建设工程造价案例分析第1章 建设项目投资估算与财务评价.docx
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建设工程造价案例分析第1章 建设项目投资估算与财务评价.docx
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建设工程造价案例分析第1章建设项目投资估算与财务评价
本章授课思路(三步走)
本章应具备的基本知识点→基础知识点详解与同步专项训练→综合知识点概括与教材相关典型案例解析
第一步:
本章基本知识点
1.建设项目投资构成与估算方法;
2.建设项目财务评价中基本报表的编制;
3.建设项目财务评价指标体系的分类;
4.建设项目财务评价的主要内容;
5.建设项目的不确定性分析。
(2017新增)
第二步:
基础知识点详解与同步专项训练
基础知识点1:
建安工程费
1.目标:
掌握现行营改增后建筑安装工程费用项目的构成及计算。
2.详解
(1)建安工程费按照费用构成要素划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和增值税。
其中企业管理费中增加了城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
(2)建安工程费按工程造价形成可划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和增值税。
其中,分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润。
(3)增值税的计算方法。
1)当采用一般计税方法时,增值税=税前造价×11%=(人+材+机+管+利+规)×11%,各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。
2)当采用简易计税方法时,增值税=税前造价×3%=(人+材+机+管+利+规)×3%,各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。
(4)对于工期较长项目的建安工程费也可利用综合差异系数法进行估算。
综合差异系数=Σ(某影响因素占造价比例×该因素的调整系数)
拟建项目建安工程费=已建类似项目建安工程费×综合差异系数
3.与公共科目的关联:
《建设工程计价》
4.同步训练
训练1:
已知某项目为实训中心楼,甲施工单位拟投标此楼的土建工程。
造价师根据该施工企业的定额和招标文件,分析得知此项目需人、材、机合计为1300万元(不包括工程设备300万元),假定管理费按人、材、机之和的18%计,利润按人、材、机、管理费之和的4.5%计,规费按不含税的人、材、机、管理费、利润之和的6.85%计,增值税率按11%计,工期为1年,不考虑风险。
列式计算该项目的建筑工程费用(以万元为单位)。
(计算过程及计算结果保留小数点后两位)
『正确答案』
项目人、材、机(含工程设备)=1300+300=1600万元
管理费=1600×18%=288万元
利润=(1600+288)×4.5%=84.96万元
规费=(1600+288+84.96)×6.85%=135.15万元
增值税=(1600+288+84.96+135.15)×11%=231.89万元
建筑工程费用=1600+288+84.96+135.15+231.89=2340万元
训练2:
已知某高层综合办公楼建筑工程分部分项费用为20800万元,其中人工费约占分部分项工程造价的15%,措施项目费以分部分项工程费为计费基础,其中安全文明施工费费率为1.5%,其他措施费费率为1%。
其他项目费合计500万元(不含增值税进项税额),规费为分部分项工程费中人工费的40%,增值税税率为11%,计算该建筑工程的工程造价。
(列式计算,答案保留小数点后两位)
『正确答案』
分部分项费用=20800万元
措施项目费用=20800×(1.5%+1%)=520万元
其他项目费用=500万元
规费=20800×15%×40%=1248万元
增值税=(20800+520+500+1248)×11%=2537.48万元
工程造价=20800+520+500+1248+2537.48=25605.48万元
训练3:
某项目拟建一条化工原料生产线,所需厂房的建筑面积为6800m2,同行业已建类似项目厂房的建筑安装工程费用为3500元/m2,类似工程建安工程费用所含的人工费、材料费、机械费和其他费用占建筑安装工程造价的比例分别为18.26%、57.63%、9.98%、14.13%,因建设时间、地点、标准等不同,经过分析,拟建工程建安工程费的人、材、机、其他费用与类似工程相比,预计价格相应综合上调25%、32%、15%、20%。
列式计算该项目的建筑安装工程费用(以万元为单位)。
(计算过程及计算结果保留小数点后两位)
『正确答案』
思路1:
6800×3500×(1+18.26%×0.25+57.63%×0.32+9.98%×0.15+14.13%×0.2)=6800×3500×1.27=3022.6万元
思路2:
对于该项目,建筑工程造价综合差异系数:
18.26%×1.25+57.63%×1.32+9.98%×1.15+14.13%×1.2=1.27
拟建项目的建筑安装工程费用为:
6800×3500×1.27=3022.6万元
思路3:
可运用动态调值公式的思路:
(但严格讲动态调值公式一般用在施工阶段的结算)
项目的建筑安装工程费用为:
P=6800×3500×(0+18.26%×125/100+57.63%×132/100+9.98%×115/100+14.13%×120/100)=6800×3500×1.27=3022.6万元
基础知识点2:
基本预备费与价差预备费
1.目标:
重点掌握基本预备费和价差预备费的计算。
2.详解
(1)预备费=基本预备费+价差预备费
(2)基本预备费=(建安工程费+设备及工器具购置费+工程建设其他费)×基本预备费率
=(工程费+工程建设其他费)×基本预备费率
(3)价差预备费PF=
It((1+f)m(1+f)t-1(1+f)0.5-1)
It-建设期第t年的静态投资计划额(工程费用+工程建设其他费用+基本预备费);n-建设期年份数;
f-建设期年均投资上涨率; m-建设前期年限(从编制估算到开工建设,单位:
年)。
该公式考虑了建设前期的涨价因素,式中(1+f)0.5是按第t年投资分期均匀投入考虑的涨价幅度。
3.与公共科目的关联:
《建设工程计价》
4.同步训练
某建设项目在建设期初的建安工程费和设备工器具购置费为45000万元。
该项目建设期为三年,投资分年使用比例为:
第一年25%,第二年55%,第三年20%,建设期内预计年平均价格总水平上涨率为5%。
建设期贷款利息为1395万元,建设工程其他费用为3860万元,基本预备费率为10%。
建设前期年限按1年计。
计算该项目的基本预备费、建设期的价差预备费及该项目预备费。
『正确答案』
(1)基本预备费=(45000+3860)×10%=4886万元
(2)价差预备费:
第一年价差预备费=(45000+3860+4886)×25%×[(1+5%)1((1+5%)1-11+5%)0.5-1]=1020.23万元
第二年价差预备费=(45000+3860+4886)×55%×[(1+5%)1(1+5%)2-1(1+5%)0.5-1]=3834.75万元
第三年价差预备费=(45000+3860+4886)×20%×[(1+5%)1(1+5%)3-1(1+5%)0.5-1]=2001.64万元
价差预备费=1020.23+3834.75+2001.64=6856.62万元
(3)预备费=4886+6856.62=11742.62万元
基础知识点3:
建设期利息
说明:
此知识点已在宣讲班时介绍
目标:
熟练掌握建设期贷款利息的计算及不同还款方式下的还款本金、利息计算,并填写还本付息表。
(一)三种利息的比较说明
1.建设期(贷款)利息:
均衡贷款,建设期只计息不还,运营期还本付息。
2.流动资金贷款利息:
贷款发生在运营期的前几年,一般在运营期间只计息、付息不还本,最后1年回收流动资金。
3.临时借款利息:
如运营期某年不具备偿还能力,则在当年年底需要临时借款用于偿还,转年计算利息并偿还本息。
(二)建设期利息的计算
1.特点:
建设期均衡贷款,建设期只计息不还,运营期按约定方式偿还本息。
2.计息公式:
建设期某年贷款利息=(年初累计借款+本年新增借款/2)×实际利率。
3.名义利率与实际利率之间的换算
①名义利率:
按年计息,则名义利率即为实际利率;
②实际利率:
如不按年计息,则:
实际利率=(1+名义利率/年计息次数)年计息次数-1。
4.习题训练
训练1:
某拟建项目,建设期2年,运营期10年。
建设期内贷款本金为900万元,其中第1年贷款300万元,第2年贷款600万元,贷款年利率6%(按年计息),列式计算该项目建设期利息。
『答案』第1年贷款利息=300/2×6%=9万元
第2年贷款利息=[(300+9)+600/2]×6%=36.54万元
建设期贷款利息=9+36.54=45.54万元
训练2:
某拟建项目,建设期2年,运营期10年。
建设期内贷款本金为900万元,其中第1年贷款300万元,第2年贷款600万元,贷款年利率6%,按季计息,列式计算该项目建设期利息。
『答案』实际利率=(1+6%/4)4-1=6.14%
第1年贷款利息=300/2×6.14%=9.21万元
第2年贷款利息=[(300+9.21)+600/2]×6.14%=37.41万元
建设期借款利息=9.21+37.41=46.62万元
训练3:
某拟建项目,建设期3年,运营期10年。
建设期内贷款本金为900万元,其中第1年贷款300万元,第2年贷款600万元,贷款年利率6%(按年计息),列式计算该项目建设期利息。
『答案』第1年贷款利息=300/2×6%=9万元
第2年贷款利息=[(300+9)+600/2]×6%=36.54万元
第3年贷款利息=(300+9+600+36.54)×6%=56.73万元
建设期贷款利息=9+36.54+56.73=102.27万元
(三)建设期利息的偿还
建设期利息在运营期偿还,偿还方式主要有:
等额本金法与等额本息法。
1.等额本金法
(1)基本原理:
运营期内某几年等额还本,利息照付。
(2)应还本金及利息的计算
还款期每年应还的本金=建设期本利和/还款年限
还款期某年应付利息=当年期初本利和×年利率
(3)习题训练
背景:
某项目建设期2年,运营期6年。
建设期内,每年均衡投入自有资金和贷款各500万元,贷款年利率为6%,按年计息。
项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法偿还。
列式计算各年应还本金与利息额并填写还本付息表1-1。
表1-1 某项目建设期贷款还本付息计划表
项目
计算期
建设期
运营期
期初借款余额
当期还本付息
其中:
还本
付息
期末借款余额
『答案』
(1)建设期借款利息:
第1年贷款利息=500/2×6%=15.00万元
第2年贷款利息=[(500+15)+500/2]×6%=45.90万元
建设期借款利息=15+45.90=60.90万元
建设期借款本利和=500+500+60.9=1060.9万元
(2)运营期各年应还本金与利息:
运营期每年应还本金=1060.9/6=176.82万元
运营期第一年应还利息=1060.9×6%=63.65万元
运营期第二年应还利息=(1060.9-176.82)×6%=884.08×6%=53.04万元
运营期第三年应还利息=(1060.9-176.82×2)×6%=707.26×6%=42.44万元
运营期第四年应还利息=(1060.9-176.82×3)×6%=530.44×6%=31.83万元
运营期第五年应还利息=(1060.9-176.82×4)×6%=353.62×6%=21.22万元
运营期第六年应还利息=(1060.9-176.82×5)×6%=176.80×6%=10.61万元
(3)建设期贷款还本付息表
表1-1某项目建设期贷款还本付息计划表
项目
计算期
建设期
运营期
1
2
3
4
5
6
7
8
期初借款余额
515
1060.90
884.08
707.264
530.44
353.62
176.80
当期还本付息
240.47=176.82+63.65
229.86
219.26
208.65
198.04
187.43
其中:
还本
1060.9/6=176.82
176.82
176.82
176.82
176.82
176.80(176.82)
付息
1060.9×6%=63.65
884.08×6%=53.04
42.44
31.83
21.22
10.61
期末借款余额
515
1060.90
1060.9-176.82=884.08
707.26=884.08-176.82
530.44
353.62
176.80
2.等额本息法
(1)基本原理:
运营期内某几年等额还本付息。
(2)应还本金及利息的计算
还款期内每年应还的等额本息和=建设期贷款本利和×资金回收系数
=建设期贷款本利和×(A/P,i,n)
其中:
还款期某年应付利息=当年期初本利和×年利率
还款期某年应付本金=当年应还的等额本息-当年应付利息
(3)习题训练
背景:
某项目建设期2年,运营期6年。
建设期内,每年均衡投入自有资金和贷款各500万元,贷款年利率为6%,按年计息。
项目贷款在运营期间按照等额还本付息的方法偿还。
列式计算还款期每年应还的本利和、本金及利息并填写还本付息表1-2。
表1-2某项目建设期贷款还本付息计划表
项目
计算期
建设期
运营期
期初借款余额
当期还本付息
其中:
还本
付息
期末借款余额
『答案』
(1)建设期借款利息:
第1年贷款利息=500/2×6%=15.00万元
第2年贷款利息=[(500+15)+500/2]×6%=45.90万元
建设期借款利息=15+45.90=60.90万元
建设期借款本利和=500+500+60.9=1060.9万元
(2)运营期各年应还本利和、本金与利息:
运营期每年应还本利和=
=215.69万元
运营期第一年应还利息=1060.9×6%=63.65万元
运营期第一年应还本金=215.69-63.65=152.04万元
运营期第二年应还利息=(1060.9-152.04)×6%=54.53万元
运营期第二年应还本金=215.69-54.53=161.16万元
运营期第三年应还利息=(1060.9-152.04-161.16)×6%=44.86万元
运营期第三年应还本金=215.69-44.86=170.83万元
运营期第四年应还利息=(1060.9-152.04-161.16-170.83)×6%=34.61万元
运营期第四年应还本金=215.69-34.61=181.08万元
运营期第五年应还利息=(1060.9-152.04-161.16-170.83-181.08)×6%=23.74万元
运营期第五年应还本金=215.69-23.74=191.94万元
运营期第六年应还利息=(1060.9-152.04-161.16-170.83-181.08-191.94)×6%=12.23万元
运营期第六年应还本金=215.69-12.23=203.46万元
(3)建设期贷款还本付息表
1-2某项目建设期贷款还本付息计划表
项目
计算期
建设期
运营期
1
2
3
4
5
6
7
8
期初借款余额
515
1060.90
908.86
747.7
576.87
395.79
203.85
当期还本付息
215.69
215.69
215.69
215.69
215.69
215.69
其中:
还本
152.04=215.69-63.65
161.16=215.69-54.53
170.83
181.08
191.94
203.46
付息
1060.9×6%=63.65
54.53=908.86×6%
44.86
34.61
23.75
12.23
期末借款余额
515
1060.90
1060.9-152.04=908.86
747.7
576.87
395.79
203.85
思考:
比较分析等额本金与等额本息的资金差额
项目
计算期
建设期
运营期
1
2
3
4
5
6
7
8
合计
等额本息
当期还本付息
215.69
215.69
215.69
215.69
215.69
215.69
1294.14
其中:
还本
152.04
161.16
170.83
181.08
191.94
203.46
1060.51
付息
63.65
54.53
44.86
34.61
23.75
12.23
233.63
等额本金
当期还本付息
240.47
229.86
219.26
208.65
198.04
187.43
1283.71
其中:
还本
176.82
176.82
176.82
176.82
176.82
176.82
1060.92
付息
63.65
53.04
42.44
31.83
21.22
10.61
222.79
基础知识点4:
总成本费用
1.目标:
熟练掌握总成本费用的构成及计算,制作并填写总成本费用表。
说明:
构成中的折旧计算按2017年新版教材的要求,固定资产原值中应考虑可抵扣的固定资产进项税额。
2.详解
(1)总成本费用的构成与计算
总成本费用一般指的是年总成本费用,它发生在项目的运营期
总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息(+年维持运营投资)
或年总成本费用=年固定成本+年可变成本
其中:
1)经营成本:
一般已知
2)折旧的计算(平均年限法)
年折旧费=(固定资产原值-残值)/折旧年限
重要提示:
融资前,固定资产原值不含建设期利息;融资后,固定资产原值应包含建设期利息。
固定资产原值=形成固定资产的费用-可抵扣固定资产进项税额(2017新)
即:
可抵扣的固定资产进项税额不形成固定资产。
3)残值的计算
残值=固定资产原值×残值率
提示:
残值与余值的区别
余值=残值+(折旧年限-运营年限)×年折旧费
4)摊销的计算(平均年限法)
年摊销费=(无形资产+其他资产)/摊销年限
注意:
建设期、运营期、计算期、还款期、折旧年限、摊销年限的区别。
5)年利息,包括建设期贷款利息、流动资金贷款利息、临时借款利息(详见知识点三)
即运营期某年的利息和=建设期贷款利息+流动资金贷款利息+临时借款利息
6)维持运营投资
对维持运营投资,根据实际情况有两种处理方式,一种是予以资本化,即计入固定资产原值,一种是费用化,列入年度总成本。
维持运营投资是否能予资本化,取决于其是否能够使可能流入企业的经济利益增加,且该固定资产的成本是否能够可靠地计量。
如果该投资投入后延长了固定资产的使用寿命,或者使产品质量实质性提高,或者成本实质性降低等,那么应予以资本化并计提折旧。
否则该投资职能费用化,列入年度总成本。
教材案例计入总成本。
7)固定成本及可变成本
题干背景一般会说明成本的比例及计算基数,其中可变成本通常与产品可变单价及数量有关。
(2)总成本费用表
表1.4某项目总成本费用估算表单位:
万元
序号
3
4
5
6
7
8
1
经营成本
2
折旧费
3
摊销费
4
利息
建设期贷款利息
5
流动资金贷款利息
6
临时借款利息
7
维持运营投资(列入总成本的部分)
8
总成本费用(1+2+3+4+5+6+7)
8.1
固定成本
8.2
可变成本
3.与公共科目的关联:
《建设工程造价管理》
4.专项训练
训练1:
(融资前)
某项目计算期为10年,其中建设期2年,生产运营期8年。
计算期第3年投产,第4年开始达到设计生产能力。
项目建设投资估算1000万元,预计全部形成固定资产(包含可抵扣固定资产进项税额100万),固定资产在运营期内按直线法折旧,残值(残值率为10%)在项目计算期末一次性收回。
问题:
列式计算固定资产原值、残值、年折旧费。
『正确答案』
固定资产原值=1000-100=900万元
残值=900×10%=90万元
年折旧费=(900-90)/8=101.25万元
训练2:
(融资后)
某项目计算期为10年,其中建设期2年,生产运营期8年。
计算期第3年投产,第4年开始达到设计生产能力。
建设期第1年贷款2000万元,自有资金4000万元,建设期第2年贷款3000万元,自有资金1000万元,贷款年利率为6%,按年计息。
其中1000万元形成无形资产;300万元形成其他资产;其余投资形成固定资产。
固定资产在运营期内按直线法折旧,残值(残值率为10%)在项目计算期末一次性收回。
无形资产、其他资产在运营期内,均匀摊入成本。
问题:
(1)计算建设期利息。
(2)计算固定资产原值、残值、余值。
(3)计算年折旧费。
(4)计算年摊销费。
『正确答案』
(1)建设期利息:
第1年利息=2000/2×6%=60万元
第2年利息=(2000+60+3000/2)×6%=213.6万元
建设期利息=60+213.6=273.6万元
(2)固定资产原值=(2000+4000+3000+1000)+273.6-(100
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- 建设工程造价案例分析第1章 建设项目投资估算与财务评价 建设 工程造价 案例 分析 建设项目 投资 估算 财务 评价