慧谷广场项目可行性报告.docx

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慧谷广场项目可行性报告

杭州经济技术开发区邻里商贸中心

开发与经营管理

理念报告

上海旭格投资发展有限公司

二○○四年二月

前言

上海旭格投资发展有限公司是一家以房地产开发、经营为主业，走相关多元化经营之路的民营企业，准确的经营定位和雄厚的资金实力及专业化商业地产团队的优势整合，使公司处于超常规发展阶段。

几年来，公司投资版图已拓展到上海、安徽、山东、江苏等省市。

　　公司注册资金3000万元人民币，独资开发和合资参建项目近十个，如济南世贸服装精品商城在齐鲁大地创造了未开盘即告招商满额的奇迹，苏州700亩轻工展示中心、上海奉贤300亩海湾电器城和安徽六安“西都商城”也处于即将竣工阶段，招商形势良好。

公司决策层和高层管理人士丰富的商业运营经验，使公司形成了一套在国内处于领先水平的独特模式。

公司以“打造国际化一级商贸中心”为项目发展思路，以“合作与发展，走持续经营之路”为经营宗旨，以“面向新经济、展业全世界”为战略重点，惯于在激烈的竞争中抢占商机，创造经济效益和企业品牌协调成长的良好格局。

下沙杭州经济技术开发区是国务院1993年4月批准的国家级开发区，距市中心仅20公里，处于浙江省“四小时交通经济圈”的中心地位，外围交通极为便捷。

开发区拥有全国试点、全省惟一的国家级“浙江杭州出口加工区”。

同时开发区还建有浙江省最大的高教园区“杭州下沙高教园区”，高校云集、人才荟萃。

开发区已成为形成杭州市对外开放的创业基地、人才基地，以及享受国家特定政策，实现科技创新和管理体制创新的重要基地。

正是因为下沙具有四阶段跃进性的规划（下沙镇——经济技术开发区——大学城——国家中型城市）和规划阶段快速、可靠的实施进行，使我们对下沙的投资能够进行准确、科学的分析。

而其优越的地理位置，优惠的政策，已成具规模的园区和人才的高度密集，更确保了下沙投资环境的可靠性、经济性、收益性和前瞻性。

综上所述，旭格投资对在下沙的投资充满了信心。

“盛世绘蓝图，伟业铸辉煌”——旭格投资相信科学的市场分析、准确的市场定位、完整的规划思路，必定会为下沙的城市建设，为下沙的经济兴旺，为下沙的规划发展作出贡献！

综述

在长三角区域经济高速发展的今天，在这个浙江省最大规模的大学城中，我们建设杭州经济技术开发区邻里商贸中心，创造一个下沙地区的标志性商业广场。

本项目名称：

杭州经济技术开发区邻里商贸中心

我们创导的理念——“邻里带动商贸，商贸服务邻里”

⏹定位来源

✧根据周全的市场分析确定了我们的目标市场是——“以大学城为依托，以区域中心居住区为主体，导入社区商业服务”

✧根据分析我们确定了本项目的目标客户是——以大学生、教职员工为主流的，结合项目周边居住社区居民的消费群体

⏹定位诠释

✧邻里商贸即是我们对杭州经济技术开发区、大学城区域经济的定位，在这里是知识的聚合，是学者的天地，他们有物质需要。

中心即是我们对本项目的开发定位，我们创造广场，创造中心，融合、集中大部分的商贸功能，为慧谷服务，为在慧谷工作、学习、生活的人提供全面的学习、生活、工作配套功能。

✧我们提倡的理念——建立以“邻里商贸中心”为中心的消费生活方式，带动周边乃至整个开发区的消费生活圈，成为区域的商业中心标志。

⏹经营理念

本项目位于杭州下沙经济开发区，是商贸街的重要组成。

本项目为大型公建，总建筑面积62594.59M2，由四层裙房和A、B两座塔楼（分别为21层和18层）组成。

商业建筑面积32838M2。

根据其建筑设计方案，因其裙房在中部位置设有沉降缝兼抗震缝、伸缩缝，所以在规划经营业态时也必须要考虑要此重要特征。

根据我们的产品定位研究，商业用房的建筑规划布局，经营规划思路如下：

⏹经营导入

开发商实力雄厚，经营理念科学、独到，获得经营商信任。

已与易初莲花、麦当劳、肯德基、赛博数码广场等建立了初步意向，形成了战略统一商业联盟，将携手开发杭州下沙经济技术开发区的商业空白，建立繁荣商业机制，共同创造美好的前景生活，树立品牌形象。

⏹产品改进建议

我们的开发经营理念是以现有的产品设计方案为基础的，在商业业态的规划中我们建议可以加入如下改进：

Ø对于地下停车场可以采用双层停车设施。

大型的商业中心，停车场也将是非常重要的部分，因本案规划的大型购物中心和数码广场的概念需要较大仓储空间，建议利用部分地下停车场空间作为大卖场和数码广场的仓储空间，而部分采用双层停车设施开拓停车位，解决停车需求。

Ø在生活广场和超形态广场之间建立有机的联系空间，采用展示空间设计将其联为一个空间整体，使客户在两个空间中交叉却仍有一个大型商业空间整体的概念。

一、宏观市场分析

1.1“长三角”宏观市场分析

2003年，凭借集“黄金海岸”和“黄金水道”于一身的区域优势，长三角的经济发展成了中国最具吸引力的地区。

对长江三角洲地区2003年经济总量的分析显示，以上海为龙头的长三角挺起了中国经济的脊梁。

1.1.1地区生产总值高速增长

据初步核算，2003年长江三角洲地区15城市实现地区生产总值突破2万亿元大关，达到22775亿元，比2002年增加了3650亿元。

2003年全国国内生产总值比上年增长9.1％，其中长三角地区生产总值占全国的比重进一步提升，由上年的18.7％上升到19.5％。

从增长速度分析，长三角地区15个城市中最高增速为18％，最低的亦为11.8％，分别高于全国平均水平8.9和2.7个百分点。

长三角已经成为拉动全国经济增长的重要贡献地区。

1.1.2长江三角洲地区四大方阵

第一方阵：

依旧是上海这个“超级巨人”，总量突破6000亿元；第二方阵：

包含超过2000亿元的苏州和杭州，以及超过1500亿元的无锡、宁波、南京等5个城市；第三方阵：

由绍兴、南通2个总量超跃千亿元的城市和常州、嘉兴2个超过800亿元的城市组成；第四方阵：

总量低于700亿元的扬州、镇江、泰州、湖州和舟山。

1.1.3长三角一体化的新动力

工业化、信息化以及服务产业与发展效率的进行，经济全球化的实现，显示

长江三角洲地区将成为主导中国未来经济发展的超大型都市圈之一。

目前有两大动力正在推动“长三角”都市圈的加速形成：

一个是正在建设的洋山深水港，可视为“长三角”基础设施建设的突破性进展；另一个就是2010年上海的世界博览会，它所带来的强劲人流、物流、信息流，将把“长三角”更好地串联起来。

1.1.4长三角地区一体化需要科技、信息、人才等资源

主动接轨上海，依靠科技进步来加快发展已经逐渐成为融入"长三角"所形成的基本共识。

大力推进长三角地区各市的工业化、城市化、信息化、市场化进程，充分利用上海和"长三角"发达地区的科技、信息、人才等资源，才能进一步提升产业结构，提高经济的整体素质，增加企业的综合竞争力，实现可持续、跨越式发展。

1.2杭州宏观市场分析

1.2.1杭州地理区位

杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。

杭州市辖8个区、3个县级市、2个县。

全市总面积16596平方公里，总人口636.81万人。

其中市区面积3068平方公里，人口387.01万人。

1.2.2GDP指数极其增长率

2002年杭州市实现国内生产总值1781.83亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，连续十二年保持两位数增长。

经济总量继续位居全国省会城市第二、

副省级城市第三、全国大中城市第八。

产业结构继续得到调整，第三产业实现增加值765.37亿元，增长14.6%。

三次产业比例由上年的7.1：

50.6：

42.3调整

为6.3：

50.7：

43.0，第三产业增加值占GDP比重提高0.7百分点。

人均国内生产总值达2.8万元，比上年增长12.4%，按现行汇率折算达到3400美元。

财政收入继续快速增长，2002年全市财政总收入达257.14亿元，比上年增长28.2%，

其中地方财政收入118.32亿元，增长34.6%。

1.2.3居民生活消费状况

2002年，市区居民人均可支配收入达11778元，比上年增长8.1%；人均消费支出9215元，增长5%。

人均生活费支出3957元，增长13.7%。

年末城乡居民储蓄存款余额突破千亿大关，达到1183.4亿元，比年初增长25.6%。

居民

人均用于教育文化娱乐和交通通讯的支出占消费支出总额的24.4%。

1.2.4教育状况

2002年全市小学入学率达100%，小学毕业升入初中比例为99.98%，初中毕业升入高中段比例为86.03%。

稳妥解决在杭流动人口子女的就学问题，并在全国推广。

高校规模继续扩大，大学城建设已呈规模。

年末在杭全日制普通高校在校学生达22.41万人，其中研究生1.58万人，分别比上年增长28.1%和24.4%。

全市高等教育毛入学率达到30%，高校招生录取率为79.37%。

1.3小结

从宏观市场分析我们可以看出，导入“长三角”经济发展概念，寻求趋势消费热点，将成为项目市场定位的基本要素之一。

二、区域市场分析

2.1下沙区块市场分析

2.1.1下沙区块概况

杭州下沙区主要是城区东部九堡镇以东，乔司镇以南的区域，距市中心20公里，包括下沙镇、杭州经济技术开发区和下沙高教园区三部分。

人口（万）

年龄（岁）

人口流动

带眷系数

下沙镇

2.1

15~60

频率低

大

杭州经济技术开发区

3

23~35

频率高

小

下沙高教园区

13

18~25

频率高

小

2.1.2交通条件

目前下沙区域和杭州主城的交通较为便捷，主要靠下沙路和杭海路、艮山路来贯通。

从城区出发，已有公交595路艮山流水苑至下沙、525路葵巷至下沙，858路武林门至下沙、828路环北市场至下沙、328路保路至下沙和假日14路解百至下沙等多条公交线路，武林门到下沙经济技术开发区中心的公交车程在40分钟左右。

外环高速公路在下沙区域设有高速出入口，与长三角地区交通便捷。

未来德胜路向东延伸直至下沙，将进一步改善下沙与杭州主城的交通条件。

下沙区域内的道路现状也比较良好，依托新建的20余条主次干道和环下沙的851路、852路公交车及面的，下沙各位置均可方便到达。

2.1.3配套设施

下沙区域由于发展较早，配套设施已相对较为成熟，主要集中在下沙经济技术开发区和高教园区内。

其核心区域1－10号路所围合的网格状区块内已聚集了一定的人气和商住氛围，小吃、杂货等沿街店铺已大量开张。

目前下沙区域所具有的大型配套设施主要有下沙开发区农贸市场、下沙蔬果批发市场、邮电局、土香园大酒店、下沙大酒店、松下健身中心、东方医院、下沙小学、实验外国语学校（小学部、初中部）、育英学院（初中部、高中部）和工行、建行、商业银行等，管道煤气系统也比较成熟，可基本满足居民的居住需求。

城东供电局、工商局、经济技术开发区管委会等政府机构的入驻则进一步提高了区域的配套水平。

未来高教园区全部建成后，其配套开发的生活区和附属中小学对于下沙区域聚集人气、形成居住氛围和提升配套水平将起到重要作用。

2.1.4下沙区域房地产市场

下沙经济开发区早在九十年代初期即有土地出让给开发商进行居住区建设，主要集中在开发区中北部。

十年间已有北银、华顺、华亚、大城、大地等开发公司在该区域进行普通公寓和别墅开发，但由于量体较小，并且主要为了解决当地农民和企事业单位员工居住问题，因此市场化程度不高，开发也停留在较低的水

平上。

本世纪初，随着远郊房产开发的逐步启动，城市东扩的政策利好，下沙区块住宅建设日益为政府和开发商所重视。

目前下沙区域内在开发和即将开发的项目有东海·未名园、商宇·香榭里花园、昌地·文汇苑和北方房产项目。

目前下沙区域开发楼盘的建筑形态较为丰富，多层、小高层和高层均有分布，单价一般在4000元／平方米，主力户型定位为110－140平方米的三房两厅一卫和三房两厅两卫，主力总价在40万元－50万元之间。

小区配套以解决生活为主。

由于单价和总价相比城区有很大优势，并且房型设计相对较为经济实用，下沙楼盘受到了高教园区教职工、当地公务员和普通公司职员的普遍欢迎，消化状况良好，呈现供不应求的态势。

2.1.5未来发展预测

根据下沙新城（包括九堡、下沙、乔司）总体规划的预测，下沙新城在规划期末2020年的总人口将达到60－70万，其中下沙区域规划期末的总居住人口也将超过40万，建成区面积达到60平方公里。

和现状比较，无论是人口还是城区面积都呈几何级上升。

这无疑为下沙区域房地产市场发展孕育了巨大的契机。

由于下沙开发区内现有的住宅储备用地主要分布在世纪大道两侧，数量不多，因此今后居住用地将向东南钱塘江方向拓展，因而下沙中心区域商业、住宅项目将具稀缺性。

在发展过程中，下沙商业及房地产市场将经历三个阶段。

第一阶段出现在未来的1－2年内，由于远郊商业中心及房产尚未大面积启动，区域内竞争项目也

比较少，市场将呈现供小于求的态势，项目将占有先机，消化速度较快。

到第3－4年，下沙区域配套已日益成熟，人气渐旺，但由于远郊项目大部分已经启动，区域内及区域间的竞争都比较激烈，商业及房产市场反映速度必定有所延缓。

而到4年后的第三阶段，大杭州建设初显成效，交通格局趋于成熟，郊区物业日益被接受，下沙商业及房产市场将进入二次盘整期。

2.2杭州经济技术开发区

2.2.1基本概况

杭州经济技术开发区是国务院1993年4月批准的国家级开发区，规划控制面积104.7平方公里，距市中心仅20公里，处于浙江省“四小时交通经济圈”的中心地位，外围交通极为便捷。

开发区拥有全国试点、全省惟一的国家级“浙江杭州出口加工区”，同时开发区还建有浙江省最大的高教园区“杭州下沙高教园区”，高校云集、人才荟萃。

开发区已成为形成杭州市对外开放的创业基地、人才基地，以及享受国家特定政策，实现科技创新和管理体制创新的重要基地。

开发区创业9年已完成土地开发18平方公里，完成固定资产投资113.7亿元，并卓有成效地开展了“ISO14000国家环保示范区”创建活动。

营造了“七通一平”的城市基础设施和“天蓝、地绿、水清”的生活、工作环境。

在杭州市“构筑大都市，建设新天堂”的蓝图中，杭州经济技术开发区正全

力打造IT产业和新药产业等新兴支柱产业。

目前已初步形成移动通信、集成电路、信息家电、光电子、多层电路板和消费类电子6大基础企业，集聚起一批生

物医药、天然药材研制、中西药结合创新的医药企业，有力地提升和优化了开发

区产业结构，为实现开发区快速、健康和可持续发展打下了雄厚的项目基础。

同时，以高教园区兴起为契机，各项社会事业快速发展，开发区城市化进程的步伐也日趋加快。

2.2.2园区环境、设施概况

园林绿化

城市公共交通

邮政、电信

财政、金融、保险

好

√

√

一般

√

√

较差

2.2.3出口加工区

截止2001年底，已有来自美、英、德、法、日等22个国家和地区的195家外商投资企业落户。

其中投资1000万美元以上的项目有72个，3000万美元以上的项目有11个。

位居世界500强的跨国公司有17家在开发区投资项目26个。

以摩托罗拉、西门子、安万特、松下、三菱、泰尔茂、旭化成、矢崎、可口可乐、LG等著名企业为“龙头”，奠定了开发区电子机械、生物医药、纺织化

纤、轻工食品和高科技化工五大支柱产业基础。

经济总量年均增幅30%以上，是杭州市最具发展潜力的区域之一。

2.2.4高教园区

浙江杭州下沙高教园区是目前浙江省最大规模的高教园区。

2000年12月，下沙高教区正式启动建设。

下沙高教园区规划面积10.91平方公里，总投资86亿元人民币，总建筑面积480万平方米，计划安排15所高校，在校大学生16万人。

2001年9月，高教园区西区4.03平方公里一期建设初具规模，杭州电子工业学院、中国计量学院、浙江工程学院、浙江警官职业学院、浙江广播电视高等专科学校、杭州职业技术学院等高校开始对外招生，现在校大学生已近10万人。

2002年，下沙高教园区东区6.88平方公里，8所高校进入全面建设阶段。

下沙高教园区的建设将为开发区的发展提供产学研一体化平台和技术创新成果，有利于进一步加快开发区高新技术产业的发展。

　　目前，杭州经济技术开发区依托下沙高教园区正在规划建设全省最大规模的大学科技园区。

占地1平方公里的大学科技园区将构筑起下沙高教园区15所高校和开发区产业互动发展的平台，主要承担起IT、生物医药等高新技术的孵化功能，促进产学研有机结合，提供高校科学研究和技术交流基地。

开发区管委会将为进入园区的创业者提供一流的创业、居住、生活环境，建立政策引导和激励机制，鼓励省内外高校、出国留学人员、开发区企业到大学科技园创业。

2.3小结

综合上述区域环境分析，目前下沙房产投资环境如下：

⏹政府政策环境良好

⏹经济技术开发区和大学城经济为本区域经济的主要支柱产业

⏹下沙投资环境处于高速发展中，到2020年将一直保持着这种高速发展

的趋势

⏹本区域的消费群体将呈高速聚集势态，其区域经济的发展也必随之扩张

⏹人才产业、科技产业、信息产业必定成为未来需求的主体，现在人们所缺少的是一个交流平台

通过以上区域环境可以看出，工业园区经济和大学生经济将形成本地区目前和未来发展的主要经济。

做好此类经济产业的紧缺配套项目是能否成败的关键。

三、项目市场发展状况

3.1综述

目前下沙区域内在开发和即将开发的项目有东海·未名园、下沙·文汇苑、大北·四季风景、菲达·春江绿岛花园、商宇·香榭里花园、大都·文苑风情等楼盘，目前大部分已开始销售，均价一般在4000元／平方米左右，主力户型定位为110~130平方米，主力总价在40万元左右。

与最近杭州很多远距离楼盘价格平稳、部分区域甚至稍有下调的情形相比，下沙楼盘的销售价格在最近又有所上升。

同时，同样属于距武林广场20公里的楼盘，下沙的楼盘价格要比其他区域高出一些。

房产商们反映，一则是因为下沙

板块的楼盘周边设施建设齐全，二则是因为在下沙购买房子的主要是高教园区的教师和在下沙经济技术开发区工作的人们，本地需求比较充分。

3.2市场板块

从未来整体规划我们可以看出市场主要集中在工业园区和高校园区板块，及依附于其的居住区及其商业中心。

3.2.1板块热点

下沙热点集中在以四号大街为中心的500M半径的辐射居住社区，将成为下沙商业、经济、文化中心。

3.2.2板块特点

⏹规划性强，未来前景模式看的见

⏹商业集中，将商业与商品房居住结合，四号大街打造成下沙商业、文化、娱乐中心

⏹消费群特征明显，消费模式单一

⏹居民社区消费需求迫切，500M半径集中100万平方米商品房

3.3周边案例分析

3.3.1大都·文苑风情小区

大都·文苑风情小区位于杭州经济技术开发区--下沙，2号路与3号路交汇处，与高教园区仅一路之隔。

小区占地面积34879平米，总建筑面积近11万平

米。

小区强调一种空间的品质和所带来的不凡意境，整个小区设计注重"均好性"的设计理念。

总体布局自然、舒展，将水景、绿色植物、建筑小品、休闲步道引入其中。

建筑类别：

多层、小高层、高层SOHO单身公寓

商业形态：

有

开发商：

杭州大都房地产开发有限公司

产品特征：

建筑风格清新、雅致，主力房型125~150平米。

主力房型130平米，

房型规整，布局大众。

配套设置：

毗邻高校园区，社区内商业配套未启动，有会所。

营销手法：

较新颖，有专业销售公司。

均　　价：

现住宅均价4000元/平方米，商铺均价9000元/平方米

付款方式：

一次性付款，按揭贷款8成30年贷款

3.3.2下沙·文汇苑

下沙·文汇苑就位于下沙的核心地段，3、4号路交汇处，南临下沙管委会、高新技术开发区，北倚10平方公里大学城，总建筑面积约70000m2。

建筑类别：

小高层、高层

商业形态：

有

开发商：

昌地房产&伟星房产

产品特征：

中央拥有约7500m2独特围合式中心花园，全部一梯两户设计，追求全明设计，130-180m2各式户型。

配套设置：

周边多条公交线路直达市中心，育英小学、东方医院、锦鳞公园、松下健身中心、体育馆、超市、银行等配套一应俱全。

营销手法：

无专业销售公司，已售磬。

均　　价：

住宅均价4000元/平方米，商铺均

价8000元/平方米

付款方式：

一次性付款，按揭贷款8成30年贷款

3.3.3商宇·香榭里花园

商宇·香榭里花园位于下沙新城中心区域四号路南侧。

占地面积22900平方米，规划建筑面积7万平方米，由七栋8-18层景观电梯房组成，共440余户住宅。

3.3.4大北·四季风景

大北·四季风景位于杭州经济技术开发区5、6号大街的交界处，总占地约81亩，总建筑面积约13.8万平方米，由6幢高层景观公寓、3幢小高层电梯公寓和一幢集主题休闲、办公、商务套房为一体的大北四季围合而成，共接纳976户尊贵住户。

园区亮点为2万平方米的超大四季风景中心大花园，与北面紧邻的下沙目前最大公园———近20亩的怡乐公园前后呼应。

3.3.5东海·未名园

“东海·未名园”项目东靠海关，南临四号大街，总建筑面积7万平方米，与育英学院

（含初、高中部）隔街相望，西临2万多平方米的“锦鳞公园”。

正北方则是占地10平方公里的下沙大学城，步行5分钟即可散步进入开放的校园。

3.4客户状况

根据市场调查

⏹现有的购买者有大部分为大学教职员工

⏹工业园区内部分白领人士也是购买的主要力量

⏹老镇一部分年轻人，需要改善居住质量和对新城前景看好的

⏹大学生及留学生创业引入新城的

⏹部分对城郊新城规划充满希望的投资客

3.5未来供应区域预测

根据下沙新城（包括九堡、下沙、乔司）总体规划的预测，下沙新城在规划期末2020年的总人口将达到60－70万，其中下沙区域规划期末的总居住人口也将超过40万，建成区面积达到60平方公里。

和现状比较，无论是人口还是城区面积都呈几何级上升。

这无疑为下沙区域房地产市场发展孕育了巨大的契机。

由于下沙开发区内现有的住宅储备用地主要分布在世纪大道两侧，数量不多，因此今后居住用地将向东南钱塘江方向拓展。

钱塘江时代和江景房居住概念配合现有的学院派房产居住优势，下沙发展蕴藏商机潜力无限。

3.5分析总结

⏹本项目将为新城居住、休闲、商业发展的核心耀地

⏹周边已初具规模的集中居住社区将为本项目带来固定社区居民人群消

费

⏹大学城的有利优势作用将不可磨灭，其巨大的消费倾向将对本区域消费形成指导作用

⏹应充分利用工业园区和大学城的优良学术、文化资源，研究开发商业业态的差异性、独特性和衍射性

⏹因周边规划商业形态较为集中，因此本项目应考虑到布置商业业态的前瞻性和阶段风险的归避

四、项目资源分析

4.1项目地块现状分析

4.1.1基地位置

该项目位于杭州经济技术开发区中心地区，东临五号路，南面为四好路，北面与西面均有小区道路环绕，场地平整，是理想的公建用地。

4.1.2设计方案分析

本项目整体建筑设计已确定，为大型公共建筑，底部四层为商业用房，餐饮和娱乐用房，主楼为商务楼，由A、B两座塔楼组成，分别为21层和18层。

建筑总体布局分南北两区，主要开口朝向四号路，利于吸引人流、丰富沿街界面。

在四、五号路交叉口处，建筑物做了适当后退，引入弧形活跃元素，形成较大的公共活动广场，丰富了城市空间。

4.1.3景观环境

系统的有机布置，做到了绿化集中，服务城市大众，体现高品位、高质量，

不仅仅阻隔了居住区的影响，同时创造了优雅、清新、绿色生态的办公商务环境。

体现出了以人为本，崇尚自然的理念。

4.1.4开发类型

商场、公寓式办公（SOHO）

4.1.5建筑形态

高层

4.1.6周边现有配套