滨海新区住宅市场需求结构研究.docx
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滨海新区住宅市场需求结构研究
分类编号:
单位代码:
10065
密级:
学号:
06208009
研究生学位论文
论文题目:
滨海新区住宅市场需求结构研究
学生姓名:
侯霁航申请学位级别:
硕士
申请专业名称:
人文地理学
研究方向:
城乡土地利用与地产评估
指导教师姓名:
段岩燕专业技术职称:
副教授
提交论文日期:
2009.5.6
摘要
住房是人类基本生活与生存发展的基本物质条件和重要保障,房地产业也是我国国民经济中关联度很高的支柱产业。
房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,随着城市化进程的加快、技术的进步,住宅市场在我国已初具规模,对整个房地产业乃至对其关联产业和整个国民经济发展也做出了巨大的贡献。
随着天津滨海新区纳入国家发展战略,它已经成为促进我国经济快速发展的第三增长极,越来越多的目光都投注在了滨海新区的发展上。
同时,作为滨海经济发展先导产业的房地产业也在带动着滨海新区经济的发展。
但面对2008年以来全国房地产市场的逐渐萧条,对滨海新区房地产市场的研究就显得十分必要。
本文通过对滨海新区住宅市场需求结构进行的科学合理地研究,可以有助于滨海新区住宅房地产市场在今后更加成熟与完善。
本文的内容从理论到实证大体可以分为五个部分:
第一部分是对住宅市场需求的相关文献综述,包括对住宅市场的需求影响因素、居民住房支付能力、需求结构、市场细分以及相关预测方法这五个方面大量文献的分析。
第二部分是住宅市场需求的理论基础部分,主要研究了住宅需求理论、马斯洛需求层次理论以及阶层理论。
第三部分是对滨海新区住宅市场的发展现状分析,包括分析中国房地产市场发展历程和滨海新区住宅市场发展现状两部分。
第四部分是对滨海新区住宅市场需求结构的研究,通过分析滨海新区居住住宅支付能力以及对不同收入水平家庭划分收入阶层,得出滨海新区住宅市场的需求结构现状,并通过模型预测最后得出滨海新区住宅市场的未来需求结构。
第五部分是对滨海新区住宅市场的未来发展提出四方面建议。
关键词:
滨海新区;住宅;房地产市场;需求结构;需求预测
ABSTRACT
Housingisthebasicmaterialconditionandimportantguaranteeinthelife,thesurvivalandthedevelopmentofpeople.TherealestateindustryisalsotheverypillarinthenationaleconomyofChinawhichisassociatedcloselywithmanyindustries.Thedevelopmentoftherealestatemarketismainlyembodiedintherapiddevelopmentofthehousingmarket.Alongwithurbanizationandtheprogressoftechnology,thehousingmarkethasbeguntotakeshapeinourcountry.Ithasmadeenormouscontributionstotheentirerealestateindustryaswellasitsassociatedindustriesandtheentirenationaleconomydevelopment.
TianjinBinhaiNewAreahasalreadybecomethethirdpoleofthedevelopmentofChineseeconomy,andithasbeenpromotingtheeconomicdevelopmentrapidly.MoreandmoreattentionarefocusedonthedevelopmentofTianjinBinhaiNewArea.Atthesametime,therealestateindustry,playingaleadingrole,isacceleratingtheeconomicdevelopmentofTianjinBinhaiNewArea.
Inthefaceofthegradualrecessionofthenationalrealestatemarketsince2008,itisquitenecessarytoresearchtherealestatemarketofTianjinBinhaiNewArea.TheauthorofthisdissertationhasresearchedthedemandstructureofthehousingmarketofTianjinBinhaiNewAreascientificallyandlogically,inthehopeofhelpingthehousingmarketofBinhaiNewAreaachieveahighdegreeofmaturityandperfectioninthefuture.
Thisdissertationcanbedividedintofiveparts,coveringboththeoryandfacts.Thefirstpartisareviewofrelateddocumentsconcerningthedemandofhousingmarket,includingfiveaspectsofthehousingmarket,whicharetheinfluentialfactorsasfollows:
affordabilityoftheresidents,thedemandstructure,themarketingsegmentationandthepredictingmethodsassociated.Thesecondpartisaboutthetheoreticalbasisofthehousingmarket,includingHousingDemandTheory,Maslo’sHierarchyofNeedsTheoryandStratumTheory.Thethirdpart,whichismeanttoanalyzethepresentsituationofthehousingmarketdevelopmentofBinhaiNewArea,includesthecourseoftherealestatemarketdevelopmentofChinaandtheon-goingdevelopmentofBinhaiNewAreahousingmarket.ThefourthpartistostudythedemandstructureofBinhaiNewAreahousingmarket.Throughanalysisofaffordabilityandclassificationofdifferentincomegroups,thedemandstructureofBinhaiNewAreahousingmarketwillbeworkedoutbywayofmodelingprediction.ThefifthpartwillputforwardfourproposalsconcerningthefuturedevelopmentofBinhaiNewAreahousingmarket.
Keywords:
TianjinBinhaiNewArea;housing;realestatemarket;demandstructure;demandprediction
目录
第一章绪论1
1.1问题的提出1
1.2研究意义及主要内容2
1.2.1研究的意义2
1.2.2研究的主要内容3
1.3研究方法和技术路线4
1.3.1研究方法4
1.3.2技术路线5
第二章住宅市场需求相关文献综述6
2.1关于需求影响因素的研究6
2.2关于居民住房支付能力的研究7
2.3关于市场细分的研究8
2.4关于需求结构的研究9
2.5关于相关预测方法的研究9
2.5.1关于分析方法的研究9
2.5.2关于预测模型与方法的研究10
第三章住宅市场需求相关理论基础12
3.1住宅与住宅市场12
3.1.1住宅12
3.1.2住宅市场14
3.2住宅需求理论15
3.2.1住宅需求16
3.2.2住宅需求的分类16
3.2.3影响住宅需求的因素17
3.3马斯洛需求层次理论与住宅需求层次19
3.3.1理论概述19
3.3.2住宅需求层次20
3.4阶层理论21
3.4.1马克思主义的阶级分层22
3.4.2韦伯的多元社会分层22
3.4.3两种分法的比较23
第四章滨海新区住宅市场发展现状分析24
4.1中国房地产市场的发展24
4.1.1发展历程24
4.1.2房地产市场主要经济指标变化趋势27
4.2滨海新区住宅市场发展现状30
4.2.1滨海新区及其住宅市场发展概况30
4.2.2住宅市场现状分析31
4.2.3住宅市场发展的制约因素39
第五章滨海新区住宅市场需求结构分析41
5.1住房支付能力分析41
5.1.1住房支付能力影响因素41
5.1.2衡量住房支付能力的指标41
5.1.3滨海新区居民住房支付能力43
5.2住宅市场需求结构现状分析46
5.2.1收入阶层划分46
5.2.2住宅市场需求结构现状48
5.3住宅市场需求结构预测49
5.3.1住宅市场预测概述49
5.3.2多元线性回归分析法49
第六章滨海新区住宅市场发展的对策建议54
6.1提高低收入和中低收入家庭的住房支付能力54
6.2调整住宅市场供给结构54
6.3引导城市居民对住宅理性消费55
6.4完善住宅市场体系56
参考文献57
致谢61
第一章绪论
1.1问题的提出
住房是人类基本生活与生存发展的基本物质条件和重要保障,随着我国改革开放的不断深入和经济的不断发展,房地产业也获得了持续高速的发展,成为促进经济发展的增长点,对整个国民经济和社会发展起着越来越重要的作用。
房地产业作为我国国民经济中关联度很高的支柱产业,其发展不仅可以改善投资环境和广大居民的居住条件、提高人民生活质量、加快城市建设步伐、扩大就业,还可以带动建材业、建筑业、金融业、交通业等等这些相关产业的发展,可以说,房地产业对支撑整个国民经济的快速发展、促进产业结构的调整和稳定金融安全等方面具有重要的意义。
而房地产业一切经济活动的正常运行,都要以房地产市场为基础和依托,从市场容量角度看,住宅市场是房地产市场中最大的市场,所以房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上。
我国的住宅产业自初步建立起,经历了市场培育、繁荣、规范等几个发展阶段。
在这十几年的发展过程中,随着城市化进程的加快、技术的进步,住宅市场在我国已初具规模,不仅在改善城镇居民居住条件方面取得了长足的进步,对整个房地产业乃至对其关联产业和整个国民经济发展也做出了巨大的贡献,而国民经济的快速发展也促进了住宅产业蓬勃兴起。
但是,我国住宅市场在快速发展的同时,也出现了许多值得关注的问题,主要体现在:
部分地区房地产市场结构性矛盾突出,房地产市场的运行、监管和调控体系不完善等[1]。
这些问题会阻碍和制约房地产市场的健康发展,甚至会导致房地产泡沫的形成。
根据西方经济学原理,商品的价格是供求处于均衡状态时的价格,而我国的住宅市场正处于供给过剩的状态,供大于求应当导致住宅价格的下跌,但是目前的状况恰恰是商品住宅整体供给过剩与价格持续上涨同时并存。
一方面偏高的商品住宅价格,使得广大城镇普通居民家庭无力购房,改善居住条件的迫切愿望得不到实现;而另一方面,住宅市场上的空置商品住宅却逐年增多,商品住宅空置率不断攀升。
这不仅不能促进住宅市场的健康发展,进而推动国民经济的发展,还会给国民经济持续、健康发展带来严重隐患。
存在充分竞争是市场化的基本特征,充分竞争的形成必然会使商品价格维持在大多数人能够购买的程度。
从这个角度来看,住宅市场上出现的大面积商品房空置和城镇居民住房困难并存,这种有效供给和有效需求不足的不正常现象,正是现今商品住宅并未真正市场化的体现。
天津滨海新区纳入国家发展战略,成为促进我国经济快速发展的第三增长极。
滨海新区的发展不仅能够带动天津的发展,同时还可以带动环渤海地区和京津一体化的发展。
目前,滨海新区的发展正处于高速发展阶段,房地产业作为近些年国民经济的支柱产业,逐渐成为滨海经济发展的先导产业,带动了滨海新区的经济发展。
但是2008年以来,一方面受国家宏观调控的影响,另一方面受经济规律的影响,房地产市场开始走向萧条,所以,对滨海新区住宅市场需求结构进行分析研究,可以有助于滨海新区住宅市场在今后更加成熟与完善。
1.2研究意义及主要内容
1.2.1研究的意义
(1)有助于促进房地产市场和国民经济的稳定发展
住宅市场是房地产市场的重要组成部分,住宅市场的稳定发展不仅可以完善我国房地产市场体系,还可以带动房地产市场的繁荣发展和整个国民经济的增长。
目前,我国住宅市场面临的最主要问题就是市场上空置率不断上升而有效需求不足的矛盾,而解决这一问题要从住宅市场的需求入手,因此,为保证房地产市场和整个国民经济的健康发展,必须深入研究住宅市场需求结构。
(2)有助于房地产开发企业自身的发展
房地产开发企业是住宅市场上重要的组成部分,只有企业自身能够在住宅市场中占据一席之地,并获得良好的经济效益,才能保持住宅市场的供求平衡,实现住宅市场的稳定发展。
而房地产开发企业只有在对区域住宅市场的供需形势、需求类型特征等进行研究之后,才能做出正确的住宅投资决策。
所以,对住宅市场需求结构的研究同样有助于房地产开发企业的持续发展。
(3)有助于对住宅市场的管理
住宅市场的稳定发展不仅要通过市场本身的自动调节,还要依靠政府的力量进行宏观管理,这主要体现在政府出台的一系列政策、制度上。
如果相关政策、制度的不协调会导致住宅市场问题严重化,甚至会阻碍住宅市场的发展。
因此,对城市住宅市场需求结构进行研究有助于政府对住宅市场的管理,针对问题制定的政策、制度更有利于住宅市场的发展。
(4)有助于解决城市低收入群体的住房问题
住宅市场的快速发展,带来越来越大的住宅面积、越来越多样的户型和越来越优美的社区环境,可以说城市居民的居住水平和居住理念都在逐步提升,这些也使得住宅价格也越来越高。
而对于城市低收入群体来说,他们的收入在满足自身的温饱之后,余下的部分无法支付相对偏高的住宅价格。
所以,通过对城市住宅市场需求结构进行研究,充分了解城市居民对住宅的可支付程度,依据需求调节供给,也有助于解决城市低收入群体的居住问题。
1.2.2研究的主要内容
本文针对目前房地产市场的发展现状以及滨海新区住宅市场的实际情况和现实需要,运用经济学、社会学等方面的原理,对房地产市场的发展历程、滨海新区住宅市场现状及其发展制约因素进行分析,在对滨海新区住宅市场需求结构现状及未来三年需求结构进行分析、预测的基础之上,提出滨海新区住宅市场发展的对策建议。
本文共分为六个部分,结构安排如下:
第一章:
绪论。
介绍研究的背景和意义,论文的主要研究内容、结构安排以及研究方法和技术路线。
第二章:
住宅市场需求相关文献综述。
对国内外住宅市场需求相关方面的研究现状进行分析。
第三章:
住宅市场需求相关理论基础。
在界定相关概念的基础上,通过研究住宅需求理论、马斯洛需求层次理论和阶层理论为本文提供理论依据,并对住宅市场进行理论分析。
第四章:
滨海新区住宅市场发展现状分析。
在分析中国房地产市场的发展及现状以及滨海新区基本情况的基础之上,总结目前滨海新区住宅市场发展的制约因素。
第五章:
滨海新区住宅市场需求结构分析。
在分析滨海新区居民的住房支付能力,并根据居民收入的不同对滨海新区收入阶层进行划分,通过划分出的收入阶层、各阶层之间的比例关系以及各阶层对住宅所表现出的不同需求特点,可以分析出滨海新区住宅市场的需求结构现状,并通过模型预测出2008年到2010年滨海新区住宅市场的需求结构。
第六章:
滨海新区住宅市场发展的对策建议。
根据滨海新区住宅市场需求结构分析的成果,对滨海新区住宅市场未来发展提出建议。
1.3研究方法和技术路线
1.3.1研究方法
本文在分析研究滨海新区住宅市场需求结构时,采用以下一些具体的研究方法:
(1)理论联系实际的分析方法
在对事物和现象进行研究时,将理论知识应用于实际的研究工作,不仅可以保证研究方向的正确性,还可以使研究工作具备一定的理论基础。
所以,本文根据研究的对象和任务,从理论出发,对住宅需求理论、马斯洛需求层次理论等进行分析,并将这些理论知识应用于滨海新区住宅市场需求结构的实证研究中。
(2)定性分析与定量分析相结合
在研究滨海新区住宅市场需求结构问题时,一方面,对住宅及住宅市场的基本概念和基本理论方面采用定性分析方法;另一方面,在对滨海新区住宅市场进行实证分析时,主要采用定量分析方法。
通过综合利用定性分析与定量分析相结合的分析方法,可以有助于从质和量的两个方面深刻认识住宅市场需求结构。
(3)统计分析方法
本文在对滨海新区住宅市场进行现状分析和预测时,主要采用统计分析方法对数据进行整理和统计分析,并利用回归分析方法和时间序列分析法分析、预测滨海新区住宅需求量与需求结构。
1.3.2技术路线
图1.1本文研究的技术路线
第二章住宅市场需求相关文献综述
2.1关于需求影响因素的研究
宋喜民等(2004)认为从房地产市场这个系统来考察,影响市场有效需求的主要因素有当地城镇居民人口、人均国内生产总值、城市居民人均可支配收入、房地产的销售价格、人均居住面积和房地产竣工面积[2]。
满江虹等(2004)在全面考察了对商品住宅的居住和投机两个需求层面之后,建立了商品住宅需求影响指标体系,包括了GDP、房地产开发投资与固定资产总投资之比、房地产开发投资增长率、土地面积、居住面积、空置面积与竣工面积之比、人口总数、销售价格、住房贷款与销售额之比、销售面积与竣工面积之比、销售金额与开发投资之比和开发贷款12个指标[3]。
韩薇等(2005)将影响住宅需求的因素分为社会发展情况、住宅建设情况和居民经济情况三大类,包括:
市区人口、户均人数、商品住宅销售价格、人均现有居住面积、居民可支配收入、人均住宅消费支出、人均消费水平和职工平均工资等八个因子构成指标体系,通过分析得出居民收入水平和消费结构是所有影响因素当中贡献率最大的因子,二者在很大程度上决定了居民对住宅的有效需求[4]。
冯套柱等(2005)认为影响房地产市场需求的主要因素有总人口、人均GDP、城镇居民人均可支配收入、房地产的销售价格、人均居住面积、房地产竣工面积、房地产施工面积、城乡居民储蓄存款余额和全社会固定资产投资9个方面[5]。
江涛等(2006)在其建立的住宅需求预测指标体系中,将影响住宅市场购买需求的因素分为经济因素和非经济因素。
经济因素包括:
居民收入水平、利率变化、居民住宅消费倾向、住宅价格、经济发展水平和恩格尔系数。
非经济因素包括:
人口数量结构、家庭户数、人均居住面积、观念因素、政府政策和社区环境[6]。
刘光宇(2006)从市场人口学角度把影响我国住宅商品需求的人口因素归纳为城市人口规模、城市人口年龄结构和城市家庭结构三大部分[7]。
李炜玮(2006)从住宅市场总交易量、住宅的需求和供给结构这两个层面,对房地产税收的影响展开了实证研究。
认为对于需求结构的调控而言,我国房地产税收在调控住宅需求结构上存在偏差,尤其体现在对投资和投机性需求的抑制力度不足上[8]。
王洋(2007)主要研究了总人口数量、商品房平均售价、人均可支配收入这三个方面对房地产市场需求的影响,通过分析得出房地产影响因素中总人口数量、商品房平均售价与房地产需求量成负相关,人均可支配收入与房地产需求量成正相关[9]。
2.2关于居民住房支付能力的研究
英国、美国分别从20世纪60和90年代开始使用“住房支付能力”的概念[10]。
Bourassa(1996)在不进行居民收入和住房价格细分的前提下,对澳大利亚居民自有住宅的支付能力进行了研究[11]。
Quigley(2004)对美国近40年的住房支付能力进行了深入地研究,通过研究发现美国居民对自购房屋的支付能力并没有出现明显的下降,但对于贫困家庭来说,其租房支出在明显的上升[12]。
张丽(2005)认为衡量住房支付能力的指标有:
房价收入比、租金收入比和住房消费比例。
房价收入比是指一个国家或一个城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比。
租金收入比指年房租支出占年家庭收入的比例[13]。
王丽艳等(2007)通过以天津为例的城市居民购房支付能力的实证分析,可以看出不同收入阶层在住房购买力上差距显著,中低收入阶层已难承受目前房价之高,购买力急剧下降,而且未来的购买力也被透支,这直接影响了中国经济能否保持持续增长的后劲[14]。
向肃一等(2007)认为在研究住房支付能力时,可针对不同收入的家庭,选取不同的地域范围,对购买、租赁或自建等不同的住房使用模式及新房、二手房及其不同的户型、面积和价位等进行分析[15]。
陈杰等(2008)在研究中国城市居民的住房可支付能力时,认为静态房价收入比的核心缺陷是在于以静态的眼光看待住房可支付能力问题,而忽视了收入却有不断增长的可能性。
进而提出了动态房价收入比,在测度住房市场潜在购买力和全面衡量居民住房可支付能力的时候,一定要把居民收入的预期增长考虑进去,才能更全面、更理性地认识中国城市居民的住房可支付能力和中国的房价变动[16]。
2.3关于市场细分的研究
王冬英(2004)在对市场细分的本质性内容及其在企业战略战术决策中的应用类型和方法作了深入地研究之后,认为细分方法无所谓绝对优劣,完全取决于营销者对营销问题的界定,对具体时空下市场供求特点、竞争状况等一系列问题的分析判断以及对市场细分原理和方法论的理解程度[17]。
李鹿嘉等(2004)认为市场细分与产品策略选择作为市场营销的前期工作,不仅对整个营销活动的成败起着至关重要的作用,还决定了整个市场运作的方向。
房地产商应从地理变数、人口变数等角度进一步深化房地产市场细分,审慎选择和实施房地产产品组合策略和品牌策略,由此确立出适合企业自身状况的产品策略,达到有效提高企业竞争力的目的[18]。
易成栋(2006)根据中国2000年人口普查资料微观抽样数据,通过对
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