拖拉机厂调研报告72.docx
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拖拉机厂调研报告72
第一篇市场调查-------------------------------------------------------------------------------P4
第一章石家庄市总体社会及经济发展概况
第二章石家庄市房地产总体市场现状及走势分析
第三章市场需求分析
第四章竞争片区市场调研与分析
第五章中心区市场调研与分析
第二篇项目分析------------------------------------------------------------------------------P65
第一章项目概况
第二章项目地盘解析
第三章项目规划设计方案评析
1、总体布局规划及空间布局分析
2、主力户型面积评析
第四章项目SWOT分析
第五章项目综合评价及项目发展策略
第一篇市场调查
第一章石家庄市社会经济发展状况
一、石家庄市2005年经济发展背景
1、国民生产总值
2005年实现地区生产总值1852亿元,按可比价格计算,增长13.6%,高于全国增速3.7个百分点,比全省增速高0.2个百分点。
人均GDP达到20082元,比上年增加3215元。
产业结构呈“二、三、一”型,三大产业结构的演变明显呈现出了工业化快速发展的特征。
&第一产业增加值247亿元,增长5.5%;
&第二产业增速较快,实现增加值927亿元,增长17.7%;
&第三产业实现增加值678亿元,增长11.5%;
&一、二、三产业的比例结构为14:
50:
37。
附:
2001年—2005年石家庄市国民生产总值图
由此可以看出,石家庄市国民经济持续快速增长,经济总量和人均水平跨上新的台阶,三大产业结构的演变明显呈现出了工业化快速发展的特征,生产总值1852亿元,达到石家庄市历史最高水平。
2、固定资产投资额
2005年石家庄市固定资产投资完成929亿元,比上年增长31.6%,城镇投资完成794亿元,增长38.3%。
其中:
&建设与改造投资完成668亿元,增长38.3%;
&施工项目个数3330个,增长42.9%,施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米,分别比上年增长26.3%和28.9%;
&房地产新开工项目2745个,增长46.6%;房地产开发完成投资122亿元,增长38.7%。
3、社会消费品零售总额
2005年实现社会消费品零售总额606.2亿元,比上年增长15.0%。
消费品市场保持较快增长,增速为近几年来较高水平。
4、居民的可支配收入与人均消费性支出
2005年石家庄市区人均可支配收入首次突破万元,达到10040元,增长16.4%,增速比上年提高5个百分点,增长速度为近年来最高,人均消费支出7261元,增长11.2%,是近年来较高的增长速度。
附:
2001年—2005年石家庄市城镇居民收入图
5、人均住房面积
城乡居民住房条件明显改善。
石家庄市居民人均住房使用面积21.5平方米,比上年增加3.3平方米。
6、金融存贷款余额
&金融存、贷款稳步增长,2005年末石家庄市金融机构存款余额2574亿元,比年初增加337亿元,增长15.1%;
&2005年末城乡居民储蓄存款余额1355亿元,比年初增加166亿元,增长13.9%;
&金融机构贷款余额1561亿元,比年初增加156亿元,增长11.1%。
7、城镇居民的平均工资
2005年末石家庄市城镇单位从业人员87.1万人,比上年减少0.3%,其中在岗职工85.5万人,比上年减少0.1%,全市在岗职工年平均工资为14949元,比上年增长9.9%。
年末市区单位从业人员为55.7万人,其中在岗职工54.4万人,在岗职工年平均工资为17565元,比上年增长10.5%。
综述
以上七大因素为影响地产发展的决定性经济指标,从数据中可以看出:
&石家庄市经济正向良好的方向发展,居民的购买力正在逐年增长,随着收入水平的提高,居民用于日常消费性的支出在不断增加的同时,非日常消费性支出(购房、购车)也日益成为居民支出的重要组成部分;
&城镇居民储蓄额、人均可支配收入、消费总额的增加,直接反映了消费者的消费支配能力,从而在寻找相关角度去引导消费意识;
&国民生产总值、固定资产投资,直接显示了城市的较快发展速度、建设速度及市政规划的完善,同时在良好的经济环境下,石家庄市房地产业发展迅猛。
二、石家庄经济发展政策
1、产业政策
石家庄市目前的产业政策——加强以高新技术产业为第一增长点,提高高新技术产业在国民经济增长中所起的作用,使之成为石家庄市新的支柱型产业;
加强建设华北重要商埠的总体规划和实施,把石家庄建设成为辐射华北地区的经济型城市,以商贸为下一阶段的重要经济增长点。
2、金融政策
重新划分省会石家庄城镇土地使用税征收地段;
2006年4月28日起,石家庄各银行根据中国人民银行决定,将住房贷款利率上调至5.751%。
从石家庄市各大银行获悉,受住房贷款加息影响,石家庄市各银行提前还贷款增加10%—20%。
3、房地产政策
2006年5月29日国家九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》后,石家庄市有关部门结
合石家庄市实际情况,迅速完善相应配套政策,出台了七大措施保持住房价格稳定。
第一步 今后主推中小户型
第二步 普通住房用地优先
第三步 住宅面积纳入规划
第四步 上网便知楼盘信息
第五步 看预警预报知房价
第六步 哄抬房价要严打
第七步 经济适用房销售有新政
4、政策对石家庄房地产市场的影响
&房产新政连续出台,部分购房者形成持币观望的消费心理;
&贷款首付款比例的增加,在一定程度上不会影响消费者的购房计划;
&对于银行按揭付款方式的消费者,在还款时带来一定的负面影响,但石家庄市房价整体水平偏低,贷款利息的上涨
不会冲击过大;
&从长远看,房地产业是国民经济的支柱产业,是城市化进程的中坚力量,相信在房产新政的指引下,楼市将从感性回归到理性,房地产业一定会更加稳定、健康地向前发展。
小结:
各项经济指标都显示2005年石家庄市经济运行处于良好状态。
按国际经济组织统计表明,当一个地区的经济增加速度大于5%的时候,当地的房地产业发展存在着极为广阔的前途。
第三产业继续成为经济增长的重要因素。
社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长,大件消费、超前消费观念进一步形成。
政府各项政策在不断的规范着房地产市场,为房地产业的持续发展提供了有效的支持。
第二章石家庄市房地产总体市场现状及走势分析
一、房地产指标分析
1、石家庄市房地产开发现状
统计结果显示:
投资开发持续增长
1.12005年石家庄市区全面上市的项目达到30余个,供应面积达到320万平方米。
其中经济适用房80万平方米,经济适用房建设达到住宅建设总量的20%。
1.22006年计划建设普通商品房350万平方米,同时在“退二进三”的原则下还含有石家庄市大量的城中村改造、旧城及工厂的改造,在一定程度上增加了市场开发量。
1.3石家庄市区1—4月份房地产市场商品住房供求基本平衡,商品住房价格同比上涨较快,中低价位、中小户型商品住房供应偏少。
石家庄市区1—4月份批准预售的商品住房套数(不含经济适用住房)共4705套,预售面积68.97万平方米,同比减少23%,登记销售套数4345套,销售面积54.87万平方米,同比增长44%;已办理商品住房交易手续2190套,面积26.64万平方米,同比下降48.59%。
2、销售价格历史状况
2001年——2005年石家庄市商品房价格走势图
2.12004年石家庄市多层住宅销售价格比上年同期上涨4.0%,高层住宅上涨2.9%。
2001年—2004年多层均价分别为1850元/平方米、2092元/平方米、2180元/平方米、2226元/平方米,同比分别上涨14.4%、13.1%、0.8%及5.6%;
2.22005年石家庄房地产市场交易活跃,房价稳中有升,市区普通商品住宅平均价格为2367元/平方米,同比增长7.5%。
3、商品住房市场价格增幅大(现状)
2006年1—4月份商品住房登记销售均价为每平方米2914元,同比增长17.7%。
导致商品住房均价上涨的主要原因
第一是高层、小高层商品住房比例增加。
1—4月份高层、小高层商品住房预售面积占商品住房市场的63.89%,高层住房建安成本远高于多层,对房价上涨产生直接影响;
第二是主城区黄金地段一批高层项目群集上市,直接导致住房均价上升;
第三是住房需求旺盛。
从供给上看,1—4月份商品住房批准预售面积为68.97万平方米,同比下降23%。
而1—4月份商品住房登记销售面积大幅上升、需求增加,导致房价上涨;
第四是土地及其他因素成本上涨。
面积价位
1000—1500元/㎡
1500—2000元/㎡
2000—2500元/㎡
2500—3000元/㎡
3000—4000元/㎡
4000—5000元/㎡
≥5000元/㎡
批准预售
0
1.66万㎡
23.53万㎡
10.89万㎡
31.31万㎡
0
1.58万㎡
占比
0
2.41%
34.12%
15.79%
45.4%
0
2.29%
登记销售
0.19万㎡
4.26万㎡
15.96万㎡
20.69万㎡
11.07万㎡
2.7万㎡
0
占比
0.35%
7.76%
29.09%
37.71%
20.17%
4.92%
0
面积套型
≤60㎡
60-80㎡
80-100㎡
100-120㎡
120-150㎡
150-180㎡
批准预售
0
1.89万㎡
10.52万㎡
18.93万㎡
23.84万㎡
13.79万㎡
占比
0
2.74%
15.25%
27.45%
34.56%
20%
登记销售
0.25万㎡
2.3万㎡
7.86万㎡
17.33万㎡
20.13万㎡
7万㎡
占比
0.46%
4.2%
14.32%
31.58%
36.68%
12.76%
4、普通住房可售面积比例小
石家庄市区2006年1—4月批准预售的商品住房套数(不含经济适用住房)共4705套,预售面积68.97万平方米,同比减少23%,登记销售套数4345套,销售面积54.87万平方米,同比增长44%;已办理商品住房交易手续2190套,面积26.64万平方米,同比下降48.59%。
此外,市区2006年1—4月份没有预售经济适用住房项目。
经济适用住房(含集资建房)销售套数共888套,面积10.79万平方米,同比减少43%。
据悉,2004年—2006年4月份市区共批准预售面积455.91万平方米,截至目前,可售面积共计89.7万平方米。
其中今年l—4月份可售面积为16.94万平方米。
从住房分类看,普通住房可售面积39.62万平方米,非普通住房可售面积39.35万平方米,别墅、高档公寓可售面积9.36万平方米,经济适用住房l.37万平方米,非普通商品住房和别墅占到商品住房可售面积的54.3%。
5、小户型住房供应偏少
从销售情况看,120平方米以下中小户型占销售总量的50.56%;从供应情况看,120平方米以下中小户型占供应总量的45.44%,80平方米以下供求比为0.74,80—120平方米供求比为1.17,120平方米以上供求比为l.39。
说明120平方米以下中小户型商品住房供应不足,尤其是80平方米以下的商品住房供应偏少。
从供应及销售情况看,每平方米2500元以下低价位占供应总量的36.53%,占销售总量的37.2%;每平方米在2500—3000元中等价位占15.79%,占销售总量的37.71%,每平方米3000元以上较高价位占47.69%,销售占总量的25.09%。
数据显示商品住房市场价格在较高价位运行。
6、二手住房市场交易冷暖分明
石家庄2006年1—4月份二手房交易成交6360套,面积52.21万平方米,同比增长11.8%。
均价每平方米1927元,同比增长9.05%。
二手住房交易面积与同期商品住房交易面积比例为0.8:
1。
二手住房交易活跃,价格平稳。
2006年6月1日起,受“国六条影响”——购买住房不足5年转手交易的,销售时开始按其取得的售房收入全额征收营业税,石家庄市房产交易中心二手房交易骤降,与以前相比,降幅约达80%,5年内的二手房在交易市场上难觅踪迹。
二、石家庄房地产供求状况
1、供应状况
&2005年石家庄市商品房预售面积达到230万平方米,完成交易面积360万平方米,其中商品房成交面积223万平方米,以高档商品房为主;
&2006年石家庄将积极推进经济适用住房建设,全年预计将完成经济适用住房施工面积125万平方米,新开工面积80万平方米,竣工面积65万平方米。
[附表:
石家庄2006年投放的代表新盘]
楼盘名称
项目位置
项目规模
物业类别
盛典苏州
中华大街与北二环交叉口西北角
占地39亩;建筑面积97000㎡
高层住宅
宁安园
中华北大街与宁安路交汇处
总建筑面积:
5万㎡
高层(32F)
春江花月
红旗大街与民心河之间
用地12万㎡、建筑面积27.23万㎡
住宅(18F)、28套别墅
中景名苑
和平路与翟营大街交叉口西北角
占地220余亩、建筑面积40万㎡
小高层、高层住宅
中基名邸
任栗村改造
占地17万㎡、建筑面积60万㎡
7栋高层住宅(25F)
西美大厦二期
建设南大街
建筑面积24000㎡
写字楼
万隆国际中心
裕华东路270号
建筑面积127000㎡
写字楼、公寓、住宅
中宏汇景国际
中山路南侧,原棉二生活区
建筑面积55万㎡
11栋多层及5栋高层住宅
国富华庭
槐安路与建设大街交叉口
占地95亩;建筑面积12.8万㎡
高层住宅楼、商务办公楼
剑桥春雨
方北村改造
总建筑规划50万㎡
高层建筑
联邦东方明珠
东临翟营南大街西接建华大街
总规划用地6万余㎡、建筑面积45万㎡
商业、6栋高层住宅
全城
东岗路与东二环交汇处
占地360余亩、建筑面积:
40万㎡
洋房、小高层、公寓(23F)
安苑小区
仓盛路与翟营大街交汇处
占地600亩、建筑面积52万㎡
多层、小高层住宅
赵苑小区
北二环外赵佗路
建筑面积30万㎡
多层住宅
世都皇家
四中路与建设大街交口西北处
占地5.3万㎡、建筑面积32.5万㎡
住宅、商业综合建筑
芝兰明仕
槐安东路与谈固东街交口东北角
占地60亩、建筑面积1.6万㎡
住宅+商业
众美▪凤凰城
翟营大街与南二环交叉口
占地136亩、建筑面积16.24万㎡
小高层、高层住宅
[附2006年代表性新投放楼盘位置图]
2、需求状况
第一、石家庄市人口基数较大,每年的人口自然增长,促使部分住房需求的增长;
第二、石家庄市每年流动人口的增加;大学毕业生留在当地工作的“外来人员”——石家庄有“河北师范大学、河北经贸大学、河北医科大学”等大学,每年的流动人口对租赁房屋需求增加,促使部分投资者对房屋需求增加。
第三、石家庄市大量“城中村”与“旧城”改造,会造成对住房的需求增加;
第四、更换居住环境、改善生活质量的二次置业者,也给城市的住房需求带来一定的空间;
第五、中高档产品需求仍然旺盛
表现为近期上市的中、高档住宅项目都取得了相当不错的销售业绩,代表项目为尚乘源、嘉实•栖园、春江花月等项目,二环区域内住宅得到了广大购房者的认可。
进入2006年住宅市场价格一直稳中有升,一环内的住宅价格接近4000元/平方米,二环以内的项目大多数在3500元/平方米的价格,现阶段石家庄市旧城改造体量较大,由拆迁引起的被动需求较大,甚至在有些区域成为自住需求的主力。
以上几种原因从某方面说明石家庄市住房需求方面还存在较大的空间。
附一环内部分项目销售均价
项目名称
销售均价
项目名称
销售均价
联邦名都C座
3700元/平米
长安花苑
4200元/平米
滨江国际
3800元/平米
中宏·汇景国际
5000元/平米
中基名邸
3500元/平米
二环内部分项目销售均价
项目名称
销售均价
项目名称
销售均价
金正缔景城
4600元/平米
国富华庭
3600元/平米
春江花月
3600元/平米
蓝湾
3400元/平米
花香维也纳
3800元/平米
芝兰明仕
3200元/平米
尚乘源
3200元/平米
摩卡小镇
3300元/平米
二、石家庄房地产发展趋势
引:
国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
1、切实调整住房供应结构
1.1重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房
1.2明确新建住房结构比例
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
分析:
对于本案而言,将是一个良机,政府严格控制面积会导致市场上户型结构严重不平衡,小户型随着政府规划可能出现大量供应,竞争较为激烈;而大户型供应会相对减少,价格随着“供求关系”而处于上涨,作为本案现阶段处于两者之间——已规划完毕的即将入市,而没有规划的还要等待一定的时间;所以第一条对项目是一个利好因素。
2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
2.1调整住房转让环节营业税
从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2.2严格房地产开发信贷条件
为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。
对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期或任何形式的滚动授信。
对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
2.3有区别地适度调整住房消费信贷政策
从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%。
考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下仍执行首付款比例20%的规定。
2.4保证中低价位、中小套型普通住房土地供应
要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竟地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。
继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。
2.5加大闲置土地的处置力度
对超出合同约定——动工开发日期满1年未动工的项目,依法从高征收土地闲置费,费用按规划用地10元/平米收费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。
对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。
分析:
从前面的市场供求可以看出,五年营业税的政策使二手房交易骤然下降;导致部分消费群体由最初购买二手房转向购买新房或持币待购;从另一个角度可以看出政府在加强对土地供应的管理与检查力度,从而使土地市场逐步走向正规,政府在一定阶段、一定时期的土地控制对于本案在近期的开发、运作起到推波助澜,同样是利好因素。
3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度
严格控制被动性住房需求
2006年各地房屋拆迁规模上控制在2005年的水平以内。
要量力而行,严禁大拆大建,在没有落实拆迁安置房屋和补偿政策不到位的情况下,不得实施拆迁,不得损害群众的合法利益。
分析:
政府严禁大拆大建,控制城中村改造的规模与速度,使本案周边暂时无可供开发的拆迁用地,加上周边的开发已基本完毕,使本案成为“独一”的地块,对于本案销售是一个利好因素。
4、进一步整顿和规范房地产市场秩序
4.1加强房地产开发建设全过程监管
对已经规划许可仍未开工的项目,要重新进行规划审查。
对不符合规划控制要求的,不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。
对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
4.2切实整治房地产交易环节违章违规行为
房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为,对不符合条件擅自预售商品房的,责令停止并依法予以处罚;对捂盘惜售、囤积房源,恶意炒作、哄抬房价的房地产企业,要加大整治查处力度。
分析:
使那些能从政府直接拿地的国有房地产企业和一些可以通过某种关系拿到便宜地进行倒手牟利的中小公司,退出市场,这样就保证了市场的公平竞争,提高了市场效率。
5、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
5.1加快城镇廉租住房制度的建设
尚未建立廉租住房制度的城市,必须在2006年年底前建立,并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。
2006年年底前,各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
石家庄目前尚未建立廉租住房制度,这一政策的出台将缓解石家庄市低收入家庭住房困难。
5.2规范发展经济适用住房
严格执行经济适用住房管理的各项政策,加大监督力度,制止违规购买、牟取不正当利益的行为。
严格规范集资合作建房,制止部分单位利用职权以集资合作建房名义,变相进行住房实物福利分配的违规行为。
5.3积极发展住房二级市场和房屋租赁市场
引导居民通过换购、租赁等方式,合理改善居住条件,多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
分析:
尽管调控细则从出台到效果还有待市场的进一步检验,但一系列政策的出台已经让消费者翘首以盼。
消费者希望此次调控能切实解决住房问题,让老百姓能真正买得起、买得上。
短期内消费者会形成“持币待购”现象这对本项目的销售带来一定压力。
6、完善房地产统计和信息披露制度
6.1建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度
建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,增强房地产市场信息透明度。
6.2坚持正确的舆论导向
客观、公正报道建设房地产市场情况,引导广大群众树立正确的住房消费观念。
分析:
市场信息的透明化,有利于本案对市场上的竞争对手做深入的了解,从一定程度上提高对市场信息的把握度,从而对市场作出更精确的判断。
综述
1、价格逐步上涨
第一,土地实行“招、拍、挂”方式,导致土地成本上涨,使土地成本所占比重上涨,促使价格进一步上调;
第二,由多层建筑转向高层建筑,建筑成本上升,促使价格进一步增加;还有供求关系的影响等等一系列原因导致房地产市场价格逐步上升。
2、规模化发展,大盘时代到来
金正·缔景城大盘开发规模达66万㎡,滨江国际开发规模达100万㎡、中宏汇景国际开发规模55万㎡等,大盘、大规模开发时代已经来临。
3、地产企业面临洗牌
房地产的开发又达到了一个高峰,报纸广告中频频出现地产开发公司、代理公司、广告公司大量招人的消息,地产相关行业的这种现象从侧面说明了房地产开发的白热化。
前不久下发的“国六条”,其中一项措施就是对自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业,要严格控制新开工项目;对违反相关规定的开发公司,要限制其开发新项目。
地产开发热代表着竞争的加剧,在日渐激烈的市
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