杭州土地市场研究报告.docx

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杭州土地市场研究报告

[研究院]2013年5月杭州土地市场研究报告

来源：

透明售房市场研究院

核心提要：

杭州市区卖地180亿创2010年以来单月新高

主城区成交破百亿余杭卖地78亿超前4月总和

宅地成交总体量232万方平均溢价率38%创年内新高

热点板块：

奥体、城东新城、崇贤新城、北部新城

大鳄宅地拿地额占比8成莱蒙、旭辉、淮矿、越秀新入

地价持续飙高多板块楼面价创新高

附:

2013年5月杭州市区土地成交详表

重要结论：

5月杭州土地市场热度达到调控以来最高峰，甚至有赶超2009年土地牛市的趋势。

外来大鳄积极入杭，占据市场主要份额，并成为地价飙高的重要推手。

奥体、城东新城、北部新城等多个板块楼面价创历史新高。

土地成交过热或将催生政策异动，市场前景仍变化莫测。

5月，杭州土地市场的火热程度在今年前4月基础上进一步飙高，土地出让金总额高达180亿元，创下了2010年以来的新高。

外来大鳄占据了土地市场的主导地位，多板块楼面地价创下新高，而余杭区在市场高热度的刺激下迎来了一次1391亩的天量爆发。

这是自2010年本轮“史上最严”房地产调控开始以来，杭州市区土地市场达到的热度顶峰，其火热程度甚至有赶超2009年土地牛市的趋势。

今年1-5月，杭州市区卖地总额499.9亿元，与2009年杭州市区全年卖地总额1069.1亿元相比，占比已达46.8%。

杭州市区卖地180亿创2010年以来单月新高

据透明售房市场研究院统计，杭州市区（含余杭、萧山）2013年5月共成交土地26宗，总面积123.8公顷，总可建面积326.4万方，总成交额179.9亿元。

这是杭州市区自3月土地热浪之后，新一轮更猛烈的成交热潮。

本月土地成交量创下自2010年以来单月成交量新高，此前月度成交额最高为2009年12月，当时仅主城区的月成交额就高达184亿元。

主城区成交破百亿 余杭卖地78亿超前4月总和

2013年5月杭州主城区共成交土地8宗，总面积365亩，总可建面积85万方，总成交额100亿元，占比56%。

这是今年继3月之后主城区土地月成交额再次破百亿。

6月主城区土地市场恐仍将高烧不退。

钱江新城板块一举推出5地块入市，三堡3宗宝地尤其为业界所关注，其中宅地楼面起价达到了18684元/平米，与中海三堡宅地的起价相比，上涨了45%。

余杭区5月成交量井喷，共成交土地17宗，总面积92.7公顷，总可建面积230.5万方，总成交额78.1亿元，占比43%。

这一成交量甚至超过了余杭区今年前4月的土地成交总量。

萧山5月仅成交1宗土地，成交额占比1%。

宅地成交总体量232万方 平均溢价率38%创年内新高

宅地成交额依然占了主要部分。

2013年5月，杭州市区共成交宅地18宗，总面积95.8公顷，总可建面积231.5万方，总成交额142.6亿元，占比79%；商地成交8宗，成交额37.2亿元，占比21%。

5月，杭州市区宅地的平均溢价率高达37.8%，为今年前5月的最高值，体现了开发商本月在杭州市区土地市场竞价的激烈程度达到最高。

热点板块：

奥体、城东新城、北部新城、崇贤新城

2013年5月，杭州市区土地成交的热点区域分别为奥体板块、城东新城、北部新城和崇贤新城。

其中，奥体板块2地块吸金51.2亿成交额最多；而崇贤新城5月异军突起，共出让土地4宗，总面积24.3公顷，总体量60.9万方，在宗数、面积、体量3个指标中均位列第一。

大鳄宅地拿地额占比8成 莱蒙、旭辉、淮矿、越秀新入

延续今年前4月的规律，房产大鳄依然牢牢占据土地市场的主导地位。

2013年5月，外来大鳄在杭州市区拿地9宗，总面积47.9公顷，总体量131.1万方，总成交额112.2亿元，在宅地成交总额中占比78.6%。

其中，旭辉首次进入杭州，就在4天内狂扫3宗地块，总拿地额高达46.9亿元位居第一。

同样首次入杭的还有莱蒙、淮矿和越秀。

这些开发商参与的土地出让有一个共同的特点，就是态度强势，出现了高竞价轮次、高溢价率的情况。

淮矿地块溢价49%，竞价26轮；越秀地块溢价52%，竞价48轮；首开石桥地块溢价49%，竞价59轮……

外地开发商缘何如此青睐杭州？

原因主要有三：

一、与北京、上海相比，杭州的土地价格较低，房价增长稳定。

一线城市拿地门槛近期急速升高，拿地过程较为规范透明的杭州吸纳了一线城市一部分溢出的土地需求；

二、杭州城市尺度尚未全幅拉开，地铁建设还将拉动楼市的一波大行情。

杭州的城市建设仍在快速发展期，一主三副的规划格局尚未成熟，主城边缘区域和地铁沿线的房地产开发仍大有可为；

三、杭州的不可复制性。

西湖、灵隐、古迹、传说……杭州的独一无二决定了它在中国，乃至世界范围内的稀缺价值，也决定了开发商选择杭州的信心。

地价持续飙高 多板块楼面价创新高

2013年5月，杭州市区多个板块楼面价刷新历史新高。

其中，崇贤新城在时隔近5年半之后，楼面价有较大涨幅，不过与周边地价相比仍较低；奥体板块地价则在近9个月后狂涨逾40%；城东新城和北部新城两大楼市热门板块土地价格也创下新高，后者甚至反超主城区北部软件园的地价标杆。

附：

2013年5月杭州市区土地成交详表