房地产基本制度与政策汇总.docx
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房地产基本制度与政策汇总.docx
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房地产基本制度与政策汇总
中国现行土地制度概念
《宪法》、《物权法》和《土地管理法》规定了中国行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围,以及土地的使用管理制度。
全面理解和正确认识中国现行土地基本制度,需要把握下列内容:
(1)全部土地都为社会主义公有制。
《土地管理法》第二条规定:
“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。
(2)土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制制两种。
《土地管理法》第二条规定:
“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”
(3)土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式,该种所有制的土地被称为国家所有土地,简称国有土地,其所有权由国家代表全体人民行使,具体又由国务院代表国家行使。
《土地管理法》第二条规定:
“全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”
(4)土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式,该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地,简称集体土地。
农民集体的范围有下列三种:
①村农民集体;②村内两个以上农民集体;③乡镇农民集体。
农民集体所有的土地,属于本集体成员集体所有。
《物权法》第六十条规定:
“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:
①属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权;②分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;③属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
(5)城市市区的土地属于国家所有。
《宪法》第十条规定:
“城市的土地属于国家所有。
”《土地管理法》第八条更明确规定:
“城市市区的土地属于国家所有。
”这里所说的城市是指国家设立市建制的城市,不同于某些法律、法规中的城市含义。
如1989年公布的《城市规划法》指出:
“本法所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
”这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同,不包括城市郊区。
《中国城市统计年鉴》等使用的市区一词,指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域,包括城区和郊区。
建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴,也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。
关于镇的土地所有权问题,1982年11月26日第五届全国人民代表大会第五次会议《关于中华人民共和国宪法修改草案的报告》指出:
“草案第十条中原来是把镇的土地和农村、城市郊区一律看待的。
全体讨论中有人指出,全国各地情况不同,有些地方镇的建制较大,今后还要发展,实际上是小城市。
因此删去了有关镇的规定。
镇的土地所有权问题,可以根据实际情况分别处理。
”
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1998年12月27日颁布的《土地管理法实施条例》(国务院令第256号)第二条进一步明确了国有土地的范围,其规定如下:
①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
注:
关于集体土地和国有土地的法律依据:
1、《宪法》第十条规定:
“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
”第九条规定:
“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
”
2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定(略)。
3、《物权法》第四十六条规定,矿藏、水流、海域属于国家所有。
房地产经纪机构
房地产经纪机构是房地产经纪业运行的基本载体,是开展房地产经纪业务的基本法律主体,也是大多数房地产经纪人员从事房地产经纪活动所必须依附的经济实体。
本讲围绕房地产经纪机构,详细阐述了房地产经纪机构的设立、房地产经纪机构的基本类型、经营模式和组织系统。
房地产经纪机构的设立
一、房地产经纪机构的界定
(一)房地产经纪机构的界定
房地产经纪机构(包括分支机构),是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案,从事房地产经纪活动的中介服务机构。
目前在我国,房地产经纪机构主要是从事新建商品房销售代理和存量房租售居间、代理活动。
长期以来,大多数企业在这两类业务中专攻其一,只有少数大型企业同时从事新建商品房经纪和存量房经纪业务,还有极少数特大型企业还兼营房地产咨询、房地产广告、传媒业务。
从总体来看,目前我国的房地产经纪机构就是主营业务为房地产经纪的企业。
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(二)房地产经纪机构的特点
1.房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构
从发达国家的情况看,房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构。
目前我国房地产经纪机构大多是由民间资本、海外资本投资设立的企业法人。
从登记注册类型上看,截止到2009年底的抽样统计数据显示,我国房地产经纪企业中约95%是内资企业,其中绝大部分为民营企业。
内资企业中,以有限责任公司为主要组织形式,大约有3%的已完成股份制改造,其中有四家企业在国内外资本市场上市。
这与20世纪90年代初在我国许多城市承担房地产中介服务功能的政府事业单位——房地产交易所、房地产交易市场等具有本质的不同。
2.房地产经纪机构是轻资产类型企业
房地产经纪机构主要依靠人力资源和信息资源进行运作,经营效益更多地取决于企业治理制度、内部管理、人员培训、企业文化等“软”实力。
尽管在信息化的时代,房地产经纪机构也必须要配备大量的信息技术设备,但从总体来看,相对于传统制造业而言,房地产经纪机构的资产中,固定资产所占的比例较少,其核心资产主要是商业模式、品牌、专有技术等无形资产。
与重资产类型企业相比,轻资产类型企业往往具有更好的成长性,我国一些优秀的房地产经纪机构超高速的成长,不仅仅是由于中国房地产市场的快速发展,也是得益于其轻资产的企业特性。
3.房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围
无论从发达国家还是中国房地产经纪业的实际情况看,房地产机构的企业规模都具有巨大的可选择范围。
如美国约80%的房地产经纪公司为l一4人左右的小公司,但也有经纪人人数达到100人以上的大企业。
目前在中国,员工逾万、分支机构达数百家的超大型房地产经纪机构和小至
10名员工的小企业,都可以在房地产经纪行业中生存、发展。
这与房地产经纪服务的自身特征有关。
由于房地产是不动产,房地产市场具有很强的地域分割性,房地产经纪服务的个性化特征也非常强,因此,规模化的大型房地产经纪机构不可能覆盖全部市场,这就给了大量中小型房地产经纪机构广阔的生存空间。
二、房地产经纪机构设立的条件和程序
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(一)房地产经纪机构设立的条件
房地产经纪机构的设立应符合《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令第42号,以下简称《公司法》)、《中华人民共和国合伙企业法》(中华人民共和国主席令第82号,以下简称《合伙企业法》)、《中华人民共和国个人独资企业法》(中华人民共和国主席令第20号,以下简称《个人独资企业法》)等法律法规及其实施细则和工商登记管理的规定。
此外,设立房地产经纪机构应当具备一定数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理,具体数量由各市、县房地产主管部门制定。
(二)房地产经纪机构设立的程序
1.设立房地产经纪机构,应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登
记。
2.房地产经纪机构在领取工商营业执照后的30日内,应当持营业执照、章程、注册房地产经纪人员情况等书面材料到登记机构所在地的市、县人民政府房地产行政管理部门或其委托的机构备案,领取备案证明。
三、房地产经纪机构的变更、注销
(一)房地产经纪机构的变更
房地产经纪机构(含分支机构)的名称、法定代表人(执行合伙人、负责人)、住所、注册房地产经纪人员等备案信息发生变更的,应当在变更后30日内,向原备案机构办理备案变更手续。
(二)房地产经纪机构的注销
1.房地产经纪机构的注销,标志着其主体资格的终止。
2.注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务,注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理,可以转由他人代为完成,可以终止合同并赔偿损失,在符合法律规定的前提下,经委托人约定,也可以用其他方法处理。
3.房地产经纪机构的备案证书被撤销后,应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。
4.房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的,应当在向工商行政管理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续,逾期不办理视为自动撤销。
四、房地产经纪机构的权利和义务
(一)房地产经纪机构的权利
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房地产经纪机构享有以下权利:
1.享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利,依法开展各项经营活动,并按规定标准收取佣金及其他服务费用。
2.按照国家有关规定制订各项规章制度,并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为。
3.有权在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时,中止经纪服务。
4.由于委托人的原因,造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的,有权向委托人提出赔偿要求。
5.有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议。
6.法律、法规和规章规定的其他权利。
(二)房地产经纪机构的义务
房地产经纪机构负有如下义务:
1.依照法律、法规和政策开展经营活动。
2.认真履行房地产经纪合同,督促房地产经纪人员认真开展经纪业务。
3.在经营场所公示营业执照、备案证明、房地产经纪人员注册证书、服务流程等的义务。
4.维护委托人的合法权益,按照约定为委托人保守商业秘密。
5.严格按照规定标准收费。
6.接受房地产管理部门的监督和检查。
7.依法缴纳各项税金和行政管理费。
8.法律、法规和规章规定的其他义务。
房地产经纪机构的基本类型
一、不同企业性质的房地产经纪机构
(一)公司制房地产经纪机构
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1.房地产经纪公司是指依照《公司法》和有关房地产经纪管理的规定,在我国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。
2.有限责任公司和股份有限公司都是机构法人。
3.有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
4.股份有限公司是指其全部资本分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
5.出资设立公司的出资者可以是自然人也可以是法人,出资可以是国内资产也可以是国外投资,出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资,但对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。
6.土地使用权的评估作价,依照法律、行政法规的规定办理。
7.资金来源于国外的房地产经纪机构,按其资金组成形式不同,还可把房地产经纪公司分为中外合资房地产经纪公司、中外合作房地产经纪公司和外商独资房地产经纪公司。
(二)合伙制房地产经纪机构
1.合伙制房地产经纪机构是指依照《合伙企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立的由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险,并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。
2.合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资;上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。
3.对货币以外的出资需要评估作价的,可以由全体合伙人协商确定,也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。
经全体合伙人协商一致,合伙人也可以用劳务出资,其评估办法由全体合伙人协商确定。
4.合伙机构存续期间,合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益(合伙机构财产)由全体合伙人共同管理和使用。
5.合伙人原则上以个人财产对合伙机构承担无限连带责任,但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的,应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙机构承担无限连带责任。
(三)个人独资房地产经纪机构
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个人独资房地产经纪机构是指依照《个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的,从事房地产经纪活动的经营实体。
(四)房地产经纪机构设立的分支机构
1.在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构(包括房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构)、国外房地产经纪机构,经拟设立的分支机构所在地主管部门审批,都可以在我国境内设立分支机构。
2.分支机构能独立开展房地产经纪业务,但不具有法人资格。
3.房地产经纪机构的分支机构独立核算,首先以自己的财产对外承担责任,当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时,由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任;分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担责任。
4.该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定,股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任,合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。
5.国外房地产经纪机构的分支机构撤销、解散及债务的清偿等程序都按照我国法律进行。
国内房地产经纪机构经国内房地产经纪机构所在地主管部门及拟设立分支机构的境外当地政府主管部门批准,也可在境外设立分支机构。
6.境外设立的分支机构是否具有法人资格视分支机构所在地法律而定。
境外设立的分支机构撤销、解散及债务的清偿等程序按照当地有关法律法规进行。
二、不同业务类型的房地产经纪机构
(一)存量房经纪业务为主的房地产经纪机构
1.这类机构主要从事存量房,特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。
目前大多采用开设经纪门店的方式,承接个人或机构委托的二手住宅买卖、租赁经纪业务,如21世纪不动产、北京链家、上房置换、信义房屋、我爱我家、满堂红等。
目前这类机构在存量住房交易市场上的参与度较高。
据不完全统计,各大城市通过经纪机构成交的存量房普遍约占总量的60%一80%,部分城市高达90%以上。
2.目前,存量房经纪业务在房地产经纪行业的业务总量中已占据一半以上。
以北京为例,2008年新建商品房、存量房成交量大致持平,其中通过经纪机构成交的比例分别为46%和78%,两者业务比重约为4:
6.从企业数量看,在以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构中,存在着大量仅有一两间门店的小中介,
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因此目前国内以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构远远大于以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构。
抽样调查统计数据显示,两者比例大致为7:
3。
(二)新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构
这类机构主要为房地产开发企业提供新建商品房销售、租赁代理服务。
如深圳世联地产、上海新联康、上海同策、同致行等。
这类机构是我国房地产经纪行业中较早发展起来的机构,但目前在新建商品房市场上,这类机构的市场参与度尚不够高。
2008年,国内新建商品房只有47%是由房地产经纪机构代理销售。
但这一数字较2007年上升6个百分点。
同时,由于我国各地房地产市场发展程度不同,对营销代理企业的专业认可度有所不同,因此在各地商品房销售中,委托营销代理企业销售与房地产开发企业自行销售的比例有显着差异。
北京、上海、广州、深圳等一线城市代理比例均接近或超过50%,深圳市场高达84.4%。
二三线城市代理比例相对较低,多处于30%~50%之间。
(三)策划、顾问业务为主的房地产经纪机构
这类机构的经营业务中,房地产市场分析、房地产投资项目可行性分析、房地产营销方案策划等咨询服务业务占据了很大比例,目前主要是一些境外来中国大陆的房地产服务企业,如戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平洋戴维斯、高纬环球等。
当然,这些机构通常还有大量的房地产租售代理业务,主要侧重于办公楼、综合性商业物业和高端住宅,有些机构还有相当规模的物业管理业务。
在中国本土的房地产经纪机构中,在20世纪90年代曾有少数以商品房营销策划为主的机构,但后来大多与新建商品销售代理机构融合,目前少有以咨询业务为主的机构。
房地产经纪机构的经营模式
一、房地产经纪机构经营模式的概念与类型
(一)房地产经纪机构经营模式的概念
1.广义的企业经营模式是指企业根据自己的经营宗旨,为实现企业所确认的价值定位所采取某一类方式方法的总称,包括企业对自己在产业链中所处位置、业务范围、竞争战略的选择。
房地产经纪机构在房地产产业链中的位置已相对固定,即处于房地产的市场流通环节。
而房地产经纪机构的业务范围可根据房地产的类型分为住宅经纪业务、商业房地产经纪业务,或根据房地产市场的级别分为存量房地产经纪业务、新建商品房经纪业务等。
2.这里所讲的房地产经纪机构的经营模式,是从非常具体的层面来讲的,指房地产经纪机构在业务范围已确定的情况下,具体承接及开展房地产经纪业务的渠道及其外在表现形式。
房地产经纪机构的经营模式与房地产经纪机构自身的业务类型、企业规模、企业地位以及当地的社会、经济状况有密切关系。
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3.根据房地产经纪机构是否有店铺,可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型;
4.根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式,可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式,其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。
5.值得注意的是,单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”,而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元,它可以是经纪机构下属的分支机构(以门店或非门店的形式),也可以是独立的房地产经纪公司。
(二)房地产经纪机构经营模式的类型
1.无店铺经营模式
采用无店铺经营模式的房地产经纪机构并不依靠店铺来承接业务,而是主要由房地产经纪人员乃至房地产经纪机构的高层管理人员走出自己的企业,直接深入各种场所与潜在客户接触来承接业务。
是否采取这种经营模式,受多方面因素的影响。
首先,客户类型是一个重要的影响因素。
如果提供业务的客户主要是机构客户或大宗房地产的业务,这类客户的数量是有限的,房地产经纪机构没必要为之专门设立店铺,也不可能通过店铺“坐等客来”,而是需要房地产经纪人员主动拜访潜在客户,或专程接送潜在客户到办公室或其他场所进行洽谈。
其次,房地产经纪机构所在地的社会经济特征也是一个关键的影响因素。
如在美国,房地产经纪业务中最为主要的是存量住房经纪业务,所面向的客户主要是分散的住宅业主,但房地产经纪机构基本上以无店铺经营模式为主。
房地产经纪机构通常在办公楼里设置一个办公室,就可以开展业务了。
这一方面是由于美国地广人稀,大多数街道上都是川流不息的车辆。
而且私家车是主要的交通工具,使用公共交通工具的人不多。
所以很少有人会无目的地在街道上流连、驻足,房地产经纪机构如果设置“店铺”就没有太大的意义。
同时,基于美国独特的职业从业形式——独立合同制,房地产经纪机构并非房地产经纪业务经营的直接组织者,实质上是为房地产经纪人员提供服务的机构。
因为按照美国各州的法律,每一个房地产经纪人的房地产经纪执照都必须在执业经纪人(Bro—ker)——即经纪公司建立者的名下,所签的所有合同,包括买卖合同、房源代理合同等,必须使用公司的名字,每一份合同均要在公司备案,过户文件也要备案;客户支付的佣金也是先到公司的账户,然后房地产经纪公司再按与经纪人事先签订的合同比例分配给经纪人,实际交易的经纪人不直接经手佣金;如果消费者要起诉独立经纪人,一般也是起诉公司,公司对手下的经纪人
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负100%的责任。
同一家经纪机构内的每一个房地产经纪人,都是独立的职业人,各自独立地获得与开展业务,没必要也不可能在同一个店铺中承接业务。
此外,美国房地产经纪行业广泛采用的MLS系统,使得房地产经纪人员在全行业层面实现了信息的共享,而这是每一个房地产经纪人获取及开展业务的主要渠道,因此,店铺也就没有必要了。
目前在我国,采用无店铺经营模式的主要是以新建商品经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构,它们的客户主要是机构客户—房地产开发商、商业房地产业主。
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