投资学 万科股票和房地产研究分析.docx

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投资学万科股票和房地产研究分析

投资学万科股票和房地产研究分析

投资学万科股票和房地产研究分析

一．管理

全国房地产市场保持回落态势，投资增速保持平稳回落，新开工面积增幅较低，房屋销售降幅继续扩大，房地产各项贷款增速继续回落，房价涨幅回落，同比下跌城市个数超过上涨城市个数。

从管理政策上来看，分为几个方面的管理：

第一，住房政策的管理。

从202*年起到202*年，基本现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

其次将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。

营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。

最后就是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。

加大差别化信贷政策执行力度防范各类住房按揭贷款风险。

第二，土地政策的管理。

首先加快编制、修编202*至202*年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序。

其次，为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，要求地方政府加强建设用地批后监管，严厉打击囤地行为。

第三，对于房地产商的管理。

加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

第四，市场管理制度。

完善房地产市场信息披露制度。

向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。

统计部门研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

加大市场交易秩序监管力度。

严格按照申报价格明码标价对外销售。

住房城乡建设部门对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在哄抬房价等行为的房地产开发企业，处罚力度，问题严重的要取消经营资格。

二．发展

从图中可以看出，随着各项调控政策的贯彻落实和全国房地产市场形势的变化，房地产各项贷款余额增速自202*年5月起开始回落，长期方面房地产的增长是处于一个处于下跌的趋势，但是从202*年第三季度可到202*年，可以看出短期方面是向上增长的趋势，但是幅度比较小。

长期来看房地产开发投资保持平稳回落，并且由于房地产各项贷款增速回落，所以房地产的开发方面将会继续处于下降的趋势。

另外，由于国家政策颁布和实施，需要落实在保障房方面的建设，因此保障性住房开发贷款会增速较快，从而在新开工面积会出现低速增长。

其中增长是因为政策的影响，低速是由于房地产商更多的实在商品房的建设开发，没有很多开发商和政策参与实施保障房的建设开发。

在销售方面，房屋销售降幅继续扩大，这是因为在发展方面，需求量是远远大于供给量，一直处于供不应求的状态，房地产虽然新开发面下降，但是由于短时间的高需求量，才才销售方面仍然会处于一个上涨的趋势。

最后新建商品住宅价格涨幅可能继续回落。

起发展方面，从资料显示同比下跌城市个数首次超过上涨城市个数。

这也就是表明新建商品住宅确实收到的政策的很大影响，处于下跌状态，在未来的发展中，短时间也是会持续处于下降状态的。

但是从长期的发展来看，新建商品房的建设也只是短期的下降，长期必然会上升，这是从需求方面的刺激要求的必然发展趋势，如果持续的下降，必然导致需求量的继续大幅度上涨，想要不开发新商品房，又保持房价不上涨基本上是不可能实现的，这是违背经济学原理。

三．股票分析

1.保利地产（600048）

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。

202*年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

2.财务分析

A主要会计数据

从数据中我们可以看出，202*年的营业中收入是最高的，比上年增长了31.04%，并且营业利润在202*年也是最高。

从图表中我们明确的看得出，整体增长是可观的，而且在归属于上市公司股东的净利润中，32.74%的增长也是一个比较大的，可以总结出公司的规模是在不断壮大的，而且也可以看出它的盈利能力是比较优秀的。

B主要会计数据

保利

万科

通过数据的收集，对保利万科进行了一系列的数据对比分析。

从图中可以看出。

保利的毛利率和万科基本上是相等的，营业利润率、销售利润率基本上也是相差不多。

但是总资产的报酬率万科要比保利平均低2哥百分点，而且在净资产收益率的对比上来看。

保利远远高于万科，这也就标明保利的收益能力是比万科好很多，盈利的能力是比较强的。

3.保利K线图分析

从图看出，在202*年11月，保利地产打到了最高价98。

5每股，然而到了202*年开始大幅度下降，并且随后在202*年又一次出现了大幅度下降。

上涨的原因可以分为两点，第一：

房价泡沫，过多的人追涨股票，引起股票的一直飙涨。

第二：

哄抬房价，引起房地产的强烈反应，带来房地产商的高利润，高回报，从本质上提升了股票价格。

下降的原因也可以分为两点，第一：

202*年金融危机带来的全球性金融冲击，中国证券市场全部受到冲击，普遍下降。

第二：

国家政策出台多项限制，防止房价过快上涨，抑制房地产的恢复和继续发展。

因此出现两一次暴涨和两次暴跌。

然而到了现在，房地产的股票价格依然是处于一个低迷状态，最低价的保利地产低到了府波动。

.42元每股，直到今日，保利地产和其它大多数房地产一样，处于低价状态。

没有太大的涨幅波动的主要原因也是受到国家的宏观政策调控。

202*年11月，连续上涨K线，到了98.5，随后出现了一次十字星，之后就是第一次暴跌到65.72，短期的震荡波动之后，变又是一次暴跌。

现在，目前投资价值已经被严重低估，未来有价值回归的可能。

从目前的风险状态来看，短信处于低风险，中线也是处于低风险。

但是目前由于大盘处于中度风险中，因此不利于短线的操作。

从K线图上看，目前处于横盘吸筹阶段，断线波动会存在，但是长期是处于一个上涨的趋势。

从最近的数据报告可得知，公司4月实现签约面积71.9万平，签约金额91.48亿元，同比分别增长45%和37%，单月销售金额为历史第三高；前4月累计实现签约240.14亿元,同比增长16%。

总的来看，目前断线是不适合操作的，但是长线可以考虑保利房产。

扩展阅读：

投资学课程设计报告--万科A股票投资研究报告

《投资学》课程设计报告

万科A股票投资研究报告

202*-6-30

1宏观经济分析

国家出台的宏观调控政策主要是通过紧缩资源和土地两大因素，重点为稳定房价和优化住房供应结构，此外还有加强金融调控、信贷管理，同时整顿混乱的房地产市场秩序。

具体涉及到了税收、金融、政府、土地资源等各方面的措施以达到宏观调控的目的，政策涉及的对象包括银行、地方政府、购房者和房企。

从国内看来，我国GDP同比增速比一季度下降，不过环比增速有上升趋势，经济出现稳定迹象。

从拉动经济增长的“三驾马车”来看，第三季度经济增速还会反弹。

从国际看来，世界经济形势复杂多变，欧洲主权债务危机再度恶化，金融市场动荡、投资者信心回落，推动全球避险情绪增加。

经济全球化，使得各经济体都难以独善其身。

发达经济体分化程度加剧，新兴市场也表现出经济增长放缓或维持低位运行的特征。

（1）国内经济形势：

增速下调，运行平稳。

面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。

①GDP仍然保持较高的增长。

②CPI高位后逐月回落。

③PMI数据重回临界点以上。

④202*年12月1214日中央经济工作会议给202*年经济工作定的总基调是“稳中求进”。

中央经济工作会议提出202*年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。

（2）全球经济形势：

复杂多变，前景低迷。

首先，世界经济下行压力加大。

近期美国经济出现改善苗头，但长期增长的势头依然微弱，美联储近日决定将过度宽松的货币政策延长至202*年。

其次，欧洲主权债务问题短期内难以解决。

欧盟长期高福利政策以及巨额开支使财政赤字、公共负债难堪重负，但这些国家还没有来得及进行政策调整，自身根上的问题和全球金融危机交织在一起，就出现了欧债危机。

此外，地区热点此起彼伏。

总之，面对经济增速放缓的趋势，202*年经济发展基调是：

稳中求进，保持平稳发展，转变发展方式，促进和谐稳定，宏观调控主题由保增长变为求稳定。

（3）宏观环境：

经济形势好于202*年，政策调控坚持从紧取向。

宏观经济方面：

“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调202*年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，202*年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。

（4）市场趋势：

整体市场好于202*年，去年增速前高后低。

从经济环境基本向好的背景下，预计202*年整体市场好于202*年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于202*年，基数效应和市场惯性决定202*年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。

供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计202*年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与202*年基本持平。

重点城市202*年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。

（5）关注点：

不同城市、不同房企分化进一步加剧。

不同城市和不同房企分化加剧：

一方面，少数热点一二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在202*年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；

另一方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进一步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。

2行业分析

2.1行业发展趋势分析

我国房地产行业产值从202*年1.808万亿，占我国GDP总量的10.04%，一路迅速增长到202*年的6.4456万亿，占我国GDP总量的12.41%。

从202*年开始，我国的房地产行业迅猛发展，虽然在202*年的金融危机中有所回落，但是仍然居高不下，进入202*年，虽然增长率有所下降，但是还是一路处于爬坡趋势，其增长趋势如图1、图2。

表1：

商品房销售指标表202*202*202*202*202*4.39959.37130.46946528282.77180009202*202*202*商品房销售额（万亿元）商品房销售面积（亿平方米）商品房销售均价（元/平方米）商品房销售额增长率（%）1.8085.582.056.062.96042.40717.61936.20.3885396344.40975610.388241935-18.690041895.255.910.430.50335570519.3317422410.990.53685168312.380952386.445611.13040.5790986859.2474576270.324010.338284337382813.384955

图1：

商品房销售指标趋势图

图2：

商品房销售额增长率折线图

由此可见，我国目前的房地产行业还有很大的成长空间，但是发展趋势将放缓。

2.2行业结构

目前全国房地产开发企业在3.5万-4万家，高峰时期多达5万多家，一些上市公司也希望能进入该领域分一杯羹，形成行业内大、中、小地产商共存的局面，形成中间大，两头小的行业结构，其中大型房开商占5%-8%，小型房开商占11%-15%，其余的全是中型开发商。

由于一年比一年更高的商品房需求，使企业进入激励的竞争环境。

2.3行业政策

202*年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：

1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从202*年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市增加到近50个；10月底，1000万套保障房计划提前实现；始于202*年的这一轮房产调控在202*年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段。

202*年十八大明确了“十二五”期间的住房问题。

“十二五”期间，国家决

定建3600万套的保障性住房，差不多可以解决1.3亿人的住房问题，大约需要五万亿人民币的建设资金，土地的需求量也很大，我国未来土地供应的50%~70%都会用来建设保障性住房，到“十二五”末，保障性住房占房地产市场的一半，必将对中国房地产市场格局和结构产生重大影响。

3企业分析

3.1公司基本信息

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。

经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。

近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，202*年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，202*年销售额超过1400亿。

销售规模持续居全球同行业首位。

3.1.1公司简介

公司全称英文名称成立日期注册资本注册地址工商登记号法定代表人总经理电子邮箱公司网址主营业务万科企业股份有限公司CHINAVANKECO.,LTD1984-05-301099555万深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心440301102900139王石郁亮IR@兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。

控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

3.1.2公司证券简介证券代码证券简称上市交易所发行日期上市日期000002万科A深圳证券交易所1988-12-281991-01-

总股本流通股上市状态1099555.31万股1097715.04万股在市3.1.3万科企业股份有限公司的优势

目前万科企业股份有限公司中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。

在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任）享誉业内。

而在万科光环的背后，不容忽视的是支撑企业的专业管理，这其中包括万科创造的成本管理“利润=收入-成本，提高利润的手段之一就是压缩成本”，这个简单的公式几乎人人皆知，但真正实施起来远没有那么简单。

在市场竞争日益激烈的今天，企业对控制并且管理成本提出了更高的要求，而对于房地产企业来说，动态成本的管理非常棘手，在相当长的一段时间里难以实现。

如何将房地产行业复杂、多变的成本纳入规范化管理?

万科也同样曾经为之困扰。

现在，万科找到了问题的解决之策用信息化手段控制并管理成本。

对这个进入高速扩张时期的房地产企业来说，成本管理正是基础信息化完成后的深化和整合。

3.2财务分析

3.2.1偿债能力分析

企业生存的根本问题是能否到期偿债，偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。

下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

（1）短期偿债能力分析

表2：

202*-202*年短期偿债能力指标表

流动比率（倍）速动比率（倍）现金比率（倍）

202*2.140.730.27202*1.920.460.18202*1.590.560.29202*1.410.370.17202*1.400.410.

图3：

202*-202*年短期偿债能力指标折线图

在短期偿债能力的分析中，流动比率是一个重要指标，流动比率是衡量企业短期偿债能力的指标，流动比率越高，企业的偿债能力就越强，债权人利益的安全程度也就越高。

近年来该指标呈下降式变动趋势，万科公司202*年的流动比率最高，但是202*年到202*年该数据逐年降低，说明万科的短期偿债能力受到了一定程度的阻碍，债券人安全程度降低。

进一步评价企业偿债能力，要比较速动比率。

一般来说，在企业的全部流动资产中，速动比率一般标准是1：

1，从图表中可以看出，万科202*-202*年的速动比率均很低，而且在逐年降低，这说明万科的存货存在问题，企业偿债能力依然在下降。

现金比率反映企业的即时付现能力，就是即时可以还债的能力，现金比率高，说明企业的支付能力强，一般认为在0.2倍左右。

从以上数据反映，现金比率基本在0.2左右波动，说明万科短期负债能力很强，且直接支付能力不会有问题。

总的来说，不管是流动比率、速动比率还是现金比率，其数据均呈现每年下降的趋势，说明受房地产市场调控的影响，房地产企业的短期偿债能力均在逐年下降。

（2）长期偿债能力分析

长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度。

主要取决于企业资产与负债的比例关系，以及获利能力，而不是资产的短期流动性。

长期偿债能力分析，有利于优化资本结构、降低财务风险，有利于投资者判断其投资的安全性及盈利性，有利于债权人判断债权的安全程度，是否能按期收回本金和利息。

表3：

202*-202*年长期偿债能力指标202*202*资产负债率（%）67.4469产权比率（%）207203.1202*74.69295202*77.1336.7202*78.32305.8

图4：

202*-202*年长期偿债能力指标折线图

在长期负债能力数据分析中，万科A202*年资产负债率达高达78.2%，而且从202*年开始每年的资产负债率是递增的，这说明国家调控政策的实施对房地产企业的影响巨大，万科的资产负债率相对较高。

资产负债率越高，反映了企业不能偿债的可能性大，这对企业的融资是极为不利的。

无法顺利融资，就意味着资金的周转可能会出现问题。

更不利于偿债能力的崛起。

万科A202*年的产权比率为305.8%，从202*年开始每年递增，202*年稍有下降，所有者权益就是企业的净资产，产权比率反映的偿债能力是以净资产为物质保障的。

这就可以看出，在某些方面，万科的偿债能力还是在回升，并不是所有的数据指标都往不利的方向发展。

综合上述分析，可以得出结论，万科A主要问题是资金回收率太低，并且有大量的存货，导致资金回收紧张。

同时，又因为企业的资产负债率较高，使得企业的自有资金过少，资不抵债。

所以万科的偿债能力从数据上来看是比较差的。

3.2.2营运能力分析

营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。

下面从存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率三个方面来分析万科的营运能力。

表4：

202*-202*年营运能力指标表202*202*存货周转率（次）0.490.39总资产周转率（次）0.30.38应收账款周转率（次）48.1159.76

202*0.270.2943.96202*0.250.2846.18202*0.280.3160.63

图5：

202*-202*年营运能力指标图

在营运能力分析中，存货周转率是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。

一般来讲，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金或应收帐款的速度就越快，资金的回收速度越快，这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。

从上表可以看出，万科A从202*年到202*年的存货周转率是逐年下降的，202*年稍有上升，但由于万科A业务规模扩大，存货规模的增长大于其销售的增长速度，万科A的销售规模也保持了较快的增长，故万科A的存货周转率的波动幅度在正常范围内。

总资产周转率用于分析企业全部资产的使用效率，周转速度越快，说明企业利用全部资产进行经营的效率高，资产的有效使用度高，其结果将使企业的偿债能力和获力能力增强；反之，说明企业利用全部资产进行经营活动的能力差，效率低，最终还将影响企业的获利能力。

从上表可以看出总资产周转从202*年至202*年是总趋势是下降的，说明万科A的偿债能力与获力能力逞下降的趋势。

应收账款周转率是指企业一定时期的营业收入与平均应收账款余额的比值，万科A近三年应收账款周转率逐年提高，表明万科应收账款回收速度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。

总的来说，万科的资产营运能力较强，但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关

注存货的管理。

3.2.3盈利能力分析

盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。

（1）营业收入分析

营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。

从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。

企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。

以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

表5：

202*年各区域的营业收入和净利润比例表202*主营业务收入净利润比例珠江三角洲区域27.03%37.16%长江三角洲区域京津以及地区其他32.38%32.01%8.58%36.46%18.77%7.60%结算面积比例25.08%26.06%36.34%12.52%

（2）主营业务利润及利润构成分析

销售毛利率是销售毛利与销售收入之比。

其反映每百元营业收入扣除营业成本后，有多少现金可以用于补偿各项期间费用并形成盈利。

销售毛利是企业实现净利润和综合收益的条件和基础。

销售净利率是指企业实现的净利润与营业收入之比。

其衡量每百元销售收入中赚取的净利润。

指标值越大，企业的获利能力越强。

以下是万科A销售净利率和销售毛利率数据。

表6：

202*202*年销售净利率和销售毛利率比较表202*202*202*销售净利率10%13.15%17.43%38.99%29.19%38.80%销售毛利率

202*16.16%41.84%202*15.19%37.38%

图6：

202*202*年销售净利率和销售毛利率折线图

主营业务利润率分析:

由上表可见，5年中万科A的销售净利率最低的一年是202*年，而后逐年攀升，202*年则又开始下降。

202*年中的销售净利率是各个指标中5年里最好的。

202*年到202*年呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关。

202*年至202*年的销售毛利率中，202*年的销售毛利率是最低的，其他几年都基本维持在一个水平线上。

说明这5年中其销售收入与销售成本基本没有太大的浮动，而202*年的销售收入减少而销售