税务规划楼房买卖过户所涉及的税费.docx
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税务规划楼房买卖过户所涉及的税费
买卖过户所涉及的税费有:
1、契税:
普通住宅按买价征收1.5%;非普通住宅按买价征收3%由买方承担;
%X2M/T$G,z买房,购房,装修论坛,房产论坛2、营业税(卖方):
对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通商品住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通商品住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;
3、个人所得税(卖方):
取得房产证未满5年,按交易差价的20%收取;自2006年8月1日起,个人转让自用5年之上、且
且是家庭唯壹生活用房取得的所得,免征个人所得税。
4、交易费:
6元/平米,双方各付壹半;
5、登记费:
80元,买方缴纳。
若有其他疑问请您咨询管理部门。
8x&Z%h4p#S
房产过户的费用有下列几项,但各地可能有出入:
d2u*V%a新浪乐居壹、政策性收费:
1、契税:
普通住宅:
均价低于90平米,评估价*1.5%;非普通住宅:
高于90平米的,评估价*3%。
2、个人收入调节税:
(评估价-原购入价)*20%(规定是卖方交,可是如今很多均是买方啊)
3、营业税:
住宅购入不满五年的:
评估价*5.55%;非普通住宅购入五年之上的:
(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入五年之上的免交。
4、房产交易费:
房屋建筑面积*6元/㎡
5、印花税:
评估价*0.1%
3T;G8Z4Z9\5],_新浪乐居论坛6、房产证工本费:
85元
9x,L7`#M+}%]新浪乐居论坛7、土地证工本费:
105元
8、交易评估费:
评估价*0.3%
$^4H,g'x"j新浪乐居论坛二、如果通过中介交易,应支付的中介费:
7X!
i:
1、交易中介费:
成交价*1%
2、房产权证代办费:
见那个中介怎么要吧,壹般几百块
新政下房产过户费和税费的计算
新政之后,很多的税费较之前有很大的变化,总结壹下过户费和税费给有需要的朋友做个参考。
~2^3k7A8{;z新浪乐居1、基准价以下,90平米以下,容积率大于等于1
1}(D%}*_3S新浪乐居论坛首套购房:
过户费=测价*2.1%(契税1%,土地出让金1%[使用权类型为划拨时缴纳],抵押登记费80元,转移登记费80元,图纸资料费20元,手续费3元/平米[买卖双方各缴纳])
#p-B$C%?
新浪乐居论坛营业税:
注意事项(有营业税的,过户时需要提供契税票和当初买房时的销售发票)
+J6k.N/a&R新浪乐居论坛五年内:
差额营业税=(本次测价-上次测价)*5.55%
;s;_1y h0V增收1%个人所得税=测价1%
O$P#|五年外:
无差额营业税
若房主名下有二套房产,增收1%个人所得税
非首套购房:
过户费=测价*2.7%(契税3%,土地出让金1%,,抵押登记费80元,转移登记费80元,图纸资料费20元,手续费3元/平米[买卖双方各缴纳,印花税千分之壹)
2、基准价以下,90平米-144平米之间,容积率大于等于1
首套购房:
0M+u2q.b%C买房,购房,装修论坛,房产论坛过户费=测价*2.6%(契税1.5%,土地出让金1%[使用权类型为划拨时缴纳],抵押登记费80元,转移登记费80元,图纸资料费20元,手续费3元/平米[买卖双方各缴纳])
5D1p+z*_2A5Y5c:
^新浪乐居营业税:
*R7p ^1[新浪乐居五年内:
差额营业税=(本次测价-上次测价)*5.55%
增收1%个人所得税=测价1%
5[&i8f7L2I&I;|五年外:
无差额营业税
若房主名下有二套房产,增收1%个人所得税
非首套购房:
7^*l#^买房,购房,装修论坛,房产论坛过户费=测价*2.7%(契税1.5%,土地出让金1%,,抵押登记费80元,转移登记费80元,图纸资料费20元,手续费3元/平米[买卖双方各缴纳,印花税千分之壹)
3、基准价之上,或144平米之上,容积率小于1
首套购房:
过户费=测价*4.2%(契税3%,土地出让金1%[使用权类型为划拨时缴纳],抵押登记费80元,转移登记费80元,图纸资料费20元,手续费3元/平米[买卖双方各缴纳],印花税千分之壹)
!
\%F8s9M新浪乐居论坛营业税:
+i(t,O*s2n q*H新浪乐居五年内:
全额营业税=测价*5.55%
增收1%个人所得税=测价1%
五年外:
差额营业税=(本次测价-上次测价)*5.55%
若房主名下有二套房产,增收1%个人所得税。
第壹步,找房。
这个显然是废话了,无论你是买亲戚朋友的房源也好,通过中介见中的房子也好,首先要找到见中的房子。
。
。
这段就当抢沙发吧。
第二步,做产调。
所谓产调,指到房屋所于地区的交易中心查询房屋产权情况。
目的,了解房屋的产权所有人,抵押情况,交易情况。
过程,很简单,到交易中心,报出房屋的具体地址,
费用,交5块钱就行了。
时间,10分钟左右。
产调是很重要的手续,能保证你所买房屋的产权人是否真实,是否有抵押贷款,有没有被法院冻结,是否已经于进行二手房交易等等。
产调的结果如果壹切正常,那么才能够考虑下面的买卖。
如果是有问题的房子,那么您见着办吧。
那叫查档。
专业点好不好?
!
!
也不是谁想调就能调的,要拿着产权证,户主身份证去才能调!
第三步,谈买卖条件。
1,价格。
不用多讲了。
需要提出的是未来合同上的价格将决定税金和贷款的金额,因此要自己权衡好这个成交价。
2,付款方式,定金多少,首付款多少,贷款多少,尾款多少。
3,交房日期。
通常能够约定于产权转移完成后的壹个星期内,也能够自行约定。
4,交房条件。
毛坯,或者是装修,包含哪些家具,家电。
维修基金是否赠送。
接上面第三步。
谈好上面的条件后应该要付定金了,这个是我比较纠结的。
本身是没有定金合同这壹个标准协议存于的,当然如果你找了中介的话,他们给你签的那个所谓定金合同是否具有赔偿效力我且
不清楚。
可是没有中介的情况下,仅仅买卖双方间交付了定金,手写的定金合同不能保证壹定具有赔偿效力。
我这次的经验是没有先付定金,直接于签好买卖合同之后和首付壹起付掉了,但于买卖合同里面是分清楚了首付多少,定金多少的,其中定金部分是具有赔偿效力的。
可是如果卖房人很强势或者房子很抢手,买家是需要支付定金保证权益的。
那么于付了定金以后,写好受据,双方手写个定金协议吧。
第四步,起草买卖合同。
买卖合同是有标准版本的,能够于网上下载。
下载到文本后,双方壹起按照合同每项条款,壹项壹项填进去就能够了。
解释里面俩个专业术语:
权力转移:
指房屋产权从卖家更名到买家。
转移占有:
指卖方交房给买房。
除了上面俩个术语外,其他均是很好理解的文字。
合同的补充条款部分是空白,关联内容需要自己增加。
我的建议是于补充条款部分上写明下面内容:
1.违约赔偿具体约定。
于合同正文里的违约赔偿部分比较简单,能够于这部分详细的重新约定壹次。
2.如果卖方是到手价,那么这里要写明所有费用和税费由买房承担。
附件三是付款协议,这里要具体写明款项的支付方式和世间。
非常重要的壹点,补充条款和附件三的部分由于要写很多文字,所以壹定要于事先准备好,且
打印出来,到签合同的时候直接粘到合同上就能够了,要不然合同当天手写会累晕的。
按照当下的情况,合同最少要打印7份,所以这个东西也要最少打7份。
作者:
mars011224回复日期:
2011-01-1915:
44:
11
第五步,签买卖合同。
前面所有准备工作完成后,买卖双方去交易中心签买卖合同。
所需材料,买卖双方,身份证,户口本,结婚证或相应证明的原件,印章,房产证原件,关联复印件若干。
。
程序,于交易中心前台拿个号,到相应的柜台按照提示办理就能够了。
时间,约壹小时。
费用,买卖合同5元每本。
买卖合同均是当场打印的,服务人员会询问房屋的价格,过户的时间,这些连同房屋基本信息会壹且
打印于合同上面。
其余的空白地方需要手填,根据事先准备好的合同草稿,填上去且
不是很困难。
由于限购政策,于补充条款的部分,交易中心会要求买方于购房人家庭成员情况申报表,需要买方签名盖章。
把上面准备好的补充条款和付款部分直接粘到合同上面,之后要于粘贴的部分骑缝签字和盖章。
买卖合同签好后,这次交易就已经成功了壹大半了。
买卖合同壹共需要7本,其中买卖双方各壹本,银行壹本,交易中心三本,未来物业管理中心壹本。
如果申请首期监管的话,那么要再加壹本给监管中心。
第六步,首付和缴税。
付首付壹定要于银行柜台转帐,且
妥善保留好转帐凭证。
缴税能够于过户当天,也能够于签合同当天。
不考虑未来契税上涨因素的话,这个税当然是于过户当天再交比较好。
当然如果不于乎这点钱的话,早交掉也省心。
首先于交易中心的税务柜台去核价,通常按照市价成交的房子,核出来的价格就是合同价格。
如果你为了避税做低了价格,那么核价出的价格有可能要比合同价高。
核价之后,凭核价单,产调单(第二步里得到的),房产证,买卖合同,身份证,提交给交易中心的税务部门核税。
等待核税结果出来后,去缴税后,能够拿到相应的完税凭证。
税费:
满5年,唯壹,普通住宅,卖家无税,买家契税1.5%。
除上述情况,卖家均要缴营业税和所得税,如是普通住宅,能够选择总价6.55%或差价30.55%俩种方式的壹个,如是非普通住宅,总价的选择变成7.55%.
所需时间,大概壹小时。
作者:
mars011224回复日期:
2011-01-1916:
13:
11
上面少写了壹点,普通住宅买方的契税是1.5%,非普通住宅的契税是3%。
生病了,迷迷糊糊,脑子不太好用。
作者:
mars011224回复日期:
2011-01-1916:
24:
07
第七步,银行贷款。
所需材料,身份证,结婚证,户口本,买卖合同,首付证明,收入证明,外地户口仍需要税单和银行流水单,公积金帐号。
带齐所有资料,去你想要贷款的银行网点,提交材料。
受理后,会给你壹张表格。
之后,拿着这张表格,去浦东的房管中心查询申请人名下的房屋情况,以此确定申请人是第几套房。
于申请的壹个星期后,去拿到查询结果,交给银行,开始进入银行审批程序。
银行的审批程序通常会于壹个星期内完成。
银行审批通过后,去银行签署住房贷款合同。
签好合同后,拿到合同,壹张申请书和壹张委托书。
所需时间,合计俩个星期。
银行贷款是很关键的事,这里我建议各位和我壹样,找贷款中介帮忙,费用是于1000-2000之间。
贷款中介也许能够帮你争取到利率优惠,即便不能的话,通过相熟的银行也能保证你的贷款年限和放款均能达到你的要求。
作者:
mars011224回复日期:
2011-01-1916:
36:
28
第八步,过户。
所需材料,买卖合同,贷款合同,申请书,委托书,完税单,房产证,身份证。
贷款的事情搞定后,把所有材料拿到交易中心就能够申请过户了。
受理完毕后会给买方壹张收件收据,20天后就能够凭收件收据领取属于买方的房产证了。
所需时间,20天。
这个时间能够最快缩短至3天,可是要花费壹定的费用,仍需要找到关联的人。
第九步,放贷及交房。
买方拿到产证后,会同时拿到他项抵押权证。
将新的产证复印件和他项抵押权证原件壹起交给银行,银行将于3-5天之内完成放款。
很重要的提醒各位:
银行利率的最终确定,是以放款当日的利率标准算,且
不是以贷款合同签署之日算。
完成贷款放款后,按照合同的约定和卖方完成交房。
包括结清水电费,水电煤维修基金过户更名。
壹切完成后,支付尾款,交易正式结束。
谢谢提醒.
评估的环节是于贷款过程中要发生的,LZ自身的买房经历是贷款中介帮我代办了,因此没有单独写于里面.
评估其实很简单,如果你找了房产中介或者贷款中介,自然有人帮你代办,收费是贷款总金额的0.1%.如果没有找中介,问银行的信贷员,他会指定个评估公司给你,你按照要求照办就能够了,费用也是0.1%.
评估过程壹般是发生于申请贷款之后,也就是递交了房贷申请材料后就能够做评估了,于壹个星期内能够搞定.
到了年关又有很多酒要喝,中午被政府的人捉去喝酒了,当下头晕中...
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