武汉市公寓市场docx.docx
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武汉市公寓市场docx
贷款政策依旧从紧,多行对写字楼暗自停贷
2019年各大银行企业贷款利率普遍上浮30%以上,视客户资质情况,最高上浮可达60%,多行更倾向住宅市场放贷
武汉各大银行写字楼贷款情况一览
序号
银行
可否贷款
个人贷款利率
企业贷款利率
1
中国银行
否
/
f
/f
2
工商银行
否
f
/
f
/f
3
建设银行
部分可做
上浮30%起
上浮30%起
4
交通银行
是
上浮35%起
上浮35%起
■
0
农业银行
否
/
/
/
•
6
邮储银行
否
f
f
/
■
招商银行
否
f/1
9
/
•
8
华夏银行
是
上浮50%起(限额500万)
不对企业贷款
9
中信银行
否
•f
f
/
10
兴业银行
否
f
/
/
11
民生银行
否
/
/
/
12
广发银行
否
/
13
湖北银行
是
上浮40-60%不等
上浮40-60%不等
14
汉口银行
是
不对个人放款
上浮40%起
备注:
以上信息根据各项目实际贷款情况统计,不排除银行针对各项目有特殊情况。
12»全市公寓整体市场I房地产政策
武汉新规:
允许商业、办公等存量房改造为租赁住房,预计执行力度有限
2019年12月3日,武汉市起草了《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的指导意见》,拟岀台新规允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房,以逬一步増加房源供给,加快发展武汉市住房租赁市场
♦根据征求意见稿,江岸.江汉等中心城区,以及东西湖区金银湖.黄陂区盘龙城、江夏区纸坊等划定区域内,已建成闲置低效的商业、办公、厂房等非住宅存量房屋,可以改造为租赁住房。
同时,城市重点功能区、重要景观节点区和主干道沿线的商业和办公用房,不得改造为租赁住房。
♦原则上,用于改造的商业、办公、厂房等房源,要进行整体确权,房屋性质不能改变,并将纳入全市住房租赁平台进行统一监管。
♦改造过程中,要符合房屋结构、消防、环保、技术标准等安全要求,并且应按照改造建筑面积6%的规模,集中设置配套的公共服务设施用房,位置宜在首层。
中原观点
本次武汉出台"商改租〃政策虽有利于盘活闲置的商办类资产,但对于改造商业、办公、厂房等房源需考虑结构、消阪环保等安全要求,流程较为复杂■预计执行力度有限。
对于开发商,尤其是处于拿地报规前阶段,也开始提前考虑对于商办的改造,对项目规划需做前瞻性考虑;此外从一线城市的实际情况看,商业项目转变为可租赁型的住宅项目对于一线城市效果会更好,可缓解相应的租赁需求,保证租金的收益,对于武汉而言,预计商改租项目运营有难度,租金难保障。
受市场周期和银贷政策影响,公寓市场出现波动,量价均出现下滑
2019年1・8月,对比2018年同期”供应量猛増78%,成交量缩减33%,价格环比下降6%,整体供大于求
武汉历年公寓供求量价表现
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
供应面积(万方)
■■成交面积(万方)
—成交均价(TU/m2)
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年月
35
109
156
101
141
129
137
40
32
37
129
157
104
59
10207
10699
10608
11310
12364
15037
14203
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
LOFT产品市场接受度较高f溢价能力优于平层
近5年LOFT成交占比更高,成交均价也明显高于平层,市场对于LOFT产品的接受度更高
武汉历年公寓分产品成交结构占比及量价走势
TOP项目成交大幅缩水f销售情况分化明
2019年市场TOPIO公寓项目大多主城区项目,周边配套基本成熟,年度成交面积集中于1.6-3.9万耐,平均单项目年去化
2・32万肝#同比2018年年去化4.21万肝下降45%,市场热度消退,TOP项目成交情况分化明显
2018年公寓成交面积TOP10
排名
项目名称
成交面积(万nr)
1
碧桂园•蜜柚
江岸
8.45
2
绿地国际金融城
武昌
4.85
3
龙湖新壹城
东湖高新
4.73
4
碧桂园泰富城
经开
3.78
5
恒大御景湾K7
汉阳
3.58
6
越秀•星悦峯
武昌
3.42
7
悦城•lake街区
汉阳
3.42
8
北辰光谷里
东湖高新
3.41
9
庭瑞U-ME
经开
3.40
10
金地自在城
洪山
3.03
2019年月公寓成交面积TOP10
排名
项目名称
成交面积(万叶)
成交均价(元/叶)
1
中南欢乐汇
武昌
3.90
23423
2
远洋东方境世界观
汉阳
3.19
19379
3
海昌天澜
东西湖
2.92
13180
4
华宇旭辉星空
江岸
2.76
17023
5
青年说
汉阳
1.92
17608
6
汉口新界广场
江汉
1.83
27021
7
福星惠誉汉阳城
汉阳
1.77
16448
8
庭翩汉口
东西湖
1.66
13713
9
北辰光谷里
东湖高新
1.63
16711
10
奥山光谷世纪城
东湖高新
1.63
9954
控总价保去化,与住宅首付拉开40万总价差距
选取典型热销项目进行分析,为了促逬销售,主力产品与周边住宅最低首付拉开35-43万元总价差,降低购房门槛,强调性价比
项目名称
销售价格(元/耐)
主力面积段
(E)
主力总价段(万元德)
公寓首付(万元)
周边住宅最低首付(按三成计算)
首付差值
(住宅•公寓主力产品)
年均成交面积(m«)
越秀星悦峯
LOFT:
28000(含3500精装)
54-82
151-230
75-115
114
38万兀
34182
绿地钳瑞公馆B座
扣除折扣后实际成乂平层:
26000对外报价30000
60-90
156-234
78-117
115
35万元
26000
汉口新界广场
LOFT:
27000
53-67
143-181
71-91
114
43万元
17000
17»全市公寓整体市场I面积成交结构
公寓成交主力为40-60rrff投资需求为主
40・60rrf小面积公寓成交历年均占比过半,80rtf以上的产品普遍去化较慢
T
康年
蠶(rtf)
2g
\i/rrf交{成积
-F交比成占
蠶(m*)
成交占比
蠶M
成交占比
成交占比
成交占比
蠶(m*)
蠶(m*)
成交占比
成交占比
E
H
7.7%
s
H
H
H
H
H
H
H
H
H
E
R
F
H
H
H
H
F
UJ
H
25413
7.9%
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
R
H
H
H
E
H
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*
F
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rr
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H
H
H
s
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
H
UJ
R
rr
12.9%
R
H
H
A
H
F
H
H
H
H
H
A
H
A
H
H
H
F
E
e
s
3T
1
H
H
0
a
r
s
e
s
e
s
s
s
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s
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s
e
s
应对策略
•集中式办公设置公共走廊、公共管道和卫生间,办公室内预留管道;
•后期进行分割面积改造,打造小面积Loft产品,重装上下水及管道,看,满足居住需求
根据办公建筑理想情况下70%得房率计算#公办类公寓产品的户型面积最小70肝起
针对面积分割新政限制,可通过布置公共卫生间和集中式上下水报规,后期再进行二次改造的方式来突破新规对面积的限制,可实现套内面积50时,目前武汉市内已有部分项目使用此方法成功报规
武汉市于2018年9月21号发布《武汉市建设工程建筑面积计算规则》
1•套内无管井,卫生间时候,房间套内不得小于50平方米。
按理想情况70%得房率计算,最小面积70冊起;(如若做公寓产品,在报规时不得布置管井,卫生间,要预留上下水,需要验收后装修改造加卫生间'烟道)
2•套内布置卫生间,烟道,风井等,套内面积不得小于150平方米。
按理想情况70%得房率计算,最小面积200m:
;
新规核心要点I
办公、酒店结构层高不应超过4.5米;
新规核心要点2
办公单一分割单元(含单元式办公)套内建筑面积不得小于150平方米。
«»
6W
W0
6V0
—
项目
开发商
公寓体量
£冋
面积段
状态
\|Z
>U1—1刁、
光谷美桥富力中心
富力
LOFT
5.971nf
4.5米
68-98rtf
未报规
青山
招商一江璟城
招商
LOFT
.平层
3.3米
已报规
阳逻
万达御江
万达
LOFT
0.975mr
4.5米
68-79rtf
舷中
(168号令),其中规定高层商业的单元分割最小面积及层高限值按、照办公性质控制,而办公建筑如需设置专用卫生间或专用管道井、烟”道、风井、空调室外机搁板的单元式办公建筑单元分割最小套内建筑面积限值为150m2o
政策利好面弱,未来市场以去库存为主基调•随着竞争加剧•预计控总价保去化为市场主旋律•受新规影响•公寓户型面积最小70耐起,投资属性减弱,类居住公寓方向存在市场机会
银根收缩,去库存为主,但短期利好面
较弱
•贷款政策依旧从紧,多行对写字楼暗自停贷;
-允许商业、办公等存量房改造为租赁住房”短期难以落地执行且对本案影响有限。
市场层面:
市场竞争加剧,控总价保去化
类居住公寓产品存在市场机会
•早期成交商服用地陆续入市,公寓供应持续高位,但成交量和价格均出现下滑,市场竞争加剧;
•热销项目与住宅首付拉开40万元总价差,强调性价比。
一一
•新规之下,LOFT公寓层高最大4.5米,居住
舒适性差”投资价值受损,预计未来将衍生
多元化产品,例如错层公寓、空中墅公寓
•按70%得房率计算,最小面积70肝起,投资门槛高”类居住方向;
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