、房地产抵押
(一)办理程序
1.抵押登记申请
2.受理申请
3.审核
4.登记
(1)对核准抵押登记的,在房地产权利证书上加盖抵押专用章,并在房地产登记册上作抵押记录。
抵押记录应包括抵押人,抵押权人,抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。
(2)预购的房地产抵押时,应在买卖合同书上加盖抵押专用章。
5.收费发证
(1)登记收费
(2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人,核发给抵押权人房地产他项权证。
6.立卷归档
(二)抵押登记机关
一般情况下,以房地合一的房地产抵押的,房地产管理部门为抵押登记机关;以地上无定着物的出让土地使用权抵押的,由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。
(三)抵押贷款关注的风险点
1.证件合法性问题
2.抵押率问题
3.抵押登记问题
4.优先受偿权问题
5.抵押物变现问题
6.重复抵押问题
7.手续规范问题
三、土地
(一)土地所有权
1.国有土地与集体土地
根据《中华人民共和国土地管理法》,中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
2.集体土地
农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3.建设用地
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
4.集体土地变为国有土地的程序
根据我国现行土地管理的法律法规,国家征收农民集体土地变成国有土地主要由两个环节完成:
一是批准征收,二是组织实施征收。
第一个环节由省级以上人民政府行使审批权,第二个环节由被征收土地所在的市、县人民政府具体组织实施完成。
市、县人民政府报经有批准权的人民政府批准征收土地后,在组织实施征收土地过程中应当完成以下几项工作:
1、发布征收土地公告。
2、办理征地补偿登记。
3、拟订征地补偿安置方案。
4、确定征地补偿安置方案。
5、实施补偿安置方案和交付土地。
(二)土地用途与使用年限
1.根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
商业、旅游、娱乐用地40年;
综合或者其他用地50年。
2.年限到期后的处置
根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定,办理土地使用权续期的,应当重新签订土地使用权转让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定:
“住宅建设用地使用权期间届满的,自
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