科技产业基地建设项目可行性研究报告.docx
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科技产业基地建设项目可行性研究报告
科技产业基地建设项目可行性研究报告
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1总论…………………………………………………………………………4
1.1项目名称及承办单位……………………………………………………4
1.2可行性报告编制依据……………………………………………………4
1.3项目建设的背景和意义…………………………………………………4
1.4可行性研究报告的范围及主要内容……………………………………5
1.5编写本可行性研究报告的原则及指导思想……………………………6
1.6总投资及资金来源………………………………………………………6
1.7主要技术数据和经济指标………………………………………………7
1.8可行性报告的主要结论与建议…………………………………………8
2建设单位概况及项目建设有利条件…………………………………………9
3项目建设背景和意义…………………………………………………………10
3.1项目建设背景……………………………………………………………10
3.2项目建设意义……………………………………………………………12
4市场分析和需求量预测………………………………………………………16
4.1市场分析…………………………………………………………………16
4.2需求量预测………………………………………………………………17
4.3发展模式…………………………………………………………………19
5拟建内容与规模………………………………………………………………20
6项目场址条件…………………………………………………………………21
6.1场址现状…………………………………………………………………21
6.2场址建设条件……………………………………………………………22
6.3结论………………………………………………………………………24
7工程设计方案…………………………………………………………………24
7.1设计依据…………………………………………………………………24
7.2设计原则和特点…………………………………………………………24
7.3总平面规划………………………………………………………………25
7.4交通设计………………………………………………………………26
7.5环境设计…………………………………………………………………26
7.6给排水……………………………………………………………………26
7.7暖通设计…………………………………………………………………28
7.8强弱电设计………………………………………………………………29
8环境影响评价………………………………………………………………32
8.1建设场地环境现状………………………………………………………32
8.2施工期主要污染源………………………………………………………32
8.3营运期主要污染源………………………………………………………33
8.4环境保护措施……………………………………………………………34
8.5环境影响评价……………………………………………………………37
9公司组织与运营策略…………………………………………………………37
9.1公司组织机构……………………………………………………………37
9.2运营策略…………………………………………………………………38
10项目实施进度计划…………………………………………………………44
10.1建设期……………………………………………………………………44
10.2项目进度计划……………………………………………………………44
10.3项目实施进度表…………………………………………………………45
11投资估算与资金筹措………………………………………………………45
11.1投资估算………………………………………………………………45
11.2财务成本与资金筹措……………………………………………………45
12财务评价……………………………………………………………………49
12.1财务评价基础数据及参数选取…………………………………………49
12.2财务计算…………………………………………………………………50
12.3财务评价指标……………………………………………………………50
12.4不确定性分析……………………………………………………………50
12.5财务评价结论和建议……………………………………………………51
13可行性报告的结论和建议…………………………………………………51
14附图和附表
附图:
包河工业区科技产业园基地总平面图……………………………52
附表1:
销售收入测算表…………………………………………………53
附表2:
税金测算表………………………………………………………53
附表3:
财务测算表………………………………………………………54
第一章总论
1.1项目名称及建设单位
(1)项目名称:
某某科技产业基地建设项目
(2)建设单位:
某某某某置业投资有限公司
某某市某某工业区管理委员会
(3)建设地点:
某某市东南某某工业区南面,某某大道以北,某某路以西,某某路以东。
(4)法定代表姓名:
吕某某
1.2可行性研究报告的编制依据
(1)企业为编写可行性研究报告提供的有关资料
(2)某某某某置业投资有限公司与某某市某某工业区管理委员会(其下属投资公司)之间签订的投资协议
(3)某某省科技企业孵化器管理办法
(4)某某省科技厅加快高新技术产业发展的新思路
(5)国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》
1.3项目建设的背景和意义
某某市“工业立市”与科技创新型示范城市的发展背景;某某工业区对科技产业孵化基地的现实需求与配套。
它的意义在于促进某某科技产业的聚合性发展,增强某某工业的核心竞争力;体现和发挥某某的科技资源优势,提升城市的综合竞争力,强化某某城市的首位度。
1.4可行性报告研究的范围和内容
1.4.1可行性报告研究的范围
(1)总论
(2)建设单位概况、选址条件
(3)建设背景及意义
(4)市场背景和需求量预测
(5)建设方案
(6)环境保护
(7)人员及培训
(8)实施进度计划
(9)投资估算与资金筹措
(10)经济分析
(11)结论和建议
1.4.2主要内容
根据市场需求和分析,结合本项目的实际情况,确定项目建设分三期:
2015年10月—2016年10月,一期;建设109737平方米:
形成综合服务区25879平方米;中心商务区2幢64157平方米;新产品研发区1幢19701平方米。
2016年10月—2017年10月,二期;建设255917平方米:
形成产业园区81268平方米;中心商务区2幢64157平方米;新产品研发区1幢19701平方米;科技办公区4幢64830平方米;会所及商业25961平方米。
2017年10月—2018年10月,三期;建设376726平方米:
形成产业园区81268平方米;中心商务区4幢128312平方米;新产品研发区2幢39402平方米;科技办公区4幢64831平方米;会所及商业25960平方米;培训中心19701平方米;综合服务区17252平方米。
本项目预计自2015年10月开始建设,一期工程投资总额为22500万元,其中公司自有资金17500万元,预收房款0万元,向银行申请借款5000万元。
2016年二期工程总投资52500万元,其中公司投入自有资金17900万元,预收房款25600万元,资金缺口,向银行贷款9000万元。
2017年第三期工程总投资77200万元,自有资金21750万元,预收房款69450万元,直接还清银行贷款(14000万元)。
1.5编写本可行性研究报告的原则和指导思想
本项目可行性报告研究,以科技创新、科技服务为原则;兼顾经济效果和市场需求的总的指导思想。
1.6总投资及资金来源
1.6.1总投资
本项目总投资152188万元。
1.6.2资金来源
公司提供自有资金57150万元,向银行贷款共两次计14000万元。
1.7主要经济数据和经济指标
表1主要技术数据和经济指标
名称
数据
一期
二期
三期
正常运营年份
一、项目总营业收入
256,232,220.00
694,540,980.00
952,763,340.00
20,655,540.00
二、项目投资总成本:
243,506,179.93
597,020,119.62
857,455,032.95
6,162,322.16
1、建筑成本
225,000,000.00
525,000,000.00
772,000,000.00
0.00
2、税费:
18,506,179.93
72,020,119.62
85,455,032.95
6,162,322.16
(1)营业税
12,811,611.00
34,727,049.00
47,638,167.00
1,032,777.00
(2)城建税
896,812.77
2,430,893.43
3,334,671.69
72,294.39
(3)教育费附加
384,348.33
1,041,811.47
1,429,145.01
30,983.31
(4)土地增值税等
171,394.48
1,313,412.26
1,283,613.56
195,194.85
(5)所得税
4,242,013.36
32,506,953.46
31,769,435.68
4,831,072.61
项目投资净利润
12,726,040.07
97,520,860.38
95,308,307.05
14,493,217.84
备注:
投资公司与某某工业区管理委员会成立的运营公司的运营增值服务收入,顾问服务收入,风险投资收入等未列入可行性报告的测算。
按行业经验,此项目科技孵化产业基地的正常营运收入非常可观。
1.8可行性研究报告的主要结论和建议
1.8.1主要结论
(1)本项目的建设符合某某省及某某市关于发展科技孵化器的政策要求;符合某某区高科技产业发展规划;项目设计拟采用科技孵化器先进规划理念。
(2)项目区位条件优越;投资公司运营经验成熟;极大程度的发挥了某某的科技资源优势条件,其市场发展空间广阔,投资回收有保障。
(3)本项目的投资利润率、投资利税率等指标均高于行业的经济指标。
抗风险能力强。
(4)项目在建设和运营过程中,环境保护可以满足各项指标要求。
环境保护措施与项目同步实施。
1.8.2建议
(1)由于项目建成后对于某某区的工业经济发展有很重要的作用,在科技产业快速发展的机遇下,应力争取项目早上,并形成良好的经济效益。
(2)科技孵化项目的投入,重在后期运营,在保证前期滚动开发,投资回收的前提下,应加强运营团队的建设。
建议早日组团考察学习先进地区的科技孵化器的发展经验。
第二章建设单位概况与项目建设有利条件
2.1建设单位概况
某某某某置业投资有限公司属新成立的综合类投资公司,领导层由开发地产、投资运营商业市场等公司股东和职业经理人组成;他们在投资和运营领域有着多年的成功经验。
公司注册资本1600万元人民币,现有员工35人。
前期设置开发部门人数15人,后期运营,先期预设20人。
成立了科技产业基地的先进的公司组织机构。
某某工业区科技产业基地建成后,预计将需要各部门人数约100人,从事科技产业园入驻企业的各类服务。
2.2项目建设的有利条件
该企业股东及经理人已具备了独立成熟的开发能力和市场运作模式。
公司有一个团结、务实的领导班子。
企业高层工作经验丰富,有着极强的投资市场开拓意识。
公司按现代企业规范运作,致力于创立孵化科技产业的服务品牌和声誉。
某某工业区管理委员会的大力支持和合作,是项目得以进展的关键条件。
其丰富工业区的经营和开发理念将为科技产业基地后期运营智力保障。
项目的区位条件优越,与其他工业区相比较,其地处滨湖核心区腹地与老城区距离近,市场辐射力强。
“三位一体”的交通,使项目区对内对外经济流通十分便利。
某某的科技资源条件和该工业区的产业优势结合,通过项目差异化定位体现了科技产业基地核心竞争力。
第三章项目建设背景和意义
3.1项目建设背景
3.1.1项目提出的背景
拟建的某某工业区科技产业基地是某某省重要的科技产业孵化器。
国际上一般称为企业孵化器(Businesslncubator或InnovationCenter),国内称为高新技术创业服务中心,简称创业中心,亦有称为孵化园区。
孵化器是伴随着新技术产业革命产生的,在20世纪50年代发源于美国,随后迅速发展。
从1987年6月中国第一家科技企业孵化器——武汉东湖新技术创业中心成立,到2014年中国科技企业孵化器已拥有600余家,其中国家级孵化器达170家。
全国高新技术产业开发区协会创业中心专业委员会数据显示,中国600余家孵化器中在孵企业已有五万多家,98%是民营机制的企业,其中已毕业企业2.3万余家。
我国的高新技术企业孵化器在技术成果转化和高新技术企业、企业家的培育工作中发挥着重要的作用。
实践证明,建立创新孵育体系是推动高新技术产业开发区科技产业化发展的重要举措,创新孵育体系的建设为中小科技企业的成长创立和发展提供了良好的孵化和培育条件,为产业化过程提供了必要的信息服务。
我国是发展中国家,在国际竞争压力下,长期处于国际工业链的最末段,是不利于国家富强发展的。
国家在大力促进科技产业的发展,对孵化器建设以政府主导,福利性质补贴,转向支持孵化器产业投资上的多元化。
我国的孵化器尽管数量较多,但其空间聚集的优势却未能有效发挥,表现为创新能力不强、规模经济、范围经济、关联经济效应不明显。
其中,社会资本的缺失是其重要原因。
而本项目合作和投资模式就是在这个背景下产生的。
某某省提出高科技产业园(孵化器)的发展目标:
(1)社会各类资源,为在孵企业提供办公场所和研究开发及产业化方面的公共技术平台。
(2)为在孵企业提供优惠政策服务,落实国家和省支持高新技术产业化及非公有制经济发展等政策。
对在孵企业进行孵化资金投入,对在孵企业开展信贷担保,提供风险资本引导和产权交易服务。
(3)吸引中介机构入驻,或与其建立业务合作关系,提供政策、法律、管理、财务、劳动人事等方面的咨询和代理。
(4)搭建科技信息网络平台,提供国内外最新技术和产业化信息。
(5)组织在孵企业开展各种交流、产学研合作和市场开拓等活动。
(6)根据在孵企业发展需要,开展创业培训,创业引导,提高创业成功率。
(7)营造创业文化氛围,帮助创业者提高科技创业能力,坚持诚信创业。
引导创业企业通过制度创新、管理创新、技术创新做强做大。
某某省科技厅提出加快高新技术产业发展的新思路:
为贯彻落实党的十七大提出“提升高新技术产业”的要求,某某省科技厅把加快高新技术产业发展作为科技工作的重要着力点,提出如下思路:
(1)进一步凸显高新技术产业在建设创新型某某中的地位和作用。
(2)进一步放大优势高新技术产业的引领和带动作用。
(3)进一步突出重点提升高新技术产业的竞争力。
(4)进一步重视发挥中央驻皖科研单位在科技产业化中的作用。
(5)进一步营造有利于高新技术产业发展的良好氛围。
3.1.2项目提出的理由
某某是全国著名的四大科教基地之一,辖区拥有100多所高校,200多家科研院所。
某某省科技厅调查表明,我省科技资源的优势,主要集中在中央驻皖的科研单位。
他们科研经费多、装备条件好、高层次人才密集、有一批优势和特色十分明显的重点学科,是我省优质的科技资源,是“科教兴皖”的中坚力量。
但中央驻皖科研单位科技资源没有得到充分的开发利用,主要表现在:
条块结合不够紧密,资源配置不够合理,中央驻皖科研单位中科技资源有相当一部分从事基础研究和军工技术研究,更多地是围绕国家目标和学科前沿,在实施产业化、服务地方经济建设方面着力不够;科技产业规模不大,优势不突出与中央驻皖单位较为雄厚的科技实力不相称。
发挥科研单位的优势是包河工业区科技产业基地的重要内容。
作为省会城市某某,其位置处于承东启西的长三角区域腹地,其‘凹地’成本优势和便利交通条件,正吸引越来越多的工业企业入肥投资兴业。
与中部省份相比,某某的拥有高新技术产业的人才和研发基础的核心竞争力。
某某提出打造滨湖现代化大城市目标,本项目所在的某某工业区系规划中滨湖新区的现代工业功能区,有着独天得厚的区位优势,同时其投入建设是提升和配套某某区工业区工业发展的重要举措。
3.2项目建设的意义
3.2.1某某工业区的科技产业发展的迫切需求。
十三五期间,某某工业区,以工业经济发展,商贸服务配套,园区环境优美和谐为目标。
实现到2017年完成工业投资130亿元,工业总产值220亿元,工业增加值65亿元;努力建成工业经济的主平台,江淮车谷的主载体,某某浦东的重要组团。
某某科技创业产业基地主要培育和发展软件产业,TMT产业,电子商务、生物药物、汽车零部件科技研发等为主,促进包河工业区的科技产业发展,配套形成符合滨湖大城市核心区产业定位和产业培育。
拟建项目将逐渐吸引各类高科技企业入驻,形成孵化高科技企业的聚集区。
有效地促进中小型科技型企业的创立和培育,形成某某工业区的高科技产业成果。
为风险资本介入创造条件,促进某某省和某某市风险投资事业的发展。
3.2.2有效利用某某的科教和科研优势,形成某某高科技产业的聚合效应,促进某某高科技产业的孵化和发展。
像联想、方正、华为等一批年轻的高新技术企业,仅仅以十几万、几十万元起家,在短短的几年、十几年间迅速成长为产值几十亿、上百亿的小巨人。
国外的微软、惠普、英特尔,以及最近的雅虎等等,走的也是这样的道路。
某某有着丰富的科研资源,人才资源,每万人拥有大专以上学历科技人员的比例在全国名列前茅。
利用优势资源形成创新、创业、产业化之间良性互动循环。
政府建立适应市场经济发展规律,有利于产学研及资本、中介、贸易相结合的管理体制。
某某现已设立的有高新区国家大学科技园、某某高新区创业中心、民营科技园、某某软件园、某某留学生创业园等各具特色、功能互补的数个科技孵化园区。
目前已形成科技成果孵化基地、创业人才培养基地及高新科技产业化基地的良好局面。
但与北京、上海、武汉、广州等城市相比,我们科技运营模式和科技孵化成果还有很大差距。
本项目投入建设将促进某某市高科技产业的聚合效益,平衡高科技产业孵化器在某某工业区的合理分布。
3.2.3某某科技创新型示范城市的自主创新发展的客观要求;城市经济由环湖向沿江发展的内在动力。
某某科教资源雄厚,高新技术产业化能力强。
2004年11月,国家批准某某建设全国首家以科学城为示范区的科技创新型试点城市。
某某省委、省政府全力支持,精心组织。
某某出台《加快新型工业化若干政策》等一系列鼓励政策,并将每年加大投入,努力用5到15年的时间,真正建成新型工业化示范区和科学城。
为了加速培育高新技术产业,某某市不仅在税收政策上鼓励高新技术企业创新创业,同时为工业企业设立了项目前期费用补助和一系列的品牌奖、技术创新奖等,力争3到5年内培育一批产值超亿元的“小巨人”。
建设科技创新型城市,推动体制创新,通过推进科研院所改革改制,走科、工、贸一体化道路。
为扶持企业提高自主创新能力,某某将科技经费由原来的3000万元增加到了1.3亿元,用于扶持企业建立技术中心和工程研发中心。
全市4家国家级企业技术中心、36家省级企业技术中心和200多家企业也纷纷增加研发投入。
本项目处于某某自主创新发展的关键节点时期,其建设必将大力增强某某科技示范型城市的建设和发展。
“十三五”期间,某某省将以七省二市合力打造黄金水道为契机,由“水运大省”向“水运强省”大踏步的迈进。
某某由内陆借助滨湖发展,迈向沿江;促进改善城市工业经济发展条件的改善,大力发展科技孵化产业为城市后期跨越发展和‘工业立市’目标的实现,做好基础。
3.2.4现代化的滨湖大城市的定位发展和省会城市首位度、省会经济圈核心发展迫切需求。
某某市“十三五”期间,加快推进工业立市战略,到2017年,全市工业增加值力争达到850亿元,年均增长24~26%。
实施“工业立市”战略,全面提升产业支撑力,加快培育重点骨干企业,把某某建设成国家科技创新城市。
某某提出建设滨湖现代化大城市目标,以某某为中心的“省会都市圈”将进一步促进某某的城市首位度的提升。
同时迫切需求某某工业升级,大力发展高科技产业。
某某区工业区也积极响应这一趋势,发挥工业用地效力,前期经过缜密的市场调研,积极引进多元投资,探索科技产业基地发展模式,计划使运营科技产业孵化的实现多元化、效益化、专业化、资本化、品牌化、网络化、国际化的趋势,推进某某工业经济的快速高效发展。
第四章市场分析和需求预测
4.1市场分析
4.1.1填补某某工业区工业发展的高科技孵化产业的空白。
某某工业区位于某某市东南部,系规划中滨湖新区的现代工业功能区,省政府批准为省级开发区,总面积约40平方公里。
现入园企业已逾百家,其中上市公司投资项目5家,目前已形成以江汽集团、凯创汽车零部件、正兴车轮为代表的汽车工业园;以晓星印刷、义兴印务、启美包装为代表的印刷包装园;以国风集团、中泰新型建材为代表的新型建材产业园;以曼迪新药业、恒星制药为代表的医药科技园;以名申电子、安达电子为代表的电子产业园;以一航航宇和贵州航空为主体的航空产业园等多种特色功能区。
“十三五”期间,将实现园区工业、居住、商业、文化、休闲五位一体、互动发展格局。
但包河工业区目前尚无一家省级科技孵化器,已构成该区域高科技产业发展,优化产业结构的短腿现象。
投入科技孵化器将促进创业投资者和科技人员进行经验交流、成果展示和生活娱乐的环境。
4.1.2促成某某工业区企业与此区域大学,科研院所等进行产、学、研结合和沟通发展的重要平台。
某某区拥有中国科技大学、某某工业大学、某某建筑工业学院、某某省交通管理学院等数所高校与科研院所。
建设成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地,有较强吸引力的产学研基地,充分发挥了某某区的产业优势,形成较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代化滨湖工业城区。
切实的实现产、学、研结合的带给包河区科技发展成果。
4.1.3结合某某区的产业特点和优势,确定科技孵化的产业的定位,与高新区科技孵化器差异化发展,协同联合形成某某科技发展的集合力量。
某某的科技优势是某某发展科技孵化产业发展智力基础;同时科技产业孵化器的发展也是科技优势成果转化实现的平台,是解决科技人才就业,实现某某科技优势属地化发展重要出路。
也是某某工业经济升级发展的有效途径。
包河区的汽车产业、影视文化产业、信息产业、生物科技、创意产业等构成该区的优势产业。
培育引导优势产业,做大做强优势产业就是要积极发展该类产业的科技孵化,有效搭建的实现产、学、研结合的平台。
同时加强与某某高新区科技孵化产业基地的经验交流与合作,形成以高新区、某某工业区、经济开发区的三足鼎立的某某高新技术产业化聚集带,促进某某城市吸引项目、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长的大环境发展。
4.2需求量预测
4.2.1国际贸易压力导致的产业升级;新兴产业急待探索发展;参
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