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酒店商业计划书

XXXX酒店商业计划书

第一章项目摘要…………………………………………………………….6

一、项目概述……………………………………………………………….6

二、项目优势……………………………………………………………….6

三、项目背景……………………………………………………………….6

四、项目投资计划………………………………………………………….7

第二章环境评估……………………………………………………………8

一、区位优势………………………………………………………….…8

二、区域经济…………………………………………………………….11

三、旅游资源……………………………………………………13

第三章酒店行业分析……………………………………………………17

一、中国旅游饭店业概况………………………………………………17

二、国际饭店集团竞争中国市场………………………………………18

三、国际饭店管理模式比较……………………………………………20

四、高星级酒店的盈利分析……………………………………………21

五、XX酒店管理公司………………………………………………26

第四章市场分析………………………………………………………….28

一、XX酒店概况………………………………………………………28

二、酒店经营指标分析…………………………………………………28

三、竞争对手及发展态势………………………………………………29

四、项目定位……………………………………………………………30

第五章项目公司…………………………………………………………….31

一、公司简介……………………………………………………………31

二、公司结构……….…………………………………………………31

三、股权结构……………………………………………………………31

四、管理团队……………………………………………………………31

五、项目其他背景………………………………………………………32

第六章项目规划……………………………………………………………33

一、项目位置……………………………………………………………33

二、法律明细……………………………………………………………34

三、项目详细规划………………………………………………………36

第七章项目实施计划…………………………………………………….40

一、项目建设规模………………………………………………………40

二、项目现状和建设期…………………………………………………41

第八章项目投资分析……………………………………………………42

一、投资估算……………………………………………………………42.

二、参数预测……………………………………………………………43

三、融资计划及还款方案………………………………………………44

第一章项目摘要

一、项目概述

ØXXXX大酒店是与国际XX酒店集团签约合作的国内第六家XX大酒店，是一家继大连、重庆、上海、北京、南京之后，通过国际XX酒店集团严格评审入围和参与合作的国际五星级涉外旅游酒店。

ØXXXX大酒店集旅游、商务、娱乐、餐饮等多功能于一身，位于XX市CBD区域，购物、交通十分便利，濒临大海，与鼓浪屿遥遥相望，风光旖旎。

Ø总投资概为7500万美元，酒店用地面积3367.917平方米，建筑面积为43793平方米，地下三层，地上二十九层，总高度为99.15米。

Ø酒店建成后，凭借国际XX酒店管理公司的专业化管理，将成为XX档次最高的五星级酒店，其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。

二、项目优势

Ø黄金地段、得天独厚

ØXX市政府重点支持项目

Ø国际著名酒店管理公司专业化管理

Ø办妥土地房产证、土建已经开工，正进行地基建设

Ø筹建单位成功开发过多个大型地产项目

三、项目背景

XX是中国东南沿海重要的旅游口岸，拥有鼓浪屿等三个国家重点风景名胜区，并获得国际花园城市和优秀旅游城市等荣誉.

XX已成为中国南方重要的对台贸易口岸，这里每年由中央政府主持举办经贸盛会“中国投资贸易洽谈会”和“对台出口商品交易会”，多种大型专业会展经常在XX举办。

XX经济高速发展，是中国东南沿海经济繁荣带的龙头。

自XX成立特区以来,已有戴尔（Dell）、柯达（Koda）、通用电器（GeneralElectric）、可口可乐（Cocacola）、太古飞机维修公司（SwireAircraft）、麦德龙（MetroAG）等世界五百强公司入驻XX,同时每年有大量国际、国内商务人士来XX观光旅游.

XX市目前有四星级以上酒店六家、五星级酒店一家。

鉴于XX的高星级酒店数量相对偏少，该项目的建成将大大地推动XX高端旅游市场的发展，促进XX精品旅游品牌的提升，并将给投资商带来丰厚的投资回报。

四、项目投资计划

（一）投资总额

项目投资概算为7500万美元，包括土地款、拆迁费用、土方工程、基桩及相关前期费用等已完成的投资1700万美元。

（二）融资计划

根据项目建设期计划，建设期为2年；

根据营运收支预估数据，预计项目营运8年，即可还清本息。

考虑项目的营运预

算及还本付息年期，建议项目建设期免息。

年度经营结余可用于偿还利息、本金。

融资期限为10年（含建筑期）。

根据营运收支预估表，项目进入营运期后，前四年每年还1100万美元，后四年每年还1200万美元，总共用8年还本付息。

第二章环境评估

一、区位优势

1、自然情况

XX是一座美丽的海滨城市，位于中国东南沿海、福建省的西南岸，临近九龙江的河口，居中国两大经济繁荣地区之间，与台湾隔海相望，距台湾高雄市160哩，是海峡西岸繁荣带之龙头。

XX市辖区陆地面积1500多平方公里（包括XX岛130平方公里），海域面积300多平方公里。

XX属亚热带季风气候，常年春意浓浓，四季花香扑鼻。

全年平均气温210C，冬天平均气温120C，夏天平均气温280C，全年降雨1100毫米。

气候温和、雨量充沛、海岸曲折漫长、山岩叠秀绚丽多姿。

1981年设立XX经济特区，XX市已被中央政府批核为一个特别行政区域，、1994年被级为副省级市。

拥有省级的经济管理权力。

现在，XX已发展为一个现代化城市，有着强劲的经济发展及城市建设。

在过去十年内，XX受益于国际商贸，教育及旅游的持续发展。

随着经济建设和社会各项事业的不断发展，XX逐渐成为中国东南沿海的中心城市。

在经济保持高速发展的同时，XX的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。

XX先后获得国际花园城市和优秀的旅游城市等荣誉。

2、地理位置

XX市位于东经118º04′04″、北纬24º26′46″。

全市由XX岛，鼓浪屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和同安组成，属海港风景城市。

其主体－XX岛面积约135.5平方公里，是福建省第四大岛屿，整修海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，港岛屿星罗棋布，洪区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越海峡性天然良港，有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。

九龙江北岸的沿海部分，由杏林湾和马銮湾分隔而成美、杳林、海沧三个小半岛。

地属亚热带气候，夏天酷暑，冬天严寒，温和多雨，年均气温在21º左右。

XX市的总陆地面积为1，516平方公里，而海洋面积则有300平方公里。

而地势则由南至北顺势而下，其西北部分地势偏于平坦，而南部则较多山及崎岖。

在大部分的海峡，其水深超过12米及整平均处于无冰状态。

而其余位于海岸边零散的岛屿则形成了一道天然的围墙，以保护海洋旋涡对XX海峡造成的滋扰及破坏。

3、行政区域

2003年5月经国务院批准，同意XX市调、整部分行政区划。

调整的主要内容包括：

一、思明区、鼓浪屿区和开元区合并为思明区，原三区的行政区域划归思明区管辖。

二、将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖。

杏林区更名为海沧区。

三、设立翔安区，将同安区所辖新店、新圩、马巷、内厝、大嶝5个镇划归翔安区管辖。

行政区划调整后，XX市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区。

　　XX市现辖有思明、开元、鼓浪屿、湖里、集美、杏林、同安七个区。

其中XX本岛内的思明、开元、鼓浪屿、湖里四个区为经济特区。

思明区以商业闹市区为主；开元区以工厂区和新市区为主；鼓浪屿区是著名的风景旅游区；湖里区则是新兴的工业投资区。

岛外的集美区以农业为主，包括以旅游、教育为主的著名侨乡集美镇；杏林区是已具一定规模的工业区和台商投资区。

同安区则是全市的农副产品基地和轻工、食品行业的原料基地。

4、气候

XX拥有南亚热带气候，降雨量充足。

全年平均温度约为20.6ºC，而最高则为38.5ºC及最低为1.5ºC。

年降雨量约1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。

5、人口

2002年末，全市户籍总人口为137．16万，41．85万户。

2．80万人，其中：

自然增长0．67万人，人口自然增长率为4．93‰。

全市人口中以汉族居多，另有回、满、壮、畲、苗、及高山等20多个少数民族。

由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及XX籍侨胞和港、澳、台同胞。

6、基础设施建设

陆路交通

配合赣龙铁路建设，兴建龙岩――XX延伸段，形成连接大京九的出省新通道；配合建设福厦铁路，相应规划第二火车客运站及其配套设施。

加快区域合作快速通道建设，重点建设和完善“三主”（同三国道主干线及其复线、国道324线）、“六聊”（XX岛－龙海南太武、海沧－－龙海、同安－安溪、同安－南安、同安新店－南安石井、XX－金门）的对外交通，建设XX至三明高速公路，形成连接国家公路干线网和周边地区的快速通道。

完善综合交通运输体系的配套设施，加快公路客、货运场站的规划和建设，构建公路运输主枢纽。

航空运输

XX的空港是华东航空枢纽，高崎国际机场已开通国内外航线89条，其中国内航线73条，国际和地区航线有至东京、大阪、汉城、新加坡、吉隆坡、马尼拉、香港、澳门等14条航线，还有专门到日本名古屋的货运航班。

每周出港约380余个航班，有26家航空公司在机场营运。

2002年旅客进出港人数425.86万人次，比上年增长13.95%，航空货运吞吐量13.92万吨，增长30.48%。

完善XX机场的设施配套，建设空港物流园区，大力拓展国内外航空货运业务，增辟美国等国际航线，建成我国重要的国际干线机场，并争取作为两岸“三通”定点直航首选机场。

加强国内外航班的衔接，拓展客运中转业务，成为连通国内外客货捷运的航空主枢纽。

港口与海运

完善对外辐射通道。

实施“以港立市”战略，按照“三个一”（港口货物年吞吐量1亿吨以上，集装箱年吞吐量1，000万标箱，航空年客运量1，000万人次）的远景目标要求，把XX港建成国家重点货运主枢纽港、集装箱运输国际干线港口和中转港、海峡两岸区域航运中心，完善航空港，高水准建设资讯港，强化口岸功能。

XX港是中国主要港口之一，位居世界集装箱百强港前40名，是中国第四个可接待第六代大型集装箱船舶的港口；2002年货物吞吐量2，734.51万吨，集装箱吞吐量175.44万标箱；每月XX港到全世界各地航班有315条，基本覆盖了全球各主要港口；（与国内外84个港口直接通航）；世界各大船公司都纷纷开辟了XX到世界各地的货运航线，很多知名船公司将XX作为其大陆的基本港；首批与台湾货运试点直通港口，集装箱货运量达到134万标箱。

邮电通讯

长途电话可直拔210个国家或地区；国内1，800多个城市，城乡固定电话交换机总容量94.02万门；移动电话7.16万户，电脑互联网络用户达20万户。

已建成市话本地网、移动通讯网、数位资料网和图像传输网，开办了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多项邮电业务。

电脑网已形成金桥网、金卡网、金关网、Inernet网、Xiamen　Net网。

可以通过DNN、ADSL、光线以及无线接入方式连接INTERNET、INTERNET传输速度可以达到10M/秒。

二、区域经济

自1982年设立为经济特区以来，XX市国内生产总值（GDP）年均增长18%，每年新增外商实际投资额在10亿美元以上。

戴尔（Dell）、柯达（Koda）、通用电器（GeneralElectric）、可口可乐（CocaCola）、太古飞机维修公司（SwireAircraft）、麦德龙（MetroAG）等诸多知名跨国公司已在XX设厂或投资。

2002年，全市经济实现较快增长，经济运行质量和效益进一步提高。

据初步统计，全年实现国内生产总值648．33亿元，比上年增长15．6％，其中第三产业增加值264．21亿元，增长9．9％。

按户籍人口计算，人均国内生产总值47,270元，比上年增长14．5％。

XXGDP增长

近年XX市主要经济指标

项目

1999年度

2000年度

2001年度

2002年度

实绩

增长率

实绩

增长率

实绩

增长率

实绩

增长率

国内生产总值GDP（亿元）

440.54

10.63

501.87

13.92

561.36

11.85

648.37

15.50

规模以上工业总产值（亿元）

625

18.23

771

23.44

811

5.20

1025

26.40

港口货物吞吐量（万吨）

1773

18.21

1965

10.83

2098

6.82

2734

30.28

对外贸易进出口总额（亿美元）

79.69

16.78

100.49

26.10

110.79

10.25

151.87

37.08

财政总收入

（亿元）

66.24

19.57

91.50

38.13

110.51

20.78

126.31

14.30

外商投资概况

XX市为中国其中一个的主要经济特区，并已赋予权力去管辖其市内的经济发展事务，及给多外商相关优惠措施，已吸引外商投资。

————充分发挥特区和台商投资区的优势，实施外向型经济发展战略

扩大对外开放，参与国际竞争，特区经济逐步趋向了外向型发展轨道。

XX口岸的国际知名度和辐射功能在近年来明显的增强，利用外资进入了全方位开放、蓬勃繁荣的发展阶段，世界最大500强跨国公司已有27家在厦投资办企业，70多家全球跨国公司在XX落户，外商投资领域从第一、二产业扩大到第三产业的饮食服务业、娱乐业、房地产业、运输业、金融业、资讯产业等，从蔻密集型企业为主发展到以技术、资金密集型企业为主，从加工贸易发展到高附加值企业，逐步形成了拥有龙头产品及配套服务的产业链。

————全市利用外资规模不断扩大，投资领域不断拓宽

物流、商业零食、软骨发展等服务贸易领域的投资专案增多，利用外资层次逐年提高。

截至2001年底，全市累计批准外商直接投资专案5334项，协定利用外资187.3亿美元，实际直接利用外资126.5亿美元。

已开发投产的“三资”企业达4，381家，其中：

在工商部门注册登记的外商投资企业达3016家。

随着两岸关系的缓和，台商来XX的投资也逐年增多，全市累计已签订合同的台商直接投资专案122个，协定外资金额39.38亿美元。

目前，“三资”工业产值已占全市工业产值的八成以上，工业品出口交货值占全市工业销售产值的近一半。

“三资”企业出口总值达32.26亿美元，占全市外贸出口的36.08%。

全球零售巨商沃尔玛的进驻，引发了特区商品市场服务方式和经营理念上的新一轮整合。

地方性外贸企业的崛起，在体制上打破了传统单一的国家外贸经营体制，XX对外贸易采取放宽进出口经营权，推进外贸企业的实业化等鼓励措施，形成了中央、省属、地方属外贸公司，外贸专业公司和工贸进出口公司，“三资”企业等多层次外贸经营队伍共同发展的新格局。

————积极推行品牌战略，加快培育名优出口产品

培育和发展了一批具有市场竞争优势的高科技产品和高科技出口企业，出口产品层次不断提高，由原来的以农副产品和初级工业产品为主，迅速发展到以机械、电子、轻纺工业等制品为主。

20年来XX累计对外贸进出口总额为894.46亿美元，年贸易规模突破了百亿元大关，2001年外贸进出口总值达110.79亿美元，比1981年增长72.37倍，年平均增长23.78%。

其中，出口贸易额65.05亿美元，比1981年增长45.13倍，年增率达到20.55%。

与世界上178个国家及地区建立了贸易往来关系，对47个国家和地区的年出口贸易额超千万美元，其中：

对美国、日本、香港、德国、台湾、新加坡的出口已超过亿美元。

随着戴尔电脑、柯达感光、灿坤家电、林德叉车、富士电气、ABB开关、厦华、厦新、太古飞机维修等一大批国内外知名大公司生产能力及企业规模的进一步扩大，机电产品、高新技术产品出口后续发展能力日渐强劲。

2001年全市共完成机电产品出口27.5亿美元，占全市出口的比重达42.28%，外商投资企业完成进出口72.39亿美元，占全市对外贸易的比重已达65.34%。

三、旅游资源

XX有丰富的旅游资源。

自然资源与人文景观相互交融，具海、岛、屿、礁、山、岩、寺、花、木诸神秀，兼民族风格、侨乡风情、闽台特色、并畜西洋异国情调。

经多年开发建设，已形成鼓浪屿、万石山、南普陀、黄厝、集美、同安等六个游览区。

1988年经国务院批准，鼓浪屿、万石山被确定为国家重点风景名胜区。

XX为一著名的旅游城市，其风光如画的特色为它带来了（全国卫生城市），（全国环保模范城市）及（优质旅游城市）的美誉。

XX有着古老的景点，也致力发展新的景源，而XX主要分为五个游客区，包括鼓浪峡及南浦头朝游客区等。

除此之外，XX更提供了方便的交通及通讯网络，及全面的旅游相关机械。

因此，XX非常适合本地及外国的游客及投资者。

在1998年，XX市政府不遗余力地推动并监督旅游业的发展。

另外，市政府更加强了在旅游业上的投资，例如增强了兴旅游有关的其建，兴改善旅游服务素质，以吸引更多本地及国外的游客。

在1998年，XX被评为省级旅游城市，而其更排在重点旅游城市列上的第八席。

国家旅游局更颁发（优质旅游城市奖）予以XX以作表扬，而此优秀表现更加快了XX旅游业的发展。

根据XX旅游局的资料，大约有1，020万人次于2002年曾前往XX市作访客，而其中6.5%为海外游客，代表了年增长约为12.2%。

在同一时期内，XX市赚取了超过三亿六千多万美元的外汇，比前年同期增长17.4%。

在本地旅游方面，大约950万名本地访客在2002年间到访XX，令XX赚取了135亿元人民币的收入，比去年分别增长了11.9%及2%。

XX旅游业资料简略（万人次）

19981999200020012002

国外旅客48.3950.0355.8857.367.16

国内旅客585.52638.61735.04851.45952.86

总访客人数633.91688.64790.92908.751,020

从国外旅客赚处的收入2.392.6233.113.65

（以十亿美元计）

从国内旅客赚取的收入55.76107.5114.3132.6135.2

（以十亿人民币计）

从旅客赚取的总收入75.54129.1139.1158.1165.4

XX市在国外旅客的人数，逗留时间及外汇收入均分别排行于中国旅游城市列上的十二、六及六位。

由上图可显示出往XX的海外访客主要来处台湾、日本、香港、而他们总

共占了XX总海外游客数量的65%。

从以上分析可看到旅游业为XX市未来发展的重要支柱。

两岸的小三通

XX由于其本身的地理优势，致力在两岸推广[小三通]，[小三通]的意思为邮电、航空、船务及商贸，现在有数个码头如东渡港有定期船班通往台湾。

每年，XX均举行大型的[小三通活动]，如[国际投资贸易展]及[出口台湾物品展]，此等活动均吸引了大批台湾商贸有兴趣人士的参与，增强了两地人民的交流，两岸也致力于船运、邮政及通讯方面的相互发展，更牢固了两岸之间的沟通。

城市发展战略

加强核心城市XX岛的建设和优化，积极开发和建设好城市拓宽区域和分区组团中心，形成具有较高综合效益的城镇规模结构，构筑完整的城群体系和网络，加强环境和园林绿化的投入，完善和发挥海港、空港、信息港的功能效益，使XX市逐步实现生态型、现代化、国际性大都市－现代化山水城市。

第三章酒店行业分析

一、中国旅游饭店业概况

旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域，目前在投资、管理和服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化。

业内人士分析认为，当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩序进一步完善、进口物品关税普遍降低，正是外资进入中国旅游饭店业的“黄金期”。

　　２００２年中国旅游饭店业达到新的高峰。

《２００２年中国旅游业统计公报》显示，全国共有星级饭店８８８０家，比２００１年末增加１５２２家；全国星级饭店的全年平均客房出租率达到６０．１５％，比２００１年提高１．７个百分点；全国星级饭店营业收入总额９１４．４３亿元，比２００１年增长１９．８％。

中国经济正步入快速增长周期的新上升通道，而旅游业的发展也进入了稳步发展期。

　　经济景气的持续上升，推动中外经贸、商务、科技、会议等交流活动的频繁举办，为中国旅游饭店业带来旺盛的客源。

经过２００３年下半年的休整，中国入境旅游业将全面步入发展振兴阶段。

２００４年中国内地入境旅游人数有望突破１亿人次。

　　旅游安全的有效保障，也为中国旅游饭店业提供旺盛的客源。

由于境外旅游行业不断受到各种恐怖事件、战事等影响，中国在国际上赢得了“旅游安全胜地，经济发展沃土”的良好形象。

尽管２００３年初突发“非典”疫情，给中国入境旅游造成了较大影响，但仅是暂时的，之后中国旅游业立即重新回归快速发展的轨道。

中国旅游业今年将围绕“中国，魅力永存”的促销主题，加大对中国旅游目的地形象的宣传，并联合北京奥组委，启动“２００８奥运旅游”的计划。

国家旅游局将全力争取入境旅游市场的恢复，通过落实内地与香港、澳门更紧密旅游合作协议，努力扩大港澳居民赴内地旅游的规模。

　　市场经济秩序的进一步完善，也将优化旅游饭店业发展的环境。

２００２年１月，中国下调了５０００多种商品的进口关税，使关税总水平降到１２％。

与饭店经营密切相关的牛肉、猪肉、植物油、奶酪、冰淇淋的进口关税都出现较大幅度的降低。

未来几年，关税水平还将进一步降低，这将大大节省旅游饭店的经营成本。

２００２年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定了《中国饭店业行业规范》，明确了饭店的义务与权利，对容易引起争议的问题进行了界定，政府有关部门正抓紧简政放权，清理和减少行政审批项目，依法行政，履行入世承诺，为维护饭店企业正常的经营秩序提供了制度保证。

二、国际饭店集团竞争中国市场

1982年香港半岛集团正式管理北京建国饭店，标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场。

不久，假日集团于1984年管理北京丽都假日饭店后，五年之内先后在国内拉萨、桂林、广州、西安、XX、大连、成都、重庆等城市形成网络，成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团。

在八十年代进入中国市场的还有喜来登、XX、雅高、香格里拉、半岛、新世界、日航、华美达、凯悦、美丽华、太平洋、马尼拉等十余家酒店管理集团。

　　九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快，这一时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段，同时也是国际饭店集团看好中国市场，积极扩大市场份额的时期，这期间又有马里奥特、最佳西方国际、天天、凯宾斯基、喜达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场。

出现了群雄逐鹿的局面，根据国际饭店与餐馆协会的资料统计，2000年世