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房地产经纪基础
房地产经纪基础
房地产经纪基础
第一章房地产经纪概述
第一节房地产经纪的概念
1、房地产经纪基本概念
1)房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业
务的经济活动。
2)居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介
服务,并收取委托人佣金的行为。
3)代理是指以委托人的名义,在授权范围房地产经纪的特点和作用
1、房地产经纪的特点
1)服务性:
服务有三个本质特点——非实物性、生产与消费的同时性、不可储存性。
服务是:
运动形态的使用价值,是不同经济主体之间就经济要素使用权进行交换的经济
行为。
作为一种经济活动,服务有:
使用价值、价值、商品的性质。
房地产业属于第三产业,即广义的服务业,决策咨询,营销策划,租售代理,价格评估,
物业管理,更具有服务业的性质,为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务。
狭义的房地产服务业是房地产中介,仅包括房地产经纪业、房地产估价业、房地产咨询
业。
房地产经纪业作为一种服务性行业,具有生产与消费的同时性,这就要求房地产经纪人:
1
在每一个操作环节都必须体现较高的服务质量;同时具备较高的人际沟通能力。
2)专业性:
因房地产是一种不完全的劳动产品,所以要求房地产经纪人:
把握交易中最敏
感、最关键的因素——价格;必须具备房地产市场和房地产价格评估的专业知识以及丰富的市场经验;因常需要信贷支持,必须具有丰富的金融知识,熟练办理信贷手续;还要把握房地产交易作为经济行为的一般规律;把握其涉及的社会、情感等因素。
3)地域性
2、房地产经纪的作用
1)传播经济信息
2)加速商品流通
3)优化资源配置:
在经纪活动中,由于经纪人与客户之间“无连续性关系”的特征,即经纪
人是在市场上广泛的客户层面中依据公认的竞价原则为买主寻找卖主。
4)规范和完善房地产市场
第三节房地产经纪行业
1、房地产经纪业的产生与发展
1)元代,从事经纪活动的人,称为“房牙”。
2)鸦片战争后,房地产经纪活动平台产生,被称为“二房东”。
3)从整体情况看,我国房地产经纪行业仍存在着从业人员素质不高、企业经营不够规范、
法律法规不健全、对房地产经纪活动的管理和监督有待进一步加强和完善等问题。
2、房地产经纪业的行业特性
1)中介性:
在全部交易过程中,经纪人不拥有房地产商品的所有权,是房地产交易的中介
人,而非当事人。
房地产经纪业的中介性是经纪业所具有的基本特点,是经纪业在房地产业这一领域的特
殊表现。
中介服务是其根本职守,其经济活动必须以不取代交易当事人的任何一方为原则。
2)信用性:
对房地产经纪人和经纪企业来说,不只是企业品质问题,而是事业本质的要求。
信用性是至关房地产经纪人:
社会责任、事业生命、发展基础的重要因素。
3)专业性:
房地产经纪业是以专业性为功能基础的服务行业。
3、发展房地产经纪行业的意义
1)有助于房地产市场的活跃和兴旺;
2)有利于房地产行业的稳定持续发展;
3)有助于住房制度改革继续深化:
实现住宅商品化;
4)有利于促进人民居住生活水平的提高;
5)适应在房地产经济领域建立市场经济体制的要求。
4、房地产经纪行业管理的基本模式
1)两种模式:
一是由政府主管部门实施的行政管理;二是由行业协会实施的自律性管理。
2)管理手段包括:
法律手段、行政手段、经济手段、舆论手段。
目前房地产经纪行业管理逐步走向由政府主管部门和行业协会共同管理;以法律手段为
主伴随行政手段和经济手段等的综合管理模式。
3)国务院建设行政主管部门归口管理全国的房地产经纪工作;省、自治区、直辖市建设行
政主管部门归口管理本行政区域内的房地产经纪工作。
房地产经纪服务的法规、规章,构成了房地产经纪行业的法律法规体系。
5、房地产经纪行业管理的内容
1)注册和登记备案:
《上海市执业经纪人执业证书》《中华人民共和国房地产经纪人协理从2
业资格证书》《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》,未经注册登记的持证从业人员不得在房地产经纪组织内代表公司从事经纪活动。
经注册的房地产经纪人有下列情况,由原注册机构注销注册:
不具有完全民事行为能力;
受刑事处罚;
脱离房地产经纪工作岗位连续2年(含2年)以上;
同时在2个及2个以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动;
严重违反职业道德和行业管理规定。
2)执法检查(年检)
第一,违法行为(不正当竞争除外)的检查和处理;
第二,对房地产经纪人再房地产经纪活动中不合法、不规范行为的处罚,由其所在地各
级房地产管理部门按分级管理的职责进行。
3)收费管理:
对房地产经纪服务费的管理主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个
方面进行管理。
禁止房地产经纪机构、房地产经纪人员通过隐瞒房地产交易价格等方式,获取佣金以外的收益。
4)信用管理:
2002年8月,建设部决定在全国范围内建立房地产企业及执业(从)业人员
信用档案系统。
房地产信用档案建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。
房地产信用档案内容包括:
基本情况、业绩、良好行为、不良行为等。
全国房地产信用档案系统建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原
则。
建设部组织建立全国资质一级房地产企业及执业人员信用档案(简称“一级房地产信用档案”)系统。
6、房地产经纪行业协会
1)房地产经纪行业协会的性质和组织形式:
是房地产经纪机构和经纪人的自律性组织,是
社团法人;不是行政机构,不是按照国家的行政区域和行政级别来设立的,它的设立主要遵循按需设立的原则;全国和地方及地方之间的房地产经纪行业协会并不是上下级隶属关系,而是各自独立进行管理;房地产经纪行业协会的章程对参加协会的经纪机构、经纪人具有强制约束力。
2)行业协会的宗旨和管理职责:
保障经纪机构和经纪人依法执业,维护其合法权益;
组织总结、交流经纪工作经验;
组织经纪人业务培训;
组织经纪机构和经纪人开展对外交流;
进行经纪人执业道德和执业纪律教育、监督和检查;
调解经纪机构和经纪人之间在执业活动中发生的纠纷;
按照章程规定对经纪机构和经纪人给予奖励或处分;
法律、法规允许的其他职责。
3)制定行业规则,强化自律管理:
制定自律性行业规则是房地产经纪行业协会实施行业管
理的重要手段,行业规则是公约,不是国家法律法规和规章条例。
7、房地产经纪行业管理的有关法律规范
1)房地产经纪综合管理类
2)房地产经纪执业管理类
3)房地产经纪收费管理类
3
第二章房地产经纪人员
第一节房地产经纪人员的职业资格
1、房地产经纪人员职业资格的种类
1)房地产经纪人职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理资格两种。
2)房地产经纪人执业资格:
能以房地产经纪机构的名义独立执行房地产经纪业务;或可自
行开业设立房地产经纪机构;或经从业房地产经纪机构授权,独立开展经纪业务;房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位工作;指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;可在全国范围取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构
的必备条件,取得房地产经纪人协理从业资格,是从事房地产经纪活动的基本条件。
4)上海市房地产经纪人执业资格:
在上海市区域硕士学位,工作满2年,从事房地产经纪业务工作满1年;
博士学位,从事房地产经纪业务工作满1年。
2)房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度,由人事部、
建设部共同组织实施。
建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲,编写考试教材和组织命题,人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题,组织实施考务工作。
3)房地产经纪人协理从业资格考试
具有高中以上学历,由建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲,人事部负
责审定考试大纲。
4)上海市房地产经纪人执业资格考试
考试大纲由主管行政管理部门审定,公共科目考试由上海市执业经纪人协会组织实施,
房地产专业科目考试由上海市房地产经纪行业协会组织实施。
凭两个协会颁发的两个科目考试合格证,到上海市执业经纪人协会领取《上海市执业经
纪人执业证书》,该证书在上海市范围有效。
申请上海市房地产执业经纪人资格考试的条件:
本市常住人口;外省市(含港、澳、台地区)持本市居住证(含有效期内临时居住证),
并在本市房地产企业从业的人员;大专以上学历(含大专毕业);三年内无犯罪行为(由本人承诺)。
上海市房地产执业经纪人资格考试实行全市统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。
2、房地产经纪人员职业资格注册
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1)房地产经纪人员执业资格注册:
只在规定的期限经注册登记后,可以在房地产经纪机构中组织房地产经纪人协理或独立执行经纪业务。
申请注册须明确执业所在的房地产经纪机构,一个房地产经纪人只能在一个房地产经纪
机构执业,不得同时在两个以上机构执业,房地产经纪人所在地是指房地产经纪人从事经纪活动地,即房地产经纪人执业所在的房地产经纪机构所在地,而非房地产经纪人住所地、经常居住地或考试地。
申请注册条件:
取得房地产经纪人执业资格证书;
无犯罪记录;
身体健康,能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作;
经所在经纪机构考核合格。
房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年,有效期届满前三个月,持证者到原注册
管理机构办理再次注册手续。
2)上海市房地产经纪人员执业资格注册
申请注册条件:
取得经纪人执业资格考试合格证明;
在本市有固定住所;
无下列规定的情形(无民事行为能力或限制民事行为能力;刑事处罚执行完毕未满三年,
但过失犯罪除外;吊销经纪执业证未满三年;法律法规禁止经纪执业的其他情形。
)受理时间:
市工商局应当自收到经纪执业注册申请之日起十五个工作日年审:
经纪人执业证书每两年审验一次。
3、房地产经纪人员的权利和义务
房地产经纪人应以诚实信用作为自己执业的基本原则。
1)房地产经纪人的权利与义务:
按照自己的意愿,按照执业资格规定的范围,自由从事房地产经纪活动;
执行经纪业务,按照规定在合同上署名,并根据合同约定获取报酬;
要求委托人提供与交易有关的资料;
拒绝执行委托人发出的违法指令;
保护自己的劳动成果和知识产权;
接受职业继续教育和培训;
根据合同约定,维护委托人的合法权益;
为委托人保守商业秘密,保障委托人的权益;
接受主管部门的监督管理。
2)执业经纪人不得有下列行为:
提供不实信息,与他人恶意串通,收取佣金以外的报酬等。
3)执业经纪人合法权益受到侵害的,可以向市工商局或区、县工商行政管理部门、有关行
政管理部门申诉,也可向市执业经纪人协会投诉。
第二节房地产经纪人员的职业道德
1、房地产经纪职业道德的内涵
1)房地产经纪职业道德是房地产经纪行业从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思
想观念、情感和行为习惯的总和。
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2)就思想观念而言,主要涉及三个方面:
职业良心、职业责任感和执业理念。
3)行为习惯是最能显化职业道德状况的层面,包括在执业过程中仪表、言谈、举止等方面
的修养。
2、房地产经纪职业道德的作用
1)从整个行业的角度讲,它是通过广大从业人员的长期实践摸索,有管理者或研究者的总
结、提炼以及一些杰出人物的身体
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