土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案25.docx
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土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案25
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案25
一、案例分析题
1.某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。
该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。
因为建设资金紧张,该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。
项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000m2,4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期2年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积),同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2,办公楼市场租金水平每月为150元/m2
(4)经由调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。
另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
答案:
1.明确解题思路。
本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值,再用剩余法估算土地使用权价格,最后估算允许贷款的额度。
2.用收益还原法测算房地产总价。
第一步:
计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000(m2
商场建筑面积=3000m2
办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m2
商场年出租收入=300×3000×12×90%=9720000(元)=972(万元)
办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000(元)=1728(万元)
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700(万元)
第二步:
计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元)
年维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元)
年保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元)
年税金=年租金×12%=324(万元)
年折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元)
年房地费用合计:
270+216+9+324+95.74=914.74(万元)
第三步:
计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2700-914.74=1785.26(万元)
第四步:
计算房地产总价
假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原利率,n为使用年期。
则根据有限年收益法的计算公式
P=[1-1/(1+r)n]a/r
在本题中,还原利率为综合还原利率(10%),项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致,为50-3=47(年)
根据已知前提,有:
P=[1+1/(1+10%)47]×1785.26/10%=17650.18(万元)
3.应用剩余法计算地价。
第一步:
计算总建筑成本
项目总建筑成本一项目建筑面积×建安综合造价=3000×15000=45000000(元)=4500(万元)
第二步:
计算利息
假设:
地价为4500万元,银行贷款利率为10%,则利息为
V×[(1+105)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]=0.33V+414.96+87.86=0.33V+502.82万元
第三步:
计算利润
利润=建安造价×项目投资回报率=4500×30%=1350(万元)
第四步:
计算地价
根据公式地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
V=17650.18-4500-0.33V-502.82-1350=8494.26(万元)
该地价的土地使用权涉及年期为50年。
而考虑估价时点2000年10月,尚剩余土地使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为
8494.26×{[1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]}=8463.47(万元)
4.计算可抵押贷款额。
可抵押贷款额=地价×70%=8463.47×70%=5924.43(万元)
2.本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例,请求认真理解题意,并根据给定前提,运用所学知识综合分析回答有关问题。
某国有企业拟发起组建股份有限公司,并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。
A宗地为商业用地;B宗地为工业用地,容积率为0.6。
请根据后指出错误点并说明原因。
××股份有限公司土地资产评估报告
一、委托评估单位及联络人:
(略)
二、评估单位:
(略)
三、评估地块所在地:
本次评估位于××市行政辖区内,××路18号
四、评估目的:
××股份有限公司因上市需要,委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估
五、评估地块面积:
宗地面积为1785.88m2
四至界限及详细位置参见附录、附件
六、评估依据:
(略)
七、评估基准期日:
2008年9月30日
八、评估地块类别:
商业服务办公综合用地
九、评估价格年期:
50年土地使用权
十、评估原则
(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。
(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。
(3)评估时遵守工作独立,依据客观结果公允的规则。
(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。
(5)评估分析中遵循综合分析,最有效利用原则、替代原则、期日原则。
(6)对比标的物同质性、可比性原则。
(7)在评估人员能力范围内,力求准确。
十一、评估作业时间:
2008年11月15日至12月8日
12、评估价格币值种类:
人民币
十三、评估结果
评估人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真调查、分析委估地块实际前提,生产经营水平的基础上,确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2008年9月30日的土地现值为:
单位地价944元/m2;总地价168.59万元。
十四、有关说明
(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要,明晰企业土地资产实况,委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用前提下的土地现值评估,如果改变评估目的或评估前提,本报告评估的土地资产价值应重新评估。
(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。
(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准,各项名词、概念均为房地产评估认可,并普遍采用。
(4)本评估报告有效期为12个月。
十五、附录及附件
十六、评估人员介绍
2008年12月8日
××股份有限公司土地资产评估技术报告
一、委估公司概况(略)
二、委托评估地块的基本情况
1.评估对象所处的位置及交通前提
评估宗地位于××市商业中心偏西南部,坐落在××路18号,距人民广场和商业一条街1.5km,距××火车南站1.5km,距××国际机场约26km,距电信枢纽大楼约1km,距人民公园约300m。
地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道,有3路、708路、534路等公共汽车从此地块周围通过,具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境,地理位置优越,交通前提便捷。
2.自然前提
××市区位于××河河畔。
建成区南北长16km,东西宽2~3km。
建成区起伏不平,主体呈南北向狭长带状分布,外围形成数个相对独立的工业区。
该地区断层发育,地震活跃。
地质地貌前提较好。
矿产资源丰富,降水量少,蒸发量大,日照时间长,昼夜温差大,属典型大陆性气候,水资源有冰川融水、地表径流等形态,但并不丰富。
三、委估宗地现状
根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查,评估宗地总面积为1785.88m2,现已建成框架结构的9层楼,地上8层,地下1层,是1995年建成的综合楼,其占地形状基本呈长方形,长约50m,宽约35m,基础设施都已具备。
四、委估地块四至及周围环境
评估宗地东临××路,南临××大厦,××电影院,西临××家属院,北临××贸易总公司。
周围有××市场、××邮电、××医院,××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。
周围人口稠密,城市基础设施完备,服务业种类较多,有较好的商务活动环境,使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。
五、委估宗地占地面积的确认
评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765m2,市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2,××大厦与××贸易大厦共建,××大厦分摊土地面积为1785.88m2
六、宗地评估路径
(一)估价方法介绍
1.土地残余法
根据市场上同类行业经营状况,推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值,用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值,从而剥离出土地地价。
2.对比法
对比法是在同一市场前提下,根据替代原则,以前提类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照对比,就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正,求取待估宗地在评估时日地价的方法。
3.基准地价修正法
就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正,求取评估地块地价的方法。
(二)评估程序(略)
七、宗地地价测算
土地残余法:
1.物业总价值
(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。
根据掌握的市场资料,××商场、××百货大楼、××贸易大厦和该宗地邻近及周围商业用房年租金在800~3000元之间,根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况,推算出年租金水平为1300元/m2
对××大厦、××楼、××大酒楼和周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600~2500元/m2,根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2
根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析,年租金在400~2000元/m2,结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2,因而确定本评估宗地物业的租金水平见下表。
表3待估宗地物业的租金水平表
项目
层数
建筑面积/m2
年租金/(元/m2)
商业
1
970
1300
娱乐
2
970
1200
商务
3
970
1100
餐饮娱乐
4
1940
950
地下层
970
1000
办公楼层
6~8
每层均为1359.2
700
注:
该大厦楼层含他项使用面积已剔除。
(2)有收益的面积。
1~8层地下层总面积为9897.6m2,6层为公司的自用办公楼,面积为1359.2m2,使用面积折算率为75%,公用面积比为0.15,第5层分摊给共建单位××大厦。
有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2) (3)年纯收益。
年平均空置率为10%,出租和运营费用按毛租金25%计,见下表。
表4待估宗地物业的年收益水平表
项目
建筑面积/m2
年租金
/(元/m2)
使用面积折算
率/(%)
空置率/(%)
公共面积比
各种费用率
/(%)
年收益
1
970
13
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