房地产项目可行性研究参考数据.docx
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房地产项目可行性研究参考数据
房地产工程可行性报告的参考数据
一、工程简况
2
1•用地面积:
11417m
2•建筑密度:
w35%
3•容积率(地上):
w4.62
4.绿化率:
》25%
5.人口密度:
w1085人/公顷
6.规划用途:
商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综
合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。
裙楼共4层,1-2层为商业用途,3-4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心,区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。
裙楼顶层作平台花园。
塔楼2个,均为19层高,为住宅用途。
本工程主要经济技术指标参见表1、表2。
表1工程主要技术经济指标
(一)
工程
单位
数量
工程
单位
数量
占地总面积
2m
11417
居住人数
人
1064
总建筑面积
2m
52426
平均每户建筑面积
2m
122
居住面积
2m
36898
平均每户居住人数
人
3.5
公建面积
2m
4280
人均居住用地
2m
34.68
绿化用地
m2
2854
道路面积
2m
4681
居住户数
户
304
车库面积
2m
7200
表2工程技术经济指标
(二)
层数
功能
所占面积
(m2)
总面积(m)
裙搂
4
商铺
11248
15528
公建面积
4280
塔楼
19(2个)
住宅
1942(每层)
36898
地下室
2
停车库
7200
设备面积
300
人防面积
2726
总面积52426帚
三、工程开发建设及经营
1•有关工程计划的说明书
总工期:
约36个月(2008年3月~2011年3月)
米取搭接式的施工方式。
当完成地下室第一层工程时开展销售工作。
2•工程实施进度计划(需要自行设计)
工程实施进度计划安排如表3:
序号
工程名称
工程量
持续时间(月)
进度安排
1
征地拆迁
6
2
前期工程
3
基础工程
6
2008.10~2009.3
4
主体结构工程
7
2009.4~2009.10
5
设备安装工程
6
2009.9~2010.2
6
室内外装修工程
7
2010.2~2010.8
7
红线内外工程
3
2010.6~2010.8
8
公建配套工程
3
2010.8~2010.10
9
竣工验收
2
2010.11~2010.12
10
销售
27
2009.3~2011.7
四、工程投资与资金筹措
本工程住宅可售面积为36898m2,商铺可售面积11248后,地下车位209个。
(一)开发成本估算
1、土地使用权出让金。
根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该块土地使用权出让金为6134.73万元。
2、土地转让费。
根据地块转让合同,该地块土地转让及征地补偿费共计9600万元
3、前期工程费。
可行性分析只在估算阶段,总投资可先以开发成本或建安成本作为计算依据
表3前期工程费估算表
序号
工程
计算依据
计价(万元)
1
规划设计费
建安工程X3%
330.39
2
可行性研究费
总投资X1.5%
467.43
3
水文、地质、勘探费
设计概算X0.5%
1.65
4
筹建开办费
建安工程费X2.5%
275.33
5
三通一平费
2
60元/m
68.50
合计
1143.30
4、建安工程费
表4建安工程费估算表
序号
工程名称
单位造价(元/m2)
调节系数
调节后单位造价
(元/m2)
1
土建部分
1420
184.15/176.34
1483
2
外墙:
住宅铺长条砖
75.03
184.15/176.34
78.35
裙楼铺花岗岩
380.96
184.15/176.34
397.83
3
地面:
住宅铺耐磨砖
79.50
184.15/176.34
83
商铺铺大理石
111.93
184.15/176.34
116.89
4
电梯(15人)
124.21
184.15/176.34
129.72
5
水电设备
取土建部分的15%
1483X0.15
222
住宅建安工程费:
(1483+78.35+83+129.72+222X36898=7365(万元)
裙楼建安工程费:
(1483+397.83+116.89+129.72+222X15528=3648(万元)
其中商铺建安工程费:
(1483+397.83+116.89+129.72+222X11248=2643(万元)
5、基础设施费。
表5基础设施费估算表
工程名称
单位造价
(万元/公顷)
计价数量
(公顷)
本工程计价
(万元)
道路工程
42.13
0.4681
19.72
绿化工程
5.4
0.3501
1.89
供水工程
15
5.2426
78.64
供电工程
65
5.2426
340
其他工程
取土建部分的2%
7774.78(万
元)
155.50
合计
595.75
6、开发期间税费
表6开发期间税费一览表
序号
类别
计算依据
交纳税额(万元)
1
配套设施建设费
基建投资额X12%
1321.56
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费X0.4%
44.05
3
供水管网补偿费
住宅:
0.3"人,600元/t
商铺:
0.1t/m2,600元/t
住:
19.15
商:
67.49
4
供电用电负荷费
住宅:
4kVA/户,480元/kVA商铺:
8kVA/百m2,1000元/kVA
住:
58.37
商:
89.98
5
其他
基建投资额的2%
220.26
合计
1820.86
7、不可预见费。
1~5项之和的3%
(6134.73+9600+1143.30+11013+595.75X3%=854.60(万元)
1~7项之和:
6134.73+9600+1143.30+11013+595.75+1820.86+854.60=31162.24万元)
(二)开发费用估算
8、管理费用。
取1~5项之和的3%
(6134.73+9600+1143.30+11013+595.75X3%=854.60(万元)
9、销售费用:
表7销售费用估算表
计算依据
计价(万元)
合计(万元)
广告宣传及市场推广费
销售收入的2%
1082.51
销售代理费
销售收入的2%
1082.51
其他销售费用
销售收入的1%
541.26
合计
2706.28
10、财务费用。
(贷款还付息表自行完成)
本工程开发投资的资金来源于三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售房收入用于投资部分。
长期借款采用本金等额偿还方案,二年还清,从建设经营期第二年开始计算,利率为7.11%。
序号
工程名称
合计
建设经营期
第一年
第二年
第三年
1
借款还本付息
1.1
年初期款累计
0
10355.5
5177.75
1.2
本年借款
10000
10000
0
0
1.3
本年应计利息
355.5
736.28
368.14
1.4
年底还本付息
0
5941.03
5545.89
1.5
年末借款累计
10355.5
5177.75
0
2
借款还本付息的资金来源
2.1
投资回收
11459.92
0
5914.03
5545.89
(三)总成本费用汇总
11、总成本费用汇总表(自行完成)
计算依据
单方成本
(元/m2)
住宅房成本
(元/m2)
商铺房成本
(元/m2)
合计(万元)
1、开发成本
1~7
5226
5708
8077
31162.24
(1)土地使用权出让金
1029
831
2727
6134.73
(2)土地转让费
1610
「1994:
1994
9600
(3)前期工程费
192
237
237
1143.30
(4)建安工程费
1847
「1996—
2350
11013
(5)基础设施费
100
124
124
595.75
(6)开发期间税费
305
350
469
1820.86
(7)不可预见费
1~5项和X3%
143
176
176
854.60
2.开发费用
1~3项和
842
849
1439
5115.28
(1)管理费用
同
(一)7项
143
176
176
854.60
(2)销售费用
销售收入X5%
454
370
960
2706.28
(3)财务费用
见还贷付息表
245
303
303
1459.92
3.合计
6068
「6557
9516
36277.52
(四)资金筹措、投资计划及借款利息
1、资金筹措与投资计划
本工程开发投资的资金来源于三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售
房收入用于投资部分。
本工程开发商投入自有资金13000万元作为启动资金。
需贷款10000
万元。
总投资为36277.52万元。
表8投资计划与资金筹措表单位:
万元
序号
工程名称
合计
建设经营期
第一年
第二年
第三年
1
建设投资
34505.8
15734.73
7508.43
13034.36
2
资金筹措
34505.8
2.1
自有资金
13000.0
5734.73
4359.165
2906.11
2.2
借贷资金
10000
10000
0
0
2.3
预售收入再投入
13277.52
0
3149.27
10128.25
2、贷款本金的偿还及利息支付
长期借款采用本金等额偿还方案,二年还清,从建设经营期第二年开始计算,详见贷款还本付息表10。
序号
工程名称
合计
建设经营期
第一年
第二年
第三年
1
借款还本付息
1.1
年初期款累计
0
10355.5
5177.75
1.2
本年借款
10000
10000
0
0
1.3
本年应计利息
355.5
736.28
368.14
1.4
年底还本付息
0
5941.03
5545.89
1.5
年末借款累计
10355.5
5177.75
0
2
借款还本付息的资金来源
2.1
投资回收
11459.92
0
5914.03
5545.89
五、工程销售
1■住宅销售价格单价的确定
(1)采用市场比较法确定销售价格的上限
表9某工程住宅价格市场比较法系数修正表
序号
工程名称
标准价(兀
2/m)
交易时间
区域因素
个别因
素
交易情况
本住宅相对售价
一2
(元/m)
1
A
7984
100/98
100/106
100/106
100/100
7250
2
B
8695
100/98
100/108
100/107
100/100
7678
3
C
8500
100/97
100/109
100/108
100/100
7444
4
D
8200
100/98
100/102
100/108
100/100
7596
表10本工程住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表
工程名称
A
B
C
D
合计(元/m2)
住宅相对价格(兀/m)
7250
7646
7444
7596
销售状况权重(销售率)
82%
34.55%
57%
86%
260
加权的相对价格(元/m2)
5945
2653
4243
6533
19373
本工程住宅销售价格(元/m2)
平均标准价
7500(7464)
(2)采用成本法确定销售价格的下限:
销售单价=建房成本X(1+成本利润率)计算,
成本利润率为10%
销售单价=建房成本X(1+成本利润率)=6557X(1+10%)=7212.7(元/m2)
2■商铺销售单价的确定
(1)采用市场比较法确定销售价格的上限
表11某工程商铺价格市场比较法系数修正表
序号
工程名称
标准价
(元/m2)
交易时间修正
区域因素修正
个别因素修正
交易情况修正
本工程商铺相对售价(元/m2)
父通
繁华程度
小计
1
XX
广场
22000
100/98
+2
+3
100/105
100/110
100/100
19436
2
XX大厦
18000
100/99
0
0
100/100
100/95
100/100
19139
商铺平均标准价=(19436+19139)/2=19288元/m2
(2)采取成本法确定销售价格的下限
销售单价=建房成本x(1+成本利润率)计算,成本利润率为10%
销售单价=建房成本X(1+成本利润率)=9516X(1+10%)=10467.6(元/m2)
3.车位销售单价的确定
根据该区目前的情况,车位平均售价为25万元/个至30万元/个
4.建议销售单价(根据当前市场发展状况而定)
住宅:
7400元/m2
商铺:
19200元/m2
车位:
25万元/个
销售总收入的确定
销售总收入预测表
分类
可售面积
建议销售单价(元
m2)
元/
销售收入(万元)
住宅
36898m2
7400
27304.52
商铺
11248m2
19200
21596.16
车位
209个
250000
5225
合计
54125.68
5■销售计划
销售收入分期按比例预测
表12销售计划
销售计划
建设经营期年度收入(万元)
合计(万
元)
年份
销售比例
销售面积
第一年
第二年
第三年
第一年
第二年
住:
60%
22152.31
16392.71
商:
60%
6748.8
12957.70
32475.41
车:
60%
125
3125
第三年
住:
40%
14745.69
10911.81
商:
40%
4499.2
8638.46
21650.27
车:
40%
84
2100
合计
100%
100%
54125.68
六、工程财务评价
(一)损益表与静态盈利分析
7•销售税金及附加估算表。
序号
类别
计算依据
建设经营期
1
2
3
1
营业税
销售收入X5%
1623.77
1082.51
2
城市维护建设税
营业税X7%
113.66
75.78
3
教育费附加
营业税X3%
48.71
32.48
4
教育专项基金
营业税X4%
64.95
43.30
5
防洪工程维护费
销售收入X1.8%
58.46
38.97
6
印花税
销售收入X0.05%
16.24
10.83
7
交易管理费
销售收入X0.5%
162.38
108.25
合计
销售收入X6.43%
2088.17
1392.11
8•土地增值税计算表。
表14土地增值税计算表单位:
万元
序号
工程
计算依据
交纳金额
1
销售收入
54125.68
2
扣除工程金额
以下4项之和
46427.29
2.1
开发成本
31162.24
2.2
开发费用
5115.28
2.3
销售税金及附加
3480.28
2.4
其他扣除工程
取(2.1)项的20%
6305.29
3
增值额
(1)-
(2)
7698.39
4
增值率
(3)/
(2)
16.58%
5
增值税率
(4)<50%
取30%
6
速算扣除率
同上
取0
7
土地增值税
(3)X(5)-
(2)X
(6)
2309.52
9.损益表。
损益表自行完成,经济指标分析
序号
工程名称
计算依据
建设经营期
合计
1
2
3
1
销售收入
0
32475.41
21650.27
54125.68
2
总成本费用
0
21579.43
14699.09
36277.52
3
销售税金及附加
0
2088.17
1392.11
3480.28
4
土地增值税
0
1517.76
1011.84
2309.52
5
利润总额
(1-2-3-4)
0
7290.05
4547.23
12058.36
6
所得税
(5)X33%
0
2405.72
1500.59
3979.26
7
税后利润
(5)-
(6)
0
4884.33
3046.64
8079.10
8
盈余公积金
(7)X10%
0
488.43
304.66
807.91
9
可分配利润
(7)-
(8)
0
4395.90
2941.98
7271.19
评价指标:
本工程以上三项三个静态评价指标与房地产同行为相应指标比较,可以接受,故工程可行
(二)现金流量表与动态盈利分析
详见表16和17。
1、全部投资现金流量表(lc=9%单位:
万元)
序号
工程名称
合计
建设经营期
1
2
3
1
现金流量
54125.68
0
32475.41
21650.27
1.1
销售收入
54125.68
0
32475.41
21650.27
2
现金流出
46305.93
15743.73
13520.08
17042.12
2.1
建设投资
36286.52
15743.73
7508.43
13034.36
2.2
销售税金及附加
3480.28
0
2088.17
1392.11
2.3
土地增值税
2529.6
0
1517.76
1011.84
2.4
所得税
4009.53
0
2405.72
1603.81
3
净现金流量
(1)-
(2)
7819.75
-15743.73
18955.33
4608.15
4
折现净现金流量
5077.13
-14435.53
15954.32
3558.34
5
税前净现金流量(3)+
(2.4)
11829.28
-15743.73
21361.05
6211.96
6
税前折现净现金流量
8340.41
-14435.53
17979.17
4796.78
(现金流出包括建设投资、流动资金、经营成本、销售税金及附加、增值税、城乡建设维护费、所得税等)
评价指标:
A.税前全部投资FNPV=8340.41,FIRR=49%
B.税后全部投资FNPV=5077.13,FIRR=41%
税前、税后全面投资的FNPV均大于0;FIRR均大于基准收益率;说明本工程可行。
2、自有资金现金流量表(lc=9%单位:
万元)
表17自有资金现金流量表(lc=9%单位:
万元)
序号
工程名称
建设经营期
1
2
3
1
现金流量
0
32475.41
21650.27
1.1
销售收入
0
32475.41
21650.27
2
现金流出
5743.73
19434.11
20816.29
2.1
自有投资
5743.73
4359.16
2906.11
2.2
预售收入再投入
0
3149.27
8356.53
2.3
贷款本息偿还
0
5914.03
5545.889
2.4
销售税金及附加
0
2088.17
11392.11
2.5
土地增值税
0
1517.76
1011.84
2.6
所得税
0
2405.72
1603.81
3
净现金流量
(1)-
(2)
-5743.73
13041.30
833.98
4
折现净现金流量
-5261.22
10976.60
643.99
评价指标:
A.自有资金的税后FNPV=6359.37
B.自有资金的税后IRR=134%
自由资金的税后FNPV均大于0;FIRR均大于基准收益率和同期贷款利率;说明本工程可行。
3、动态盈利分析
A.净现值(FNPV。
开发工程在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量。
将本工程每年的净现金流量按基准贴现率折算为项日实施初期(即为本工
程开始投资的当年年初、第0年的现值。
此现值的代数和,就是工程的净现值。
a•净现值评价标准的临界值是零。
经上面计算,本工程税前、税后全部投资的NP\>
0;自有资金税后NP店0;说明本工程可按事先规定的贴现率获利,在所研究的经济寿命期内发生投资净收益,有经济效果,工程可行。
b•基准折现率是工程净现值贴现时,计算贴现系数所采用的利率、一般取消大于同期贷款利率为基准折现率,本房地产投资工程的基准贴现率选取时,将同期(1998年7月1日
执行的)央行的长期贷款利率上浮2%取Ic=9%
B•内部收益率(FIRR):
内部收益率是指工程经济寿命期内,各年净现金流量的现值累计等于零寸的贴现率,即工程净现值为零时的贴现率。
内部收益是工程贴现率的临界值,本工程属于独立方案的评价,经上面汁算,税后、税后全部投资的IRR分别为49%^041%自有资金IRR为134%分别大于同朗贷款的利率和基准贴现率。
反映工程盈利;达到同行业的收益水平,说明工程可行。
表18为本工程财务评价指标汇总表。
表18工程经济效益指标汇总表
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- 房地产项目 可行性研究 参考 数据
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