二手房交易流程及中介收费标准.doc
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二手房交易流程及中介收费标准.doc
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二手房交易流程及中介收费标准
一、二手房交易程序
1、评估:
到市房产交易中心办理评估手续,根据房龄、楼层和地段确定评估价格,一般低于房屋市场买卖价格。
2、资金监管:
需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户;现金买房的可自愿到房产局资金监管,但资金监管额不能超过评估价。
3、银行(公积金)贷款审批:
贷款客户凭房产交易中心(建行、公积金中心)提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告,买卖双方夫妻身份证、结婚证、户口本、购房协议,买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理贷款申请。
4、担保公司担保:
经审批的贷款,由买方和银行签定贷款合同,并到置业担保公司办理担保手续。
5、银行(公积金)放款:
银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。
6、到房产局办理产权交易手续。
7、购房人领产权证,卖房人到房产局领款。
二、二手房交易中介收费标准
1、中介费:
凡本中心介绍的房源现金按1%,贷款按2%收取中介费,并免费提供担保、办证、贷款服务。
2、贷款服务费:
按成交额1%收取。
三、二手房委托销售程序
1、签定委托协议:
凡需和本心合作的客户要签定委托协议,具体格式如下:
卖房委托协议(格式具体有修改)
甲方:
身份证:
电话:
乙方:
与时房屋服务中心 身份证:
电话:
一、甲方委托乙方卖位于房证号:
楼层:
面积:
朝向:
建筑时间:
总价款:
元,委托期从年月日到年月日、
二、在委托售房期内,甲方不得通过网络等渠道发布任何信息,不得委托其他中介机构或个人售房,不得向购房者提供电话号码等个人信息或私自将本房卖给他人,否则,将由甲方承担1%的手续费。
三、乙方要尽力通过网站等方式发布售房信息,并根据市场走向及时向甲方反馈信息。
四、甲方发现乙方不作为的可以通过书面开式通知乙方取消本协议。
五、乙方负责提供购房者,对符合甲方意图的购买者组织集中看房。
六、如果出卖房屋信息出现失真,甲方负全部责任,并赔偿乙方经济损失。
七、本协议经双方签字后生效。
2、拍摄照片和录像资料
3、发布信息
通过中心网站、鞍山家迅房产网、房屋所在地影响比较大的网站如营口房产信息网发布售房信息。
4、组织看房
先到中心网站看照片;其次到中心看录相;三是现场看房,要收20元看房费
5、签订购房协议:
对于符合购房意图的现场签订购房协议,具体格式如下:
购房协议
甲方(购买人):
身份证:
电话:
乙方(出卖人):
身份证:
电话:
丙方(中介方):
与时房屋服务中心身份证:
电话:
一、甲方购买乙方座落在房屋所有权,全个人产权,产籍号:
,面积平方米,楼层,价格万元。
二、甲方交付乙方定金万元,在规定期限内如果乙方提高价格、不卖或转卖他人,将双倍返还甲方定金和中介费,甲方不购此房乙方不退还定金,并有权将房屋转卖他人。
三、丙方向甲方收取中介服务费元,并在交付定金时交纳,丙方负责产权交易的一切手续(含贷款),不另收服务费。
四、乙方要保证房屋信息的真实准确,丙方负责核验,如果购房信息失真,甲方有权向乙方追赔经济损失,丙方负连带责任。
五、在交易过程中,二手交易费用由甲方承担;一手交易费用由乙方承担,由于一手交易税费未交或单据丢失产生的费用由乙方承担。
六、甲方应认真查看房屋状况,对于交付定金后发现的瑕疵,乙方概不负责任。
七、在交易前乙方要保证房屋物品的完好无缺,否则甲方有权要求乙方返还或赔偿损失。
八、本协议三方签字后生效。
甲方:
乙方:
丙方:
年月日
6、组织办理产权交易手续和贷款业务
当前,银行房贷业务激烈竞争,其结果便是形成各家银行房贷政策的差异性,这就给贷款者留下了很大的选择空间。
因为一家合适的银行,对于节约利息、改善生活水平事关重要。
在此建议贷款者,选择房贷银行,重点对比如下四要素。
一看房贷利率。
利率高低直接关系房贷利息支出多少。
自今年3月17日央行出台新的房贷政策,商业银行便取消自营性个人住房贷款优惠利率,回复到同期贷款利率水平,实行下限管理,针对不同区域结构和客户结构,对住房贷款实行了差别利率。
从目前看,各家银行的个人住房按揭贷款利率差距已经拉开。
住房装修和二手房贷款的利率差别尤大,有的执行5.51%的底限利率,有的则在基准利率基础上上浮10%,甚至上浮30%或更高。
以50万元、20年期房贷为例,年利率5.51%与7.344%的差异,会导致在整个还款期间,后者比前者多支出9.71万元利息。
二看还款方式。
这是房贷者必须面对的一个重要选择,因为一款适合自己的还款方式,不仅能节约利息支出,还能减轻还贷压力。
从调整还款期限和还款金额的便利来看,贷款者应选择能提供多种还款方式的银行。
除传统的“月均等额还款”、“月均等本金还款”、“到期一次性还本付息”、“前期只还利息后期还本金”等方式外,一些银行还于今年下半年推出了等额递增、等额递减、按季还款等方式。
此外,选择还款方式还要视贷款者的月稳定收入情况而定。
一般说贷款者按月还款后,应能保证其基本生活费用及必要开支。
三看调息方式。
目前,银行房贷利率的调整方式已非“一年一定”,而由借贷双方按商业原则确定,可在合同期内按月、按季或按年进行调整,也可采用固定利率方式。
不同的银行对于调息方式的规定也不同,有的允许客户选择,有的则对所有客户执行同一调息方式。
这其中,事实隐藏着很大的节支技巧。
特别是在当前银行贷款利率处于不稳定的形势下,调息方式的选择对于节约利息支出更有文章可做。
在房贷利率持续走高的趋势下,选择固定利率较为划算,可使贷款全程享受低利率。
反之,在房贷利率极可能调低的趋势下,宜选择按月调整,使银行与贷款者两不吃亏。
四看罚息水平。
自央行3月17日出台房贷新政策,授予商业银行自主决定房贷罚息利率的权利,各银行便纷纷加大了房贷罚息力度,将罚息利率由按日0.021%计息,改为在借款合同中载明的借款利率水平上,加收30%至50%。
例如,以5年期以上商业性房贷利率5.51%、罚息加收50%计算,年罚息达8.265%,日罚息为0.2295‰(8.262%÷360),比以往的0.21‰高出0.0195‰,且罚息还计算复利。
若长时间欠款,罚息就会如滚雪球般迅速增加。
因此,鉴于在贷款期间无数次的月还款中,难免出于一些原因发生拖欠问题,所以要尽量选择罚息水平较低的银行,以免加大房贷成本。
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