签订转让合同后不付尾款如何起诉.docx

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签订转让合同后不付尾款如何起诉

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签订转让合同后不付尾款如何起诉

　　篇一：

买卖合同中当事人恶意串通的司法认定

　　首页>法学>案例点评

　　买卖合同中当事人恶意串通的司法认定

　　20XX-12-1810:

30:

09|来源：

中国法院网|作者：

王维永裁判要旨

　　买卖合同中，一方明知另一方已与案外人订立房屋买卖合同且已基本履行完毕，仍以案外人之名与之签订解除协议；另一方明知该方无权代表案外人解除合同，仍与之签订解除协议，进而与之重新签订房屋买卖合同，并协助该方办理房屋过户登记，其性质均构成恶意串通损害他人利益。

故双方之解除协议及重新签订之房屋买卖合同，均为无效。

　　案情

　　重庆市奉节县众发汽车销售有限公司（以下简称众发公司）于20XX年4月8日成立，股东为高华、高应凤，高华为法定代表人，经营场所为奉节县永安镇竹枝路337号。

20XX年12月7日，该公司股东变更为高华，高应凤、黄平、廖国庆、谭成全、李世兰，廖国庆为法定代表人，经营场所变更为奉节县永安镇诗仙西路426号。

该房屋原系李世兰购买的奉节县西江立房地产开发有限公司（以下简称两江立公司）商业城负层计2160㎡，总价款为190万元。

原李世兰无力支付房款，即以其已付购房资金入股众发公司并与西江立公司解除购房合同，转由众发公司与西江立公司签订该房买卖合同，众发公司先后支付房款1880715.60元，因尚未办理过户手续，故余19284.40元尾款未付。

20XX年9月15日，众发公司六股东签订《奉节县众发公司退股协议》，协议约定：

“原股东黄平、廖国庆、谭成全、李世兰仍在西江修理厂继续经营，高华、高应凤退出全部股分，回原地竹枝路经营。

原众发公司的经营执照等手续归高华、高应凤继续使用，黄平、廖国庆、谭成全、李世兰于20XX年9月12日后不再使用该公司证件，四人重新1

　　申办各种手续。

高华、高应凤财产、经营撤离时间：

证件手续和20万现金定于20XX年9月15日前领走，原二人投入的设备和材料定于20XX年9月28日前撤离。

经营期间的债权债务、盈亏结算、资产评定于20XX年9月30日完成。

债权追偿时高华、高应凤应积极配合。

盈亏承担仍按原出资比例承担和享有。

结算清楚后，原章程和协议、会议记录失效”。

但之后廖国庆一直扣留众发公司的公章不予交还。

20XX年9月16日，　　

众发公司召开第四次股东会并形成决定，由高华、高应凤分别购买廖国庆等四股东的股份并签订股份转让协议。

同年9月23日，黄平、廖国庆、谭成全、陈慧明成立合伙企业奉节县天泰小汽车维修中心（以下简称天泰维修中心），廖国庆任负责人，经营场所为西江商业城负层（诗仙西路426号）。

同时，廖国庆分别代表众发公司与天泰维修中心签订租赁合同，将众发公司名下的西江商业城负层租赁给天泰维修中心。

同年9月27日，廖国庆持众发公司公章并出示了《众发公司退股协议》，代表众发公司与西江立公司签订《解除协议》。

即解除原众发公司与西江立公司关于西江商业城负层买卖合同。

同日，廖国庆代表天泰维修中心与西江立公司签订购买西江商业城负层的买卖合同，并在西江立公司协助下办理了房产过户登记。

20XX年10月8日，众发公司变更为高华、高应凤，高华为法定代表人，廖国庆于该日将众发公司的公章交还给众发公司。

众发公司遂与廖国庆等交涉无果，遂以西江立公司、天泰维修中心为被告、廖国庆为第三人诉至法院，认为二被告及第三人恶意串通损害众发公司利益，请求确认其《解除协议》及《西江商业城负层买卖合同》均无效。

二被告及廖国庆不承认恶意串通，均认为其行为合法，请求法院确认协议及合同之效力。

　　裁判

　　奉节法院审理认为，恶意串通是行为人之间相互串通，明知其行2

　　为会损害国家、集体或第三人利益而故意为之、或行为后果客观上损害了国家、集体或第三人的利益。

本案中第三人廖国庆向被告西江立公司提交《众发公司退股协议》时，被告西江立公司就应当知道第三人廖国庆已不是众发公司的股东，而且丧失了单独使用其印章从事业务活动的权利。

同时，被告西江立公司亦明知第三人廖国庆以众发公司之名签订《解除协议》之目的是为了被告天泰维修中心获得属于众发公司的房产。

此时，被告西江立公司更清楚天泰维修中心的负责人就是本案第三人廖国庆。

在如此众多的明知情况下，被告西江立公司仍与代表众发公司和天泰维修中心的廖国庆签订了《解除协议》，按常理如果双方没有事前的串通是完全不可能的。

而且，在被告西江立公司与廖国庆代表天泰维修中心签订的《西江商业城负层买卖合同》中明确约定，房屋价款为190万元，合同签订时天泰维修中心给付房款170万元，尚欠20万元，在西江立公司将房屋所有权证交给天泰维修中心时付清。

但事实上，此合同中所称已付房价款170万元并非被告天泰维修中心或廖国庆所给付，而是本案的原告众发公司之前所支付，这一事实被告西江立公司绝早就清楚，但却置原告众发公司的利益于不顾，非但不向原告退回所付房款，反而将该款算作被告天泰维修中心支付，并将原本属于原告众发公司的房屋产权证书办给了被告天泰维修中心，从而使被告天泰维修中心仅以20万元的价款就取得了价值近200万元的房产，极为严重的损害了原告众发公司的合法权利。

据此，被告西江立公司、天泰维修中心及第三人廖国庆的行为构成恶意串通，其皆辩解无恶意串通之理由不成立，本院不予支持。

遂判决：

20XX年9月27日，第三人廖国庆以众发公司之名与被告西江立公司、天泰维修中心签订的《解除协议》及上述二被告签订的《西江商业城负层买卖合同》均无效。

　　宣判后，本案原、被告及第三人均未上诉，该判决已发生法律效3

　　力。

　　评析

　　1、恶意串通的基本特征与本案当事人的行为特点

　　通说认为，恶意串通亦秒恶意通谋，即指一方行为人与他方行为人为获取不当利益而实施的有害于他人或社会利益的行为，属于行为人与第三人故意为意思表示不真实之行为。

恶意串通的构成要件有四：

①须有行为人双方基于恶意串通而损害国家、集体或第三人利益之故意；②须有双方共同恶意串通之行为，即双方恶意通谋之意思已经付诸实施；③须串通之双方有通过恶意串通行为而谋取不正当利益之非法目的，至于行为后果是否实现了不当利益则在所不问；④须双方恶意串通之行为直接有损于国家、集体或第三人之利益（参见曾庆敏主编《精编法学辞典》2000年12月版第915页）。

结合本案分析，当高华、高应凤的众发公司发生合伙经营后，即由一方经营变为三方合伙联营，由二名股东变为六名股东，法定代表人由高华变为廖国庆，合伙的名称仍为众发公司。

由于廖国庆独断专行，因而公司内部矛盾重重，于是高华、高应凤不得已退出合伙而独立经营。

退伙后，进而购买黄平、廖国庆、谭成全、李世兰四人所有股份，此时的众发公司恢复原状，成为独立的并扩大了股权的公司。

但廖国庆却始终将众发公司的公章控制在自己手中不交出，并另立天泰维修中心自任负责人，采取了借用众发公司名义与西江立公司签订《解除协议》，以天泰维修中心之名与西江立公司重签《西江商业城负层买卖合同》等一系列手段，通过恶意串通将众发公司所购买的西江商业城负层二千多平方米的房产变为廖国庆把持的天泰维修中心所有。

这一行为完全符合恶意串通的本质特征，也当然地被人民法院予以否定。

　　2、本案中当事人恶意串通之主要目的及其行为方式

　　本案当事人的恶意串通始于高华、高应凤退出合伙经营。

原合伙4

　　企业的法定代表人廖国庆不知出于对二高退伙大为恼火还是其他动机，即于退伙开始采取了一系列有计划有预谋的恶意串通行为，其目的旨在独吞众发公司所购买的西江商业城负层二千多平方米的房产。

为达此目的，廖国庆与西江立公司、天泰维修中心实施了一系列恶意串通。

第一、廖国庆违背《众发公司退股协议》的明确约定，将已不属于廖、黄、谭、李的众发公司的营业公章扣在自己手中，拒不交还，为其以后之恶意串通作为法码。

《退股协议》约定：

“高华、高应凤财产、经营撤离时间为：

证件手续和20万元现金定于20XX年9月15日前领走，原二人投入的设备和材料定于20XX年9月28日前撤离。

”很显然，“证件手续”当然包括公司的营业执照及其营业公章。

因为公章乃企业之标志，且既然廖国庆等四人已不是众发公司的股东，当然无权保留公章。

廖国庆扣下公章拒不交还公然违背《退股协议》，其用心显而易见。

第二、廖国庆持众发公司公章并以众发公司之名与西江立公司签订《解除协议》，即解除原众发公司与西江立公司所签之《西江商业城负层买卖合同》，这本属于非法行为，但西江立公司在明知廖国庆已不是众发公司股东、无权使用该公司公章的情况下，仍与廖国庆签订《解除协议》，其恶意串通显而易见。

第三、廖国庆在与西江立公司签订《解除协议》之当日，代表天泰维修中心与西江立公司签订《西江商业城负层买卖合同》，使廖国庆独吞众发公司早已买下的西江商业城负层二千多平方米的房产之目的成为现实。

第四、在廖国庆的请求和怂恿下，西江立公司积极予以协助，使廖国庆顺利完成西江商业城负层房屋的过户登记，以图从法律上实现合法占有之目的。

　　3、本案裁判的特点及认定恶意串通的基本思路

　　本案判决严格遵循了庭审确认的定案证据所证明的案件事实，并借助法理思维逻辑解剖了恶意串通所应当具备的主客观要件，紧扣本5

　　篇二：

合同履行违约民事起诉状律师拟定版本

　　民事起诉状

　　原告:

xxx，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住xx市xxxxxxxxxxxxxxxxxx，身份证号码：

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，电话：

xxxxxxxxxx。

　　被告：

xxx，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住xx市xxxxxxxxxxxxxxxxxx，身份证号码：

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，电话：

xxxxxxxxxx。

　　诉讼请求：

　　1、原告请求法院依法判令被告继续履行《店铺转让协议》支付原告店铺转让剩余尾款x元。

　　2、原告请求法院判令被告自行赔偿店铺客户损失。

　　3、本案诉讼费用及其费用由被告负担。

　　事实与理由：

　　20xx年9月17日原告与被告签订《店铺转让协议》，协议约定：

原告持有的网络微店【xxxxx日用百货】全部转让给被告经营使用，店铺内的客户及库存货物均一同转让给被告，合同总价转让价格为x元，合同签订当天支付x元，后续尾款在店铺转让合同签订后30个自然日内付清。

被告接手原告店铺后，店铺所有债权、债务及日常经营产生的一切行为等均有被告单方负责。

根据《中华人民共和国合同法》第32条：

“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，

　　第44条“依法成立的合同，自成立时生效。

”的规定，签订的《店铺转让协议》已于20xx年9月17日成立并生效，原告及被告一均应恪守合同，依约全面适当履行自己的合同义务。

依据《中华人民共和国合同法》第60

　　篇三：

二手房买卖合同纠纷的法律问题

　　二手房买卖合同纠纷的法律问题

　　最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。

本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。

　　一、房屋中介结构操作不规范

　　1.委托合同签订不规范

　　一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。

　　2.逃避居间义务

　　房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。

这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

　　根据市政府办公室20XX年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从20XX年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。

存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。

由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。

如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。

　　在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。

　　二、房屋买卖合同的内容不完整

　　如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。

交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

　　在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。

笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。

　　三、房屋买卖合同补充协议的效力不确定

　　在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。

这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

　　在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

　　开发商逾期办理房产证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？

　　案情简介

　　20XX年4月12日，原告章国强与被告上海强隆地产公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定：

（1）原告章国强购买被告上海强隆地产公司开发承建的“天隆城小区”12号楼三单元b20XX室商品房1套，房屋建筑面积87.97平方米，总房款暂定为502000元；

（2）被告上海强隆地产公司应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房地产权证》后，于20XX年12月31日前将房屋交付给原告章国强使用。

如被告逾期交房，原告章国强有权按已付房价款的0.3?

按日计算追索违约金；（3）原告章国强认可被告上海强隆地产公司在取得《新建住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，被告上海强隆地产公司应在房屋交付后90天内取得“大产证”。

　　嗣后，原告章国强向被告上海强隆地产公司实际支付总房价款504528元。

20XX年12月30日，被告上海强隆地产公司未履行交付房屋的义务，直至20XX年4月1日才取得《新建商品房房地产权证》，于4月3日履行了交付房屋的义务，但被告在交付房屋时未取得房屋大产权。

20XX年4月4日，原告与被告双方结清了自20XX年1月1日至同年4月3日期间的违约金。

直至20XX年11月14日，被告上海强隆地产公司才取得房屋的“大产证”。

原告章国强认为，20XX年4月12日，其与被告上海强隆地产公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，该合同约定，其向上海强隆地产公司购买商品房1套，房屋总价款为502000元（实际支付504528元），被告上海强隆地产公司承诺于20XX年12月31日交付房屋，交付房屋时须办理房地产初始登记手续，取得《新建商品房房地产权证》（即“大产证”）。

但被告上海强隆地产公司却在20XX年11月14日才取得房屋的“大产证”，其逾期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。

　　双方当事人在协商未果的情况下，原告章国强于20XX年3月24日依法向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求被告上海强隆地产公司承担逾期办理产权证的违约金20260元。

被告上海强隆地产公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽违约在前，但违约金的计算期间应从20XX年1月1日计算至20XX年4月3日。

因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建住宅交付使用许可证》，故该约定印证了其交房并不需要“大产证”。

而且本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经承担了违约责任。

更何况，双方已在20XX年4月3日办理了房屋交接书，故本公司不存在违约事实，原告向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告章国强的诉讼请求。

法院判决

　　上海市浦东区人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的强制性规定，该合同合法有效，理应受到法律的保护。

在本案中，被告上海强隆地产公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权，其交付房屋的条件存在瑕疵，故其行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承担违约责任。

鉴于被告上海强隆地产公司已在办理“大产证”期间向房地产管理部门提交了相关的手续材料，但违约金计算的数额应扣除双方约定的给予被告上海强隆地产公司90天的宽限期及被告上海强隆地产公司先前已支付的违约金。

　　据此，上海市浦东区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第85条、第111条、第112条之规定，判决如下：

　　被告上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章国强偿付逾期办理房屋大产权证违约金16208元。

　　被告上海强隆地产公司不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉后认为，本公司根据购房合同的约定，取得《新建住宅交付使用许可证》后即已满足了房屋交付的条件，故不应承担取得《新建住宅交付使用许可证》至取得房屋“大产证”期间的违约金。

可见，一审法院认定事实和适用法律错误，故请求二审法院依法改判，驳回原告章国强的诉讼请求。

　　上海市第二中级人民法院经审理查明，上诉人上海强隆地产公司与被上诉人章国强于20XX年4月3日签订《房屋交接书》后即交付了房屋，现被上诉人章国强向上海强隆地产公司主张自20XX年4月4日起至同年h月13日止的违约金。

　　上海市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。

在本案中，原告章国强按合同约定支付了房价款，被告上海强隆地产公司亦应当按合同约定交付房屋，取得房屋的“大产证”。

按双方购房合同中的约定，被告上海强隆地产公司应当在房屋交付后90天内取得“大产证”，但其未在合同约定的期限取得“大产证”，属违约，应当承担违约责任。

由于合同仅约定被告上海强隆地产公司不能如期交房的违约责任，对其不能如期取得“大产证”的违约责任未作约定，因此本案的违约金不应按合同约定的方式计算。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条是针对买受人未取得房屋权属证书（即“小产证”）作出的规定，而本案是约定“大产证”取得时间上的违约，前提条件略有差异，故可按原告章国强已付购房款总额，从交房后第91天起算至被告上海强隆地产公司取得“大产证”时止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

至于被告上海强隆地产公司关于其取得《新建住宅交付使用许可证》后已经满足房屋交付的条件、己方没有违约的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

另外，原审法院所作出被告上海强隆地产公司酌情向原告章国强偿付违约金16028元的判决不当。

　　据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第

（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第8条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，判决如下：

　　上诉人上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章国强偿付自20XX年7月2日起至20XX年11月13日止期间的违约金（以504528元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息计算）。

　　争议焦点

　　开发商逾期办理房产证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？

　　律师点评

　　本案是一起购房者与房地产开发商约定交房与取得房屋“大产证”相分离的纠纷案件，本案的争议焦点在于房地产开发商逾期办理“大产证”是否构成违约以及如何承担违约责任？

　　一、在本案中，被告上海强隆地产公司逾期取得房屋“大产证”，其行为构成违约，理应承担违约责任。

　　在本案中，首先要明确的是，这里所指的违约，并不是指被告强隆地产公司与原告章国强已经自行解决的违约部分，而是指被告强隆地产公司是否因逾期办理“大产证”构成违约？

在司法实践中，不动产权属证书是享有不动产物权的凭证，对内容真实、符合法定条件的物权，登记机关在办理登一记后，应当给权利人颁发不动产权属证书，一旦发生产权争议，权属证书可以用作确权的证据。

因此，不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认，它

　　原则上是公开的正式的法律文书，可供公众查阅，起到向社会公众公开所有权的作用，故其具有直接表征所有权的能力。

在我国，实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

在商品房买卖法律关系中，买受人在接受房屋后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。

如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原来买受人的权益就会受到侵害。

因此，买受人在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产权证书。

而房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。

据此，房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交付房屋。

房屋的交付包含实物交付和权利交付。

所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。

所谓权利交付，是指房屋出卖人将房产证交付买受人，并协助实现房产转移登记。

在实务操作中，房屋买卖一般都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。

　　综上，在本案中，被告上海强隆地产公司在对原告章国强履行交付房屋义务的行为中，实物交付与权利交付是相分离的。

被告上海强隆地产公司在实物交付与权利交付时都应按约履行，才能被认为完全按约履行义务，否则就需承担相应的违约责任。

因此，本案中的被告上海强隆地产公司认为其履行了实物交付义务就是按约履行了义务，不应再承担违约责任的观点是错误的。

因为被告上海强隆地产公司履行的只是实物交付义务，权利交付的义务并未按约履行，因而是不适当履行合同的行为，其应对不按时不适当履行权利交付义务的行为承担逾期交付的违约责任，即在本案中，被告上海强隆地产公司未按购房合同约定的时间取得房屋的大产权证，其逾期取得房屋“大产证”的行为构成违约，理应承担违约责任。

　　二、在本案中，被告逾期办理房屋大产权证构成违约，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标