13项目定位模板应用版1.docx
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13项目定位模板应用版1
1.项目定位
1.1.项目定位总结
∙客户定位:
∙物业定位:
∙产品定位:
∙形象定位:
∙户型定位:
∙价格定位:
1.2.市场细分与目标市场选择
1.2.1.市场细分
∙可比楼盘客户来源情况见下表(表1“可比楼盘客户来源情况表”,并在表后对每个可比楼盘的客户来源予以图示):
∙将市场细分的分析结果列表说明(表2“市场细分表”):
∙根据以上市场细分,本项目的可能开发方向可归纳为下表(表3“开发方案归纳表”):
1.2.2.目标市场选择
∙对各开发方案分析如下(表4“开发方案分析表”):
∙根据以上的开发方案分析,综合考虑……等因素,……确定本项目的开发方向为……,对应的目标客户为……。
1.3.客户定位
∙目标市场的客户共性描述:
∙根据以上共性描述,本项目客户定位如下:
∙各类目标客户的购房需求特征:
1.4.物业定位
根据以上目标市场选择与客户定位分析,结合本项目核心差异化优势,确定本项目物业定位为:
1.5.产品定位
1.5.1.类型定位
根据以上分析,确定本项目的类型定位为:
1.5.2.档次定位
确定本项目的档次定位为:
1.6.形象定位
针对目标客户的需求共性,选择本项目……等方面的核心差异化优势为切入点,确定本项目形象定位为:
1.7.户型定位
∙根据目标客户定位及市场调研分析,本项目目标客户对户型及尺度的需求见下表:
(表5“目标客户户型需求分析表”)∙市场比较:
(如市场上有可比性较强的目前或近期在售的可比楼盘进行比较,则通常使用二级比较的方法;如片区内目前没有可比性强的在售楼盘可供比较分析,则可以采用三级市场调研比较法)
二级市场比较法:
可比楼盘户型定位见下表:
(表6“可比楼盘户型汇总表”,表后按不同分类对表中的数据进行图示)
结合项目分析及上述各方面定位,对可比楼盘各户型供求情况的分析及评价如下表:
(表7“竞争楼盘/可比楼盘户型评价表”)
三级市场比较法:
由于本项目所在区域中没有适当的可比楼盘以供比较,选取三级市场中……楼盘为重点比较楼盘,对其户型定位的市场接受程度分析如下表:
(有关情况汇总到表8“××楼盘户型接受程度评价表”,每个选取楼盘单独汇总一张评价表)
∙根据以上分析,从本项目目标客户需求出发,结合比较楼盘户型定位的市场接受程度,确定本项目户型定位、各户型主要功能及对应的目标客户如下表:
(表9“本项目户型定位表”)
1.8.价格定位
通常情况下,价格定位考虑因素及定价范围如图所示:
参考上图,确定价格定位的方法如下:
首先分别用成本法、对比法、(市场承受能力调研)、价格趋势分析四种方法估算均价范围,然后结合项目条件确定价格定位。
(1)成本法:
估算本项目各类产品的单位开发成本为:
多层:
…元/㎡~…元/㎡
小高层:
…
假定预期成本利润率为……,则各类产品的价格水平为:
【均价=(1+成本利润率)×单位开发成本】
多层:
…
小高层:
…
(2)对比法:
【如市场上有可比性较强的目前或近期在售的可比楼盘进行比较,则通常使用二级比较的方法;如市场上没有可比性强的在售的可比楼盘可供比较,但存在可比性很强的(尤其同一片区内的)已售楼盘,则可以使用三级市场比较法;如市场上有可比性强的可比楼盘,片区内也有可比性很强的典型的三级市场楼盘可供调查,则可以考虑两种方法同时使用,结合考虑。
】
二级市场比较法:
对可比楼盘均价情况汇总分析如下表:
(表10“二级市场可比楼盘均价汇总表”)
三级市场比较法:
由于目标本项目所在区域中没有适当的可比楼盘以供比较,选取三级市场中……楼盘为重点比较楼盘,对其均价水平调查如下表:
(表11“三级市场可比楼盘均价汇总表”)
(3)市场承受能力(可视情况选择):
根据前面市场调查分析或消费者需求访谈,描述目标客户对同类产品单价和总价的心理承受能力范围。
(4)价格趋势预测:
……价格趋势如下表:
(表12“价格趋势表”)
根据上表显示的价格走势,综合考虑……等因素,预测……
(5)结合项目自身因素,确定价格定位:
综合考虑上述方法得出的价格水平,结合项目自身因素,确定本项目价格定位如下表:
(表13“项目价格定位汇总表”)
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