工程部工作手册1225改.docx
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工程部工作手册1225改.docx
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工程部工作手册1225改
第一章总体概述
一、工作宗旨
工程部是实施物业管理处辖区范围内的工程管理,保障设备、设施正常运行的职能部门。
工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性,工程部将严格按照公司的方针和目标,遵守各项规章制度,执行各项操作规范。
本着“客户至上,服务第一”的服务宗旨,为客户提供高水平,高质量的服务,营造一个优美、安全、卫生的工作环境。
二、管理范围
1.负责管理处管辖范围内科技园的电力系统、电梯系统、暖通系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修等。
2.负责科技园公共设施、设备的维修保养。
3.负责用户室内二次装修方案审核、施工监管、组织竣工验收及相关材料收集存档。
4.负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5.负责外委工程施工监管,组织竣工验收及相关材料收集存档。
6.负责保安监控系统、消防火灾报警及联动系统设备的维护保养检修。
7.负责管理处管辖范围内的土建维修工作。
8.向用户提供特约有偿维修服务。
9.业主或公司指定完成的其他工作。
三、质量-环境体系目标指标
1.质量目标
1.1管辖区域内不发生重大安全责任事故(注);
1.2岗前培训合格率达100%;
1.3设备、设施的完好率达98%;
1.4报修到场及时率达100%,报修处理及时率达97%以上;
2.环境目标
2.1废旧电池、灯管回收率90%以上。
2.2废水排放合格率达到100%。
2.3环保知识培训率达到100%。
四、组织结构图
工程部经理1人
工程主管1人
配电运行班4人
水施维修班2人
暖通维修班3人
电梯运行班2人
以上人员共17人。
第二章科技园工程各系统概述
一、变配电系统
1工程介绍
1.11#A楼子项目总建筑面积27868.21平方米,其中地上建筑面积18974.01平方米,地下建筑面积8894.20平方米。
建筑层数:
地上为5层,地下1层;建筑高度22.25米,按多层民用建筑设计。
建筑物地下层为Ⅲ类汽车库,地上为办公、宿舍;建筑的结构型式为框架结构。
1.21#B楼子项目总建筑面积15577.20平方米,建筑层数:
地上4层;建筑高度17.45米,按多层民用建筑设计。
建筑物属多层建筑,主要功能为培训办公;建筑的结构型式为框架结构。
1.32#楼子项目总建筑面积19072.95平方米,其中地上建筑面积16010.32平方米,地下建筑面积3062.63平方米。
建筑层数:
地上为4层,地下1层;建筑高度18.15米,按多层民用建筑设计。
建筑物地下层为Ⅲ类汽车库,地上为培训办公;建筑的结构型式为框架结构。
1.45#子项目总建筑面积15241.37平方米,其中地上建筑面积9835.26平方米,地下建筑面积5406.11平方米。
建筑层数:
地上为3层,地下1层;建筑高度13.05米。
按多层民用建筑设计。
建筑物地下层为Ⅲ类汽车库,地上为培训办公;建筑的结构型式为框架结构。
1.56#楼子项目总建筑面积72152.95平方米,建筑高度58.65米,为一类高层民用建筑。
建筑层数为12层,地下二层,地下一、二层均为汽车库。
本汽车库为一类车库。
地下二层局部为平战结合六级二等人员掩蔽所,其中人防建筑面积3096平方米。
2变配电系统电源的介绍
2.11#楼子项工程20/0.4kV专用变配电所设于地下一层,两路20kV电源各供一台1600kVA干式变压器,电源引入电缆型号为:
YJV22-3×95㎜2;两台变压器电源由YJV-3×120㎜2电缆引入。
2.22#楼子项工程20/0.4kV专用变配电所设于地下一层,两路20kV电源各供一台1000kVA干式变压器,电源引入电缆型号为:
YJV22-3×95㎜2;两台变压器电源由YJV-3×95㎜2电缆引入。
2.35#楼子项工程20/0.4kV专用变配电所设于地下一层,两路20kV电源各供一台1000kVA干式变压器,电源引入电缆型号为:
YJV22-3×95㎜2;两台变压器电源由YJV-3×95㎜2电缆引入。
2.46#楼子项工程两个20/0.4kV专用变配电所设于地下一层,两路20kV电源各供两台1600kVA及一台1000kVA干式变压器,电源引入电缆型号为:
YJV22-3×240㎜2;1600KVA变压器电源由YJV-3×120㎜2电缆引入,1000KVA变压器电源由YJV-3×95㎜2电缆引入。
3变配电系统高低压设备介绍:
3.11#楼配电室内有4台高压开关柜;2#楼配电室内有4台高压开关柜;5#楼配电室内有4台高压开关柜;6#楼配电室
(一)内有20台高压开关柜,6#楼配电室
(二)内有6台高压开关柜。
3.21#楼配电室内有2台SCB10-1600/20变压器;2#楼配电室内有2台SCB10-1000/20变压器;5#楼配电室内有2台SCB10-1000/20变压器;6#楼2个配电室内各有2台SCB10-1600/20变压器、1台SCB10-1000/20变压器。
3.31#楼配电室内有低压柜17台;2#楼配电室内有低压柜16台;5#楼配电室内有低压柜15台;6#楼配电室
(一)内有低压柜23台,6#楼配电室
(二)内有低压柜23台。
4科技园防雷与接地的介绍:
4.1本科技园工程防雷接地,电气系统接地及信息系统接地采用联合接地的方式,均利用建筑物基础之底板内的钢筋做为自然接地体。
接地电阻小于0.4欧姆。
4.2供电0.4kV系统接地采用TN-S方式。
二、暖通系统
1概述
1.11#楼通风设计:
水泵房及变电所设置机械排风,同时采用机械补风;地下室汽车库采用机械排风,二层餐厅采用机械排风,各层宿舍卫生间、公共卫生间利用门窗自然补风。
1.22#楼通风设计:
地下室汽车库设置机械排风,利用车道自然补风。
地下室自行车库设置机械排风,利用自行车道和外墙进风百叶自然补风。
地下室变电间设置机械通风,利用外墙进风百叶自然补风。
卫生间利用门窗自然补风。
1.35#楼通风设计:
地下室汽车库设置机械排风,机械补风及结合车道自然补风。
地下室变电间及设备用房设置机械通风,利用外墙进风百叶自然补风。
卫生间利用门窗自然补风。
1.46#楼空调冷热源:
本子项工程夏季逐时计算总冷负荷约为:
7668.002KW,建筑面积冷负荷指标为:
106.27W/M2;冬季计算总热负荷约为:
5160.31KW,建筑面积热负荷指标为:
71.52W/M2;本子项工程配置空调室外主机总冷负荷为:
7397KW,建筑面积冷负荷指标为:
102.52W/M2;配置空调室外主机总热负荷为:
5010KW,建筑面积热负荷指标为:
69.44W/M2。
裙房空调用户侧冷、热循环水系统采用一次泵定流量系统。
1.56#楼通风设计:
水泵房及变电所设置机械排风,同时采用机械补风。
地下室汽车库及其它场所采用机械排风,排风量按换气次数不小于6次/小时计,设置动态节流仪,车库及其它场所根据CO及CO2浓度进行变频运行。
二层餐厅采用机械排风。
各层公共卫生间利用门窗自然补风。
地下室变配电间火灾时气体灭火后的通风换气次数不小于5次/小时计,机械补风。
三、给排水系统
1生活给水系统概述
1.11#A楼子项目宿舍生活用水采用生活水箱--变频泵加压供水方式,公共卫生间用水采用市政管道直供。
1.21#B楼子项目一至四层用水采用市政管道直供。
1.32#、5#楼子项目一至三层用水采用市政管道直供。
1.46#楼子项目一至三层用水采用市政管道直供,四层及以上由地下二层变频加压泵加压供给。
2排水系统概述
2.1室内污、废水采用合流制排水系统;地下室废水采用潜水泵提升至室外,排污泵自带控制箱,厨房含油废水需经隔油池处理后排出;屋面雨水排水采用重力流雨水系统。
2.22#楼、6#楼屋面雨水排水采用87斗雨水内排水系统。
3消防给水系统概述
3.1项目在西南角及西北角各有一路DN150市政给水引入管,供本项目生活消防用水。
室外消火栓由两路市政管网直接供水。
室内消防系统采用区域消防系统。
3.2区域消防水池及水泵房设置在6#楼地下室内,消防水池容积700m3。
满足6#楼最大消防水量要求。
高位消防水箱设置在建筑组团中最高楼6#楼屋顶,其有效容积为18m3。
4潜水排污泵的布置
4.11#楼地下室设置17个集水坑32台潜水排污泵。
4.22#楼地下室设置6个集水坑12台80WQ43-13-3的潜水排污泵。
4.35#楼地下室设置11个集水坑22台50WQ15-110-1.1的潜水排污泵。
5管材及连接
5.1生活冷水干管、立管、支管均采用CPVC给水管,冷融连接。
5.2污水排水管采用硬聚氯乙烯(PVC—U)排水管,粘接。
5.3重力流雨水管采用硬聚氯乙烯(PVC—U)排水管,粘接。
5.4地下室潜污泵出水管采用内涂塑镀锌钢管,法兰连接。
5.5消火栓系统、喷淋系统给水管采用内外壁热镀锌钢管,管径≤80mm时采用丝扣连接,管径≥100mm时采用卡箍式机械接口。
5.6地下室底板预埋排水管采用柔性铸铁管。
四、弱电系统
1电视监控系统介绍
1.1电视监控系统主机安装在消防、中央监控中心,主要设备有:
1.1.1硬盘录像机6台;
1.1.2液晶电视墙46寸12个;
1.1.3电脑2台;
1.1.4高清解码器1台;
1.1.5流媒体服务器和管理服务器各1台;
1.1.6核心交换机1台;
1.1.7发卡器2套;
1.2科技园内各个出入口、公共通道共安装百万网络枪机DS-2CD4235Q-IH75台,两百万室外网络球机DS-2DF7296-AH5台;
1.3地下车库安装强光抑制摄像机DS-2CD4212FWD-I,共安装12台;
2地下停车场管理系统的介绍
2.1科技园内采用三套全自动停车场管理系统;
2.2停车场管理系统由入口控制设备、出口控制设备及收费管理设备组成;
2.3停车入口管理设备包括:
入口控制机、挡车器、摄像机及地感探测器;
2.4入口管理设备主要对车辆的出票及月租卡的车辆进入读卡,以及对进入车辆的车型、颜色、车牌号的图像捕捉等进行处理;
2.5停车出口管理设备包括出口控制机、挡车器、摄像机及地感探测器,其主要对临时车辆的交费验证、对月租卡的验卡以及对进出车辆的图像对比等进行管理;
2.6收费管理设备安装在地上一层岗亭内,其主要设备包括:
管理电脑、收费读卡器、接入交换机;
2.7科技园区入口南、北、西门三处各安装一套停车场管理系统。
五、消防系统
1科技园消防系统包括以下设备装置
1.1火灾自动报警装置,包括:
各种火灾探测器、手动报警按钮、区域报警控制器及集中报警控制器;
1.2灭火系统,包括消火栓、自动喷水设备及控制装置;
1.3电动防火卷帘门设备及控制装置;
1.4通风空调、防烟排烟及电动防火阀等设备及控制装置;
1.5火灾事故广播、消防通讯、消防电源、消防电梯和消防监控中心设备及控制装置;
1.6火灾事故照明及疏散指示设备及控制装置。
2火灾自动报警及联动
2.1科技园内采用集中报警方式,在三号楼设置消防控制中心,消防控制中心内设智能化火灾集中报警及联动控制装置,火灾报警系统可通过二总线接收各监控范围内所有的智能化感烟、感温探测器,手动报警按钮,水流指示器及消火栓按钮的报警信号;当火灾确认后,可手动或自动启动消防泵、喷淋泵、防排烟风机,切断有关部位的非消防电源,强制电梯全部停于首层,接通火灾事故照明灯和疏散指示灯,关闭防火卷帘,打开疏散门,并接收有关联动动作的返回信号,以实现对消防区域状态的监控及灭火功能。
2.2消防广播系统与工作广播输送网络共用,在消防控制中心专门设有事故广播录放装置,当火灾时可在消防中心自动及手动将火灾区域强行切换成火灾事故广播状态,并按疏散顺序接通各楼层的火灾报警装置和火灾事故广播。
2.3设置消防专用电话系统,消防控制室设置消防专用电话总机,消防水泵房、柴油发电机房、变配电室、防排烟机房、电梯机房设置消防专用电话分机,手动报警按钮处设置电话塞孔。
2.4室内火灾报警控制线路均穿钢管沿墙及楼板内暗敷,钢结构部分配线为明敷,明配钢管外壁均涂防火涂料。
从接线盒引到探测器底座盒,控制设备盒,扬声器箱的线路均加金属软管保护。
2.5所有感烟探测器与空调系统风口的水平距离不小于1.5m。
3消防给水系统
3.1消防水量计算:
3.2表一:
1#、2#、5#楼
序号
类别
消防用水量(L/S)
火灾延续间(h)
储水量(m3)
备注
1
室外消火栓用水量
30L/S
2h
两路市政供水
2
室内消火栓用水量
20L/S
2h
144
3
喷淋用水量
40L/S
1h
144
最大消防用水量
1
室外消火栓用水量
30L/S
3h
两路市政供水
2
室内消火栓用水量
40L/S
3h
432
消防水池量700T
3
喷淋用水量
40L/S
1h
144
4
消防炮用水量
10L/S
1h
36
屋顶水箱消防储水量
18
6#楼屋顶
3.3表二:
6#楼
序号
类别
消防用水量(L/S)
火灾延续间(h)
储水量(m3)
备注
1
室外消火栓用水量
30L/S
3h
两路市政供水
2
室内消火栓用水量
40L/S
3h
432
消防水池储水
3
喷淋用水量(地下车库)
40L/S
1h
144
消防水池储3、4项中水量较大者,储水量144m3。
4
喷淋用水量(门厅)
28L/S
1h
100.8
大空间自动射水消防炮用水量(门厅)
10L/S
1h
36
消防水池储水总量
576
6#楼屋顶
3.4本科技园在西南角及西北角各有一路DN150市政给水引入管,供科技园生活消防用水。
室外消火栓由两路市政管网直接供水。
室内消防系统采用区域消防系统。
区域消防水池及水泵房设置在6#楼地下室内,消防水池容积700m.满足6#楼最大消防水量要求。
高位消防水箱设置在建筑组团中最高楼6#楼屋顶,其有效容积为18m。
3.5室内消火栓
3.3.1室内消火栓给水系统为临时高压给水系统。
3.3.2室内及地下室消火栓为甲型带灭火器箱组合式消防柜,箱体外形尺寸为700*240*1600(h),屋顶消火栓采用单栓室内消火栓箱,箱体外形尺寸为650*240*800(h),每个消防箱内配置DN65消火栓一个,DN65L=25m麻质衬胶水带一条,φ19直流水枪一支,启泵按钮等设施。
3.6喷淋系统
3.4.1火灾危险等级:
科技园地下车库按照中危险Ⅱ级设计;地上食堂配套按中危险级Ⅰ级设计;
3.4.2设计喷水强度:
汽车库:
8L/min·m,作用面积:
160m;设计流量40L/s;持续喷水时间:
1h;
3.4.3地上:
6L/min·m,作用面积:
160m;设计流量30L/s;持续喷水时间:
1h。
3.5室内消火栓系统及自动喷水灭火系统分别设置水泵接合器。
3.6灭火器布置形式:
分为消火栓箱组合配置和单配灭火器箱二种方式。
地上组合式消防柜内及地下室消火栓处均应设置一组灭火器,各设置点均配2具。
第三章岗位职责与岗位标准
一、工程部经理岗位职责与岗位标准
直接上级:
总经理、副总经理
督导下级:
工程主管
岗位职责:
1.在总经理领导下贯彻执行有关设备设施和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度。
2.不断完善内部各项管理制度及实施落实。
3.组织制定和检查监督落实设备设施维修保养计划,设备设施更新改造计划。
4.组织制定设备设施维修材料、设备运行能源消耗费用支出预算。
5.负责制定本部门员工培训计划,并组织实施该计划。
6.负责组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸,监督、检查本部门技术管理工作。
7.负责本部门经营成本控制,掌握设备运行能源消耗,在保证设备设施满足对客服务需求的条件下,实行最佳经济运行方式。
8.负责员工工作绩效评估,操作技能评估,适时对本部门人员进行内部调配。
9.负责组织外委设备维修保养、工程改造管理处的洽谈、评估、评审。
10.审阅、批准以工程部名义收、发的一切文件、报表、票据,并对其负相应责任。
11.根据管理处应急预案负责组织、指挥处理相关突发事件。
12.组织安排科技园客户二装工程和客户报修工程及报修服务。
13.完成上级领导布置的临时工作。
岗位标准:
1.对国家和上级部门的有关工程设备技术标准、规范、规章及管理制度要熟悉了解,充分运用到日常工作中。
2.对管理处和公司下达的任务正确领悟,完成及时。
3.量化工程部各项经济、技术和管理指标有效组织实施。
4.各项工作安排统筹合理,兼顾全面。
5.了解员工思想动态,关心员工生活,对员工评价公平、公正。
6.全力消除潜在安全隐患。
7.严格控制设备设施维修用料和设备运行能源消耗。
8.加强学习,敢于创新,团结队伍,不断提升服务水平。
二、工程部文员岗位职责与岗位标准
直接上级:
工程部经理
岗位职责:
1.在工程部经理领导下,协助工程部经理处理本部门日常事务。
2.负责部门会议的记录整理、工程文件收发、工程图纸、技术资料的档案管理。
3.负责工程维修量、能源消耗、维修收支费用的汇总上报。
4.负责工程维修备品备件汇总申购和备品备件库的管理。
5.负责工程部办公用品、员工劳保用品、员工考勤、维修工具及备品备件的领用发放。
6.负责工程部每周、月、年工作计划、培训计划执行情况的汇总及上报。
7.负责汇总设备运行人员值班表。
8.完成上级交办的各项临时性工作。
岗位标准:
1.会议纪要详实全面、数据汇总准确无误,上报备档要及时。
2.按归档要求,归档文件材料完整准确,分类清楚,组卷合理,查阅方便。
3.库房物品摆放有序,出入库管理账物登记清晰仔细。
4.经常检查库房的安全防范措施和卫生,确保库房的安全、整洁。
5.自觉遵守公司各项规章制度,不断学习掌握新知识提高业务能力。
三、工程主管岗位职责与岗位标准
直接上级:
工程部经理
下级:
各专业维修、运行班员工
岗位职责:
1.全面负责各专业系统设备设施的年、季、月维修及大、中修计划,并督促计划的有效实施,确保所管设备设施的正常运行。
2.在工程部经理指导下制定和完善本专业的各项规章制度设备的操作规程,并监督实施。
3.负责组织实施所管辖设备维修保养计划,并检查设备维修保养计划执行情况。
4.制定各专业人员的业务技术培训计划,并组织实施。
5.根据维修保养计划和日常维修工作所需,提交各专业维修材料、备件每月采购计划。
6.编制、审核能源消耗统计报表,进行能源消耗分析并向工程部经理提供有效的节能措施。
7.负责科技园各项装修工程、改造工程本专业的施工监管,组织或参加工程验收。
8.负责客户入住、退租相关专业房态的验收工作。
9.负责所辖工作范围内的各类图纸和技术资料的收集管理,并移交给部门文员。
10.负责严格执行所管区域、人员的防火及安全的有关规定。
11.负责有关报表的填写与上报。
12.提供日常维修工作的技术支持。
岗位标准:
1.具有丰富的本专业方面技术知识和实操能力,持证上岗。
2.严格按设备设施具体情况制定各项保养维修计划,计划能够有效合理实施具有较强的可操作性。
3.规章制度、操作规程、采购计划的制定要有依据,详细准确。
4.培训内容要紧密联系实际工作,灵活易懂,培训效果突出,能够提高工作技能以及解决实际问题。
5.根据工作量合理分工,提高工作效率,有效控制材料能源使用,杜绝资源浪费。
6.定时检查班组工作岗位和施工现场,发现问题及时纠正,确保维修效率和质量。
7.计划总结、问题意见、能源统计等相关报表上报及时,数据准确,内容详实。
8.对班组员工考核考评要公平、公正、负责。
9.要时时贯彻执行安全生产,杜绝隐患发生。
四、维修工岗位职责与岗位标准
上级:
工程主管
岗位职责:
1.服从上级领导的安排完成各项工作。
2.根据工作要求完成各项维修和巡检记录,对发现的问题或隐患及时向上级汇报。
3.熟悉了解科技园各系统设施设备,掌握本专业维修技术。
4.参加公司各级组织的培训与考核。
5.遵守各项操作规程及规章制度。
6.爱护工具及公物,节约能源及材料。
岗位标准:
1.必须经过安全技术培训,考试合格,并持证上岗。
2.必须全面了解本专业系统设备配置与运行方式,掌握重点设备日常运行状态。
3.完成领导分派或维修工单任务要及时、正确。
4.服务态度和蔼、热情周到,令业主客户满意
5.正确使用、保管本专业和本人的工器具。
6.工作前应作好各项准备工作,工器具、原材料,查看报修记录,检查工器具或设备。
7.工作中严格执行工程技术要求、安全操作,确保工作质量。
8.文明施工,科学合理使用能源材料,做到节能降耗。
9.自觉遵守公司各项规章制度,不断学习掌握新知识提高业务能力。
五、运行工岗位职责与岗位标准
上级:
工程主管
岗位职责:
1.服从上级领导的安排完成各项工作。
2.做好交接班工作,完成各项运行和巡检记录,对发现的问题或隐患及时向上级汇报。
3.对突发事件按照操作规程妥善处理,并及时向上级汇报。
4.熟悉了解科技园各系统设施设备,掌握本专业维修技术。
5.对夜间二次装修工地巡视检查,对不合格或违章现象给予及时纠正。
6.参加公司各级组织的培训与考核。
7.遵守各项操作规程及规章制度。
8.爱护工具及公物,节约能源及材料。
岗位标准:
1.必须经过安全技术培训,考试合格,并持证上岗。
2.熟知管理区域内设备性能、工作原理,发现问题能进行维修与控制并及时上报。
2.记录设备运行数据要准确无误。
3.对装修工程、改造工程现场巡查严格仔细,善于发现问题并要求整改。
4.交接班时要全面、详细阐述在工作中遗留问题和发现的问题,做好交接班记录。
5.必须掌握应急预案中自己的职责,遇突发事件冷静处理并及时上报。
6.当班时要坚守岗位,保障通讯畅通。
7.自觉遵守公司各项规章制度,不断学习掌握新知识提高业务能力。
第四章管理制度
一、礼仪规范管理制度
1.对待客人态度自然、大方、热情、稳重、有礼,笑脸相迎,使用敬语;
2.常用敬语,“您好”、“欢迎您”、“请”、“对不起”、“不客气”;
3.对客人询问,做到有问必答,不能说“不懂”“不知道”、“不会”“不管”“不行”、“没有”等,不得以生硬、冷淡的态度待客;
4.听到客户意见、批评时不辩解,冷静对待,及时上报;
5.接、转电话,要先说“您好!
工程部XXX”,认真聆听,向对方询问声音温和,使用本岗位礼貌用语;
6.在公共区走廊,不得双人并排行走,以免影响他人通行。
遇客人时主动让路,请客人先行;
7.见到客人或上级要主动问好;
8.上班时间应穿公司统一发放的工服,佩带员工牌;
9.工服应保持清洁、整齐、不得带有灰尘、污迹、褶皱;
10.
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- 工程部 工作手册 1225