郑州市房地产市场环境分析报告.docx
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郑州市房地产市场环境分析报告
郑州房地产2008
市场环境分析报告
2009年1月
目录
前言3
第一章政策4
一。
2008年中国房地产政策4
二。
2008年中国的金融政策6
三。
2008年河南省房地产政策9
第二郑州市整体市场分析与预测13
一。
郑州房地产市场总体分析13
(1)商品房市场供求关系分析13
(2)商品房市场供给分析14
(3)商品房销售情况分析16
(4)商品房价格分析18岁
(5)二手房市场分析19
二。
郑州市商品住宅市场分析二十二
(1)商品房供应分析二十二
(2)商品房销售量分析二十二
(3)商品住宅区域销售分析二十四
(4)商品房销售价格分析25
郑州2008年土地市场分析28
一。
土地市场概况28
二。
重点土地交易分析31
三。
即将进入市场的地块分析34
第四部分经典案例分析34
一。
区域标志性房地产-长隆国际中心34
二。
安全置业无风险---宜丰新都汇39
三。
人性至终-永威翰林住宅项目评论44
四。
托斯卡纳阁楼公寓的高性价比分析48
前言
2007年和2008年是中国房地产市场的政策年。
在过去的两年中,国家出台了一系列调控和稳定房地产市场的政策。
特别,从上半年的抑制到下半年的2008年,房地产政策形成了鲜明的对比。
政府的“救援”’的政策出了大“V”字。
如此大的逆转与房地产市场的低迷和金融危机的影响密不可分。
从2007年到2008年上半年,政府房价上涨,以及更好地控制通胀并继续提高利率。
只要20在2008年上半年,利率连续六次提高。
2007美国次贷危机发生在2008年九月雷曼兄弟倒下,华尔街出口历史这一阶段标志着一场席卷全球的经济危机的爆发。
金融危机的来临,没有疑似让我们已经惨淡的房地产市场使情况更糟,深圳消费者“断货”,广州楼价暴跌,一波又一波房地产行业没有坚实的基础。
放宽房地产业政策,对于一直受到负面消息困扰的房地产行业来说,这简直是九牛一毛。
,房地产价格暴跌,交易减少,开发商’资金链紧,等等。
各种负面新闻相继,令持有钱袋的消费者更加无所适从,“等待”无疑已经成为市场的主流。
第一章政策条款
一。
2008年中国房地产政策
文件名
发行机构
发布日期
主要内容
关于举办2008中国房地产市场调控政策,发展趋势及房地产融资实践研讨会
建设部
08.1.16
★★建设部政策研究中心决定举办“2008中国房地产市场调控政策,发展趋势与房地产融资实践研讨会”。
邀请建设部,国家陆军发展研究中心,著名大学,研究机构和知名公司的领导和专家发表讲话,并与参会代表进行深入交流。
房屋登记方法
建设部
08.2.15
★房屋登记通常遵循以下程序:
(1)申请;
(二)验收;(3)审查;(四)登记在册;(5)签发证书。
房屋应根据基本单位进行注册。
关于住房建设计划和年度住房建设计划制定的已知意见
建设部
2.15
★在制定住房建设计划和年度住房建设计划时,有必要实现根据当地住房需求逐步解决城市中低收入家庭住房困难的目标,合理确定住宅用地规模,土地开发强度和住房供应规模。
关于加强廉租住房质量管理的通知
建设部
3.21
★地方建设主管部门必须严格执行基本建设程序,严格按照工程招标,施工图审查,施工许可证,质量监督和竣工验收备案程序,加强对各环节的监督管理。
★计划部门应充分考虑低收入家庭的实际情况’生活和就业。
廉租住房建设要结合配套建设和集中建设,在近期重点开发区,工业集中区和便利的公共交通中尽量安排。
区。
两次以上的土地违规将向社会公布
两次以上的土地违规将向社会公布
9.11
★各地都必须建立土地违法记录通报制度。
包括犯下两次以上违法行为或违法行为和严重后果的违法行为《土地违规记录表》,通过金融行业统一信用信息平台通知当地金融机构,并向社会公开。
引导社会资金参与土地整理
国土资源部
10.1
★增加的耕地可在省国土资源部门的统筹安排下用于补偿。
在条件允许的情况下,尝试建立土地整理和填海开发基金并扩大融资渠道。
非农建设要全面占用耕地“先补”同时提高农田生产水平,保持资本壁垒。
加强建设用地动态监管
国土资源部
10.9
★国土资源部发布了《关于加强建设用地动态监督管理的通知》,强调对有关情况要实行“批量,供应,使用,补充,检查”的综合监督和全过程监督。
构建统一的网络监管平台。
各级国土资源部门的主要负责人是负责信息报告的第一人。
国务院会议要求降低住房交易税费,以支持居民购房。
国务院
10.17
★国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,分析当前经济形势,安排第四季度经济工作部署。
建议采取措施解决与民生有关的问题,增加保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。
财政部1000亿元减税计划已经国务院批复
财政部
10.22
★自下月起对3486种劳动密集型,高新技术和高附加值商品的出口退税率提高后,财政部于年初提出了全面减税1000亿元的增值税转型方案。
国务院九月。
担保规模为1500亿元,预计将达到2000亿元,将于2009年1月1日实施。
我国打算为新员工提供廉价的公共住房
建设部
12.9
★在政府的帮助下,在房价上涨相对较高和较大的大中城市中,中等收入家庭和中低收入家庭解决了中低收入家庭的住房问题通过市场手段。
还有一批中等收入和低收入家庭,包括城市的新雇员和一些农民工,建立了多渠道的投融资机制,以提供廉价的公共住房。
在住房公积金政策方面,我们还应考虑偏爱低收入家庭,包括在购买经济适用房,固定价格的普通商品住房时考虑贷款期限和利率,并简化程序。
中央经济工作会议:
将减轻居民购房负担
中央经济工作会议
12.10
★中央经济工作协会讨论明年的关键任务’经济工作已经明确指出,有必要减轻居民负担,合理购买普通商品房自住,结合居民满意。
’希望通过支柱产业在房地产行业中的作用来改善他们的生活条件,增加经济适用房的供应,并减少居民’合理购买。
业主占用普通商品房的负担,房地产在扩大内需方面发挥着积极作用。
覆盖土地可能导致住房市场“滞胀” 国土资源部敦促加快步伐
国土资源部
12.15
★国土资源部发布了《关于做好2009年国务院年度报告》的通知。
2009年2月28日在完成2009年土地使用计划声明之前。
但是,尚未完成2007年土地供应计划的城市不得申请2009年土地使用计划;缓慢完成2008年土地使用计划的城市将减少2009年土地使用计划的宣布指数。
第二套房贷松动 国务院常务会议采取措施促进房地产市场
国务院
12.17
★国务院常务会议确定了以下政策措施:
1.加强保障性住房建设。
第二,进一步鼓励消费普通商品房。
对于已经借贷购买房屋但人均面积低于当地平均水平然后申请购买第二套普通自住房屋的居民,购买普通自住房屋的优惠政策包括:
第一笔贷款应通过比较执行。
国务院发布文件明确废除城市房地产税
国务院
12.21
★商业银行应当按照信贷原则和监管要求,加大对中低价位中小商品住房建设的信贷支持,特别是对在建项目的信贷支持;为实力雄厚,信誉卓著的房地产开发企业进行相关企业或项目的合并重组,提供融资支持和相关金融服务。
支持信用条件好的企业经批准发行公司债券,启动房地产投资信托基金试点,扩大直接融资渠道。
取消城市房地产税。
为了进一步减轻公平的税负,完善房地产税制,并按照法律程序取消城市房地产税。
购买普通住房超过2年的人免征营业税
财政部国家税务总局
12.31
★从2009年1月1日至12月31日,暂定了住房转让营业税的一年减免政策。
购买非普通住房少于两年以进行对外销售的个人将被完全征收营业税;购买非普通住房2年以上(含2年)或者2年以下普通住房对外销售的,根据其销售收入减免。
对购置价格之间的差额征收营业税;个人购买普通房屋超过2年(含2年)对外销售的,免征营业税。
二。
2008年中国的金融政策
中央银行于2008年首次提高利率
中央银行
1个。
16
★从1月25日起,存管金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。
央行第二次加息
中央银行
3。
18岁
★从3月25日起,存款金融机构人民币存款准备金率将提高0.5个百分点。
08央行宣布第三次加息
中央银行
4。
16
★从四月25存款金融机构人民币存款准备金率提高0.5个百分点。
央行第四次加息
中央银行
5。
12
★从5月20日开始,存款金融机构人民币存款准备金率提高0.5个百分点。
中央银行在2008年第五次加息
中央银行
6。
7
★从6月15日开始,存管金融机构人民币存款准备金率将提高0.5个百分点。
★从6月25日起,存款金融机构人民币存款准备金率将提高0.5个百分点。
《关于财政促进节约集约用地的通知》
中央银行与中国银行业监督管理委员会
8。
28
★通知强调要加强政策要求,严格执行建设用地项目贷款管理,严格市政基础设施和工业用地项目贷款审查,严格农村集体建设用地项目贷款管理。
严格管理商业房地产信贷。
再次重申,所有商业银行均不得向小型产权房屋提供任何形式的贷款。
降低中小金融机构人民币存款准备金率
中央银行
9。
25
★除工商银行,中国农业银行,中国银行,建设银行,交通银行和邮政储蓄银行外,其他存款性金融机构的人民币存款准备金率将降低1个百分点,受灾最严重地区的法人金融机构存款准备金汶川地震发生率降低2个百分点。
基准贷款利率四年来首次降低,较16日降低0.27%
中央银行
9。
16
★自9月16日起,一年期人民币贷款基准利率将降低0.27个百分点,基准存款利率将保持不变。
基准贷款利率降低后,六个月的贷款利率降至6.21%。
一年期贷款利率降至7.20%;一三年期贷款利率降至7.29%;三至五年跌至7.56%;五年以上下降到7.74%。
住房公积金个人贷款利率也相应降低。
其中,五年(含五年)以下贷款利率下降0.18个百分点至4.59%;5年期贷款利率降低了0.09个百分点至5.13%。
央行将存贷款利率降低0.27%
中央银行
10。
8
★从10月8日开始,一年期人民币存贷款基准利率将分别降低0.27个百分点,其他到期日利率也将相应调整,但活期存款利率将保持在0.72%不变。
10月15日吸收存款金融机构人民币存款准备金率降低0.5个百分点。
储蓄存款利息收入税将从九日起暂免
国务院
10。
9
★国务院决定从九日起暂免对储蓄存款利息收入征收个人所得税。
央行将个人住房公积金贷款利率降低0.27个百分点
中央银行
10。
二十三
★中央人民银行决定自2008年10月27日起,将商品住房贷款利率的下限提高到基准贷款利率的0.7倍;最低首付比例调整为20%。
降低个人住房公积金贷款利率。
其中,五年期(含五年)从目前的4.32%调整为4.05%,五年以上期从当前的4.86%调整为4.59%,分别降低0.27个百分点。
汶川地震灾区居民购房贷款利率下限,最低首付比例,住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
新的公积金交易将从10.28开始实施。
第二居所也可以申请公积金贷款
住房公积金管理中心
10。
28
★如果公民购买第二套普通商品住房以改善他们的住房条件,并且如果先前的公积金贷款已经还清,那么公积金贷款将获得与购买第一套住房相同的待遇。
他的配偶,父母和子女一次只能提取自己的住房公积金,所有公积金的总和不得超过购买总价。
当您再次购买自住房时,也可以再次撤回。
单笔住房公积金贷款最高额度增加到40万元。
使用公积金贷款购买普通商品房(建筑面积小于144平方米),限价商品房和经济适用房时,最低首付比例由30%降低为20%;对于144平方米以上的大型住房,最低首付比例已从50%降低至30%。
央行将人民币存贷款基准利率下调0.27个百分点
中央银行
10。
29
★人民’中国银行已决定从2008年10月30日起降低金融机构存贷款基准利率。
一年期基准存款利率将从目前的3.87%下调至3.60%,即0.27%减分当前的6.93%降至6.66%,降低了0.27个百分点;其他存贷款基准利率也作相应调整。
个人住房公积金贷款利率保持不变。
央行将基准存贷款利率下调108个基点,降低准备金率
中央银行
11。
27
★从2008年11月27日起,金融机构人民币一年期存贷款基准利率分别降低1.08个百分点。
同时,中央银行的再融资和再贴现利率降低了。
从2008年12月5日开始,大型存款金融机构的人民币存款准备金率降低1个百分点,中小型存款金融机构的人民币存款准备金率降低2个百分点。
同时,继续对汶川地震灾区和农村金融机构实行优惠存款准备金率。
关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
住房和城乡发展
11。
27
★从2008年11月27日起,本年度收取的个人住房公积金存款利率由0.72%调整为0.36%,上年结转的个人住房公积金存款利率由2.88%调整为1.98。
%。
降低个人住房公积金贷款各项利率0.54个百分点。
少于五年(包括五年)将从4.05%调整为3.51%,超过五年将从4.59%调整为4.05%。
中央银行降低金融机构人民币存贷款基准利率,降低再贴现率
中央银行
12。
二十二
★从2008年12月23日开始,人民币一年期存贷款基准利率每项降低0.27个百分点,其他期限的存贷款基准利率也相应调整。
同时,降低中央银行的再贷款和再贴现利率。
从2008年12月25日此后,金融机构人民币存款准备金率将降低0.5个百分点。
关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
住房和城乡发展
12。
二十三
★从2008年12月23日开始,上年结转的个人住房公积金存款利率降低了0.27个百分点,从目前的1.98%降低到1.71%。
本年度收取的个人住房公积金存款利率保持不变。
降低个人住房公积金贷款每等级利率0.18个百分点。
少于五年(包括五年)将从3.51%调整为3.33%,超过五年将从4.05%调整为3.87%。
2008年,房地产市场持续低迷,“货币”收缩仍然是金融政策的主调。
房地产市场观望气氛浓厚,交易量大幅萎缩,房地产市场前景一片混乱。
有声音呼吁政府拯救市场。
上半年,由于通货膨胀没有得到有效遏制,因此存款准备金提高了六倍。
下半年,全球金融危机爆发时,经济增长缓慢,房地产市场变得更加低迷。
9月,中央银行开始减少存款准备金,拉开“救援”的序幕,到10月,将在存款和贷款,首付比例,税收和其他方面发布沉重的打击,降低消费者的购房门槛,降低购房成本,并在一定程度上刺激消费。
。
三。
2008年河南省房地产政策
文件名
发行机构
发布日期
主要内容
郑州市2008年住房建设计划
郑政办公室
2。
二十一
★城市村改造工程将建设200万平方米商品房。
城中村改造应本着“一成熟一”的原则,避免在同一地区,同一地点集中拆迁,集中挂牌,实行分阶段建设和相对分散的城中村改造工程,逐步实现城市乡村和老城区的生活环境的普遍改善,并及时避免因集中拆迁和建设而造成的被动房需求增加。
“郑州市解决城市低收入家庭住房困难的发展计划和年度计划(2008)―2010)”通知
郑政办公室
2。
二十一
★建筑面积单一廉租住房控制在50平方米以内,并根据城市低收入住房困难家庭的生活需求合理确定住房结构。
★2008年,全市开工建设保障性住房150万平方米,竣工面积100万平方米。
廉租住房建设15万平方米。
2009年,全市开工建设保障性住房80万平方米,竣工150万平方米。
并建造了15万平方米的廉租房。
2010年,全市开工建设18万平方米经济适用房,竣工80万平方米;建造25,000平方米的廉租房。
原则上,廉租房建设在经济适用住房项目中所占比例不得低于10%。
郑州闲置土地处置办法
郑州市人民政府
5。
4
★如果国有土地使用权转让合同或建设用地批准(国有土地分配决定)规定了阶段性开发,则闲置土地应当按照分阶段开发的范围确定。
★因不可抗力,政府及其有关部门的行为或开发开始所需的前期工作(不包括土地使用单位或个人应承担的工作)而导致的施工延误不应被排除。
被视为闲置土地。
郑州市国有土地征收补偿办法(试行)
郑州市人民政府
6。
5
★购买国有土地实行货币补偿。
补偿方法可以是直接确定要购买的补偿价格,也可以是按净转让价格的一定比例进行补偿。
★在市政府的领导下,国有土地的征收和储备由市土地储备中心进行。
★国有土地补偿标准(包括股权购买和出资)
新版土地出让合同
国土资源部和国家工商行政管理局
7月1日
★国土资源部和国家工商行政管理总局制定的新版土地出让合同将于7月1日正式启动。
新版合同明确规定了出让土地的起止时间。
同时规定,原则上,商品房开发用地的最长开发时间不得超过三年。
同时,新版合同将对建筑指标(例如建筑面积比率,绿地比率和住宅开发单元的数量)有明确的规定。
《郑州市乡村改造工作程序(试行)》
郑州市人民政府
7。
9
★市政府发布了《郑州城市村改造工作程序(试行)》(以下简称《程序》),《规范》。
如果装修未完成,将在申请后的10天内给出声明。
村民们’未确定安置房的,房地产证不予撤销。
3亿元以下的项目分配,应在15天内完成,并在搬迁后20天内颁发房地产证。
销售办事处必须公布建筑节能信息
建设部
7。
9
★自2008年7月15日起,建设单位应当在建设和销售场所张贴民用建筑节能信息,并将其纳入房屋购买合同,住宅质量保证和使用说明书中,并公开民用建筑内容的真实性。
节能信息承担责任。
在施工现场进行宣传的期限为:
取得建设项目施工许可证之日起三十日内,直至项目完成。
销售站点的发布时间限制为:
从销售日期到销售结束。
我省建立了房地产信息周报系统:
必须及时报告房价异常波动情况
省建设厅
9。
二十三
★从9月23日开始,必须及时报告当地产品市场价格,投资和空置率的任何异常波动。
昨天,省建设厅发布通知,要求包括郑州在内的六个试点城市建立房地产市场信息周报系统,指导开发商合理投资,合理购房。
《民用建筑节能条例》
郑州市人民政府
10。
1个
★《民用建筑节能条例》将2008年10月1日从实施。
《条例》规定了各级政府,建设单位,设计单位,监理单位和建设单位在建筑节能方面的责任和义务,以及违反规定的法律责任,包括制裁,罚款,赔偿,并吊销资格证书等。
《关于严格保护耕地,确保科学发展和实现土地高效利用的若干意见》
河南省政府
10。
1个
★到2020年,全省耕地面积将保持在1.184亿亩以上,耕地面积基本农田将保持在1.0175亿亩以上。
到2012年,将大城市和区域中心城市的人均建设用地控制在90平方米以内,中型城市在95平方米以内,小城市在100平方米以内,机构城镇在110平方米以内;每个这样的开发区和产业集群都应建在示范区,以节约土地和集约利用土地,通常使用多层标准厂房。
一块土地用于房地产开发,河南省管辖面积不超过150亩,县(市)不超过75亩。
原则上,每个包裹的开发和建造时间不得超过3年。
没有在线申请就无法出售合适的房屋清单
经济适用房建设管理中心
10。
5
★郑州建立了经济适用房销售计算机管理系统和网上销售备案业务连接系统,实现了经济适用房清单的统一管理,统一控制和统一销售。
郑州关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见
郑州市政府
10。
25
★一,完善宏观调控政策,调整房地产市场供应。
2.增加财政支持,提高融资和消费能力。
3.合理调整税费政策,促进房地产投资销售。
4.增加经济适用房供应,完善住房保障体系。
5.防范风险,加强对房地产市场的监管。
6.提高政府服务水平,优化市场发展环境。
我省规范房地产市场,提高廉租住房建设补贴
省建设厅发改委
10。
29
★合理引导房地产投资和消费,规范房地产市场:
提高廉租住房建设补助标准;报告并批准廉租住房的土地使用程序;鼓励居民改善住房条件;开发项目可以延迟支付四项监管费用;公积金可用于在该省借贷购买房屋; 通过多种渠道降低住房成本;允许企业进行项目合作;政府可以购买商品房作为安置房。
面积郑州经济适用房限于60平方米左右
市法制局
11。
18岁
★建筑面积一套经济适用房应控制在60平方米左右。
如果附着面积较大,则建筑面积可以适当增加一个集合。
购买少于3人(包括3人)的家庭成员的批准的购买经济适用房的面积标准为60平方米;3人以上的人80平方米。
低层高楼房和高层经济适用房分别按增长15%和20%确定。
郑东新区出台十多项优惠政策
郑东新区管委会
12。
26
★土地使用权可以与其他人合作,并且已经颁布了许多政策来支持高质量的房地产企业;购房和搬迁的条件更加广泛,在中央商务区一幢高层建筑的讲台上开业商业服务行业提供财政补贴。
郑州市政府增加了经济适用房的数量,满足郑州低收入居民的住房需求。
然而,在增加投资额的同时,郑州市政府也增加了对经济适用房的购买。
健康)状况,为了增加数量,单套面积并且制作相应的缩减。
第二篇郑州市整体市场分析和预测
一。
郑州房地产市场总体分析
(一)商品房市场供求关系分析
✧郑州房地产商品房供应乞讨比例增加了,供过于求的情况进一步加剧。
图1-1:
2007年至2008年郑州市商品住房供求比较数据来源:
郑州市住房管理局,下同
2008年,郑州整体市场供求比达到1.42,商品房供求关系日趋紧张。
与2007年相比,其供求量均下降,特别销售量下降幅度更大。
年销量下降了268.05万平方米。
2007年—2008年,两年的市场总供应量为2092.91万平方米,售出1630.95万平方米。
市场库存为461.96万平方米,几乎相当于2008年年销售量的70%。
郑州房地产市场带来了巨大的供应压力。
受2007年第二次住房贷款政策的影响,该市场的知名度在2008年初急剧下降。
尽管第一季度的销售疲软,但消费者和开发商仍然对2008年的市场持谨慎乐观的态度。
随着农历新年假期的结束,市场在第二季度,特别是在五月份,当市场销售猛增时,市场曾经恢复,供求比达到0.59。
自6月以来,鉴于市场反弹的预期,一些开发商逐渐增加了市场供应,但市场销量并未增加,市场供求比逐渐增加。
对于传统的“金九银十”,开发商在9月份预计市场将与往年一样火爆,因此增加了市场供应。
然而,出乎意料的是,9月份的销量是第二和第三季度的新低,这也使9月份的供求关系。
该比率在2008年创下新高,达到3.16。
由于第三季度市场疲软,一些公司推迟了项目的开工日期,市场供应减少。
同时,由于第四季度金融危机的加剧,政府出台了许多救助政策,提高了部分消费者的信心。
12月和12月的销量实现了更大的增长。
11月市场的供求比为0.72。
除5月份外,这是2008年唯一一个低于供求平衡线的月份。
(二)商品房市场供给分析
1个。
商品房整体供应分析
✧与2007年相比,2008年商品房供应量有所下降。
2007年—2008年商品房供应分析
2008年,郑州市场商品房供应量为968.96万平方米,计划年度商品房供应量为1050万平方米尚未完成。
与2007年的1123.95万平方米的供应量相比,其供应量减少了154.99万平方米。
郑州房地产市场在2008年的萎缩是由于2007年住房贷款政策的实施以及2008年收紧货币的财政政策,这增加了开发商的资本购置成本。
另一方面,由于房价过快上涨,消费者的消费需求受到抑制,2008年市场需求的缺乏增加了开发商的投资风险,最终减少了整个市场的供应。
预计在2009年,一旦市场逐渐回暖,市场供应量将逐渐增加。
2。
商品房供应结构分析
✧郑州市202008年的供应结构与2007年基本相同,而住房供应仍主导市场。
2007年—郑州2008年商品住房产品
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