校友便利店选址分析.docx

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校友便利店选址分析

前言

经过慎重的考虑及调查，我们决定在××开一家中小型便利店，名为“校友便利店”。

店址选择是否合理，直接关系着经营者的利润水平甚至成败。

好的店址可以使生意兴旺起来，选址不当也可以使生意萧条下去，甚至倒闭。

位置选得恰当，是开便利店第一步骤，便利店所处的好位置，可以无形中为我们的经营打下良好的基础。

以下，是我们的便利店选址的各方面的调查和分析。

第一步：

店铺具体位置及周围地理环境

一：

位置

校友便利店的地理位置是：

××。

它处在一条小马路上，这主要是考虑到选择大马路中间有隔离带，有时候上面还有高架，这对便利店来说都是不可取的，便利店最主要的就是便利，为行人提供方便，随时走过随时进去，而不必特意走过一条马路来购买商品。

二：

周围的地理环境

便利店周围的环境如下图所示：

附注：

）从图中我们可以看到，在火炬路的前面右拐，是广西最著名的大学“广西大学”，火炬路最北端是广西财经大学本部。

这中间分布有南宁市高新派出所，火炬路中段分叉是花园小区。

沿着G324公路往南一站，是广西的主要站点，广西北大客运中心。

第二步：

商圈分析

一：

开业后预计能辐射的商圈范围

所谓的商圈，是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径，形成一圆形之消费圈。

商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，以便利业而言，一般以方圆200M为主商圈，方圆500M为次商圈。

商圈形态一般即商业区、住宅区、文教区、办公区和混和区。

对该商圈人口数、职业、年龄层次、消费习性、流动人潮、基础设施、竞争对手、未来发展趋势、租金及相关费用等。

通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。

故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。

一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。

经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60％。

因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。

商圈的设定大致上可分为两种型态。

Ø徒步为主的商圈。

徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主；

Ø车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。

校友便利店开店后的商圈分别有几块：

商业区即整条火炬路，包括火炬路一支路口，只不过火炬一支路口正好处于商圈范围的边缘，故可暂不考虑。

花园小区是居民区，位于火炬一支路口上面，这里的住户并不多，一共只有一百户，且花园小区里面有小区便利店，故此商圈亦不在我们的重点考虑范围之内。

文教区是我们的重点考虑对象。

在火炬路的西端，右拐，即广西大学本部。

火炬路东端底右拐，是广西财经学院本部。

这两个大学的学生使我们的终极客户，可以说整个便利店几乎就是为他们而设。

火炬路前身是广西大学和广西财经学院两所大学的中间地带，名为学生一条街。

后经过整改，成为今天规范的火炬路，火炬路北端是高新派出所，派出所属于办公区，于我们来讲亦是一小部分的客源。

二：

交通条件评估及物业特征

交通条件是影响便利店选择开设地点的一个重要因素，决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。

从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面。

Ø在开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：

1。

Ø商品运至商店是否容易。

这就要考虑可供商店利用的运输动脉能适应货运量的要求并利于装卸，如果运货费用明显上升，经济效益就会受到影响。

校友便利店在交通选址方面有着得天独厚的地理优势：

首先，它是处于火炬路上，火炬路从最西端至最东端，设有三个公车站点，这三个公车站点属于比较齐全的公车站点。

在火炬路西端，右拐至广西大学东大门，有一个更大型的公车站点，从广西大学上车往南仅一站车程，便是广西最大的客运中心：

北大客运中心。

交通可谓便利之极！

一般距离越近，客流较多，购买越方便。

而校友便利店就具有这种方便之处。

其次，设在市内公共汽车站附近的商店，要分析公共车站的性质，是中途站还是终始站，是主要停车站还是一般停车站。

一般来说，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多，中途站与终始站的客流量无统一规律，有的中途站多于终始站，有的终始站多于中途站。

而校友便利店的门前既是一个始终站，停在这里的车次分别有32路、34路、4路、8路、88路以及乘客人数历来是最多的10路。

从这点上来看，校友便利店的客流量是可以保持稳定的。

三：

商圈内商业环境评估和竞争店分析

商店周围的竞争情况对便利店经营的成败产生巨大影响，因此对商店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。

一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客流，促进销售增长，增强店信誉，否则与竞争对手相邻而设，将难以获得发展。

当然，作为便利店的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方，这对经营选购性商品的商店尤其如此。

另外，当店址周围的商店类型，协调并存，形成相关商店群，往往对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。

火炬路这一地区由于商店鳞次栉比，商业网点已形成规模。

从图一问可以看到，整条火炬路的商店从头到尾紧密相连，然而我们认真调查后发现，这条街上并没有开设便利店。

在火炬一支路口有一个便利店，但是规模极小，根据目测，估计是40平方米左右甚至更小，店里面的商品陈旧，几乎没有什么顾客。

基本上构不成一个竞争对手的基本条件。

四：

店铺商圈居民及流动人口特征、收入和消费结构分析

便利店成功的另一个关键因素是客流量大小，客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在潜在客流最多，最集中的地点；以使多数人就近购买商品，但客流规模大，并不总是带来相应的优势，具体问题还需具体分析。

校友便利店的客流量情况。

校友便利店的客流类型有三种：

Ø自身客流：

学生。

Ø分享客流：

指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的商店之间，或大商店与小商店之间。

如经营某类商品的补充商品的商店，在顾客购买了这类主商品后，就会附带到邻近补充商品商店去购买，供日后进一步消费的补充商品；又如邻近大型商店的小商店，会吸引一部分专程到大商店购物的顾客顺便到毗邻的小店来。

不少小商店傍大店而设，就是利用这种分享刻流。

校友便利店周围商店紧密相连，达到了很好的分享客流效果；

Ø派生客流：

指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。

在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店要利用的就是派生客流。

校友便利店的最主要收入来源即火炬路两端的两所大学的学生。

那么校友便利店预计的主要客流量是多少呢？

经过我们的仔细调查，数据结果如下：

（1）火炬路上的人员密度

表1人员密度估计表

项目

人员密度

（人/m2）

占有面积

（m2/人）

占有空间

（m2/人）

峰值人流量

1.67～1.06

0.60～0.94

2.70～4.40

年均人流量

1.00～0.60

1.00～1.67

4.50～7.86

（2）客流量调查方式

我们对火炬路从广西大学至财经学院这段距离的客流量进行了连续一周的调查统计。

采用人工统计方法，每半个小时纪录一次通过所有出入口的客流量。

第三步：

财务分析

在我们的调查中，凡是涉及到经济的因素均归为财务分析，分别有：

客流量、租金、原材料成本以及相关行业群聚程度。

这些不仅是财务分析中必不可少的，同时也是我们选址的决策因素。

一：

类型解释

租金：

对于便利行业来说，租金是主要的固定成本，选择租金低的低固然是实现便利店更高利润的重要途径，然而火炬路的租金并不低，原因是此路段属于黄金路段，所谓风险高回报高，我们的租金会比其他路段租金相对高一点，对此我们对南宁的便利店店铺抽样进行了检查，在此基础上估算出各店铺单位面积租金。

客流量：

即每小时进入该店铺的顾客人数，它是衡量店铺经营状况的重要指标。

较大的客流量预示着较大的实现高额利润的可能性，因而便利店必定要选在客流量大的地方。

在我们的选址过程中，我们选择11：

50—12：

50为时间段对各典型店铺的客流量进行了测算。

市场价值：

考虑市场需求程度和现有市场竞争程度的共同作用而得出的数值。

我们选用c作为市场空间的测量指标。

运用公式c=（该类型选择人数/所有受调查人数）/（该类型店铺数/所有店铺数）计算求得。

c值越大，反映该候选地该店铺类型市场价值越大，即在同等竞争程度的条件下，其市场需求越大，或在同等市场需求的条件下，其竞争程度越小。

我们通过在各店铺发放调查问卷，取得相应数据，计算后得到各候选地候选店铺类型的c值。

原材料成本：

在实地调查中，我们了解到南宁各便利店都有其最优采购渠道，选择价格

选择价格最低的采购地进行采购。

因无法获得详实数据，我们粗略估算运输成本与原材料价格之和作为原材料成本。

相关行业群聚程度：

便利店一搬靠近居民区，校区等人聚集场所，不可避免的周围就会有分布

有一些比较大型的娱乐场所或是高级消费店面，因此达到充分利用行业间的互补效应，吸引顾客。

在选址决策过程中，我们调查了那些主要靠近各大高校周边的便利店，以此来测评各个校区周围的便利店行业与其他店铺群聚程度。

二：

调查数据整理

我们一共调查了四个校区周围的便利店店铺情况，这四个校区分别是：

广西医科大学、广西大学、广西民族大学、桂林理工大学南宁分校。

并对生活在这四个校区的学生和在该校区周边经营便利店的店家进行了问卷和口头调查，具体调查数据整理统计如下：

广西医科大调查

广西医科大调查表一（对店家）

1.校区

广西医科大

2.平均房租

45元/m2·月

3.工资

4.店名

来吧便利店

5.原材料渠道

北大路中附近的食品市场

6.客流量

20余人（11：

50—12：

50）

7.顾客类型

学生

8.竞争环境

①中型便利店4家

广西医科大调查表二（对店家）

1.校区

广西医科大

2.房租

40元/m2·月

3.工资

4.店名

随手小店

5.原材料渠道

附近的食品市场

6.客流量

20余人（11：

50—12：

50）

7.顾客类型

学生

8.竞争环境

小型便利店1家

超小型便利店2家

广西医科大调查表三（对学生）

选择此店因素

店面吸引

结账速度

服务态度

食品安全

价格

第一

39

2

6

35

14

第二

16

11

15

35

20

第三

20

11

22

15

21

广西大学调查表一（对店家）

1.校区

西大

2.房租

60元/m2·月

3.工资

店员2000元/月

4.店铺名称

学子日用品

5.原材料渠道

五里亭市场

6.客流量

60余人（11：

50—12：

50）

7.顾客类型

学生占多数，另有极少的居民

8.竞争环境

无

9.娱乐场所聚集情况

①KTV2家

②网吧2家

③烧烤2家

调查表二（对店家）

1.校区

西大

2.房租

64元/m2·月

3.工资

服务员1500元

4.店铺名称

顶佳原盅蒸饭

5.原材料渠道

五里亭市场

6.客流量

100余人（11：

50—12：

50）

7.顾客类型

多为学生

8.竞争环境

①中式快餐0家

②西式快餐1家

③点炒类10家

④火锅0家

⑤面食馆11家

9.娱乐场所聚集情况

①KTV2家

②网吧2家

③烧烤2家

广西民族大学调查表一

1.校区

民大

2.房租

约100元/m2·月

3.工资

4.店铺名称

随心超市

5.原材料渠道

熟人送货

6.客流量

80余人（11：

50—12：

50）

7.顾客类型

基本是学生

8.竞争环境

小型便利店3家

中型便利店家

大型超市1家

9.娱乐场所聚集情况

①KTV0家

②网吧1家

③烧烤9家

调查表二（对学生）

店面吸引

结账速度

服务态度

食品安全

价格

第一

35

14

3

37

11

第二

25

10

11

35

9

第三

17

21

19

18

21

桂林理工大学南宁分校调查表一

1.校区

桂林理工大学南宁分校

2.房租

62.5元/m2·月

3.工资

员工2000元/月

4便利店名称

好滴便利店

5.原材料渠道

人民路杂货市场

6.客流量

40余人（11：

50—12：

50）

7.顾客类型

以学生为主，还有小区居民

8.竞争环境

小型便利店0家

中型便利店1家

小型超市1家

9.娱乐场所聚集情况

①KTV11家

②网吧5家

烧烤5家

三：

数据决策及分析

◆因素说明：

决策参考因素分为房租（A）、人流量（B）、市场价值（C）、原材料渠道（D）、相关行业群聚程度（E）五项。

其中，将各参考地区平均房租（A）单位换算为（元/平米）进行对比；平均人流量（B）以调查当日中午11：

50—12：

50来电店数进行对比；市场价值用公式c=（该类型选择人数/所有受调查人数）/（该类型店铺数/所有店铺数）计算后进行对比；原材料渠道（D）以购入原材料综合成本进行对比，，包括运输及采购价成本；相关行业群聚程度（E）以候选地KTV、网吧和烧烤店的数量乘以各自的权重的得数进行比较（其中KTV、网吧和烧烤店的权重分别为2分、3分和1分）。

◆（候选地候+选类型）数据对比：

为对比方便，特取1、2、3、4分别代表广西广西医科大学、广西大学、广西民族大学、桂林理工大学南宁分校。

每项按照总分4分进行计算。

A.房租（单位：

元/平米）

候选地

1

2

3

4

价格

42

62

100

56

得分

4

2

1

3

B.人流量（单位：

人/小时）候选地

1

2

3

4

人数

22

83

80

38

得分

1

4

4

2

D.原材料渠道（单位：

1）候选地

1

2

3

4

采购成本

1

1

1.5

1

得分

1

1

1

1

◆决策参考因素权重确定：

根据从专家、店家和顾客三方了解到的信息，加上自己在调查过程中对零售业的认识，我们个人给出了自己的权重分配，再将每一项的权重进行平均，得到每项决策参考因素最终的权重。

（单位%）

钟

李

陈

黄

杨

卓

张

平均

A

25

20

20

15

20

10

25

19.29

B

35

40

50

30

40

40

25

37.14

C

20

25

20

40

20

20

35

26.43

D

5

5

5

10

5

5

5

5.71

E

15

10

5

5

15

20

10

11.43

◆加权分析及决策：

每个（候选地+候选类型）的每项决策参考因素得分乘以相应权重相加得到最终得分，选择分数最高的（候选地+候选类型）。

最终计算结果如下：

候选地+类型

1a

1b

1c

1d

1e

得分

240.66

214.23

214.23

185.16

243.30

候选地+类型

2a

2b

2c

2d

2e

得分

319.645

322.86

301.144

282.643

311.713

候选地+类型

3a

3b

3c

3d

3e

得分

286.282

286.282

278.354

259.852

275.710

候选地+类型

4a

4b

4c

4d

4e

得分

271.528

286.657

260.227

241.726

270.799

根据测算结果，在广西大学附近的火炬路开便利店的选择得到最高分，因此应该选择该项选址经营。

四：

资产投入及未来前景预测分析

◆CI设计：

名字设计：

我们为便利店取名为“校友便利店”，明显的体现出是为广大学生的方便服务的，这个名字也明显地体现出了我们便利店的经营信息，符合我们的经营特点，体现出我们的服务概念。

概念：

为大众提供便利购物条件

为消费者提供优质的服务

为消费者提供适合的商品

◆投资：

1、固定设施

天花板：

经过调查我们发现，便利店的装修也很重要，虽说便利店的装修不必讲究奢华，但是在布局装饰时我们希望可以再搭配上下点功夫，给门面加一点，增加顾客给的第一印象分，经过商量我们决定采用白色腻子顶；

地面：

我们的便利店是24小时营业，基本上都是以销售日常食品为主（食品的销售占50%—60%），所以店堂的色彩是以淡雅明快清新为主，地面由于灯光的反射效果，也是要以素色为主；

招牌：

尽量使人一看就可以被吸引住眼球，简单大方；

墙面：

使用白色防磁作为墙面的装饰色调，加一点有商业气氛的广告图用来装饰

照明：

白色或暖色的色彩为主，保持每10平方一根灯管

2经营设备

电脑：

配备收银机一台

货架：

每4平方一组货架，货架为普通型的

冰柜：

配备两个。

一个是饮料啤酒柜冰激凌，另一个作为冷冻食品专用冰柜

其他设备：

如书包柜，糕点柜，根据经营需要来进行设备的增加

3商品结构：

食品占比50%，日用化妆品20%，日用百货20%，其他10%，约需单品数2000至3000种。

◆投资分析：

预算按120平米计算

A固定设施：

首期（即开业前）

天花+墙面：

直接刮腻子（120+120）*3.5/平方=840元

水电设备：

2500元

地板：

120平方*6+600+120*12=2760元

店铺外面：

20*30平方=600元

店招：

10*30=300元

合计：

840+2500+2760+600+300+7000元

经营设备：

货架：

280*20+180*30=11000元

电脑收银设备：

3000+500+800=4300元

冰柜：

1000*2=2000元

收银台：

500元

烟柜：

300元

酒柜：

500元

电话初装费：

400元

其他设备：

1000元

合计：

7000+1100+4300+2000+500+400+1000=27000元

店铺租赁押金：

2000元

消防设备：

500元

货值400元/平方*80平方=32000元

总投入：

7000+27000+2000+24000+500+32000=92500元

B经营成本及经营费用租金

1000元/月税

500元（国税）+200（地税）=700

月工商管理：

150元

月：

50元

电：

500元/月

月耗损预估：

700元/月（吃饭+交通）

经营成本合计：

1000+700+150+50+500+700=3100元/月

C营业效益预计营业额

（按每日产生500总交易，每笔交易2—3元不等的情况下，产生一个最高利润和一个最低利润）

月计营业额：

30000—45000元

营业利润最低30000*25%=7500元

营业利润最高45000*25%=11250元

营业外收入500元每月

合计效益8000—11750月每月

D效益分析

收益=效益-经营成本-店铺租赁租金

最低：

8000-3100-2000=2900元

2900*12=34800元

最高：

10500-3100-2000=5400元

5400*12=64800元

不可预计费用3000元每年

实际预计收益64800-3000=61800元

年回报率=年收益/总投入

低：

31800/92500=0.35（预计收回投入需35个月）

高：

61800/92500=0.67（预计收回投入需18个月）