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郑州市份房地产市场研究报告
郑州市2014年8月份房地产市场研究报告
郑州2014年8月商品纯住宅预售面积72.8万㎡,环比下跌21.9%,同比上涨61.6%;销售面积63.86万㎡,环比上涨20.0%,同比下跌5.3%。
8月份供求比为1.1。
8月份商品纯住宅成交均价为8421元/㎡,较上月下跌104元/㎡。
1.商品房市场
1.1商品房供求分析——商品房市场供过于求,供应面积环比下跌12.6%,销售面积环比增长19.64%;供需比为1.2。
8月份商品房市场供应量较上月有所回落;8月份供应面积98万㎡,环比下跌12.60%,同比增长28.3%;本月销售面积78.5万㎡,环比增长19.64%,同比下降11.0%。
8月商品房市场供需比持续缩小。
1.2商品房价格分析——8月份商品房销售均价9429元/㎡,较上月下跌232元/㎡。
8月份郑州市商品房成交均价整体下跌232元/㎡,8月份商品房销售均价为9429元/㎡,环比下跌2.40%,同比上涨2.3%。
1.3区域指数分析
1.3.1区域供求分析——8月份金水区供应量、销售量均为第一。
8月份金水区的投放量最大,达到26.58万㎡,占全市商品房供应总量的27.1%;其次是二七区,供应量为18.30万㎡。
8月金水区的销售量第一,销售面积为17.09万㎡,占总销量的21.8%;其次是二七区,销售面积为12.56万㎡,占总销量的16.0%。
1.3.2区域价格分析——本月成交均价金水区回落幅度较大,跌幅达14.1%,成交均价为8739元/㎡,环比下跌1440元/㎡。
8月份,郑州市商品房成交均价,除郑东新区、中原区外,均出现不同程度的回落。
其中金水区回落幅度最大,其次为管城区。
金水区环比回落最为明显,跌幅达14.1%,成交均价为8739元/㎡,环比下跌1440元/㎡;其次为管城区,跌幅达11.1%,成交均价为8069元/㎡。
金水区板块成交均价下跌,主要是因为金成时代广场推出的刚需小户型大量成交,拉低了板块均价。
本月中原区成交均价为9002元/㎡,环比上涨630元/㎡,为涨幅最大的区域。
2.商品住宅市场
2.1住宅市场(含经适房等政策性用房)供求分析——本月住宅投放量环比下跌11.5%,销售面积环比上涨20.1%。
8月份郑州市商品住宅的预售面积下跌,销售面积上涨。
8月商品住宅预售面积82.4万㎡,环比下跌11.5%,同比上涨78.7%;销售面积64.0万㎡,环比上涨20.1%,同比下降5.5%。
2.2住宅市场(含经适房等政策性用房)销售价格——商品住宅成交均价8409元/㎡,相比上月下跌112元/㎡。
8月份商品住宅成交均价为8409元/㎡,销售价格较上月下跌112元/㎡;环比下跌1.3%,同比下跌2.3%;价格基本稳定。
2.3商品纯住宅市场供求分析(不含经适房等政策性用房)——8月份商品纯住宅供应面积环比下跌21.9%,销售面积环比上涨20.0%。
8月份,商品纯住宅预售面积72.8万㎡,环比下跌21.9%,同比上涨61.6%;销售面积63.86万㎡,环比上涨20.0%,同比下跌5.3%。
8月份供求比为1.1。
2.4商品纯住宅价格分析(不含经适房等政策性用房)——8月份商品纯住宅销售价格为8421元/㎡。
8月份商品纯住宅成交均价为8421元/㎡,较上月下跌104元/㎡。
2.5商品纯住宅面积段细分(不含经适房等政策性用房)
2.5.1成交面积——90㎡左右小面积为成交主力户型,其他面积段成交面积基本保持稳定。
8月份,90㎡以下的产品销售31.34万㎡,占全市纯住宅销量的49.1%,其次120-140㎡占比为19.1%,90-120㎡的产品占据市场为18.6%的份额,140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小,占比分别为7.4%、5.8%。
8月份市场上90㎡以下户型销量最好,销量占总量的49.1%,市场上刚需置业仍是主流,客户主要关注点在于住宅的性价比。
2.5.2成交均价——8月份刚需产品价格略有下降,180㎡以上大户型住宅产品价格明显回落
8月份刚需产品略有下降,改善型住宅产品价格基本平稳。
180㎡的产品均价13198.33元/㎡,跌幅达12.6%。
2.6纯商品住宅市场区域指数分析(不含经适房等政策性用房)
2.6.1区域供求分析——8月纯住宅市场二七区供应量最多,金水区成交量最多。
8月份,二七区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一,供应量为16.25万㎡,占全市供应总量的22.3%;其次是中原区,预售面积14.20万㎡,占全市供应总量的19.5%。
8月金水区的销售面积最大为15.87万㎡,占总市销售总量的24.9%。
2.7商品纯住宅销售额TOP10(按金额排名,不含经适房等政策性用房)
3.商业市场
3.1商业市场供需分析——商业供销量有升有降,预售面积环比上涨87.68%;销售面积下跌4.92%。
8月份商业预售面积较7月相比有显著上涨,为15.64万㎡,环比上涨87.68%,同比上涨130.74%;本月销售面积3.29万㎡,环比下跌4.92%,同比下跌49.47%;8月商业市场整体供过于求。
3.2.1商业市场价格分析——商业市场价格有所回升,8月价格上涨至20440元/㎡。
8月商业市场销售价格有所上涨,较上月上涨2913元/㎡,成交均价为20440元/㎡,环比上涨16.62%,同比上涨66.20%。
3.2商业市场区域指数分析
3.2.1区域供求分析——8月份金水区供应量排名第一,郑东新区销售量排名第一。
8月份商业市场金水区供应量排名第一,为7.71万㎡,占总预售面积的49.3%;其次是郑东新区,供应量为2.60万㎡,占总预售面积的16.6%;8月份,郑东新区商业销售量最好,为1.19万㎡,占全市总销量的36.3%,其次是二七区商业销售0.71万㎡,占总销量的21.6%。
3.2.2区域价格分析——8月金水区商业环比上升63.0%,达27778元/㎡,涨幅排名第一;郑东新区商业环比上升53.4%,达23481元/㎡,涨幅排名第二。
8月份郑州市8个区域商业用房成交均价5个区域出现下跌,仅金水区、郑东新区、中原区商业用房成交价出现上涨,其中金水区商业环比上升63.0%,达27778元/㎡,涨幅排名第一;郑东新区商业环比上升53.4%,达23481元/㎡,涨幅排名第二。
8月经开区的价格为10000元/㎡,下跌幅度为50.7%,跌幅排名第一;惠济区的成交均价为19912元/㎡,下跌幅度为36.4%。
3.3商业物业销售额TOP20(按金额排名)
4.办公市场
4.1办公市场供需分析——8月办公产品供应量为9.59万方,销售量为11.07万方。
8月份办公产品预售面积为9.59万方,环比下跌10.2%,同比增长849.3%;销售面积为11.07万㎡,环比上涨24.3%,同比下降22.5%。
4.2办公市场价格分析——本月办公产品均价为11911元/㎡,环比下跌11.1%。
郑州市办公市场本月价格下跌,成交均价为11911元/㎡,环比下跌11.1%,同比上涨0.5%。
4.3办公市场区域指数分析
4.3.1区域供求分析——8月办公物业供应集中于金水区及高新区。
郑东新区销售排名第一。
8月份郑州市办公市场中新增供应量集中于金水区及高新区,其中金水区新增供应为5.85万方,高新区新增供应为3.74万方。
本月郑东新区成交仍居首位为4.83万㎡,占全市成交总量的43.7%,其次为二七区成交量为1.75万㎡,占全市成交总量的15.8%。
4.3.2区域价格分析——8月份郑州市办公用房价格有升有降;中原区价格环比上涨10.8%,二七区环比下跌21.9%。
8月份郑州市各个区域办公产品销售价格有涨有跌。
其中中原区办公产品均价9531元/㎡,环比上涨10.8%,涨幅最大。
办公产品均价下跌最大的区域为二七区,均价为8060元/㎡,环比下跌21.9%。
4.4办公物业销售额TOP10(按金额排名)
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