珠海老年公寓.docx

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珠海老年公寓

一、珠海市房地产市场简析

（一）城市建设与经济运行情况

1.工业平稳较快增长，利润增幅有所回落

2.固定资产投资增长较快，商品房销售降幅收窄

3.消费市场平稳增长，物价高位徘徊

4.财政财政收入增速加快，金融平稳运行

（二）2011年珠海市房地产市场回顾

5.房地产投资活跃，同比增长增幅达67%

6.销售量同比减少，但成交价格逆市上扬

7.上半年银行加息不断，购房者贷款压力增大

8.珠海房价上涨全省第一，限购风声全城萦绕

（三）珠海市房地产市场发展趋势预测

9.限购或再次调整珠海房地产发展，后市需随政策变化调整

10.旧城改造力度加大，珠海市市场格局面临新变化

11.国内外房地产大鳄登陆珠海，珠海市居住环境进一步提升

12.西区市场持续发力，极大提升区域市场的吸引力

二、

老年人住宅市场分析

（四）老年人住宅市场机遇分析

13.我国已进入老龄化社会阶段

14.“老年人住宅市场”潜力巨大

15.老年人养老逐步向养老院转移

16.家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

17.国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

18.老年人选择珠海养老倍受热宠

19.总结

（五）珠海市老年人住宅市场现状

20.老年人住宅明显不足

21.户型设计不合理、功能相对单一

22.住宅区规模小、配套设施不足

23.环境质量有待提升

24.服务人员缺乏专业培训

25.总结

（六）老年人住宅市场发展趋势

26.产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

27.老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移

28.老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

29.“山水型老年公寓”将更受消费者青睐

（七）国内著名老年公寓分析

30.北京东方太阳城

31.上海绿地21城孝贤坊

32.浙江江南太阳城

33.广州友好老年公寓

34.澳门老年公寓

三、

项目分析

（八）项目情况分析

35.地理位置

36.周边环境

37.区域规划发展机遇

38.客户群分析

39.项目SWOT分析

（九）项目产品规划

40.园区规划设计要求

41.园区规划特征

42.园区构架

43.总体平面布置

44.产品功能组合

45.园区会所设计与布置

46.园区内环境规划设计

47.单体建筑设计

48.户型及户型面积控制

49.车位、商业配套的设置

（一十）项目定位分析

50.整体定位

51.案名与推广主题

52.定价分析

四、

项目营销推广策略

（一）整体构思

1.营销方面

2.宣传推广方面

（二）营销阶段划分

（三）各阶段营销策略部署

五、

项目投资及财务分析

（一）项目基本情况及一些财务参数简介

1.项目的基本情况

2.项目进度预判

3.参数介绍

（二）开发成本估算

1.土地成本估算

2.前期工程费

3.建安工程费

4.基础设施费

5.公共设施配套费

6.开发期间税费

7.不可预见费

8.开发成本合计

（三）经营收入估算

（四）开发费用估算

1.管理费用

2.经营费用

（五）详细投资计划

（六）投资计划与资金筹措

（七）项目财务分析

1.经营税金及附加

2.土地增值税计算

3.全部投资现金流量表

4.财务净现值（FNRV）

5.内部收益（FIRR）

6.投资利润率

7.项目经济效益评价指标汇总

8.敏感性分析

9.最低可行性价格

（八）结论汇总