合同范文 工业用地地随房走法院.docx
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合同范文工业用地地随房走法院
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以划拨土地上的房屋为标的物的买卖协议的法律效力(
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xx/01/19推荐房地产律师:
点评:
房屋买卖合同是物权变动的原因之一。
暂时没有取得产权证明,并不能否定合同的效力。
除非是法律禁止的交易行为。
但是各个法院的判例标准也不统一。
比如河北燕郊房屋买卖合同的效力认定就和北京有差别。
【案情】xx年12月11日,原告于某与被告董某签订了一份房
点评:
房屋买卖合同是物权变动的原因之一。
暂时没有取得产权证明,并不能否定合同的效力。
除非是法律禁止的交易行为。
但是各个法院的判例标准也不统一。
比如河北燕郊房屋买卖合同的效力认定就和北京有差别。
【案情】
xx年12月11日,原告于某与被告董某签订了一份房屋买卖协议,约定:
于某将其位于广汉市某处在划拨取得的土地上建筑的房屋卖于董某,价金20万元;于某协助董某进行房地产产权变更登记,房屋买卖中发生的,由于某负担;税金及过户费,由董某负担;公证费双方各负担一半;双方应当遵守协议,如一方违约,应向对方支付违约金5000元。
同日双方办理了房屋买卖协议的公证手续,被告董某付给原告于某现金20万元,于某出具收条后将房屋交给董某。
后于某以其与董某签订的房屋买卖协议无效为由,将董某诉至法院。
在法院审理中,原告于某诉称:
其按照房屋买卖协议,履行了交房义务,其后多次寻找被告未果,致使房屋产权转移变更登记手续至今未办理。
鉴于该房屋占用的土地是划拨土地,依法不能转让,且房屋产权仍未变更,所以请求法院确认原、被告之间的房屋买卖协议无效,判令被告返还系争房屋并负担本案诉讼费用。
被告董某答辩并反诉称:
其已按照房屋买卖协议履行了付款义务,后因原告搬家不通知被告,导致与原告失去联系,致使该房屋的产权和土地使用权变更登记手续至今仍未办理。
原告的违约行为,侵害了被告合法权益,所诉房屋买卖协议无效的理由不能成立,协议应当继续履行。
反诉请求判令原告向被告支付违约金5000元,履行办理该房屋所占用土地的使用权变更登记义务,并依约缴纳土地使用权出让金。
法院经审理,最后判令于某继续履行合同,并承担违约责任。
【评析】
本案主要涉及划拨取得的土地使用权能否转让以及房屋产权变更登记的法律效力问题。
该案中原告于某主张房屋买卖协议无效的理由主要有两个,一个理由是系争房屋使用的土地是划拨取得的,依法不能转让;另一理由是未到相关行政部门办理变更登记手续。
下面对原告于某的这两个理由进行分析,看其能否成立。
首先,《物权法》第一百三十七条规定:
“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。
你看劳动。
”依该法可知,目前我国的“建设用地使用权”的取得方式主要有两种:
一种是以“土地使用权划拨”的方式取得的,所谓土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;另一种是以“土地使用权出让”的方式取得的,所谓土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
本案系争房屋所使用的土地为“划拨方式”取得的土地。
我国《物权法》第一百四十三条规定:
“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。
”《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称我国《房地产管理法》)第四十条规定:
“以划拨方式取
得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
”同时该法第六十一条第三款规定:
“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
”依据上述法律可知,我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让,只要当事人履行了相关的法定手续,我不知道劳动。
仍然可以将其转让。
该案中,双方当事人已经在合同中明确的约定了土地产权变更以及缴纳事宜,且依据上述法律该约定并不违反法律规定,所以于某以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让为由,主张房屋协议无效,其理由是不能成立的。
其次,于某以没有进行产权变更登记为由主张房屋买卖协议无效的理由也不能成立。
主要理由如下:
1、该合同已经有效成立。
《中华人民共和国民法通则》(以下简称我国《民法通则》)第五十五条规定:
“民事法律行为应当具备下列条件:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条规定:
“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。
行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。
”于某与董某签订协议时双方都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产,且对办理土地出让手续作了约定,不损害国家和社会公共利益,因此双方所签协议依法成立,对双方当事人具有法律约束力,任何一方未取得对方同意,都不能擅自解除该协议。
2、是否进行房地产变更登记不影响合同的效力。
该案中,当事人订立合同的目的,就是为了转移房地产,进行房地产变更登记是当事人一方的合同义务,如果允许当事人以合同的义务没有履行为由来主张合同无效的话,那么成立合同就没有任何意义了,因为这样的合同对当事人没有任何约束力,任何人在被要求履行合同是都可以说“我没有履行义务,所以该合同无效”。
因此合同中的所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语,是指双方通过签订协议,虽然买卖房产的意向能够成立,但是若不登记,则不发生房产所有权转移的效力,不是指买卖协议本身不能成立。
在房屋买卖协议成立后,房产所有权没有转移前,双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。
因此原告于某以产权没有进行变更登记为由主张房屋买卖协议无效,其理由不能成立。
综上可知,于某请求法院确认合同无效的理由皆不能成立,法院依据合法有效的合同要求其继续履行合同义务并承担违约责任的判决是于法有据的。
在国有划拨土地上的自建房屋买卖合同是否有效?
作者:
抚州市临川区人民法院帅美琴发布时间:
xx-10-3016:
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44
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【案情】
王某因拆迁安置以国家划拨的形式获得一块150平方米的土地,该块土地位于抚州市临川区文昌大道东侧,并办理了国有土地使用证,xx年王某在该土地上建房,并分别办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书。
xx年8月,被告王某分别与李某、郑某、陈某签订了三份搭建房屋的协议书。
协议签订后,王某依照约定开工,并于xx年4月28日前竣工,王某也将房屋交付给了该三购房人使用,该三购房人也将房款给付了王某。
之后,三购房人要求王某按照协议约定办理房产证,但王某迟迟未办理。
之后,三购房人提起诉讼,要求确认合同有效并要求王某依照协议约定办理产权证。
【分歧】
对在国有土地上的自建房屋买卖是否有效,能否办理房产证,有两种意见。
第一种意见认为:
在国有土地上的自建房屋买卖合同一律无效。
第二种意见认为:
若在国有土地上的自建房屋是合法建造,则房屋买卖合同是有效的,至于能否办理房产证,要看是否符合行政审批的手续。
【分析】
笔者同意第二种意见,理由如下:
本案争议的焦点是双方签订房屋搭建协议的性质、效力,及李某等人要求王某办理房产证的诉请能否支持?
一、李某等三人与王某签订的虽然是房屋搭建协议,但从该协议的内容来看,其实际内容涉及房屋的买卖协议,应当认定为是房屋买卖合同关系。
二、王某的房屋虽然是在国有划拨土地上建造的,但已经取得国有土地使用权,国有土地使用证上明确了该块土地为住宅用地,并且该房屋的建造分别办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书,王某取得了自建房的合法手续,王某基于合法建房的事实取得该房屋所有权,对该建筑物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
王某与三购房人签订的搭建房屋协议书中的标的是地上建筑物,即地上的房屋,王某在办理了三证一书后,收取了三购房人的建房款,并将建好的房屋实际交付,依照《物权法》第一百四十七条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
根据地随房走的原则,转让地上建筑物的,其使用范围内的土地使用权随之转让。
也就是说王某的国有土地使用权是随房屋以其转让的,故李某等三人与王某签订的协议应属有效协议。
三、对于国有划拨土地上的房产转让国家法律规定并不是禁止性的规定。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定,国有划拨土地上的房产转让时,应当按照国务院规定,报有批
准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
而本案中,所涉及的国有土地上的自建房转让虽未经有批准权的人民政府批准,且在起诉前也未办理相关审批手续,但并不当然认定该房屋买卖合同无效。
只不过该涉诉房在转让时应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
但没有审批并不当然导致合同无效。
另外,依照《物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
王某因合法建造取得对房屋的所有权,其对房屋的处分权应当得到法律保护,其与他人签订的买卖协议并不违反法律规定,应当认定合法有效。
四、至于三购房人要求王某办理房屋的分户产权证的问题。
虽然在双方的协议中约定了由王某办理,并由王某支付办理房产证的相关费用。
但笔者认为,因该土地属于国有划拨土地,在进行转让和办证过程中应当报有批准权的人民政府审批,故在政府未审批前,行政审批手续不齐全,而在本案民事诉讼中并不能代行行政审批权,故对三购房人要求办理分户产权证的诉讼请求暂时无法解决,在本案中不宜做出直接判决,应驳回该诉讼请求。
划拨土地性质房产转让合同的效力探讨
作者:
华佳发布时间:
xx-09-2809:
14:
19
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〔案情〕
xx年3月,吴某与DL公司签订一份购房合同,约定DL公司将其承建的一套建筑面积140㎡房屋转让给吴某,于xx年12月交接,交付使用后90日内吴某将办理权属登记相关资料报DL公司登记备案,由DL公司报产权登记机关办理房产证。
协议签订后,吴某向DL公司缴付了180000元房款。
DL公司未按期交房。
吴某以DL公司无资质开发商品房,建房的宗地为划拨国有工业用地,无法办理相关房产及土地权属证书为由诉至法院,要求确认双方签订的购房合同无效,判令DL公司返还购房款180000元,并赔偿损失。
经主审法官组织调解,双方当事人达成了调解协议。
〔评析〕
虽然是调解结案,但本案审理中的争议焦点购房合同书的效力问题仍值得探讨。
《房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
DL公司未经有权政府审批就与吴某签订房产转让合同。
这份合同是否有效?
意见一:
这份合同是无效合同。
被告在无相关建房及售房手续的情况下出卖房屋,一直到起诉前都未能取得相关商品房预售资质,违反了商品房买卖合同法律法规的强制性规定。
意见二:
这份合同已成立但未生效。
被告未请示有批准权的政府审批。
受让方无法获知政府是否准予转让,未能办理土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金,在法院判决之前如获得相关批准手续方可认定合同生效,否则合同不能生效。
意见三:
这份合同依法成立并已生效。
根据《房地产管理法》的规定,划拨土地性质的房地产是可以转让的。
合同效力和物权是两个概念。
被告与原告签订房屋买卖协议不违反法律的禁止性规定。
被告应按约定履行合同义务。
笔者同意第三种意见。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(一)
第九条规定法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不得转移。
《城市房地产管理法》第40条并未规定合同必须在办理登记报批手续后才生效,该第40条规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
因此本案中的房屋转让合同即使暂时没有履行报批、登记手续,仍不影响其效力。
只是暂时未履行报批、登记手续而不能发生权利转移。
这属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
以发生物权变动为目的土地使用权转让合同,仍属于债权合同,其成立、生效应依债权法和合同法的规定。
根据合同约定,被告有义务为原告办理相关的产权登记。
房屋买卖合同效力的几点认定
作者:
王峻发布时间:
xx-09-0908:
19:
01
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房屋买卖合同,是指公民之间、法人之间、公民和法人之间就买卖房屋达成的协议。
房屋买卖合同双方当事人的权利义务是对等的,出卖人承担交付所卖房屋给买受人的义务,享有收取价金的权利,买受人则承担交付一定数额房屋价金的义务,享有取得该房屋所有权的权利。
房屋买卖合同的订立和履行,不仅要遵照《民法通则》、《合同法》等的规定,还应当依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规定。
只有依法成立的合同,才具有法律约束力;只有依法成立的合同,才具有法律效力。
非依法成立的合同,通常不具有法律效力。
如何界定房屋买卖合同的效力,笔者认为可以从以下几个方面把握。
篇二:
《xx经济法学习笔记》
抵押权设立后,抵押财产出租的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力;出卖人对标物没有所有权所分权,并不影响买卖合同的效力;
出租人出卖租赁房屋,未通知承租人,分割承租人的优先购买权,可要求赔偿损失,要求买卖合同无效的,不支持;
●●第一章:
法律基本原理:
宪法-法律-法规-规章2分;基本法律、一般法律
1、法律渊源:
法规(行政法规-国务院、地方性法规-地方人大)规章(部门规章-部委、地方性规章-地方政府)
2、法律关系:
主体-公民、法人、国家;客体-物、行为、人格利益、智力成果;内容-权利义务
3、主体的权利能力和行为能力:
自然人的民事权利能力:
自出生至死亡,具有权利能力,一律平等。
自然人的民事行为能力:
无民事-小于10岁;限制民事-大于10岁的未成年人;完全民事-18岁以上;
4、法律事实-法律关系变动的原因:
事件和行为
事件-与当事人意志无关:
出生死亡、自然灾害、时间的经过;
人的行为-法律行为:
以人的意思表示为主,订立合同;
人的行为-事实行为:
与人的意思表示无关,创作,侵权
●●第二章、基本民事法律制度5分
一、民事法律行为制度:
民事行为,有效行为、无效行为、可变更可撤销行为、效力待定行为;
1、民事法律行为(有效民事行为):
设立、变更、终止权利义务的合法行为;
有效的实质要件:
意思表示真实、行为人具有完全民事行为能力、不违反国家利益
2、无效民事行为:
恶意串通、违反法律或社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的;违法无效
无名事能力人独立实施的民事行为,除纯获益,细小相适应的日常生活方面的行为;
限制民事行为能力独立实施的合同,如订立合同,为效力待定合同,纯获益除外;相对人催告后1个月内追认,追认后变为有效行为;催告后无意思表示,视为拒绝追认;
限制民事行为能力独立实施的合同以外其他行为,为无效行为,如遗属;
3、可变更可撤销的民事行为:
重大误解、显失公平、乘人之危;
可变更可撤销的民事行为在撤销前是有效行为,撤销后绝对无效,自始无效;行使撤销的时间自知道应当知道起1年内;撤销后的法律后果有,返还财产、赔偿损失等;
4、附条件附期限的法律行为:
当事人为了自己利益不当促成条件成就的,视为条件不●成就;当事人阻止条件成就的,视为条件成就;
附条件与附期限的区别:
附条件的条件能否成就具有不确定性;附期限的期限到来是个一定的事件,有确定性可预知;
二、代理制度
1、代理的法律特征:
代理是民事法律行为、以被代理人的名义实施行为、代理权限内独立与第三人进行意思表示;
2、委托代理:
授权不明的,被代理人对第三人承担民事责任,代理人连带责任;
3、狭义无权代理:
无代理权、超越代理权、代理权终止;狭义无权代理情况下签订的合同是效力待定合同,追认后有效;狭义无权代理效果:
善意第三人,可以追认前撤销,使合同无效;也可以催告追认,使合同有效;有选择权;
4、表见代理:
相对人有理由相信代理权,表见代理行为是有效行为;
表见代理的效果:
对于善意第三人,既可以主张狭义无权代理,也可以主张表见代理,有选择权;
5、代理权的滥用:
自己代理、双方代理、恶意串通损害被代理人;
代理人与第三人恶意串通,损害被代理人的,代理人应当承担民事责任,第三人连带;
自己代理和双方代理原则上都是无权代理;存在狭义无权代理和表见代理。
三、诉讼时效制度
1、诉讼时效与除斥期间:
诉讼时效届满,胜诉权消灭,实体权利不消灭;除斥期间届满,实体权利消灭;
2、诉讼时间的种类:
短期时效1年,身体伤害、质量不合格的商品、拒付租金、寄存财物丢失;
3、诉讼时效的起算:
约定期间的,清偿期限届满时起算,分期履行的为最后一期届满起算;
未有约定的:
债权人要求清偿时,宽限期届满开始起算,但第一次主张时,债务人明确表示不履行的,主张时起算;
对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的,人民法院不予支持:
(1)支付存款本金及利息请求权(选项A);
(2)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权(选项BD);(3)基于投资关系产生的缴付出资请求权(选项C);(4)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。
4、中止与中断:
中止相当于暂停计算;中断相当于清零重新计算;
中止的事由2:
不可抗力,时效期间的最后6个月内发生中止事由的,可以中止诉讼时效;
中断的事由4:
提起诉讼,当事人一方提出请求,义务人同意履行义务,其他情形;
等同于诉讼的有申请支付令、申请破产、原则是要和法院有关;
权利人对同一债权的部分主张权利,诉讼时效的效力及于剩余债权;
债务人做出愿意履行义务的意思表示,没有做出这个意思表示的不中断;
对于连带债权人、债务人中的一人发生中断事由,应当认定对其他连带人产生诉讼时效中断的效力;
债权转让的,应当认定诉讼时效从债权转让“通知到达债务人之日”(而非签订债权转让协议之日)起中断。
●●第三章、物权法15分
一、物的种类
1、原物与孳息:
是两个物,所以母牛肚中的小牛不是孳息,生下来才算;树上的苹果也不是,摘下来才是;
2、物权种类:
所有权、用益物权、担保权;全面支配权。
3、物权法的基本原则:
物权法定原则,物权种类内容法定;物权客体特定原则,真实物体存在;物权公示原则;
4、物权的取得方式:
原始取得;继承取得;区别在于有没有前手;
二、不动产物权变动
1、登记生效:
不动产的设立、变更、转让、消灭,经依法登记,发生效力,未经登记不发生效力;
当事人之间订立的设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同,自合同成立生效,未办理物权登记的不影响合同效力;登记生效的例外:
登记对抗,用益物权,土地承包经营权自合同成立生效,未登记不对抗善意第三人;
非基于法律的物权变动:
基于事实行为,因合法建造,拆除房屋等事实行为,设立消灭物权的,自事实行为成就是发生效力;基于法律规定,因继承取得的物权,自继承时发生效力;基于公法:
因诉讼等法律文书,导致物权的设立、变更、转移、消灭的,自法律文书做出之日起发生效力;以上不以登记为生效要件,但再处分时需要办理登记;
2、不动产登记制度:
产权证书与不动产登记簿不一致时,以登记簿为主;
异议登记:
登记机构予以异议登记的,申请人15日内不诉讼的,登记失效;
预告登记:
自物权可以登记之日起3个月内不办理登记的,登记失效;
三、动产物权变动
1、非基于法律的物权变动:
事实行为成就是发生效力,继承取得,取得生效;基于公法文件的,做出时发生效力;
2、动产的买卖:
动产物权的设立转让,自交付生效;
3、特殊交付方式:
简易交付:
动产物权的设立转让前,权利人已先占有该动产的,物权在法律行为生效时发生变动;
指示交付:
物权在设立转让前,第三人占用动产的,可指示交付;
占用改定:
物权转让后,约定出让人继续占有动产的,物权转移让自约定生效时发生效力;
4、动产的质押和抵押:
质押交付生效;抵押登记对抗;
以动产做抵押的,抵押权自合同生效时设立,未经登记,不对抗善意第三人;
四、一物二卖
1、多重买卖的合同效力:
因多重习卖,买受人不能取得标的物的所有权,追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。
2、动产的一物二卖:
普通动产:
普通动产设立多重买卖,多个合同均有效,买受人都要求履行合同时,先受领交付的,请求取得动产的所有权,人民法院支持;未交付,先支付款项的请求交付的,支持;均未交付未付款的,合同成立在先的请求交付标的物的,支持;
特殊动产:
对于机动车等出卖人设立多重买卖,在各合同都有效时,多个买受要都要求履行合同时,先受领标的物的,请求办理登记取得物权的,支持;都未交付,先登记的要求交付标的物的,支持;出卖人已交付买受人之一,又和他人办理登记的,取得标的物的要求登记的,支持;未交付也未登记的,先订立合同请求受领标的物办理登记,支持;
3、一房二卖:
商品房买卖合同订立后,又出卖给第三人,出卖人构成欺诈,买受人可在解除合同请求赔偿的前提下,要求支付已付房款1倍的惩罚性赔偿金。
五、无权处分与善意取得
1、无权处分的基本理论:
出卖人对标的物没有所有权,不影响买卖合同的效力,主张无效合同的,不予支持;出卖人因无所有权不能转移物权,买受人主张违约责任或要求解除合同赔偿的,支持;
2、善意取得构成要件:
基于法律行为、买受人善意、转让人无权处分、支付了合理对价;
3、善意取得的法律效果:
善意第三人取得所有权,真权利人丧失所有权,可向无权处分人要求赔偿损失;赃物遗失不适用;
4、拾得遗失物:
拾得人不取得所有权,应及时通知所有人或上交,6个月无人认领归公;
遗失物的转让:
拾得人转让的,权利人可要求损失赔偿也可在2年内要求受让人返还原物;拾得人通过拍卖取得的,权利人请求返还原物时应当支付费用,支付后可向无权处分人追偿;
六、共有
1、共同共有还是按份共有:
对不动产动产没有约定共有方式的,除家庭成员是共同共有外,其他为按份共有;对于按份共有,没有约定份额比例的,为等额共有;
2、对外关系:
因共有物产生的债权债务,在外部关系上,共有人享有连带债权,承担连带责任;对内承担按份责任;
3、按份共有人处分自己的份额:
有权自由处分自己的份额,无需共他人同意,但共有人有优先权;
4、共有物的处分:
对共有物处理或修理时,共同共有的,需全体同意;按份共有的,需大于2/3以上份额共有人同意;
5、无权处分:
共有人中的一人或数人未经共同共有人同意,对共有物处分的,债权合同成立,物权待定,共他人追认成立;
七、建设用地使用权:
1、登记生效:
建设用地使用权必须登记生效,有创设取得和转移取得;创设分有偿出让和无偿划转;转移有转让赠与等;
2、无偿划拨:
无偿划拨+出资;出资人以无偿划拨土地出资的,其他出资人提出未尽出资义务的,法院要求合理期间办
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